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小野田 浩

投資用物件のローンの厳しさ。

公開日:2019年7月13日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

当方がご担当させて頂いているお客様で、都内の一等地にある投資用物件を複数所有されているお客様がいらっしゃいます。

 

その方と先日お話をした時に、下記の様な話題が出ました。

「最近は投資用物件についての銀行の貸出しが厳しくて、今までは問題なかった融資が借り難くなった」

 

ご存知の様に、スルガ銀行の1件以降、金融庁の指導によって 投資用物件の融資に比較的積極的だった金融機関でも、投資用物件のローン付けが厳しくなっています。

 

我々も日々の業務の中で、投資用物件に対する融資の締め付けを実感させられています。

(最近は融資条件として、諸費用とは別に、物件価格の20~30%位の自己資金(現金)を要求される事が多い様です)

 

投資用物件の価格が近年高騰(=利回りは低下)していた反動もあり、最近は投資用物件に求められる利回りも高くなっています。

 

ここ数年の投資物件ブームで物件を購入された方は、儲けが出ないまでも「購入金額+諸費用」分の「損しない金額」で物件を売却したいとお考えになっても、

現状の相場ではこの水準まで売却価格は伸びない事も多く、かと言って「損切り」をすることは精神的にも経済的にも難しい為、結果として、現在 市場には売れない投資用の売却物件がダブつき気味の状況となっています。

(「レオパレス」の問題が起きて、個人投資家の投資熱が冷めたのも追い打ちで市況を悪化させました)

 

経済に「波」があるのは当然なので、市場が加熱した後に、冷めるのは仕方がない事ですが、「消費税増税」「オリンピック後」という大きなハードルを控えて、放っておいても数年後には市場は冷めて行く可能性の高いこの状況下で、何も政府(金融庁)が更に不動産市場を冷やす様な事をしなくても…と不動産業界にいる人間としては思ってしまいます。

 

ではまた。

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「G20」は終了しましたが、「追加の報復関税」は…

公開日:2019年6月30日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

6/28、29と大阪で開催されていた「G20 」が昨日終了しました。

 

開催地の大阪は学校が休校になり、高速道路が閉鎖され、スーパーの棚から品物が消えるなど日常生活に支障を来して大変そうでしたね。

 

この間は関東でもさほど大きくない駅まで、自動販売機やごみ箱なんかが使用出来なくなっていた様です。

(下の写真は弊社の最寄駅(秋葉原駅)の自動販売機の6月28日の写真です)

 

 

一番の注目だった「米中首脳会談」は大方の予想通りに「追加の報復関税は当面延期」という形で落ち着きました。

 

おそらく明日以降、当面のリスクが回避された事から世界中の株式市場等は上昇基調になるかと思います。

 

ただこの上昇基調は、一時的な「調整」程度の短さで終わる可能性も高いかと思います。

 

というのも、今回の追加の報復関税の中止は、「両国の関係が改善したから」という根本的な部分が解決した感じでは無いからです。

 

特にトランプ大統領は次の選挙を控えて、経済状況や支持率の変化に応じて、世界経済に大きな影響を及ぼす「追加の報復関税」を

自らの再選の為ならば躊躇なく、「選挙戦略の為のカード」として使用するのではないか?

と世界中が疑心暗鬼で市場に不透明感が強く残っているためです。

 

日本では今年の10月に「消費税増税」を控えています。

景況感に業績が左右されやすい不動産業者としては、「追加の報復関税」という爆弾が「消費税増税」後に破裂しない様に只々祈るばかりです。

 

ではまた。

 

小野田

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「次世代住宅ポイント」について

最終更新日:2019年3月7日
公開日:2019年1月8日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

本日は「次世代住宅ポイント」について、書かせて頂きたいと思います。

 

今年の10月には10%への「消費税増税」が予定されていますが、

この増税による住宅需要の落ち込みをカバーする目的で、

「次世代住宅ポイント」という政策が実施される事になりました。

 

