菅野 洋充(宅建士・リフォームスタイリスト)
社会に必要とされ人に役立つ企業を目指します
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公開日:2020年7月18日
菅野です。今日は重要事項説明について書いてみようと思います。
ちょっと恥ずかしい話ですが私の近しい身内で、かれこれ十数年前に埼玉の市街化調整区域の土地を買った者がおります。「水道もガスも通っているし、駅からも近いからそのうち家を建てられるようになる」と騙されて買わされてしまったようで、その後現在に至ってもそこは市街化調整区域のままで、その土地は区画分けされた菜園のまま存在します。
宅建業者に課せられている「重要事項説明」、説明する内容は年を経るごとに増えていっております。約20年近く前、と言っても既に21世紀に入ってから私は家を買いましたが、その時の重要事項説明書は、B4のノンカーボン複写紙3枚しかありませんでした。
昔はお上の決めた内容だけ紙で説明して署名捺印をもらっておけば、あとは口八丁手八丁で丸め込んで買わせたもの勝ち、という業者が跳梁跋扈していましたが、消費者保護意識の高まりでそういった悪徳業者は淘汰されていく時代に少しずつですが変わってまいりました。
今、弊社で新築一戸建ての売買契約をするときの重要事項説明書はA4で15ページ以上となり、重要事項説明をおこなうには少なくとも1時間以上は必要となっております。
重要事項説明の説明内容は、今までに起こったトラブルや事件、災害に対応するかたちで増えていきました。
例えば、東日本大震災の津波で壊滅的な被害を受けたあとには「津波災害警戒区域」について内・外の別を説明する事項が追加され、身近なトラブルについてでは、プロパンガス会社の契約切り替えに伴うトラブルが増えたことから、売買の際に家庭用プロパンガスの配管設備がプロパンガス販売会社にある場合はその旨を説明することとなりました。
この国土交通省のウェブサイトには、平成13年からの宅建業法に関する改正の履歴が表示されています。
それによると、令和2年までになんと70件もの改正があり、説明事項が追加されていることがわかります。
また、東日本大震災のあった平成23年以降から、災害対策に係る説明事項の追加が目立ってきます。
直近では「水害ハザードマップにおける対象不動産の所在」が説明事項として追加となり、令和2年8月28日より施行となります。
これは最近の豪雨災害の被害を鑑みてのことと思われますが、先日下った、水害被害のあった分譲地の販売で販売者であった福知山市が水害リスクの説明を怠ったとした判決
水害リスクの説明責任訴訟、市側が敗訴、全国初 台風で住宅水没、京都地裁
などの影響もあろうかと考えられます。
宅建業は「衣・食・住」のうちの「住」をつかさどる、なくてはならない業です。
ところが不動産業は「千三つ屋」などと言われ、嘘つき=不動産屋などと揶揄される存在でもあります。
お客様の財産を守る砦となるのか、それとも嘘八百の千三つ屋となるのか、それぞれの宅建業者の質が今、問われる時代となっています。
私たちREDSの宅建士は、お客様の財産を守る砦となれるよう、日々研鑽を積み、お客様の期待にこたえられるよう努めております。
公開日:2020年7月18日
こんにちは。仲介手数料最大無料または割引の
REDS不動産流通システム宅建士の鈴木です
新型コロナウイルスのせいで出かけられず、近所の園芸センターにいくことが楽しみのこの頃。
新しいお花を見て癒され、可愛いお花があれば購入してバルコニーで寄せ植えが趣味となりました。
5月頃ミニトマトを購入して先日
初トマト!! 収穫!!(笑)
可愛い!!
少し皮が厚かったですが、とても美味しかったです。
GO TOキャンペーンも東京は、外され旅行もやはり自粛ムードですね・・。
そんな中ですがご契約いただいている皆様。本当にありがとうございます。
新居への引越しで心ウキウキですよね。喜んでいただきとても嬉しいです。どうぞ快適にお住まいください。
ぜひ、賃貸に高いお金を払っている方、一度物件見て見ませんか。お問合せお待ちしております。
SUUMO・アットホーム・ホームズ等インターネットに掲載の物件は、ほぼご紹介できます。
無料か割引きでご購入いただけます。
家探しは仲介手数料最大無料または割引のREDS不動産流通システム宅建士の鈴木朋子まで
最終更新日:2020年7月30日
公開日:2020年7月17日
こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建士の井原です。
S様
この度は、投資用区分マンション購入のご契約を賜り、
誠にありがとうございました。
港区内のJR山手線が最寄駅、
トップクラスの乗降者数、
一点の曇りもない資産価値を誇る
管理体制も良好な高利回り物件で、
S様の新たな門出に立ち会えたことを、
光栄に思います!
人気物件を確実に押さえられたのも、
S様の迅速なご判断の賜物です。
これからが本番ですので、
私も一層気を引き締めてまいります。
今回、S様には
価格交渉分と、
仲介手数料分で、
約【 976,000円 】お得にご購入いただけました。
本当に喜んでいただけました!
