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小野田 浩おのだ ひろし

住宅ローン控除「40㎡以上」だけじゃダメなんです!

最終更新日:2021年2月5日
公開日:2021年2月4日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が「無料・割引」【REDS】の小野田(おのだ)です。

 

先日、三菱UFJ銀行さんから感謝状を頂きました。

住宅ローンを組まれたお客様を多数ご紹介したお礼とのことでしたが、住宅ローンの手続きを円滑に行って頂いて、むしろ当方からお礼を言わなければいけない位です。

(今年もよろしくお願いします)

 

 

ちなみに、巷(ちまた)の不動産仲介会社では、住宅ローンの事前審査を提携の銀行へ提出するだけで「住宅ローン事務手数料」等の名目で10万円位の費用を取っている会社も数多くいますが、弊社【REDS】では、住宅ローンの事前審査のお手伝いも、もちろん【無料】です。

 

皆さま、買付証(購入申込書)を記入する前に、必ず「諸費用明細書」の項目をご確認下さい。

 

ところで、先日記載したブログで「住宅ローン控除」について、適用対象の面積要件が「50㎡以上から40㎡以上へ条件が引き下げられる予定です」と書きましたが、どうやら他にも条件が付きそうです。

 

具体的には、下記の2つが要件として追加されることになりそうです。

 

〇消費税課税物件であること

→ 売主様が個人または消費税非課税法人の物件は、対象外となります。

つまり、不動産業者が売主となっている物件が適用対象となります。

(非不動産業者が売主の場合も適用対象となりますが、流通量から見るとその数はごくわずかです)

 

〇年間所得が1,000万円以下であること

→ 高収入の方は対象外となりますので、必然的に高価格帯の物件の利用は少なくなります。

 

住宅ローン控除に付きましては、詳しい内容が確定次第、改めてお知らせ致します。

 

では、また。

 

 

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「住宅ローン控除」の特例期間、対象面積、金額 の見直し案

公開日:2020年12月4日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

不動産の購入を検討されている方たちとって、「住宅ローン控除」は大きな関心事だと思います。

新聞報道等によると、現在、政府与党内で「住宅ローン控除」に関して、下記の案を本年12月にまとめる税制改正大綱に盛り込む動きが出ているとの事です。

 

1、住宅ローン控除期間が13年間となる特例措置の延長

住宅ローン控除の期間が13年間となる特例措置を2年延長し、「20年12月までに入居」という要件を「21年9月末までに契約、22年末までに入居」の場合でも、控除の適用が受けられるという案。

 

2、住宅ローン控除の面積要件の緩和(50㎡ → 40㎡)

住宅ローン控除を受けられる対象物件の面積を50平方メートル以上から40平方メートル以上に緩和するという案。

(面積の要件緩和の際には、所得制限(1千万円程度)を課す案も出ている様です)

これは、嬉しいニュースですね。

(都心のタワーマンション等は、ますます平米単価が上がることになるかも知れませんが…)

 

3、住宅ローン控除の「1%控除」を22年度以降に見直し

現在の住宅ローン控除の制度では、購入時から10年間、年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除される仕組みですが、これを実際に支払った金利分が借入残高の1%に満たない場合には、利払い分のみを控除対象とする案。

住宅ローンを1%未満の金利で借りている人の割合は高く、控除額がローンの支払利息額を上回る「逆ざや」が発生しており、低金利の現状に合わないと会計検査院が問題視しているとの事ですが、こちらは新型コロナによる景気の落ち込みが回復したことを確認してから適応して頂きたいものです。

 

これらの事がきちんと決まりましたら、またお知らせします。

 

では、また。

 

 

 

 

 

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新型コロナウイルス コロナショックとリーマンショックの比較 原因と解決方法

最終更新日:2020年5月6日
公開日:2020年4月14日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】(株式会社 不動産流通システム)の小野田です。

 

「新型コロナウイルス」が世界経済に悪影響を与えていて、その影響が表面化する「コロナシック」が起きるのは、これからが本番と言われています。

 

2008年に起きた「リーマンショック」とこれから起きるであろう「コロナショック」の原因と解決方法の違いを比較して考えてみました。

 

【原因の違い】

「リーマンショック」は、アメリカ発の「サブ・プライムローン」に端を発した金融不安が、世界中を駆け巡り、「信用収縮」によって金融システムが機能不全を起こしたことが原因でした。

