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小野田 浩おのだ ひろし

新型コロナウイルス 不動産投資市場の今後と物件の売却時期

最終更新日:2020年5月15日
公開日:2020年5月14日

皆様こんにちは。
 
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】(不動産流通システム)の小野田(おのだ)です。
 

新型コロナウイルスによって日本全国に発令されていた「緊急事態宣言」が、「特定警戒都道府県」の茨城、石川、岐阜、愛知、福岡の5県を含む、39県を対象に本日(5/14)付けで解除される事になりそうです。

 

また、今回の解除の対象外となった 北海道、東京、埼玉、千葉、神奈川、京都、大阪、兵庫についても、1週間後の5/21を目途に改めて判断する方針とのことで、感染拡大の第二波、第三波の懸念はありますが、取り敢えずは一段落といったところでしょうか。

 

ところで、最近の弊社へのお問合せで特に増えているのが、投資用不動産の売却のご相談です。

 

新型コロナウイルスによって、リーマンショックを超える景気後退(リセッション)が起こると言われておりますので、投資用不動産を所有されている方の多くが、ご売却のタイミングを気にされていらっしゃると思います。

 

今回は新型コロナウイルス「緊急事態宣言」解除後の不動産投資市場と投資用不動産の売却時期(タイミング)について考えてみたいと思います。

 

以下、あくまで当方の私見となりますが、

投資用不動産については、家賃収入目的等での長期保有を前提としていないなら、なるべく早目に売却した方が良いというのが、私の見解です。

(私だけでなく、大多数の皆さんも同じ意見だとは思いますが…)

 

これは、今後の景気後退による「賃料の下落」と、投資物件に求められる「利回りの上昇」が、高い確率で予想されるためです。

 

基本的に投資用不動産の価格は「賃料収入 ÷ 利回り」で決定されます。

 

仮に賃料が5.0%下落して、年間の賃料収入が120万円から、114万円に下がったとします。

そして取引利回りの水準は1.0%上昇して、5.0%から6.0%になったとします。

 

すると、売却価格は 2400万円 から 1900万円 へ 500万円(約21%)も値下がりしてしまう事になります。

・2,400万円 = 120万円 ÷ 5.0%

・1,900万円 = 114万円 ÷ 6.0%

 

物件の存するエリアや物件の種類・グレード等にもよりますが、景気後退期の不動産投資市場ではこれ位の家賃や利回りの変化は、1~2年もあれば十分に起こり得る変化と考えられます。

 

家賃収入目的等での長期保有を前提としている方なら、それでも良いのかも知れませんが、所得税や住民税の減税目的で多額の不動産投資ローンを組んで、最近購入された方達の中には、節税効果よりも、転売後の損失の方がはるかに大きくなってしまうケースも少なくないと思われます。

 

先日のブログ「新型コロナウイルスの影響による今後の不動産価格について」にも書きましたが、都心のタワーマンションなどの一部の物件は、相続対策等の需要や、希少性等から資産価値が下がりにくい傾向が続くと思われますが、駅から遠いマンションや、郊外のアパートなどは残念ながら下落傾向が続いて行くと思われます。

また、昨今の投資用不動産に対する金融機関の融資の締め付けが、更に投資用不動産市場の需給ギャップに追い打ちをかける事になります。

 

今はまだ、日銀の買い支え等もあって日経平均株価はさほど大きな値下がりとはなっていませんが、これから株価の値下がりが本格的に始まると、投資用不動産の市場は今よりも一層と冷え込むことが予想されます。

投資用不動産は自己居住用の不動産よりも価格の変動幅が大きく、また景況感等で需給バランスが崩れると、物件の存するエリアによっては、多少の割安感があっても売却の目途が全く立たなくなる場合もございます。

(不良債権の査定の仕事をしていた時に、当方はこういった物件を山程見て来ました)

 

新型コロナの収束までどれ位の期間がかかるのか、収束後の景気回復が2~3年でのV字回復になるのか、それとも10年以上かかるのか まだ何も分かりませんが、投資の基本は「リスク管理」であることは間違いありませんので、

今一度、ご自分の資産状況やライフプラン等をご確認の上で、投資物件のご売却をお考えになるなら、多少の損切りをしても、早目に動かれることを選択肢に加えても良いかと思います。

 

ではまた。

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投資用物件のローンの厳しさ。

公開日:2019年7月13日

こんにちは。

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の小野田です。

 

当方がご担当させて頂いているお客様で、都内の一等地にある投資用物件を複数所有されているお客様がいらっしゃいます。

 

その方と先日お話をした時に、下記の様な話題が出ました。

「最近は投資用物件についての銀行の貸出しが厳しくて、今までは問題なかった融資が借り難くなった」

 

ご存知の様に、スルガ銀行の1件以降、金融庁の指導によって 投資用物件の融資に比較的積極的だった金融機関でも、投資用物件のローン付けが厳しくなっています。

 

我々も日々の業務の中で、投資用物件に対する融資の締め付けを実感させられています。

(最近は融資条件として、諸費用とは別に、物件価格の20~30%位の自己資金(現金)を要求される事が多い様です)

 

投資用物件の価格が近年高騰(=利回りは低下)していた反動もあり、最近は投資用物件に求められる利回りも高くなっています。

 

