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坂爪 潤

REDS「渋谷スタジオ」OPEN

公開日:2020年1月21日

新年早々、ご案内、ご契約、お引き渡し、と毎日忙しくしており

ますREDSの坂爪です。

 

年明けから沢山のお問合せを頂き、私は勿論、他の営業マンも、

ご案内や立ち合いが間に合わない程ご盛況頂いております。

 

そんな中、当社「不動産流通システム(通称:REDS)」が渋谷

に新しく拠点を設けました。

 

場所は「東京都渋谷区渋谷3-10-14 長崎堂ビル8階」

ここです!!「REDS 渋谷スタジオ」

 

渋谷駅の新南口が最寄、明治通りに面したビルの8階です。

 

REDSでは、物件のご見学などの際には、物件現地でお待ち合

わせさせて頂くケースが多いのですが、ローンの相談や、ご売却

・各種のご相談は、守秘の観点からも落ち着けるオフィスが一番。

 

また、不動産売買のご契約は原則として、不動産会社の事務所

で行いますので、「秋葉原」「渋谷」どちらのオフィスでも、

お客様のご都合に合わせて選んで頂けますので、利便性も向上

しました。

 

そして、なぜ渋谷店では無く、「渋谷スタジオ」なのか?

 

REDSは、リフォーム事業を開始いたします!!!

渋谷スタジオでは、実際の住宅設備をご覧頂きながらリフォ

ームの打ち合わせも可能。

 

仲介手数料割引~無料、浮いた資金で、リフォームを検討

頂く事も可能です。

 

物件探しからリフォームまでをワンストップで、しかも仲介

手数料だけでなく、リフォームも他社様に負けない価格で

ご提供致します。

 

立地の良い、中古物件を購入して、リフォームして住みたい

そんなお問合せ、お待ちしております。

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民法改正:不動産取引

公開日:2020年1月14日

年始から、お正月で増えた体重を減らすべく、徒歩通勤しております。

朝、夕の街を歩いて通勤すると思わぬ発見が有ったりして、「今のと

ところ」楽しく歩いているREDSの坂爪です。

 

約120年ぶりに大幅な見直しがなされ、今年の4月から施行される事が

決まっております「改正民法」、これが不動産の取引にどの様な影響

を与えるのかを、簡単にご説明いたします。

 

改正で変わるのは、「売主様の売った後の責任」になります。

 

不動産取引をされた事が有る方は、重要事項説明等で聞いた覚えが

有るかもしれませんが「瑕疵担保責任」と言われている部分です。

 

 

【変わる部分①名称】

 

「瑕疵担保責任」→「契約不適合責任」

 

 

【変わる部分②問題の内容】

 

2020年3月末まで

●買主様が事前に知っていた問題については、売主様は責任を

負わない。

●売買契約締結までに発生した問題について

●雨漏り・傾き等、大きな問題が有った場合。

 

 

2020年4月以降

●売主様・買主様双方につき、知っている・知らなかったに

関係なく責任が発生する。

●物件引き渡しまでに発生した問題について

●傷や破損についても責任が発生

 

 

【変わる部分③責任の負い方】

 

2020年3月末まで

①損害賠償請求

②契約解除(問題が大きすぎて住めない様な場合)

 

 

2020年4月以降

①損害賠償請求

②契約解除(選択的に解除できる)

③追完請求

④代金減額請求

 

 

以上が大きな改正点。

これだけ見ると、売主様は怖くて不動産を売る事は出来ません。

 

買主様がご見学時に知っていた問題も、後から責任追及され

売買代金の減額や、補修、損害賠償、契約の解除までされて

しまう訳です。

 

 

しかしながら・・・

この規定、「任意規定(当事者の合意で変更可能)」です。

 

つまり、実務上は売主様の責任を限定して、長期間不安定な

情況を作らない様な契約の内容に変更する事が出来ます。

 

今までも、築年数の古い物件を中心に売主様の「瑕疵担保免責」

での取引がなされて来ましたし、これからも「契約不適合責任」

を制限、免責とする事が可能な訳です。

 

 

最後に、今回の改正を踏まえて思う事は・・・

私たち宅建業者は、特に個人間の売買で中古物件を取扱う場合

 

●物件の状況をしっかりと調査して、購入希望者様に伝える事

●事前に売主様の責任の範囲をはっきりと当事者に伝える事

 

今までも求められてきた内容ではありますが、更に一層明確に

行う事が求められて来る事と思います。

 

私は「住宅診断士」の資格を取得しておりますので、専門家と

しての知識を生かし、インスペクションや瑕疵保険の利用等

的確にアドバイスさせて頂きます。

 

不動産のご売却をご検討中の方、「REDSの坂爪」をご指名

下さい。

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父親歴15年

公開日:2020年1月7日

昨日1月6日から多くの仲介・建築会社が業務を開始している中、

1月4日から、バリバリと仕事頑張っております、REDSの坂爪です。

 

我が家には中学三年生を筆頭に4人の子供がいますが、そうです!!