 

これに対して、今回の「コロナショック」は、「新型コロナウイルス」によって、人の移動や生産活動の停止などで、実体の経済活動が縮小したことが原因となります。

 

【解決方法の違い】

「リーマンショック」の時は、「サブ・プライムローン」という毒(不良債権化のリスク)の強さと量の分からない「毒饅頭」を世界中の金融機関が保有した事で、どれだけのリスクをどの金融機関が抱えているかが全く見通せない混沌とした状況が「金融不安」を引き起こしていた為、これを解消する為に世界中で「公的資金注入」を行い、万一の時には政府が後ろ盾となり、力業で「金融不安」を捻じ伏せて事態を収拾しました。

多額の資金を必要とはしましたが、「リーマンショック」は、原因が「金融不安」でしたので、「お金」と「与信」で解決する事が出来ました。

 

これに対して「コロナショック」は、原因が「新型コロナウイルス」ですから、まずはワクチンの開発など治療法が確立する事が重要となります。

ワクチン開発については、ここ数日で明るいニュースが出て来ましたので、上手く行けば年内にも事態が大きく好転するかも知れません。

 

ただ、ワクチンが開発されても、ウイルスの感染拡大の規模が、経済活動や社会生活に影響を与えなくなる程度にまで小さくなるには、最低でも数ヵ月の期間が必要でしょうから、ワクチンが開発されから、その効果が社会に出て来るまでの時間も必要となります。

 

そう考えると「コロナショック」(=新型コロナウイルスに起因する景気悪化)の解決法(予防法)は、ワクチンが開発されて新型コロナウイルスが経済活動や社会生活に影響を与えなくなるまでの期間を、いかに景気の悪化による社会への影響(倒産、失業、インフラの毀損等)を最小限に食い止めながら時間稼ぎをするか という事になるのかと思います。

 

(こう考えると、最近の政府の大盤振る舞いのバラマキ政策にも合点が行きます)

 

これから「コロナショック」が日本経済にどの程度の悪影響を及ぼすのか分かりませんが、ある程度の期間の「持久戦」を覚悟する必要はありそうです。

個人的には、短くても1年間位は不況の嵐が過ぎ去るのを待つ事になるのではないかと考えています。

(それまで、うちのマスク足りるかな…)

 

では、また。

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投資用物件のローンの厳しさ。

公開日:2019年7月13日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

当方がご担当させて頂いているお客様で、都内の一等地にある投資用物件を複数所有されているお客様がいらっしゃいます。

 

その方と先日お話をした時に、下記の様な話題が出ました。

「最近は投資用物件についての銀行の貸出しが厳しくて、今までは問題なかった融資が借り難くなった」

 

ご存知の様に、スルガ銀行の1件以降、金融庁の指導によって 投資用物件の融資に比較的積極的だった金融機関でも、投資用物件のローン付けが厳しくなっています。

 

我々も日々の業務の中で、投資用物件に対する融資の締め付けを実感させられています。

(最近は融資条件として、諸費用とは別に、物件価格の20~30%位の自己資金(現金)を要求される事が多い様です)

 

投資用物件の価格が近年高騰(=利回りは低下)していた反動もあり、最近は投資用物件に求められる利回りも高くなっています。

 

ここ数年の投資物件ブームで物件を購入された方は、儲けが出ないまでも「購入金額+諸費用」分の「損しない金額」で物件を売却したいとお考えになっても、

現状の相場ではこの水準まで売却価格は伸びない事も多く、かと言って「損切り」をすることは精神的にも経済的にも難しい為、結果として、現在 市場には売れない投資用の売却物件がダブつき気味の状況となっています。

(「レオパレス」の問題が起きて、個人投資家の投資熱が冷めたのも追い打ちで市況を悪化させました)

 

経済に「波」があるのは当然なので、市場が加熱した後に、冷めるのは仕方がない事ですが、「消費税増税」「オリンピック後」という大きなハードルを控えて、放っておいても数年後には市場は冷めて行く可能性の高いこの状況下で、何も政府(金融庁)が更に不動産市場を冷やす様な事をしなくても…と不動産業界にいる人間としては思ってしまいます。

 