ここ数年の投資物件ブームで物件を購入された方は、儲けが出ないまでも「購入金額+諸費用」分の「損しない金額」で物件を売却したいとお考えになっても、

現状の相場ではこの水準まで売却価格は伸びない事も多く、かと言って「損切り」をすることは精神的にも経済的にも難しい為、結果として、現在 市場には売れない投資用の売却物件がダブつき気味の状況となっています。

(「レオパレス」の問題が起きて、個人投資家の投資熱が冷めたのも追い打ちで市況を悪化させました)

 

経済に「波」があるのは当然なので、市場が加熱した後に、冷めるのは仕方がない事ですが、「消費税増税」「オリンピック後」という大きなハードルを控えて、放っておいても数年後には市場は冷めて行く可能性の高いこの状況下で、何も政府(金融庁)が更に不動産市場を冷やす様な事をしなくても…と不動産業界にいる人間としては思ってしまいます。

 

ではまた。

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「TATERU」が350件の融資資料の改ざんを発表。

最終更新日:2019年3月10日
公開日:2018年12月27日

こんにちは。

 

不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】【REDS】の小野田です。

 

本日の午後3時に東証1部のTATERU(証券コード1435)が金融機関へ提出する顧客の融資資料の改ざんについて、発表を行いました。

他人の預金通帳の写しを顧客のものとしたり、顧客の預金残高を書き換えて残高が多くあるように装うなどした、融資資料の 改ざんが350件見つかったとのことです。

 

「かぼちゃの馬車」と同様の手口です。

(本件では銀行の方は改ざんの事実は知らずに騙されていて、「かぼちゃの馬車」の場合には、スルガ銀行も改ざんを認識していた様なので、その点は異なりますが)

 

「かぼちゃの馬車」のスルガ銀行の問題が起こって以降、投資用不動産については銀行の融資姿勢が慎重になりました。

「アパートローン」等の投資用不動産の融資については、購入者に自己資金を2~3割求める等、融資条件が厳しくなっていることから、

現状、アパートやワンルームマンションなどの投資用不動産の買い手が減少し、需給悪化の影響で投資用不動産の売買市場の動きは悪くなり、取引利回りも悪化している状況です。

 

また、この先の市場環境としては、

・消費税増税

・金利の上昇が予想されること

・日本人の人口減少 と、

(個人的な意見ですが)投資用不動産に明るい材料は、ほぼ見当たらない状況と思われます。

 

このような状況下で、もしこれから今回の様な融資資料の 改ざん等の不正が発覚した場合には、

銀行の融資姿勢が更に慎重になり、投資用不動産の売買市場の需給悪化に拍車をかける事になるのではないか、

そしてその可能性は決して低くはないのではないかと、当方は考えております。

 

なぜなら、「TATERU」は 東証1部に上場している、正社員の従業員数500名以上の大企業です。

 

東証1部上場の企業ですらこの状況なのですから、コンプライアンスが働き難い中小の不動産会社で同じような不正が行われていて、今後、同様の問題が発覚する可能性は十分にあるのではないかと考えられるからです。

(ニュースにもならない位の規模が小さな会社ならば、影響も出ないかも知れませんが)

 

こんな心配は杞憂で終わればそれが一番ですが…

 

では、また。

(※ もちろん弊社では、この様な事は一切行っておりません)

 

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マンション売却物件「馬喰町 プレシス東神田」のご案内

最終更新日:2021年7月5日
公開日:2016年2月7日

~ こちらの物件は、ご成約となりました ~

 

こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム・REDS(レッズ)の小野田浩です。   新規の売却物件をお預かり致しました。 「プレシス東神田」です。   ・JR総武線:馬喰町駅 徒歩5分 ・都営新宿線:岩本町駅 徒歩6分 ・JR山手線:秋葉原駅 徒歩10分   という、とても利便性の高い立地の築浅物件です。   しかも、室内はリフォーム済で現況空室です。 自己使用でも、投資目的の賃貸用としても、どちらにもオススメ出来る物件です。 是非、ご検討ください。    REDS(レッズ)の事務所は秋葉原が最寄り駅です。 REDS(レッズ)の販売手法を駆使すれば、秋葉原エリアだけではなく、東京23区、23区周辺の東京都下及び都内通勤エリアまでも対応可能なエリアとなります。   「売却相談・無料査定」・「仲介手数料査定」・「お問合せ」は、メールであれば24時間受付中です。メールでも迅速な対応を心掛けています。 お気軽にお問合せください。   REDS(レッズ)は水曜日も9:00-19:00まで営業(電話受付け)しております。 もちろん土日祝日も営業しています。お気軽にお電話ください。 皆様からのお問合せを心よりお待ちしております。   仲介手数料が無料、半額と聞くと「大丈夫なのだろうか」と疑問に思う方も少なくないと思います。「そんなうまい話があるわけない!」、「仕事が雑なのでは?」、「他に追加費用がかかるのでは?」などと思っていませんか? 今までREDS(レッズ)をご利用いただいた多くの売主様・買主様も、初めのうちは多かれ少なかれ、そのような疑問を持っておられたと思います。   それでも「本当に仲介手数料が安くなるのなら・・・」と思ってお問合せをいただいた結果と評価を「お客様の声」や、お客様へのインタビューでご紹介しています。 手前みそで恐縮ですが、大変ご好評をいただいておりますので、ぜひご覧ください。   私、小野田浩のプロフィールはこちらです。 REDSでは、売るときも買うときも一生懸命お手伝いさせて頂きます。 どうぞよろしくお願いいたします。    

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