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小野田 浩おのだ ひろし

【お客様の声】を頂戴しました。他社に比べ「約1,600万円」もお得な結果に大変満足です(担当 小野田)

公開日:2021年6月12日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

新型コロナウイルスの予防接種を受けた(または家族が受けた)という人の話を、私の周りでもチラホラと聞く様になりました。

「アフターコロナ」に向けて、確実に進んでいますね!

ところで、先日港区赤坂のマンションのご売却をお手伝いさせて頂いたお客様から

「お客様の声」を頂戴しましたので、ご紹介させて頂きます。

(「お客様の声」は、お取引して頂いたお客様からのアンケートになります)

 

今回のお客様は  仲介手数料「半額」にて、港区赤坂のマンションを他社に依頼した場合区比べて、売却価格で約1,400万円、仲介手数料で約230万円、合計で 約1,600万円もお得 にご売却になったお客様でした。

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Q.REDSを何でお知りになりましたか?

→ 前回(購入時に)利用したので。

Q.REDSに問合せてみようと思った理由は何でしょうか?

→ 前回(購入時に)利用したため。

Q.REDSスタッフの対応は如何でしたか?

→ 小野田様のスキルに、価格設定、案内、売却手続きまで任せっきりでした。うまくいったので大変満足です。
 

Q.他に比較した不動産会社はありましたか?

→ KEN コーポレーション
 

Q.REDSにお任せ下さった理由は何でしょうか?

→ 前回購入時は、手数料が最安で選びました。
今回の売却時は、REDSのネームバリューがあまりないことを最初かなり気にしていました。
もともと購入時に、親からのアドバイスで「大手が売却側だと安心だ」と吹き込まれていたので、 REDSに頼むことで機会損失がないか気にしていましたが、
REDSでも複数の億超えの高額物件の扱いが実際に最近あること、その中でも小野田様が複数の億越えの物件の売買を担当していることをお聞きし、売却をお願いする直接の決め手になりました。
 

Q.REDSの業務内容にご満足いただけましたか?

  • 仲介手数料体系は? → 仲介手数料半額はもちろん一番の決め手です。高額物件では一番の重要ポイントかと思います。他社と比べて約230万円お得でした。
  • 専門家としてのアドバイスは? → 小野田様のスキルは確かなものだと思いました。担当となって最初に小野田様の過去の高額物件の取引実績を見せていただいたので、一気に安心して売却を依頼する決め手となった経緯があります。だいたい2~3ヶ月で売れる (20~30件の案内で売れる) 価格設定とおっしゃっていて、実際その通りになって驚きました。 また、以前お世話になった菅野様も大変信頼していて、今回REDSに声をかけた時にブログを見て、自分のちょうど知りたい話 (最近の都心3区の動向、コロナやオリンピックの影響)をタイムリーにしていて大変参考にさせていただきました。また、別途メールでお話を伺うことができて大変助かりました。
  • 契約金額は? → 他社に頼んだとき 1.××億の査定が出て 「どこもこのくらいでしょう。同マンションの高値の最近の取引があるが、外れ値であり参考にしないほうがいい」という話でした。一方、小野田様の査定が 1.△△億でした。経験20年(?)の査定かつ理由もしっかりしていたので、お任せすることを決めました。 結果 1.◇◇億だったので、 ほぼ上限価格で売れたと思います。 他社に頼んだときと比べて手数料込みで約1,600万円の差があり、大変良かったと思います。 おそらく他社は両手仲介を目指すので、売れるギリギリ高値を目指す動機があまりない一方、REDSは売れるギリギリ高値を目指さないといけないのと、それがこちらにもわかる仕組みだったのが良かったと思います。
  • 成約までに要した期間は? → 3ヶ月ギリギリで少し不安になりましたが、見つかって良かったです。

Q.もしも、将来また不動産の売買をおこなうとしたら、また、REDSをご用命いただけますか?