ではまた。

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「G20」は終了しましたが、「追加の報復関税」は…

公開日:2019年6月30日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

6/28、29と大阪で開催されていた「G20 」が昨日終了しました。

 

開催地の大阪は学校が休校になり、高速道路が閉鎖され、スーパーの棚から品物が消えるなど日常生活に支障を来して大変そうでしたね。

 

この間は関東でもさほど大きくない駅まで、自動販売機やごみ箱なんかが使用出来なくなっていた様です。

(下の写真は弊社の最寄駅(秋葉原駅)の自動販売機の6月28日の写真です)

 

 

一番の注目だった「米中首脳会談」は大方の予想通りに「追加の報復関税は当面延期」という形で落ち着きました。

 

おそらく明日以降、当面のリスクが回避された事から世界中の株式市場等は上昇基調になるかと思います。

 

ただこの上昇基調は、一時的な「調整」程度の短さで終わる可能性も高いかと思います。

 

というのも、今回の追加の報復関税の中止は、「両国の関係が改善したから」という根本的な部分が解決した感じでは無いからです。

 

特にトランプ大統領は次の選挙を控えて、経済状況や支持率の変化に応じて、世界経済に大きな影響を及ぼす「追加の報復関税」を

自らの再選の為ならば躊躇なく、「選挙戦略の為のカード」として使用するのではないか?

と世界中が疑心暗鬼で市場に不透明感が強く残っているためです。

 

日本では今年の10月に「消費税増税」を控えています。

景況感に業績が左右されやすい不動産業者としては、「追加の報復関税」という爆弾が「消費税増税」後に破裂しない様に只々祈るばかりです。

 

ではまた。

 

小野田

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「次世代住宅ポイント」について

最終更新日:2019年3月7日
公開日:2019年1月8日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

本日は「次世代住宅ポイント」について、書かせて頂きたいと思います。

 

今年の10月には10%への「消費税増税」が予定されていますが、

この増税による住宅需要の落ち込みをカバーする目的で、

「次世代住宅ポイント」という政策が実施される事になりました。

 

過去に「住宅エコポイント」、「省エネ住宅ポイント制度」という名称で運用されていた補助金と同様の制度です。

 

「エコポイント」の時もそうでしたが、この手の補助金は確かに需要の落ち込みの下支えになるので、お客様のみならず、我々にとっても大変にありがたい制度です。

 

2019年1月4日に国土交通省よりの発表された内容は、下記となります。

「次世代住宅ポイント」に制度は、2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、

消費者の需要を喚起し、消費税率引上げ前後の需要変動の平準化を図ることを目的とし、税率10%で一定の性能を有する住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する制度です。
(本制度は今後の国会で平成31年度当初予算案が成立することが前提となります。)

 

本件は、「新築住宅の購入」や「リフォーム工事」等が対象となるのですが、

「次世代住宅ポイント」制度の対象となるには「引渡し時期2019年10月(消費税10%が適用) 以降」であることが必要となります

 

売買等の契約自体は2019年10月以前に締結てしていても大丈夫なのですが、あくまで「引渡し」は10%の消費税がかかる「2019年10月以降」でないと、「次世代住宅ポイント」は適用にならないので要注意です。

(※なお、適用可能となる契約期間にも制限があり、新築住宅の購入と、リフォーム工事等で期間が異なります)

 

前回の「住宅エコポイント」・「省エネ住宅ポイント制度」は、「エコ」・「省エネ」を推進することを目的とした制度でしたが、

今回の「次世代住宅ポイント」は、「エコ」・「省エネ」に加え「長持ち住宅」、「バリアフリー」、「家事軽減設備」、「子育て世代」等の「次世代」と「少子高齢化」等 にもアプローチした制度になっているのが特徴的です

 

補助のポイント数や、対象となる条件等、現時点で決まっている内容については、下記のリンクからご確認下さい。

「次世代住宅ポイント」の概要:国土交通省(1月4日更新版

 

今後、詳しい内容の発表が2月、申請受付は6月から開始される予定との事ですので、ご利用の予定のある方や、気になっている方は小まめにチェックしてみて下さい。

 

では、また。

 

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「TATERU」が350件の融資資料の改ざんを発表。

最終更新日:2019年3月10日
公開日:2018年12月27日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

