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小野田 浩(宅建士・リフォームスタイリスト)

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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年4月15日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

本日はペアローンで一人だけ「団信」に入れない場合の解決方法についてブログを書かせていただきます。

 

先日のブログで書かせていただきましたが、住宅を購入される方達にとって、住宅ローンの「団信」はとても重要です。

ご自身に万一のことがあった場合には、大切なご家族に住居・資産を残せるとても頼りになるのが「団信」です。

 

この「団信」、住宅ローンを組む上で、フラット以外では加入が必須条件ですので、健康上の理由で「団信」に加入出来ないと、フラット以外では住宅ローンを組めないのが実情です。

このところ不動産価格が高騰しているので、ペアでローンを組まないと希望の物件を購入出来ないなんてケースも多数あるかと思います。

 

もし健康上の理由でどちらかお一人が「団信」(普通団信)に加入出来ない場合には、一般的には「ワイド団信」に加入するケースが多いのですが、「ワイド団信」も健康上の理由等で加入出来ない場合もございます。

 

その場合には、どちらか一方の方が「団信」に加入出来れば、もう一方の方は「団信」に加入出来なくてもペアローンを組めるという金融機関もございます!

(「団信」で保証されるのは「団信」に加入出来た方の債務のみとなります)

 

「団信」に加入していない方でも、ペアローンで住宅ローンを組むことになるので、もちろん「住宅ローン控除」もお二人で利用可能となります!

 

全ての金融機関で対応している訳ではございませんが、健康上の理由でペアローンは組めないと思っていらっしゃる方は、あきらめないでお気軽に当方までお問合せ下さい。

 

では、また。

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最終更新日:2023年6月25日
公開日:2023年4月8日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

「(株)東京カンテイ」は2023年4月6日付で「主要都市圏・主要都市別/中古木造一戸建て住宅平均価格」というプレスリリースを発表しました。

https://www.kantei.ne.jp/report/kodatecyuko202303.pdf

 

調査対象は下記の条件を備えた物件。

①敷地面積 100~300 ㎡の物件、

②最寄り駅からの所要時間が徒歩 30 分以内かバス 20 分以内の物件

③木造 ④土地・建物ともに所有権の物件

 

◆主要都市の平均価格動向

首都圏の平均価格は前月比+0.4%の3,849万円と反転上昇。

東京 23 区は前月比-7.3%の 10,162 万円と反転下落。

都下は-3.5%の 4,027 万円と2 ヵ月連続の下落。

横浜市は+3.5%の4,985 万円と 2 ヵ月連続の上昇。

川崎市は+1.4%の 5,007 万円と再び上昇に転じた。

千葉市は-0.7%の 3,061 万円と 2 ヵ月連続の下落。

さいたま市は+8.3%の 4,538 万円と 2 ヵ月連続の上昇。

 

弊社のみならず他社の営業マンの方とお話していると、(株)東京カンテイのレポートの記載のように、東京の中古戸建の価格について「天井に達し、価格調整に入った」と考えている方が相当割合いらっしゃることを感じます。

また「新築戸建」は、建築資材・設備の高騰が続いているので、中古よりも価格が下がりにくいとは聞きますが、個人的にはこちらも「そろそろ天井かな?」と思っています)

 

本当に東京の中古戸建ての価格は天井に達したのか、また、その影響が他の地域の不動産価格にどの様に影響を与えることになるのか、注意して見て行きたいと思います。

では、また。

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最終更新日:2023年3月26日
公開日:2023年3月25日

皆さん、こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

先日、令和5年(2023年)の「地価公示」が発表されました。

「地価公示」とは、地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、
毎年1月1日時点における標準地の「正常な価格」を3月に公示(令和5年地価公示では、26,000地点で実施)するものです。

 

国土交通省の発表によると、今年の地価公示の概要は、下記の様になっています。

令和4年1月以降の1年間の地価について
●全国平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。工業地は7年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
●三大都市圏平均では、全用途平均・住宅地・工業地は、東京圏、大阪圏、名古屋圏のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。商業地は、東京圏、名古屋圏で2年連続で上昇し、上昇率が拡大するとともに、大阪圏では3年ぶりに上昇に転じた。
●地方圏平均では、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。工業地は6年連続で上昇し、上昇率が拡大した。地方四市(札幌市、仙台市、広島市、福岡市)では、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれも10年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
●その他の地域では、全用途平均・商業地は3年ぶり、住宅地は28年ぶりに上昇に転じた。工業地は5年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
●新型コロナの影響で弱含んでいた地価は、ウィズコロナの下で、景気が緩やかに持ち直している中、地域や用途などにより差があるものの、都市部を中心に上昇が継続するとともに、地方部においても上昇範囲が広がるなど、コロナ前への回復傾向が顕著となった。