→ はい。上記の通り、小野田様は大変信頼でき助かりました。

Q.上記質問で、REDSにご満足いただけたようでしたら、ぜひ、REDSのホームページをご覧になる皆様にREDSをお勧めする一言をいただけないでしょうか。

→ 査定経験の長い小野田様の目利きのおかげで、大手の他社の査定価格より約1,400万円も高い金額で売却ができ、その上、他社より仲介手数料も安かったので、合計で約1,600万円以上もお得でした。
 
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ご満足頂けた様で、安心いたしました。

次にお得に不動産の売買を行うのは、あなたの番かも知れません。
ご購入やご売却をお考えの方は、お気軽にお問合せ下さい。
 
ではまた。
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不動産の「リースバック」契約について② 注意点・まとめ

公開日:2021年5月7日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

本日は 前回のブログ の続きで、不動産の「リースバック」契約の注意点・まとめについて記載させて頂きます。

 

 

「リースバック」契約の注意点

・契約の特性と売却金額の妥当性

不動産の「リースバック」契約では不動産会社等が買主となりますので、一般的な仲介で一般消費者(エンドユーザー)へ売却を行う場合に比べて売却金額は低くなってしまいます。

売却までの期間が短期で済む点や、売却先が不動産会社であることを考慮すれば、個人的には「20~30%」程度安くなってしまうことは仕方のない範囲と思われますが、そもそも「リースバック」契約は売却金額が安くなってしまう契約であることを理解した上で契約を行うことと、その売却金額が妥当な範囲の値引き率に収まっているのかを良く検証することが必要です。

 

・売買契約の内容の公平性(契約内容が売主に不利、買主に有利になっていないか)

私が先日びっくりしたのは、まさしくこの売買契約の内容でした。

 売買契約書に書かれている「契約解除」に関する条項が、とにかく「買主だけに有利」だったのです。

①普段の売買契約書では見かけたことのない項目が解除できる条件で入っている。

②契約の解除の申し出は、基本「買主から」のみとなっている。

私が見た売買契約書では、境界や隣地からの越境物、その他諸々について、何かあれば「買主は白紙解除を行うことが出来る」となっていました。

本来は対象不動産について十分に調査を行い、物的・法的な確定を行って売買を行うべきですが「リースバック」を利用する売主様の中には、緊急に資金が必要な方もいると思いますので、これらの調査が行えない(待てない)場合もあるかと思いますので「(境界の確定が出来ない等)何かあれば契約を解除できる」という契約条件で契約を行うのは仕方ない場合もあると考えられますが、契約解除の多くが「買主から」のみ行えるのは、如何なものかと思いました。

また、解除を申し立てることが出来る事項に「物件に瑕疵が認められた場合」には解除できるという、非常に抽象的な表現が使われており、「瑕疵」の程度や内容について「あえて抽象的にぼかして書いているのでは?」と思われる節がありました(「瑕疵」の程度や内容を限定していないので、お引渡しが完了するまでは解約のリスクの高い不安定な契約となります)。

 

・賃貸借契約の内容の公平性

不動産の「リースバック」契約は、売買契約により所有権が移転すると同時に、買主を貸主・売主を借主とする賃貸借契約を締結することになります。

従いまして、この賃貸借契約の内容も非常に重要なポイントとなります。

賃貸の契約方式は「普通賃貸借」・「定期賃貸借」のいずれか、賃料、管理費、その他の毎月の諸費用、敷金・礼金等の金額は妥当なのか、退去時の条件は妥当なのか等、賃貸契約の内容も「リースバック」の売買契約前に契約条件を確認しておくことが重要です。

 

・「買戻し」の金額について

不動産の「リースバック」契約に「買戻し特約」が付いている場合には、リースバックの売買契約で定めた期間内に、契約で定めた金額を支払うことで物件を買戻すこと出来ます。