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
トコトンお得に物件を探すなら!
お気軽に【REDS】井原までご相談ください!
フリーコール 0800-100-6633
携帯電話 080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ!
公開日:2020年7月16日
お世話になっております仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の藤ノ木です。
先日、お客様のご案内で移動中に素敵な坂の標柱をみつけました!
坂の名前は大尽坂(だいじんざか)
坂名は、その昔大尽(財産をたくさん持っている人のこと)がこのあたりに住んでいたということで名づけられたと伝えられています。
この大尽が誰であったかについては、諸説があり明らかではありません。
都内では港区が多く坂があり色々な標柱をお見受けします。
ただ素敵な坂の名前で思わず写メをパシャり!
何か縁起のよさそうでご利益がありそうと感じるご案内の道中でした!
公開日:2020年7月16日
皆様こんにちは。仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの福島直哉です。
先日、東久留米の中古マンションをM.I様に仲介手数料無料にてご契約していただきました。
M.I様、本当にありがとうございます!
仲介物件ですと通常の不動産会社では、約72万円かかる仲介手数料が、売主様が不動産会社でしたので仲介手数料が「無料」となりました!
こちらのマンションは室内フルリフォーム済、最上階南東向き陽当たり眺望良好のオススメ物件でした。
あとは安心・安全にお引き渡しができるように、精一杯お手伝いさせていただきます。
M.I様、引き続きよろしくお願い申し上げます!
公開日:2020年7月14日
九州につづき中国地方でも豪雨の被害が伝えれられております。
梅雨明けが待ち遠しい様な、今日の様な涼しい日がもう少し続いて
欲しいよな・・・
だがしかし、これ以上梅雨が続いて被害が出るなら早く梅雨明けし
て欲しいと心を決めたREDSの坂爪です。
今回は表題のとおり「建築条件つき売地」についてです。
お住まい探し、特に一戸建てや注文住宅用の土地をお探しの方
ポータルサイト等で時々見かける事があると思います。
簡単にご説明いたしますと「売り建て」です。
「建て売り」の逆です。
更地の状態で土地の売買契約を締結してから建物を建てて引渡し
となる訳ですが、この「建物を建てる」会社が土地の売主様の
指定業者となる訳です。
多くの場合は、売主様自体や、系列の建築会社等で建物を建てる
事が条件となって居る訳ですが、この「建築条件つき売地」にも
幾つかの分類があります。
【間取りによる分類】
A:設備の標準仕様は決まっているが、間取りは自由に決められる
※設備のアップグレードは比較的柔軟に対応頂けます。
B:間取りは確定、建築確認も取得済みでカラーセレクトは出来る
※設備のグレードアップは出来る場合と出来ない場合が有ります。
Bの場合、間取り変更を希望する場合、建築確認の再取得費用等
の負担が増える場合あり。
【資金計画による分類】
ア:土地代金を先行して支払う(土地先行決済型)
イ:建物が完成してから一括して支払う(一括決済型)
アの場合には建築中に土地代金分のローンの金利の支払いが発生
したり、「つなぎ融資」の利用が必要になったりますので、イに
比べて諸費用が増えます。
上記分類のA:B、ア:イの組み合わせで4パターンの建築条件つき
売地が有る訳です。
買主様にとって魅力的なのは「A+イ」の組み合わせですね。
自分に合った間取、仕様の物件が建売と同等の諸経費で購入
出来る訳です。
この様に見ますと、ご希望のハウスメーカーが決まっている、
注文住宅用地をお探しの方には基本的に合わない販売形態と
なる訳ですが・・・・・
実は、建築条件付き売地の中には「条件外し」に対応して頂け
る物件も少数ですが存在します。
表示価格に+αで売買代金を支払えば、お好みのハウスメーカー
で建築が可能になる仕組みです。
買主様によって嬉しい「A+イ」のパターンの建築条件つき売地、
エリアは限定的(東京都市部)では有りますがご紹介可能です。
しかも仲介手数料無料で!!
どうしても建売の間取りは合わない、でも金額的には建売しか
手が届かない・・・そんな方、お気軽にご相談ください。
公開日:2020年7月14日
こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建士の井原です。
N様
この度は、リノベーション済みマンション購入のご契約を賜り、
誠にありがとうございました。
田園都市線の人気ターミナル駅、
庶民的な雰囲気を残しながら、商業発展を続ける街の、
80㎡クラスの南向き住戸
生活利便性と閑静な周辺環境が両立された地で、
N様の新たな門出に立ち会えたことを、
光栄に思います!
超人気物件を確実に押さえられたのも、
N様の迅速なご判断の賜物です。
これからが本番ですので、
私も一層気を引き締めてまいります。
今回、N様には
価格交渉分と、
仲介手数料分で、
約【 202万円 】お得にご購入いただけました。
本当に喜んでいただけました!
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
トコトンお得に物件を探すなら!
お気軽に【REDS】井原までご相談ください!
フリーコール 0800-100-6633
携帯電話 080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ!
公開日:2020年7月13日
こんにちは!