 

◎用途別・圏域別地価動向

【住宅地】
◆ 圏域別にみると、
・ 東京圏の平均変動率は 2.1%と2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 大阪圏の平均変動率は 0.7%と2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 名古屋圏の平均変動率は 2.3%と2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 8.6%と10年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は 0.4%と28年ぶりに上昇に転じた。

【商業地】
◆ 圏域別にみると、
・ 東京圏の平均変動率は 3.0%と2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 大阪圏の平均変動率は 2.3%と3年ぶりの上昇に転じた。
・ 名古屋圏の平均変動率は 3.4%と2年連続で上昇し、上昇率が拡大した。
・ 地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 8.1%と10年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は 0.1%と3年ぶりに上昇に転じた。

【工業地】
◆ 圏域別にみると、
・ 東京圏の平均変動率は 5.0%と10年連続の上昇、大阪圏の平均変動率は 4.0%と8年連続の上昇。名古屋圏の平均変動率は 3.3%と2年連続の上昇であり、いずれも上昇率が拡大した。
・ 地方圏のうち、地方四市の平均変動率は 9.6%と10年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。地方四市を除くその他の地域の平均変動率は 1.4%と5年連続の上昇であり、上昇率が拡大した。

(国土交通省HPより転載)

※地方四市とは、札幌市・仙台市・広島市・福岡市です。

 

「地価公示」で発表される地価は、毎年1月1日現在の「正常な価格」(市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格)であって、市場価格(市場での実勢価格)と必ずしも一致してはいませんが、地価のすう勢は表しています。

詳しく見て見ないと分かりませんが、「地方四市」(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)の地価の上昇率はすごいですね!

地価公示で発表される「正常な価格」は、「合理的と考えられる条件を満たす市場」が前提となっている為、市場が過熱している場合には、その過熱ぶりが多少和らげられた数値になっているはずなので、「地方四市」(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)の実際の不動産市場ではもっと高い上昇率になっている可能性が高いと思われます。

 

東京圏の住宅地の不動産市場では、価格の上昇に「頭打ち」の気配が出ていますが、「コロナ明け」によるインバウンド回復も見込めますので、さすがにこれだけの上昇率が急に落ち込む可能性は低そうですので、「地方四市」(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)の地価は今年も上昇傾向が継続しそうですね。

 

では、また。

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最終更新日:2023年2月18日
公開日:2023年2月17日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

このところ寒くなったり、暖かくなったりと気温の変化が激しいですね。

こんな時は体調を崩しやすいので、皆様お気を付け下さい。

 

ところで、今年も「確定申告」の時期がやって参りました。

今年の確定申告の期間は、令和5年2月16日(木)から3月15日(水)までとなっています。

 

「住宅ローン控除」を利用する場合には、誰でも初年度は必ず「確定申告」をする必要があります。

(普通の会社員の方などで、例年は確定申告の必要がない方は、2年目以降は「確定申告」は不要です)

 

この「確定申告」を忘れてしまうと、住宅ローン控除が利用できなくなってしまう可能性がございますので、ご注意下さい!

 

では、また。

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公開日:2022年12月19日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

いよいよ年末も近づき、年内のご契約準備やお引渡しの準備でバタバタと忙しく動いております。

(おかげさまで、明日も豊洲のマンションの購入のお手伝いをさせていただくことになりました)

 

ところで、2022年12月15日に「 住宅購入後の最大の後悔は」という不動産の購入をお考えの方には、とても興味深いであろうアンケートの結果が公表されました。

 

「第4回 生活価値観・住まいに関する意識調査」(カーディフ生命保険株式会社)

調査方法:インターネット調査
調査対象: 20~59歳の男女
調査エリア:全国
有効回答数:2,000名(男性1,015名、女性 985名)
調査実施日:2022年9月8日~13日

 

お金や不動産についての不安や考え方、行動など、なかなか興味深い内容のアンケートになっています。

この中で住宅購入をお考えの方が一番ご興味がありそうなアンケートの設問は、

「住宅購入後の最大の後悔は」という設問かと思います。

結果は以下の通り、

第1位:「団信の特約を付けておけばよかった」38.7%

第2位:「住宅ローンを比較すればよかった」13.5%

第3位:「立地条件を検討すればよかった」8.4%

第4位:「資産価値を検討すればよかった」8.1%

第5位:「金融知識を付けておけばよかった」7.7%

 