「買い戻すこと」を前提に「リースバック」方式で売買を行う場合には、その買戻しの金額は現実的で妥当性のある金額なのかを見極める必要があります。

(私の見た契約書では、定期賃貸借の終了する3年後に売却金額の約1.2倍の金額を払えば買い戻せる様になっていました)

 

「リースバック」契約についてのまとめ

不動産の「リースバック」契約は、現在の自宅にそのまま住み続けながら、売却資金を受け取れるという特徴を持った売買契約です。「買戻し特約」が付いている場合には、後で自宅を買い戻すことが出来ます。

買主は不動産業者等となることから、売却までの期間は短期となりますが、売却金額は一般に売却を行う場合に比べて低くなってしまいます。また、売却後は賃借人となるため「家賃」が発生します。

これから高齢化社会が進むと「売値は多少割安になっても構わないから、現在の自宅に住み続けたい」というニーズも出て来ると思いますので、売主様の背景によっては「リースバック」契約が最良の売却の選択肢となるケースが増えて行く可能性もあるかと思います。

 ただ、売買契約締結前に契約内容をチェックして、売買契約の条件があまりにも売主(自分)に不利になっていないか、またその後の賃貸契約の内容も通常の場合に比べて一方的に借主(自分)不利な契約条件となっていないか等、

不動産のリースバック契約の特徴や契約内容(リスクを含め)をきちんと理解した上で契約を行うことは、正直、一般の方にはかなりハードルが高いのではないかと思います。

(不動産の「リースバック」契約は、仲介が入らない事も多く、売主様(個人)は買主となる不動産会社等と直接契約を行うことも多いため、ますますこの点がネックになりそうです)

 

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弊社【REDS】では お客様のご事情をお伺いして、「宅建士」が最適な売却方法をご提案させて頂きます。

ご相談は無料です。

ご売却をお考えの際には、お気軽にご相談下さい。

では、また。

 

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不動産の「リースバック契約」について① 特徴・メリット・デメリット

最終更新日:2021年5月7日
公開日:2021年4月30日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

本日は東京での新型コロナウイルスの新規感染者数が 1,000人 を超えてしまいました。

ただ、治療薬がない現時点での新型コロナウイルスとの闘いは、ワクチンの接種率が総人口の過半数を超えるまで「社会全体のダメージをどれだけ抑えられるか」という持久戦ですので、このタイミングでゴールデンウィークの大型連休に入れたのは、不幸中の幸いだったのかも知れませんね・・・。

 

ところで、先日不動産の「リースバック」の売買契約書を見る機会があったのですが、その契約内容を読んでびっくりしました。

そこで、本日は不動産の「リースバック」の売買契約の特徴、メリット、デメリット、注意点について記載させて頂きます。

 

「リースバック」とは

正式名称は「セール・アンド・リースバック」。

現在住んでいる住宅を売却し、売却後は売主は買主から賃借することで、現在の住まいに住み続けることができる不動産の売却方式です。

 

「リースバック」契約の特徴

①まとまったお金を一括で受け取れる。

②さらに売却後も現在の住まいに賃借人として住み続けることができる

という2点があげられます。

リースバックの中には、売却した住まいを買い戻せる権利(買戻し特約)が付いたものもあり、「買戻し特約」がついている場合には、リースバックの売買契約で定めた期間内に、契約で定めた金額を支払うことで、物件を買戻すことが出来るという仕組みになっています。

 

「リースバック」契約のメリット

・売却によりまとまった資金を一括で受け取ることが出来る。

・売却後も現在の住居に住み続けることが出来る。

・売却までの期間が短い(不動産会社等が買い取るため)。

・所有コスト(固都税、建物・設備の修繕費等)が不要になる。

・「買戻し特約」が付いている場合には、「買戻し」が可能(※ 要注意)

 

「リースバック」契約のデメリット

・売却金額が一般的な売買金額に比べて安い。

・「家賃」が発生することになる。

 

少々長くなってしまいましたので、

不動産の「リースバック」契約の注意点につきましては、次回のブログ で記載させて頂きたいと思います。

 