今年は長男の受験Year。

 

私が育った諏訪地域、私の中学生時代は成績割でほぼ自動的に公立

高校に進学できましたので、受験の厳しさなど無縁の環境で育ち

ました(私がのほほ~んと育っただけかも・・・)が、鎌倉で所帯

をもち、子供が生まれて15年・・都会の教育レベルに驚くばかりです。

 

鎌倉が都会か否か?はまぁ・・・私から見れば神奈川=都会です。

 

私も妻も、親歴15年ですし、自分たちの頃とは状況も違います、

私も妻も、地元は神奈川では有りませんので、最初は高校の名前

を聞いても????

 

あれこれ調べて、諸先輩方に話を聞いて・・・

 

当の本人は、友達を呼んで年越しする等、お気楽な感じですが、

年末年始も休まず一日中塾で勉強勉強。

 

父親としては、当然将来は赤門を目指してくれるものと考えて

おります。

 

そんな訳で、ガッツリお金も掛かります。

父親歴15年のお父さんは、しっかり教育費を稼がねばなりません。

 

年末から色々と考え・・考え・・

教育費を稼ぐためには・・・お客様一人一人に今まで以上に

手厚く、丁寧にお付き合いしていく事!!

 

REDSの基本理念に立ち返る事。

また営業マンとしても基本中の基本。

 

●お客様第一主義

●お客様の信頼に応える為の日々の研鑽

 

そして

●明るく、元気に!!(これは得意)

 

REDSは、仲介手数料割引~無料で、不動産取引のプロ、宅建士が

しっかりと取引をお手伝い致します。

 

東京都心部・市部の取引は勿論、神奈川、千葉、埼玉、どこでも

お伺い致します、REDSの坂爪をご指名ください。

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明けましておめでとうございます。

公開日:2020年1月4日

2020年、明けましておめでとうございます。

 

オリンピックイヤーの今年、不動産市況は不透明な状況ですが

REDSのエージェントは全員が宅建士です、専門的な知識と

経験を生かして1件、1件の取引を大切に皆様の不動産取引

のお手伝いをさせて頂きます。

 

 

不動産の売買をご検討中の皆様、先ずは仲介手数料半額~無料

の不動産流通システム「REDS」へお気軽にお問合せ下さい。

 

本年もよろしくお願い致します。

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2019年、一年間ありがとうございました。

公開日:2019年12月31日

2019年、改元もあり慌ただしく一年あっと言う間に過ぎた印象です。

来年は東京オリンピックがあり、どんな一年になるのでしょうか?

 

本年下記のとおり30物件のご契約に携わる事が出来ました。

 

●東京都世田谷区:中古マンション

●東京都杉並区:中古マンション

●神奈川県藤沢市:中古戸建

●相模原市南区:売地

●東京都文京区:新築戸建

●神奈川県藤沢市:中古マンション

●さいたま市浦和区:中古マンション

●東京都板橋区:中古マンション

●東京都杉並区:中古マンション

●川崎市高津区:中古マンション

●東京都荒川区:中古マンション

●東京都江東区:中古マンション

●東京都練馬区:中古マンション

●横浜市南区:中古マンション

●横浜市鶴見区:中古戸建

●横浜市戸塚区:新築戸建

●横浜市西区:中古戸建

●神奈川県鎌倉市:中古マンション

●東京都文京区:中古マンションOC

●千葉県我孫子市:新築戸建

●東京都品川区:中古マンション

●東京都板橋区:中古マンション

●東京都調布市:新築戸建

●東京都新宿区:中古事務所

●埼玉県志木市:中古マンション

●さいたま市南区:中古戸建

●横浜市中区:中古戸建

●東京都台東区:中古マンション

●川崎市中原区:新築アパート

●東京都豊島区:売地

 

 

以上ご契約当事者の皆様、ご協力頂きました各社担当者様

本年は大変お世話になりました。

 

来年は、更に多くのご契約に携われるよう、精進して参ります。

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告知:REDSがTV「どっちの家を買いますか?」に出ます!!

公開日:2019年12月17日

今年も残すところ後2週間、気持ちよく新年を迎える為、奔走して

おりますREDSの坂爪です。

 

何と、今晩19時からTV東京で放映の、関ジャニ∞の村上信五さんMC

 

どっちの家を買いますが?~最強不動産屋のガチンコ家売バトル~

番組の詳細はこちら

 

に当社REDS「レッズ不動産」が出演いたします。

 

ガチンコのタイトル通り、本当に家を買って頂きます。

 

当社からは村上が代表で出演しております、物件のご案内から全

てガチンコでの撮影、村上大変そうでした。

 

はたして結果の程は・・・・是非番組をご覧ください。

 

不動産を売る時も買う時も、仲介手数料割引~無料のREDSを

ご利用ください。

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消費税増税の影響?