住宅購入経験者が“住宅購入時にやっておけばよかった”と思うことは、「団信の特約を付けておけばよかった」が4年連続のトップ。

理由は、「世の中が不安定でローンを払えないリスクが増えている」、「死亡以外のリスクについても考慮すべきだと思ったから」、「歳をとるにつれて、病気のことなどが不安になり、保険の大切さを感じているから」等とのことです。

 

住宅ローンに団信に「特約」を付けられれば確かに心強いですよね。

ただ、団信に特約を付ける場合には 金利が上乗せになる場合が多いので、月々のローンの返済金額も増えることになります。

従いまして、ご自身やご家族のライフプラン、住宅ローン完済の予定期間、現在ご自身で入られている生命保険の内容等、を十分に考慮して、特約を付けるか否かを判断されることが重要になります。

(ご自身で入られている生命保険の補償内容で、既に「特約」の部分がカバーされている場合もありますので)

 

私もつい先日、生命保険の更新で追加のオプションをあれこれ付けてしまったので、過剰なくらいに備えたくなる気持ちは十分に分かるのですが・・・

 

では、また。

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公開日:2022年12月3日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

令和4年(2022年)11月28日【こどもみらい住宅支援事業】の新規の交付申請の受付が終了となりました。

11月28日の国土交通省のHPに下記の発表が掲載されました。

「子育て世帯や若者夫婦世帯の住宅取得に伴う負担軽減を図るとともに、省エネ性能を有する住宅ストックの形成を図る「こどもみらい住宅支援事業」は、予算上限に対する交付申請受付(予約を含む)の申請額の割合が令和4年11月28日時点で100%になりましたので申請の受付を終了しました。」

(国土交通省 報道発表 )

 

【こどもみらい住宅支援事業】は、18歳未満の子どもがいる世帯 もしくは、夫婦いずれかが39歳以下の世帯 が、省エネ性能に優れた住宅を購入した場合にに対して、下記のような補助金が支給されるという制度でした。

①ZEH住宅 ⇒ 最大100万円
②高い省エネ等を有する住宅 ⇒ 最大80万円
③一定の省エネ性能を有する住宅 ⇒ 最大60万円

 

2023年3月末までの申請期間が設けられていましたが、12月に入る前に予算が上限に達してしまい、2022年11月28日に新規の交付申請が終了となりました。

 

私のお客様も【こどもみらい住宅支援事業】の補助金を申請中だったので、支給されるのか否か心配になって調べたところ、受付終了前に交付申請(予約を含む)を出された方の分は、予算が確保されているとのことで、私のお客様は無事に支給を受けられそうで、一安心でした。

(11月中旬のご契約の際に、予算の消化率が80%位でしたので、そこから2週間程度で20%程度も予算が消化されるとは・・・)

 

【こどもみらい住宅支援事業】の次の支援事業も計画されているようですが、こちらは残念ながら開始が2023年4月の予定で、まだ当面先になりそうです。

 

ただ、各分譲業者もこの空白の期間を埋めるための方策として、家具やエアコンのプレゼント・キャンペーン等を展開しております。

 

また、弊社であれば「新築住宅」については、仲介手数料【無料】でご購入出来る場合がほとんどです!

(上記の私のお客様も仲介手数料【無料】でご購入いただいております)

 

次にお得に不動産を売買されるのはあなたの番かも知れません。

経験豊かなスタッフが不動産のご購入・ご売却をお手伝いさせていただきます。

不動産のご購入・ご売却をお考えの方は、お気軽にお問合せ下さい。

では、また。

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最終更新日:2022年9月24日
公開日:2022年9月23日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

9月22日(木)の夕方、日本政府と日本銀行が1998年6月以来、約24年ぶりとなる円買い・ドル売り為替介入に踏み切りました。

「投機による過度な変動が繰り返されることは決して見過ごすことができない」との理由で行った為替介入により、対ドルで145円台後半を付けていた日本円は、一気に5円程度も円高方向へ動き、為替相場の「過度な変動」を抑制する動きを見せました。

 

とはいえ、昨今の「円安」の理由は、先進諸国の中でほぼ唯一「金融緩和の維持」を明言している日本と「大幅利上げ継続」の姿勢を明確にしているアメリカとの「金利差の拡大」という明確で根本的な理由によるものなので、今回のように日本の単独介入である限り、為替介入の効果は一時的なものに留まり「円安」の流れ自体を止めることは出来ないというのが、一般的な見解です。