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弊社【REDS】ではお客様のご事情をお伺いして、「宅建士」が最適な売却方法をご提案させて頂きます。

ご相談は無料です。

ご売却をお考えの際には、お気軽にご相談下さい。

では、また。

 

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祝ご成約! 仲介手数料【半額】で赤坂のマンションをご売却

公開日:2021年4月1日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

先日、ご売却でお預かりしていた 赤坂のマンションのご売却を  仲介手数料【半額】にて、お手伝いさせて頂きました。

通常の仲介会社では約460万円かかる仲介手数料が、弊社のご利用で【半額】となり、230万円お得にお取引となりました。

 

予定通りのお値段と期間で、ご売却からおよそ3ヶ月でのご売却となりました。

 

T様、誠におめでとうございます。

 

お引渡しまで、しっかりサポートさせて頂きます。

 

次にお得に不動産の売買を行うのはあなたの番かも知れません。

不動産の売買をお考えの方は、弊社【REDS】までお気軽にお問合せ下さい。

経験豊富なスタッフが対応させて頂きます。

では、また。

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新規売却物件 ミッドガーデン赤坂氷川 14,200万円

最終更新日:2021年6月14日
公開日:2021年1月14日

~ こちらの物件は、ご成約となりました ~

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

新規の売却物件をお預りしましたので、ご紹介させて頂きます。 

 

◆ミッドガーデン赤坂氷川 1階 14,200万円 2SLDK 80.26㎡

・住所:東京都港区赤坂6丁目19-54

 https://goo.gl/maps/WZVPSEz1D29Gs4TH7

・交通:千代田線 赤坂駅 徒歩6分(駅までほぼフラットな道のりです)

・築年:2013年3月築

・総戸数:135戸

・ペット飼育可

・24時間有人管理(夜間警備員)

 

2013年築、総戸数135戸、赤坂駅徒歩 6分

周辺に大きな道路はなく、接面する前面公道からも奥に入った立地のため、とても静かです。

 

南東向きの明るい大きなLDK(約18.4帖)

L字型の大きなキッチン

食器洗浄乾燥機とディスポーザーが付いています。

 

※ こちらのお部屋、28.94㎡の大きな専用のテラスが付いております

(白いタイル貼りで圧迫感は感じられません、壁面緑化もされています)

 

また1階につき下にはお部屋が無いため「子供の足音が響いているんじゃ」なんて事は全く気にする必要はございません。

 

現況「空室」の為、いつでも内見可能です!

内見をご希望の際は、お気軽にお問合せ下さい。

 

では、また。

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「お客様の声」を頂戴しましたので、ご紹介させて頂きます。

公開日:2021年1月7日

こんにちは。

仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

「お客様の声」を頂戴しましたので、ご紹介させて頂きます。

(「お客様の声」は、お取引して頂いたお客様からのアンケートになります)

 

今回のお客様は 、仲介手数料「割引」にて、中古マンションを 約65万円もお得 にご売却となったお客様でした。

遠方へ住替えをされたお客様だった為、こちらにいらして頂く回数は1回だけで済むように手配させていただきました。

他方で、直接お会いする機会も1回だけになってしまいましたので、ご連絡はメールでだけでなく、あえてお電話でもお話をさせていただくように致しました。

 

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Q.REDSを何でお知りになりましたか?
→ Google検索
Q.REDSに問合せてみようと思った理由は何でしょうか?
→ 仲介手数料の安さ。
 
Q.REDSスタッフの対応は如何でしたか?
→ 非常に親身に対応していただきました。現在は遠隔地に住んでいるため、直接お会いする機会は数回しかありませんでしたが、メールや電話でこまめにご連絡いただきましたので、特に不安や不便さは感じませんでした。コロナ禍の状況でもスムーズに売却が進められたのも担当の小野田様のおかげだと思っております。
Q.他に比較した不動産会社はありましたか?
→ 特にありません。
Q.REDSにお任せ下さった理由は何でしょうか?
→ リーズナブルな手数料に魅力を感じました。
Q.REDSの業務内容にご満足いただけましたか?
  • 仲介手数料体系は? → 満足しています。
  • 専門家としてのアドバイスは? → こちらからの質問にも的確にお答えいただいたので、満足しています。
  • 契約金額は? → 満足しています。
  • 成約までに要した期間は? → 想定よりも短かったので満足しています。
Q.もしも、将来また不動産の売買をおこなうとしたら、また、REDSをご用命いただけますか?