公開日:2019年12月10日

長らく釣りに行けず、横須賀の「海辺つり公園」が台風で被害を

受けた事も知らなかった・・・REDSの坂爪です。

子供と安全に釣りができる貴重な施設・・・残念です。

 

さてさて、消費税増税から1カ月以上が経ちましたが、不動産

売買の現場は?と言うと。

 

正直現場の営業マンベースでは「明らかに増税の影響」と思わ

れる様な顕著な影響は感じておりません。

 

但し・・・先日中古戸建をご案内したお客様。

かれこれ1年以上一緒に物件を探しているお客様ですが

 

「坂爪さんに最初にお会いした頃には

     この価格帯で新築物件見てましたよね・・・・」

 

そうなんです、エリアは東京でも人気の住宅街ですので、良い

お値段がしますが、確かに1年前には中古戸建に混ざって、

新築物件もご案内しておりました。

 

中古物件の相場観としてはそれ程上がった印象はありません

ので、明らかに「新築」のお値段が上がっています。

 

1年前からの比較ですので「消費税増税」の影響には限定

出来ませんが、世の中的には景気が良くなって物価が上がって

いるのでしょうか??あまり実感はありませんが・・・。

 

上がった物件価格は私の力ではどうしようもありませんが

ご購入に係る総額は「仲介手数料割引~無料」で吸収できます。

 

不動産ご購入時に「買主様の選択」で節約できるのは仲介手数料

だけなんです。

 

REDSでは専任の宅建士が皆様の不動産取引をサポート致します。

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ああ言えばこう言う「物件囲い込み」

公開日:2019年12月3日

昨日、朝は曇りだった為、傘を持たずに出勤して、横浜市内で1時間

雨宿りしたものの、諦めてびしょ濡れで駅まで歩いたREDSの坂爪です。

 

物件の囲い込み・・・・

余り聴きなれない方も多いかと思いますが、不動産仲介業で未だに

連綿と続いている悪習・・

 

囲い込みとは?

売主様体験談

 

先日とある物件につき、私のお客様より問い合わせを頂きました。

都内の人気エリアの物件で、金額的に魅力的な物件!!

 

早速私は、売主様側の仲介業者「A社」に電話をして、物件の販売

情況の確認と、ご見学希望のお客様がいらっしゃる旨をお伝えしま

した。

 

【A社担当者Xさん】

「この物件は、今週末に売主様がお引越し予定されている為

ご見学できるのは来週以降になります」

 

私は上記の内容をお問合せ頂いたお客様にそのままお伝えしました。

 

・・・・ところが・・・私にお問合せ頂いたお客様がインターネット

から上記の「A社」に直接問い合わせたところ・・・

 

【A社担当者Yさん】から週末ご見学可能との連絡がきたとの事??

 

??????

 

私とお客様は長いお付き合いですので、A社とお客様のやり取りは

私の耳に入りまして・・・

 

私から【A社担当者Yさん】に連絡を入れて、事の次第をお話したと

ころ、お客様への連絡は間違いで、やはり今週末はご見学出来ない

との回答???・・・。

 

それでは!!

お引越しが終わってA社がカギをお預かり出来た段階で私に連絡を

頂くお約束をして、お客様にもその旨を連絡。

【A社担当者Yさん】のお話では、2~3日で鍵をお預かりする約束

になっているとの事。

 

3日、4日経ちA社から連絡は有りません。

5日、6日・・・こちらから【A社担当者Yさん】に連絡を入れると

 

【A社担当者Yさん】

「物件のカギは弁護士が管理しているため、まだ内見出来ません」

 

ハイ!弁護士まで出てきました。

 

確かに、エリアから見ますと割安感のある物件、恐らく引き合い

が多いのでしょう。

 

それにしても、悪質と言うか、手が込んでいると言うか・・・

真実の程は解りませんが、このA社は誰もが知っている有名な

会社・・・

 

有名どころがこれでは・・不動産業界のイメージ・・・

いつまで経っても良くならない訳です。

 

REDSはご売却依頼を頂いた物件情報は全ての不動産会社に

分け隔てなく公開し、市場原理を働かせて「より条件の良い

購入希望者」を探す・・・当たり前の事をしている不動産会社

です。

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既存住宅瑕疵保険とホームインスペクション

公開日:2019年11月26日

街路樹は、赤や黄色に色づいていきましたが、何となく天気が悪く

釣になかなか行けないREDSの坂爪です。

 

今回は、勘違いが多い「瑕疵保険の加入」と「インスペクション

(住宅診断)」特に需要の多い中古戸建についてです。

 