過去に「住宅エコポイント」、「省エネ住宅ポイント制度」という名称で運用されていた補助金と同様の制度です。

 

「エコポイント」の時もそうでしたが、この手の補助金は確かに需要の落ち込みの下支えになるので、お客様のみならず、我々にとっても大変にありがたい制度です。

 

2019年1月4日に国土交通省よりの発表された内容は、下記となります。

「次世代住宅ポイント」に制度は、2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、

消費者の需要を喚起し、消費税率引上げ前後の需要変動の平準化を図ることを目的とし、税率10%で一定の性能を有する住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する制度です。
(本制度は今後の国会で平成31年度当初予算案が成立することが前提となります。)

 

本件は、「新築住宅の購入」や「リフォーム工事」等が対象となるのですが、

「次世代住宅ポイント」制度の対象となるには「引渡し時期2019年10月(消費税10%が適用) 以降」であることが必要となります

 

売買等の契約自体は2019年10月以前に締結てしていても大丈夫なのですが、あくまで「引渡し」は10%の消費税がかかる「2019年10月以降」でないと、「次世代住宅ポイント」は適用にならないので要注意です。

(※なお、適用可能となる契約期間にも制限があり、新築住宅の購入と、リフォーム工事等で期間が異なります)

 

前回の「住宅エコポイント」・「省エネ住宅ポイント制度」は、「エコ」・「省エネ」を推進することを目的とした制度でしたが、

今回の「次世代住宅ポイント」は、「エコ」・「省エネ」に加え「長持ち住宅」、「バリアフリー」、「家事軽減設備」、「子育て世代」等の「次世代」と「少子高齢化」等 にもアプローチした制度になっているのが特徴的です

 

補助のポイント数や、対象となる条件等、現時点で決まっている内容については、下記のリンクからご確認下さい。

「次世代住宅ポイント」の概要:国土交通省(1月4日更新版

 

今後、詳しい内容の発表が2月、申請受付は6月から開始される予定との事ですので、ご利用の予定のある方や、気になっている方は小まめにチェックしてみて下さい。

 

では、また。

 

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「TATERU」が350件の融資資料の改ざんを発表。

最終更新日:2019年3月10日
公開日:2018年12月27日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

本日の午後3時に東証1部のTATERU(証券コード1435)が金融機関へ提出する顧客の融資資料の改ざんについて、発表を行いました。

他人の預金通帳の写しを顧客のものとしたり、顧客の預金残高を書き換えて残高が多くあるように装うなどした、融資資料の 改ざんが350件見つかったとのことです。

 

「かぼちゃの馬車」と同様の手口です。

(本件では銀行の方は改ざんの事実は知らずに騙されていて、「かぼちゃの馬車」の場合には、スルガ銀行も改ざんを認識していた様なので、その点は異なりますが)

 

「かぼちゃの馬車」のスルガ銀行の問題が起こって以降、投資用不動産については銀行の融資姿勢が慎重になりました。

「アパートローン」等の投資用不動産の融資については、購入者に自己資金を2~3割求める等、融資条件が厳しくなっていることから、

現状、アパートやワンルームマンションなどの投資用不動産の買い手が減少し、需給悪化の影響で投資用不動産の売買市場の動きは悪くなり、取引利回りも悪化している状況です。

 

また、この先の市場環境としては、

・消費税増税

・金利の上昇が予想されること

・日本人の人口減少 と、

(個人的な意見ですが)投資用不動産に明るい材料は、ほぼ見当たらない状況と思われます。

 

このような状況下で、もしこれから今回の様な融資資料の 改ざん等の不正が発覚した場合には、

銀行の融資姿勢が更に慎重になり、投資用不動産の売買市場の需給悪化に拍車をかける事になるのではないか、

そしてその可能性は決して低くはないのではないかと、当方は考えております。

 

なぜなら、「TATERU」は 東証1部に上場している、正社員の従業員数500名以上の大企業です。

 