→ はい、利用したいと考えています。

Q.上記質問で、REDSにご満足いただけたようでしたら、ぜひ、REDSのホームページをご覧になる皆様にREDSをお勧めする一言をいただけないでしょうか。
→ 非常に親身に対応していただきました。現在は遠隔地に住んでいるため、直接お会いする機会は数回しかありませんでしたが、メールや電話でこまめにご連絡いただきましたので、特に不安や不便さは感じませんでした。コロナ禍の状況でもスムーズに売却が進められたのも担当の小野田様のおかげだと思っております。
 
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お褒めのお言葉を頂き、誠にありがとうございます。
 
 
次にお得に不動産の売買を行うのは、あなたの番かも知れません。
 
ご購入やご売却をお考えの方は、お気軽にお問合せ下さい。
 
ではまた。
 
 
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とある都心のマンションの価格査定で分かったこと

最終更新日:2020年12月17日
公開日:2020年12月16日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

この2~3日で急に寒くなりましたね。

寒くなると空気の湿度が減るため、新型コロナが拡がりやすくなるそうなので、

今年は寒さ対策だけでなく、新型コロナの対策もますます気を付けなければいけませんね。

 

ところで、先日、とある都心の築浅のマンションの価格査定を行わせて頂きました。

 

不動産の価格査定を行う際に一番重要となるのは、価格牽連性の高い成約事例の収集になります。

対象物件と類似性の高い成約事例をどれだけ集められるかが、価格査定の精度に直結します。

この為、価格査定において成約事例の収集とその価格形成要因の分析は極めて重要な工程となります。

 

面積、方位、形状、道路付、建物の構造、品等、階数、用途、間取り等、これらの類似性の高い成約事例の収集を行います。

(物件により注視すべき点が異なりますので、その見極めと判断も査定に際しての重要なポイントとなります)

 

マンションの査定の場合、価格牽連性が最も高いのは、やはり同じマンション内の同規模のお部屋の成約事例です。

 

今回の物件は、同じマンション内での成約事例が公的データベース(REINZ)内に多数登録されている物件でした。

 

そこで、対象マンションの過去数年分の成約価格を調べて、新築分譲価格を100として、何パーセントの値上がり率になっているかを調べたところ、3年前の成約事例では、新築分譲価格の130%程度の水準が成約価格となっていたのですが、直近1年の成約事例では160%程度の水準で成約してしている事が分かりました。

 

こちらのマンションは、都内の一等地にある物件ですが、特殊な物件ではありませんので、本件の存するエリア、ならびに本件と競合するエリアにある都心のマンションでは、同じ様な価格の推移になっている可能性が高い思われます。

 

前からブログの中で、「都心のマンションは値下がりしにくい傾向が続くと思われます」と書いてきましたが、このコロナ禍の下でも価格水準が全く下がってないって、凄いですね…

(今回は「リーマンショック」の時とは大違いですね)

 

では、また。

 

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祝ご成約! シティハウス多摩川 仲介手数料【割引】でご売却!