仲介手数料が【最大無料】の不動産流通システム小室です。
現在、住宅ローンの借入れ条件は、年々厳しくなっております。
旧耐震基準のマンションを取り扱わなくなった金融機関や、海外の方は永住権が必須条件など、制約も増えております。
そんな中、先日ご決済が無事に完了したマンションは、旧耐震基準で登記の面積が約25平米でも住宅ローンとして、買主様は他と変わらない金利で借入することができました。
もちろん、その他の条件もございますので、すべてのマンションで借入れが可能というわけではございませんが、住宅ローンでお困りのみなさま、ぜひご相談をいただければと思います。
お問い合わせお待ちしております。
公開日:2020年7月13日
みなさま、こんにちは。
《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムの下山です。
2020年7月7日 七夕
今年も、曇り時々雨でした。
我が家でも恒例の笹を買い、七夕飾りをいたしました。
一人2枚、短冊に願いごとを書き、飾りました。
娘二人のお願いごとは成長と共に、毎年、少しずつ変化しております。
今年は、下の娘の短冊に
【しんがたコロナウイルスがなくなってみんなしあわせになりますように!!】
と書かれておりました。
泣けてきます。
娘のお願いごとの一つにまで、新型コロナウイルスの影が・・・
連日、感染数が3桁を超えております。
異常気象で災害も増えております。
皆様がしあわせに安全にくらせるような日が一日でも早く訪れることを祈るばかりです。
因みに私は、短冊に
【私が担当のお客様は、みんな笑顔になりますように!!】
と書きました。
不動産の購入・売却で笑顔になりたい方は、是非私、下山をご指名ください。
それでは、またお会いいたしましょう!!
不動産流通システムの下山でした。
最終更新日:2020年11月1日
公開日:2020年7月13日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
所在)中央区某所所在 2000年築 約65㎡ 2LDK 高層階 西向き
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
建物名に「銀座」を冠した物件で、駅徒歩1分の好立地が魅力の物件でした。
当物件は角地になっている土地で、どちらの道路も中央区の公道です。
公図はこのようになっています。
土地は目に見えないところに境界線があったりしまして、一つの土地に一つの建物が建っているとは限りません。
住所(住居表示)とは別に土地には「地番」が振り当てられているのですが、さすが中央区、とても綺麗な公図になっています。
接している二方向の道路はともに「無地番」となっており、これは国や地方自体が所有・管理している「公道」であることを示しています。
今回の物件は共同仲介で売主側に仲介業者さんが入っており、書類の作成をお願いしましたが、北東側の道路は「建築基準法42条2項道路」だということです。
しかし・・・なにかおかしい・・・
2項道路は長年不動産を取り扱っていると、現地で「2項道路だな」と感じたり、公図をみて「これは2項ね」と推測することができるようになります(もちろん最終的には役所で確認が必要ですが)。
しかし上の公図を見ると2項道路の特徴がありません。
「1項1号にしては狭い道路だったし・・・もしかして3項?」
と思い付き、あらためて私が役所に確認すると案の定「42条3項道路」ということでした。中央区はたまにあるんですよね。
道路の「建築基準法上の種別」はおろそかにできない重要なポイントです。
不動産の取引に際しての調査ではひょっとすると最も重要なポイントかも知れません。
セットバックが必要な2項道路は特に慎重な調査が必要で、セットバック済みなのか、改めてセットバックが必要なのか、どの程度敷地を道路提供する必要があるかは重大な影響があります(特に土地、戸建の取引)。
42条3項道路とは、
「特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。」
という道路です。
今回の道路は中心は1.5m、認定幅員は3m、現況も3mの道路でした。
本来は中心から2mセットバックが必要なため50㎝セットバックが必要なのですが、3項道路に指定されているため後退の必要がない道路なんですね。
そう考えると先ほどの公図にも全く違和感がなくなります。「後退」の痕跡が公図上どこにもなく、それでいて比較的新しい街並みなので「矛盾」があるように見えたのですが、3項道路でしたら「なるほど」と合点がいきます。
3項道路は中央区は結構多くて、月島や銀座、築地などの地域では「頻出」します。
ただこのエリアの取引の経験がないと知らないという不動産業者も多いようで、試しに会社内で聞いた限りほぼ全員が「未体験」でした。珍しい道路であることは間違いありません。
京都の祇園あたりにも42条3項道路がかなりあるようです。
「路地」の文化、歴史的な街並みの保存・活用にうまく利用されているようです。
2項道路に接している土地で建替えを考える場合はセットバックに皆さん悩まされます。
そうしたところら考えると3項道路は4m未満でもセットバックが不要なので「羨ましい!」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
世の中にはこんな「恵まれた」道路もあるんですね。
【道路は不動産の命】
という言葉があります。
非常に深い意味のある業界での格言です。
不動産を生かすも殺すも道路次第です。
皆様も不動産の道路については細心の注意を払うようにしましょう。
道路の話を始めると長くなりますのでまたの機会にこの格言の意義等について触れたいと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部