東証1部上場の企業ですらこの状況なのですから、コンプライアンスが働き難い中小の不動産会社で同じような不正が行われていて、今後、同様の問題が発覚する可能性は十分にあるのではないかと考えられるからです。

(ニュースにもならない位の規模が小さな会社ならば、影響も出ないかも知れませんが)

 

こんな心配は杞憂で終わればそれが一番ですが…

 

では、また。

(※ もちろん弊社では、この様な事は一切行っておりません)

 

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固都税 清算金 に対しての消費税について

公開日:2017年10月14日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

本日は、不動産売買を行った際の 固都税 (固定資産税・都市計画税)の清算金 に対しての消費税の扱いについて、書かせて頂きます。

 

ご存知の様に、不動産を所有していると「固定資産税・都市計画税」が掛かります。

この「固定資産税・都市計画税」は、1月1日の所有者の方に1年分の納税義務がある為、極端な話、1月2日に物件の所有権が移転したとしても、1月1日の旧所有者の方にその年の1年分の納税義務があります。

 

その為、通常の不動産売買では、お引渡しの日(所有権移転日)を境に、新所有者の方と旧所有者の方とで「固定資産税・都市計画税」の日割り精算を行います。

 

この「固定資産税・都市計画税」の清算金に対して売主が消費税の課税法人の場合には、建物部分については「消費税」の課税対象となります

(土地の部分は非課税です。また、個人間売買の場合にも非課税となります)

 

「税金(固都税)」の清算金に対して、「税金(消費税)」が掛かるとは、変じゃないか? と思いましたが、調べてみますと、国税庁のホームページに下記の様に出ていました。

 

未経過固定資産税等の取扱い

不動産売買の際に、売買当事者の合意に基づき固定資産税・都市計画税の未経過分を買主が分担する場合の当該分担金は、地方公共団体に対して納付すべき固定資産税そのものではなく、私人間で行う利益調整のための金銭の授受であり、不動産の譲渡対価の一部を構成するもの(対価として収受し、又は収受すべき一切の金銭)として課税の対象となります(基通10-1-6)。

 

「固都税の清算金は税金じゃないよ、不動産売買の対価の一部だよ」という事だそうです。

(何か納得行きませんが、お上がそう言うなら、仕方ありません)

 

 

固都税の建物部分のみの話で、しかも日割りの清算金に対しての消費税分なので、通常の物件ならば、消費税の課税対象となってもならなくても、それ程大きな差額は生じません。

従いまして、大手の不動産仲介業者でも、この点については考慮しないで 決済をしている所もある位で、実務上ではあまり気にされるポイントでは有りませんが、一応知っておいて損は無いかと思います。

 

※ 上記の記事は投稿時点での内容となります。 この記事に関する内容により、損失等が発生しましても、責任は負いかねますので、税に関するご質問等は、税務署等へご確認下さい。

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土地を購入して、建物を新築する場合の「住宅ローン控除」。

公開日:2017年5月6日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

本日は、土地(更地)を購入して、建物を新築する場合の「住宅ローン控除」の注意点 について、書かせて頂きます。

 

先日、更地のご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

今回ご購入頂いた物件は、渋谷区内、代々木上原の駅から徒歩5分以内にありながら、とても静かな住環境で、なおかつ実質3方角地の南道路という、非常に希少な素晴らしい立地の物件でした。

 

こちらの物件、弊社のご利用で仲介手数料を【半額】でご購入され、 国産車1台分 、お得にご購入となりました。

 

誠におめでとうございます。

 

こちらのお客様は、本件のご購入にあたり、土地の上に新築住宅を建てる条件で、住宅ローンを組まれました。

 

自己資金が豊富なお客様だったので、土地の部分だけ住宅ローンを組んで、建物は自己資金で建てる事もできたのですが、住宅ローン控除の利用をご希望だったので、それならば、住宅ローンを分割実行して、住宅部分の建築資金にも必ず住宅ローンの借入金をご利用頂くように アドバイスさせて頂きました。