本日の午後3時に東証1部のTATERU(証券コード1435)が金融機関へ提出する顧客の融資資料の改ざんについて、発表を行いました。

他人の預金通帳の写しを顧客のものとしたり、顧客の預金残高を書き換えて残高が多くあるように装うなどした、融資資料の 改ざんが350件見つかったとのことです。

 

「かぼちゃの馬車」と同様の手口です。

(本件では銀行の方は改ざんの事実は知らずに騙されていて、「かぼちゃの馬車」の場合には、スルガ銀行も改ざんを認識していた様なので、その点は異なりますが)

 

「かぼちゃの馬車」のスルガ銀行の問題が起こって以降、投資用不動産については銀行の融資姿勢が慎重になりました。

「アパートローン」等の投資用不動産の融資については、購入者に自己資金を2~3割求める等、融資条件が厳しくなっていることから、

現状、アパートやワンルームマンションなどの投資用不動産の買い手が減少し、需給悪化の影響で投資用不動産の売買市場の動きは悪くなり、取引利回りも悪化している状況です。

 

また、この先の市場環境としては、

・消費税増税

・金利の上昇が予想されること

・日本人の人口減少 と、

(個人的な意見ですが)投資用不動産に明るい材料は、ほぼ見当たらない状況と思われます。

 

このような状況下で、もしこれから今回の様な融資資料の 改ざん等の不正が発覚した場合には、

銀行の融資姿勢が更に慎重になり、投資用不動産の売買市場の需給悪化に拍車をかける事になるのではないか、

そしてその可能性は決して低くはないのではないかと、当方は考えております。

 

なぜなら、「TATERU」は 東証1部に上場している、正社員の従業員数500名以上の大企業です。

 

東証1部上場の企業ですらこの状況なのですから、コンプライアンスが働き難い中小の不動産会社で同じような不正が行われていて、今後、同様の問題が発覚する可能性は十分にあるのではないかと考えられるからです。

(ニュースにもならない位の規模が小さな会社ならば、影響も出ないかも知れませんが)

 

こんな心配は杞憂で終わればそれが一番ですが…

 

では、また。

(※ もちろん弊社では、この様な事は一切行っておりません)

 

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固都税 清算金 に対しての消費税について

最終更新日:2020年5月19日
公開日:2017年10月14日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

本日は、不動産売買を行った際の 固都税 (固定資産税・都市計画税)の清算金(精算金) に対しての消費税の扱いについて、書かせて頂きます。

 

ご存知の様に、不動産を所有していると「固定資産税・都市計画税」が掛かります。

この「固定資産税・都市計画税」は、1月1日の所有者の方に1年分の納税義務がある為、極端な話、1月2日に物件の所有権が移転したとしても、1月1日の旧所有者の方にその年の1年分の納税義務があります。

 

その為、通常の不動産売買では、お引渡しの日(所有権移転日)を境に、新所有者の方と旧所有者の方とで「固定資産税・都市計画税」の日割り清算(精算)を行います。

 

この「固定資産税・都市計画税」の清算金(精算金)に対して売主が消費税の課税法人の場合には、建物部分については「消費税」の課税対象となります

(土地の部分は非課税です。また、個人間売買の場合にも非課税となります)

 

「税金(固都税)」の清算金(精算金)に対して、「税金(消費税)」が掛かるとは、変じゃないか? と思いましたが、調べてみますと、国税庁のホームページに下記の様に出ていました。

 

未経過固定資産税等の取扱い

不動産売買の際に、売買当事者の合意に基づき固定資産税・都市計画税の未経過分を買主が分担する場合の当該分担金は、地方公共団体に対して納付すべき固定資産税そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の譲渡対価の一部を構成するもの(対価として収受し、又は収受すべき一切の金銭)として課税の対象となります(基通10-1-6)。

 

「固都税の清算金(精算金)は税金じゃないよ、不動産売買の対価の一部だよ」という事だそうです。

(何か納得行きませんが、お上がそう言うなら、仕方ありません)

 

 

固都税の建物部分のみの話で、しかも日割りの清算金(精算金)に対しての消費税分なので、通常の物件ならば、消費税の課税対象となってもならなくても、それ程大きな差額は生じません。

従いまして、大手の不動産仲介業者でも、この点については考慮しないで 決済をしている所もある位で、実務上ではあまり気にされるポイントでは有りませんが、一応知っておいて損は無いかと思います。

 