 

今回の「円安」がどこまで行くのか、いつまで続くのか分かりませんが、世界的な「資源高」とも相まって日本経済、特に我々一般消費者にとっては、食料品等の生活必需品の値上りによる「可処分所得の減少」によって、今回の「円安」は、ほぼ確実に「家計」にはマイナスの影響となります。

他方で今後は「アフターコロナ」による経済の回復という動きも期待されますので、これがどこまで「円安」と「資源高」によるマイナスの影響を相殺できるのか、今後の景況感や不動産市場の動向に注目して行きたいと思います。

(今のところ、不動産市場の統計では価格水準の動向に、弱さは見られない状況です)

 

では、また。

 

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最終更新日:2022年5月17日
公開日:2022年5月16日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

本日は2022年(令和4年)4月の首都圏の不動産市況について書かせていただきます。

 

5月13日(金)(公財)東日本不動産流通機構は、2022年4月の首都圏不動産流通市場動向について発表を行いました。

 

「Market Watch サマリーレポート 2022年4月度」

(公益財団法人 東日本不動産流通機構 2022年5月13日  発表)

 

発表内容のうち、首都圏の中古マンションと中古戸建てについての概要は下記となります。

 

首都圏の中古マンションについて

成約件数:3,094件 前年比マイナス9.7%、4 ヶ月連続で前年同月を下回っています。

成約価格:4,363万円  前年比プラス14.0%の上昇、 20 年 6 月から 23 ヶ月連続で前年同月を上回っています。

成約単価:68.72万円/㎡ 前年比プラス 16.3%の上昇、20 年 5 月から 24 ヶ月連続で前年同月を上回っています。

成約平均面積:63.50㎡  前年同月比マイナス1.9%の縮小。

新規登録件数 14,226 件 前月比プラス2.7%の増加。

在庫件数  37,360 件 前年同月比でプラス 9.3%の増加。3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

 

首都圏の中古戸建ついて

成約件数:1,190件 前年比マイナス11.7%、4 ヶ月連続で前年同月を下回っています。

成約価格:3,664万円  前年比プラス7.6%の上昇、 20 年 11月から 18ヶ月連続で前年同月を上回っています。

新規登録件数 4,256 件 前月比プラス5.5%の増加。

在庫件数  13,061 件 前年同月比で前年比マイナス 14.1%、20 年 6 月から 23 ヶ月連続で前年同月を下回っています。

 

上記の数字の動きを見ていると、「成約件数の減少」と「在庫物件の増加」の動きが継続しているように伺えますので、 中古マンション市場に関しては、ここ数年続いていた「超売手市場」が解消されつつある状況かと思われます

また、中古戸建の市場も遅かれ早かれ、同様の動きを見せるのではないかと思われます。

 

個人的には、ソ連のウクライナ侵攻、世界的な資源価格の高騰が無ければ、「アフターコロナ」の景気のV字回復による流れでの中で、不動産価格はもう一段高を付けた可能性もあったと思いますが、

現状、世界経済の減速懸念や長期金利の上昇等、不動産価格にとってはマイナスの材料ばかりが目に付く状況ですので、

残念ながら、ここしばらく上昇を継続していた不動産価格は、一旦天井を付ける可能性が高くなったのではないかと考えています。

 

不動産の価格の変動は、株価などに比べれば、ゆっくりとした動きですので、急ぐ必要は有りませんが、以前からご売却をご検討されていた方は、そろそろご売却の是非を本気で考えてみても良いタイミングかも知れませんね。

 

不動産のご売却をお考えの際には、話題のドラマ「正直不動産」考証担当の 弊社【REDS】へ お気軽にご相談下さい。

では、また。

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最終更新日:2022年5月4日
公開日:2022年5月3日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

このところ 円安・物価高と経済の先行きに不安を覚えるようなニュースが流れています。

ロシアのウクライナ侵攻の影響が日本と世界の経済にどのような影響を及ぼすのか、とても心配です・・・

(ロシアのことが無くても今年は世界的に「スタグフレーション(不景気時の物価高)」が経済のトピックになることが心配されていたのですが、急激な資源高が起こってしまいましたので、ますます現実味が高くなりました)

 

話は変わり、

2022年5月、フラット35など金利「固定型」の住宅ローンに金利上昇の動きが出ています。

 