 

「住宅ローン控除」は、土地の購入だけでは適用になりません。

 

もし、建物は自己資金で賄ってしまって、住宅ローンの借入金は土地のみに充ててしまった場合、住宅ローン控除は利用出来なくなります。

控除額は 0円 です。

 

他方で、住宅ローンの借入金を建物部分にも充てれば、最高で400万円(4,000万円×1%×10年)の住宅ローン控除を受ける事が出来る事になります。

 

建物部分への抵当権設定の登記費用等で多少の出費もありますが、

最大で400万円の住宅ローン控除が使えるか否かは、比較にならない程 大きな差額となります。

 

もし土地を買って、その上に建物を建てようとお考えの方で、「住宅ローン控除」のご利用をお考えであれば、この点にも十分にご注意下さい。

 

住宅の購入は一生のうちで最も大きなお買い物です。

従いまして、これに関係する控除等もとても大きな金額となります。

 

住宅のご購入、ご売却をお考えの際には、経験豊かなスタッフが揃った「REDS」がきっとお力になれると思います。

 

どうぞお気軽にお問合せ下さい。

 

※ 当該税制上の規制は投稿時点(2017.5.7)での物になります。

※ 税金のご相談、ご確認は税務署等へお問合せ下さい。

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いよいよ 住宅ローンの金利が上がって来ました。

公開日:2016年12月10日

こんにちは。

売るときも買うときも、不動産売買の仲介手数料が【無料・半額】の【REDS】の小野田です。

 

先月はおかげ様で、6件の売買のお手伝いをさせて頂きました。

(先月の社内での最多契約件数です)

皆様、誠にありがとうございました。

 

弊社のご利用で仲介手数料が【無料】だったお客様は、最大で170万円以上 お得にお取引されました。

(値引き額も入れると、250万円以上お得に取引されました)

 

次はあなたの番かも知れません。

気になる物件がある場合には、お気軽にお問合せください。

 

ところで、いよいよ住宅ローンの金利が上がって来ました。

 

アメリカ大統領選が終了し、トランプさんが次期大統領に決まった事で経済政策への期待からアメリカの長期金利が上昇し、その影響を受けて日本の長期金利も上昇しています。

 

長期金利はじりじりと上昇し、住宅ローンの指標となる10年物国債利回りが、2月中旬以来となる0.05%まで上昇しました。

 

長期金利上昇の影響を受けやすい「フラット35の最低金利」については、借入期間20年以下のプランで1.030%(前月比プラス0.100%)、

借入期間21年以上35年以下のプランで1.100%(前月比プラス0.070%)と、いずれの借入期間のプランでも前月に比べ金利は上昇しています。

 

まだ、変動金利の住宅ローンに影響は出ていませんが、固定金利のプランでは一部の銀行で金利が上昇しはじめています。

 

まだまだ超低金利の状態とはいえますが、来年以降、アメリカで利上げが本格化する事を考えると、今後の住宅ローン選びはますます慎重に考える必要が有りますね。

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今後の住宅ローン金利についての予想

公開日:2016年9月26日

こんにちは。

 

本日は、今後の住宅ローンの金利がどうなるかについて個人的な予想を書きたいと思います。

 

9/21の日銀政策決定会合で、日本銀行は新しい金融政策を発表しました。

「長・短金利操作付き量的・質的金融緩和」政策という物です。

 

今回 発表された金融政策は、下記の内容となります。

●「長期金利」の水準を「概ね0%」で推移する様に、国債の買い入れによって金利を操作する。

●「短期金利」については、従来の金融政策の「マイナス金利政策」を引き継ぎ、日本銀行当座預金のうち政策金利残高に-0.1%のマイナス金利を適用する。

 

長期金利と、短期金利を比べると、本来は長期金利の方が「将来の不確実性によるリスク」を織り込む事から、短期金利に比べて高くなるのですが、現状ではこの差がほぼ無い状態になっているようです。