※ 上記の記事は投稿時点での内容となります。 この記事に関する内容により、損失等が発生しましても、責任は負いかねますので、税に関するご質問等は、税務署等へご確認下さい。

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土地を購入して、建物を新築する場合の「住宅ローン控除」。

公開日:2017年5月6日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

本日は、土地(更地)を購入して、建物を新築する場合の「住宅ローン控除」の注意点 について、書かせて頂きます。

 

先日、更地のご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

今回ご購入頂いた物件は、渋谷区内、代々木上原の駅から徒歩5分以内にありながら、とても静かな住環境で、なおかつ実質3方角地の南道路という、非常に希少な素晴らしい立地の物件でした。

 

こちらの物件、弊社のご利用で仲介手数料を【半額】でご購入され、 国産車1台分 、お得にご購入となりました。

 

誠におめでとうございます。

 

こちらのお客様は、本件のご購入にあたり、土地の上に新築住宅を建てる条件で、住宅ローンを組まれました。

 

自己資金が豊富なお客様だったので、土地の部分だけ住宅ローンを組んで、建物は自己資金で建てる事もできたのですが、住宅ローン控除の利用をご希望だったので、それならば、住宅ローンを分割実行して、住宅部分の建築資金にも必ず住宅ローンの借入金をご利用頂くように アドバイスさせて頂きました。

 

「住宅ローン控除」は、土地の購入だけでは適用になりません。

 

もし、建物は自己資金で賄ってしまって、住宅ローンの借入金は土地のみに充ててしまった場合、住宅ローン控除は利用出来なくなります。

控除額は 0円 です。

 

他方で、住宅ローンの借入金を建物部分にも充てれば、最高で400万円(4,000万円×1%×10年)の住宅ローン控除を受ける事が出来る事になります。

 

建物部分への抵当権設定の登記費用等で多少の出費もありますが、

最大で400万円の住宅ローン控除が使えるか否かは、比較にならない程 大きな差額となります。

 

もし土地を買って、その上に建物を建てようとお考えの方で、「住宅ローン控除」のご利用をお考えであれば、この点にも十分にご注意下さい。

 

住宅の購入は一生のうちで最も大きなお買い物です。

従いまして、これに関係する控除等もとても大きな金額となります。

 

住宅のご購入、ご売却をお考えの際には、経験豊かなスタッフが揃った「REDS」がきっとお力になれると思います。

 

どうぞお気軽にお問合せ下さい。

 

※ 当該税制上の規制は投稿時点(2017.5.7)での物になります。

※ 税金のご相談、ご確認は税務署等へお問合せ下さい。

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いよいよ 住宅ローンの金利が上がって来ました。

公開日:2016年12月10日

こんにちは。

売るときも買うときも、不動産売買の仲介手数料が【無料・半額】の【REDS】の小野田です。

 

先月はおかげ様で、6件の売買のお手伝いをさせて頂きました。

(先月の社内での最多契約件数です)

皆様、誠にありがとうございました。

 

弊社のご利用で仲介手数料が【無料】だったお客様は、最大で170万円以上 お得にお取引されました。

(値引き額も入れると、250万円以上お得に取引されました)

 

次はあなたの番かも知れません。

気になる物件がある場合には、お気軽にお問合せください。

 

ところで、いよいよ住宅ローンの金利が上がって来ました。

 

アメリカ大統領選が終了し、トランプさんが次期大統領に決まった事で経済政策への期待からアメリカの長期金利が上昇し、その影響を受けて日本の長期金利も上昇しています。

 

長期金利はじりじりと上昇し、住宅ローンの指標となる10年物国債利回りが、2月中旬以来となる0.05%まで上昇しました。

 

長期金利上昇の影響を受けやすい「フラット35の最低金利」については、借入期間20年以下のプランで1.030%(前月比プラス0.100%)、

借入期間21年以上35年以下のプランで1.100%(前月比プラス0.070%)と、いずれの借入期間のプランでも前月に比べ金利は上昇しています。

 

まだ、変動金利の住宅ローンに影響は出ていませんが、固定金利のプランでは一部の銀行で金利が上昇しはじめています。

 

まだまだ超低金利の状態とはいえますが、来年以降、アメリカで利上げが本格化する事を考えると、今後の住宅ローン選びはますます慎重に考える必要が有りますね。

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