最終更新日:2021年6月14日
公開日:2020年10月22日

~ こちらの物件は、ご成約となりました ~

 

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS 】の小野田です。

 

売却物件としてお預りしておりました「シティハウス多摩川」がご成約となりました。

こちらの物件、ご売却のご相談を受けたのは昨年の7月頃でしたが、その時はまだご売却が完全にはお決まりではなかった為、結果として最初のご相談から1年以上経った本年の9月に売却開始となりました。

当初はもう少しご売却までお時間が必要になるかも知れないと考えていましたが、販売開始から約1か月で無事にご売却となりました。

 

通常の不動産業者では約150万円かかる仲介手数料が、弊社のご利用で約85万円になり、通常の不動産業者を利用した場合に比べて「約65万円」お得にお取引となりました。

 

誠におめでとうございます。

 

次にお得に不動産の売買を行うのは、あなたの番かも知れません。

経験豊富な【REDS】のスタッフがお客様のご相談に対応させていただきます。

不動産の売買をお考えのお客様は、お気軽にお問合せ下さい。

 

では、また。

 

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祝 ご成約!文京区白山のマンション早期・満額にてご成約。

最終更新日:2021年6月14日
公開日:2020年10月8日

~ こちらの物件は、ご成約となりました ~

 

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS 】の小野田です。

 

弊社【REDS】の旧LINE公式アカウントがシステムトラブルにより停止してしまいました。

新アカウントにて公式LINEは稼働を再開しましたが、旧LINEアカウントの復旧が出来ない為、今までの旧LINEアカウントでお問合せを頂戴しておりましたお客様には、再度、新しいLINE公式アカウントよりお問合せを頂戴出来ますでしょうか。

 

LINEよりお問い合わせ頂いて居りましたお客様にはご不便とご迷惑をお掛けしましたことを謹んでお詫び申し上げます。

 

さて、話は変わりまして、売却物件としてお預りしておりました文京区白山のマンションが売り出し早々に満額にてご成約となりました。

こちらの物件のご売却のご相談を受けたのは今年の6月中旬でした。

人気エリアの「文京区 白山」の新耐震基準のマンションですので、相場相当のお値段であれば、特に苦戦する事も無くご売却出来ると考えていましたが、ご相談を受けた時点では、まだ居住中で室内のお荷物が多く、少々内見には適さない状態でした。

お話をお伺いしますと、8月下旬から9月上旬に退去されるご予定との事でしたので、高値売却の可能性を探る為に、空室後にハウスクリーニングを入れ、室内が広くピカピカに見える状態でご売却することをご提案させて頂きました。

 

 

大正解でした!

ハウスクリーニング代に8万円程かかりましたが、ピカピカのキレイになった状態で販売を開始したところ、販売開始から数日で満額でのご成約となりました。

(空室でのご売却の際には、多少の費用がかかっても、ハウスクリーニングを入れて損する事は無いと思います)

誠におめでとうございます。

次に、お得に不動産の売買を行うのは、次はあなたの番かも知れません。不動産の売買をお考えのお客様は、お気軽にお問合せ下さい。

では、また。

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祝 ご成約!(ご売却)「大岡山1丁目 中古住宅」

最終更新日:2021年6月14日
公開日:2020年10月1日

~ こちらの物件は、ご成約となりました ~

 

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】REDS の小野田です。

 

お預りしておりました下記の売却物件がご成約となりましたので、ご報告させて頂きます。

 

〇 目黒区大岡山1丁目 中古住宅

 

通常の不動産業者であれば、約200万円 (税込)かかる仲介手数料が、

弊社のご利用で【半額】の 【約 100万円】(税込)になり、

通常の不動産業者を利用する場合に比べて 約100万円お得にご売却となりました。

 

こちらの物件、弊社にお任せ頂く前には、某大手の仲介会社で売却活動をされていたのですが、弊社へご依頼いただき無事にご売却となりました。

 

誠におめでとうございます。

お引渡しまで、しっかりサポートさせて頂きます。

 

仲介手数料を節約してお得に不動産の売買をされるのは、次はあなたの番かも知れません。

 

不動産の売買をお考えの方は、まずはお気軽に弊社へお問合せ下さい。

経験豊富なスタッフが対応させて頂きます。

 

では、また。

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