 2022年5月のメガバンク3行(三菱UFJ、三井住友、みずほ)の「10年固定」の基準金利は、各行とも2013~2014年以来の高水準の金利となっています。

三菱UFJ銀行と三井住友銀行で基準金利が先月(2022年4月)から0.15ポイント引き上げられ、三菱UFJ銀行が年3.69%、三井住友銀行が年3.70%に。また、みずほ銀行は先月から0.10ポイント引き上げられ、年3.05%となっています。

(※ 実際に住宅ローンの借り入れをする際の金利は、上記の各行の基準金利から、各行が各お客様ごとに設定する優遇金利を適用して貸付を行うので、基準金利の差がそのまま貸出金利の差になる訳ではありません)

 

また、金利「固定型」の住宅ローンで大きなシェアを誇る「フラット35」(買取型)の適用金利も、4ヵ月連続での上昇となっています。

2022年5月2日に(独)住宅金融支援機構が発表した「フラット35」(買取型)の5月の適用金利は、借入期間21年以上(融資率9割以下)の金利は、年1.480%(前月比0.040%上昇)~2.540%(同変動なし)となり、取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利(最頻金利)は年1.480%(同0.040%上昇)と、4ヵ月連続での上昇となっています。

 

 金利「固定型」の住宅ローンの金利は「長期金利」を反映し、「新発10年物国債」の利回りに連動します。 金融緩和政策の終了で利上げを進めるアメリカの政策金利の上昇につられて、日本の長期金利も上昇しているため、これと連動する金利「固定型」の住宅ローンの金利も上昇しています。

 

 他方で金利「変動型」の住宅ローンの金利は、日銀の金融政策の影響を強く受ける「短期プライムレート(短プラ)」に連動しているため、今のところ変動せず、2022年5月のメガバンクの基準金利も「2.475%」のまま変わらない状態となっています。

よく「日本の金利は政策的に上げられない」と言われますが、アメリカ等で金利が上昇傾向にある中、この先も日本が現状の「超低金利政策」を維持出来るのかは、不透明な状態に思えますので、この先の住宅ローン選びは、今まで以上に難しい選択になりそうですね。

 

では、また。

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最終更新日:2022年4月27日
公開日:2022年3月28日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料、割引】【REDS】の小野田です。

3月に入り、ご売却の相談を受けることが多くなりました。

不動産を売却した際に「売却益」が発生すると、その売却益に対して「所得税」が課税されます。

不動産の保有期間が5年を超えていない場合には「短期譲渡所得」、5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、それぞれ下記の税率が課されます(2022年3月時点)。

 

保有期間「5年」以下「短期譲渡所得」の税率は39.63%」

保有期間「5年」超「長期譲渡所得」の税率は「20.315%」

 

この「保有期間」 不動産を売却した年の1月1日時点で、不動産を取得した日から5年を超えているか否かで「短期」と「長期」に区分されますが、

ご注意していただきたいのは、実際に物件を取得した日ではなく、「売却した年の1月1日時点」が保有期間の算定の基準日になっているという点です、

例を挙げると、取得日が2017年(平成29年)2月1日で、 売却日が2022年(令和4年)8月1日の場合、実際に物件を保有していた期間は「5年6ヶ月 」ですが、 1月1日を基準に保有期間を算定すると、2022年の1月1日時点では保有期間は「5年未満」(4年11ヶ月) となるので「短期譲渡所得」となってしまいます。

他方で、取得日が2016年(平成28年)12月1日で、売却日が2022年(令和4年)2月1日の場合、実際に物件を保有していた期間は「5年2ヶ月 」で上記の例よりも実際の保有期間は短いのですが、 1月1日を基準に保有期間を算定すると、2022年の1月1日時点では、保有期間は「5年超」(5年1ヶ月) になるので「長期譲渡所得」となります。

つまり「物件を保有してからお正月を6回迎えたか否か」が重要になります。

現行の税法制上、「短期譲渡所得」と「長期譲渡取得」では、ほぼ倍の税率ですから、物件の取得日・売却日が数日違うだけで、同じ物件を同じ価格で売却したとしても、支払わなければならない所得税の税額がほぼ倍になってしまうこともあり得る訳です。

ご売却をお考えで売却益が発生しそうな場合には、税務署等にどのタイミングで売却を行うと「短期譲渡」と「長期譲渡」になるのか事前に確認の上、ご売却のスケジュールを検討されることをお勧めいたします。

では、また。

 

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