(「イールド・カーブのフラット化」というやつです)

 

現状、日本の金利は長期も短期もマイナスの水準ですが、この政策が実行されると、長期金利はマイナスから、ゼロになるので、長期金利は上昇する事になります。

 

すると、長期金利に連動する住宅ローンの「固定金利」も上昇します。

(ここまでは、ほぼ確定だと思います)

 

次に短期金利ですが、これは長期金利と切り離すという事になっていますので、理論的には、長期金利に連動する住宅ローンの「固定金利」と、短期金利に連動する住宅ローンの「変動金利」が逆の動きをする可能性はありますが、「固定金利」が上昇する中で「変動金利」は逆行して更に低下するという事は、現実的には有り得ないのではないかと思います。

 

従いまして、今後の住宅ローンの金利は、

 固定金利:上昇する(高い確率で)。

● 変動金利:「固定金利」に比べて、緩やかに上昇する。

という様になると思われます。

 

ご購入をお考えの方は、今後の金利の動きに要注目ですね。

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住宅ローンの金利、いよいよ動くかも知れませんね

公開日:2016年8月29日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が《無料・半額》の【REDS】の小野田です。

 

先週、先々週のブログで「住宅ローン金利がそろそろ動くかも知れません」と書きましたが、その可能性が高くなりました。

 

先週末、FRBのイエレン議長がジャクソンホールの講演で「労働市場の改善などによって過去数カ月間で利上げ余地が拡大しつつある」と発言して、その後にフィッシャー副議長が、9月利上げの可能性を示唆したことで、米ドルが買われ、日本円が売られ、本日は先週末より2円近くも円安が進んでいます。

 

このところ、円高が進んでいたせいも有りますが、結構大きな値動きです。

 

現在のところ、9月中の利上げよりも、年内(12月)の利上げの可能性の方が高いと見られていますが、9/2に発表のアメリカの雇用統計次第では、9月とは言わないまでも、12月よりも前倒しのスケジュールでの利上げがあるかも知れません。

 

数日中には、9月の住宅ローン金利が判明しますので、要注目です。

 

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住宅ローン金利 今後は・・・

最終更新日:2016年8月9日
公開日:2016年8月6日

こんにちは。

 

毎日暑い日が続いていますね。

 

ご案内を終了すると、ご案内した当方も、ご案内を受けたお客様も汗だく状態です。

 

皆さん小まめな水分補給とで体調管理にはお気を付けください。

(毎年思うんですが、この「暑さ」を真冬の寒い時まで保存しておいて、暖房に使えない物ですかね…

 

ところで、話はがらっと変わって「住宅ローン」の金利ですが、そろそろ上がり始めるかも知れませんね。

 

先月の住宅ローンの金利は、過去最低を記録して、フラット35でも1%を切り、りそな銀行の10年固定は0.35%と、歴史的な低水準でした。

 

これらは、イギリスのEU離脱のショックなんかを受けて、世界的に「金融緩和継続、利上げ見送り」の流れを受けての事でしたが、昨晩のアメリカの雇用統計の内容がかなり良く、ここ最近のアメリカ国内の経済指標も好調な事から、「年内利上げ」の可能性が若干?まって来ました。

 

これを受け、日本の新発10年物国債の金利が上がれば、来月の住宅ローンの金利は今月よりも高くなります。

(もっとも、過去の水準から見れば、それでもまだまだ十分に低い水準にあるのでしょうが…)

 

もちろん、アメリカだけが利上げの方向に動いたからと言って、直接的にすぐに日本の住宅ローンの金利が上がるとは限りませんが、間接的にでもどこかに何らかの影響は出てくると思われます。

 

これから住宅購入をお考えの方、現在、住宅購入をお考えの方、現在、既に住宅ローンを組まれている方は、これから年末までの金利の動向は要注目です。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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