不動産売買の重要事項説明書にも「住宅診断」の結果の有無の記載

が義務付けられ、お客様からも質問を頂く事が多くなりましたが、

意外と勘違いが多いのが

 

ホームインスペクション実施=瑕疵保険への加入可

 

と言う認識。

 

間違いでは無いのですが、受託診断士の資格を持つ私からもう少

し説明いたしますと。

 

【既存住宅瑕疵保険】

①瑕疵保険に加入するための物件調査・・・費用発生

②調査結果に基づく補修・・・費用発生

③補修が適切になされたかの検査・・・費用発生

④保険への加入・・・費用発生

 

【ホームインスペクション】

①単純に、建物の調査(設備の劣化なども含む)・・・費用発生

 

そうなんです「ホームインスペクション」は単純に、建物の不具合

や劣化状況を調べて、売主様・買主様の間で事実関係を共有する為

また、買主様に於いては将来の維持費用やリフォーム内容を検討する

資料としての検査であり、結果につき保証や保険が付くものではあり

ません。

 

 

以上の様に説明しますと、「瑕疵保険」の方が良いのでは無いか?

と思われると思いますが・・・

 

実は、検査項目自体は

 

「ホームインスペクション」>「瑕疵保険の検査」

 

で瑕疵保険加入の為の検査は、主要構造部分や雨水等の侵入を防ぐ

部分等に限られ、設備の劣化状況の調査などは含まれません。

あくまでも、保険の対象となる部分の調査と言う訳です。

 

そこで私がお勧めするのが、

 

「ホームインスペクション(瑕疵保険対象か所の調査付き)」です。

設備などの劣化状況も調査してもらえて、尚且つ検査結果次第では

瑕疵保険の加入も検討可能。

 

保険の加入の為には、調査の結果是正や補修条件が付いた部分に

ついて、是正・補修の費用が別途発生しますし、補修後の再検査

保険加入費用も別途発生いたしますが・・・・

 

先ずは

①ホームインスペクション(瑕疵保険対象か所の調査付き)

 

ここから先は、買主様と実施や費用負担について相談して決定

②調査結果に基づく補修・・・費用発生

③補修が適切になされたかの検査・・・費用発生

④保険への加入・・・費用発生

●③④は金額が予め解りますが、②の是正補修は場合により膨大

な費用が発生する場合もあります。

 

と言うのが私のお勧めの利用方法。

 

既存住宅の瑕疵保険加入は、買主様に於いては税制上のメリット

買主様のメリットは付加価値として売主様に於いてもメリットに

なりますし、後から瑕疵担保責任の負担を軽減できる等、お互い

にとってメリットが多い制度です。

 

制度の利用は、取り合う会社により個人では依頼が出来ない場合

も御座います。

売主様・買主様、どちらの立場でも、「既存住宅瑕疵保険」や

「ホームインスペクション」をご検討中の方、REDS坂爪まで

ご相談ください。

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せごどんの街、鹿児島。

公開日:2019年11月19日

先週は、社員旅行で鹿児島にお邪魔してまいりました、REDSの坂爪

です。

 

先週、簡単なブログ更新となりましたが、12日~13日に鹿児島へと

行ってまいりました。

 

幕末から明治維新にかけての、西郷隆盛や島津家の盛衰に関しての

史跡などを見て回りまして・・・何故幕末の多くの偉人が薩摩から

誕生したのか・・・考えさせられました。

 

その中で私は、地位や出自に関係なく、能力のあるものを登用し、

西洋の優れたモノは積極的に取り入れていく島津斉彬の功績が大き

いのでは無いかと考えました。

 

斉彬本人は勿論、彼に見出された偉人達も同じような「優れたモノ

は積極的に取り入れていく」と言う感性・感覚を持ち合わせており、

幕末の日本に大きな影響を与え、維新の日本をリードしました。

 

臆することなく新しい人、モノ、制度を取り入れていく・・・

この感覚、大切です。

 

優れた人・優れたモノ、を見抜く目、積極的に抜擢、採用する勇気。

今の時代では会社の経営や運営にも似ているのかもしれません。

 

 

高額な仲介手数料、何とか安く出来ないだろうか?

・・・仲介手数料割引~無料

 

本当にお客様の事を考えたら、広く購入希望者を募るべきでは?

・・・物件の囲い込みをせず、全ての不動産会社に情報提供

 

そして

・・・REDSのエージェントは全員が経験豊富な宅建士です。

 

 

不動産業界・・・江戸幕府の様に旧態依然とし、お客様の意向

は二の次、三の次。

 

そな不動産仲介業に新たな風を吹かせたい、REDSの坂爪ですが

ルックス的には西郷隆盛ではなく、土方歳三に憧れます。

 

天文館の夜のお話は、また改めて・・・

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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