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坂爪 潤

鎌倉・紫陽花・2019

公開日:2019年6月18日

長野県出身で、既に鎌倉の暮らしが人生で一番長くなったのに

いまだに蒸し暑さにやられてしまう、チョット体大き目のREDS

坂爪(サカヅメ)です。

今年も、我が町「鎌倉」に紫陽花の季節がやってまいりました。

 

私の住む鎌倉の「旧市街地エリア」は建蔽率・容積率が40%・80%

の一種低層住居専用地域が多く、好むと好まざるとに関わらず

一戸建てのお家には、「庭」があり、また不思議なくらい殆どの

お家に、紫陽花が1株・2株とあります。

 

我が家の「庭」はお見せできる状況では御座いませんので・・・

 

ご近所有志の方のお手入れによる、毎年綺麗な紫陽花をどうぞ!

 

 

私のイメージする「紫陽花」は

 

 

こんなイメージなのですが・・・

 

 

こんなのや

 

 

これは「ガクアジサイ」ですかね。

 

 

こちらは、花の形が違うんですよね。

 

 

これなんかは、葉っぱの形も違うので、紫陽花では無いのかも。

 

そんなわけで、今年も鎌倉の紫陽花、綺麗に咲きました。

 

先日、海に行ったら、由比ガ浜海岸では「海の家」の建築

が始まっていました。・・・夏が来ます。

 

鎌倉「旧市街」の不動産売買は、仲介手数料「割引~無料」の

REDS・坂爪をご指名ください。

 

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住宅ローンの保証料と、事務手数料。

公開日:2019年6月11日

おかげさまで、毎週末、地元の湘南エリア~横浜、東京市部、23区

と日々忙しくさせて頂いております。

REDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

さて今回は、住宅ローンをご利用の場合に発生する金融機関に関す

る費用についてのお話です。

 

突然専門的なお話になりますが、住宅ローン借入時に掛かる銀行の

費用は大きく2つに分ける事が出ます。

 

●融資手数料型

●保証料型

 

さらに「保証料型」に関しては、下記2つに分かれます。

 

〇保証料一括前払い型

〇保証料金利上乗せ型

 

 

 

では、実際に各パターンで費用を比較してみましょう。

 

①事務手数料型の場合、

    事務手数料:借入金額のの2.16%

 

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合、

    保証料:借入100万円あたり20,614円

 

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合、

    通期金利が0.2%上乗せ

 

【4,500万円、お借入期間:35年、金利(変動):0.6%の試算】

 

①事務手数料型:4500万円×2.16%=97万2000円

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合=927,630円

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合=1,706,880円

 

※35年間、同条件でお借入していることが前提にはなりますが、

保証料金利上乗せの場合は金利が+0.2%になり、月々の返済額

が+4,064円になりますので、×420回(35年)として計算

 

 

保証料一括前払いに比べ、金利上乗せの方が779,250円高くなるので、

ここまでであれば、イニシャルコストとして保証料を突っ込むのか、

期限の利益の恩恵としてお手持ちの現金を温存するのか、保証料の

手出しができるのか、できないのかの議論になりますが、1歩踏み込んで、

お借入金額に対して、保証料分を頭金としてとらえると・・・

 

 

■保証料一括前払いの場合の総返済額=50,828,859円

※お借入金額:4,500万円、お借入期間:35年、

金利:0.6% 保証料:927,630円

 

■金利上乗せの場合の総返済額=50,544,659円

※お借入金額:44,072,370円

(4,500万円-927,630円 ※本来のお借入可能額は1万円単位になります)

お借入期間:35年、金利(変動):0.8%(金利上乗せ+0.2%)

 

金利上乗せの方が総額としては、284,200円少なくなります。

 

 

保証料型はネット銀行等では選択できないケースもありますし

昨今は事務手数料を抑えたローンの商品などもございます。

 

利用したい金融機関、自己資金によって選択肢も違ってきますので

物件探しと並行して、ローンの商品も色々と検索・検討頂く事を

お勧め致します。

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「蛍」と「ビーチサンダル」

公開日:2019年6月4日

海の色を見て夏の到来を感じる、ムチ打ちで首と背中の痛みと戦う、

REDSの坂爪(サカヅメ)です。

なかなか海に行けず、季節を感じる間もなく、仕事と病院を行き来

する日々ですが・・・

 

先日車の運転中、自宅近くの細道で車のすれ違いの為でライトを消

して対向車の通過を待っていると・・・

 

「蛍」さん、飛んでいました!!!

 

毎年6月、鎌倉では自生した蛍が飛びます。

アジサイが咲いて、梅雨・・・夏の前触れです。

 

 

そして、私は毎年この時期、逗子・葉山・鎌倉の夏の装い、

ビーチサンダルを買い換えます。

 

 

毎年お世話になります、「げんべい」さん

 

夏のビーチでは勿論、夏祭り・地元の街中、皆げんべい。

 

毎年色を変えているのですが、今年は

 

 

ハイ!!!、青×白、にしました。

 

これから鎌倉はアジサイの季節、我が家の近所にも有志の方々が

手入れして下さっている綺麗なアジサイがありますので、花が

咲きましたらまた、このブログでUPします。

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米大統領来日とペットボトル・・・

公開日:2019年5月28日

季節外れの暑さの中、ご案内・ご契約・お引き渡しと日々、動き

回っている、長野県出身・暑がりの宅建士・坂爪(サカヅメ)です。

 

さてさて、アメリカのトランプ大統領の国賓としての来日で、都内

は厳重警備体制・・・かと思いきや、当社のある秋葉原や、物件の

ご案内に出向く住宅街では、さしたる影響もなく、平穏な日常の

風景ですが・・・。

 

大統領のせいでは無いのですが、東京暑い!!!

毎日毎日、30度超えの暑い日が続いております。

 

仕事柄、状況によっては一日社外で過ごすことも多く、あちらへ

こちらへと動き回るわけですが、この暑さ・・・当然の事ながら

水分補給は必須です。

 

毎回毎回、喫茶店やカフェで水分補給できれば良いのですが、

時間もお財布も許してくれませんので、コンビニや自動販売機の

お茶や清涼飲料を購入する事になります

 

飲みます。

 

空になります。

 

昨今都会のコンビニはゴミ箱は店内設置で、他店で買った物の

ゴミを捨てる為だけに、入店するのは気が引けます。

都合よく自動販売機にゴミ箱が有ればよいのですが、そうも

行かず・・・

 

駅のゴミ箱を利用する訳ですが・・・恐るべしトランプ大統領

駅のゴミ箱、コインロッカーは、警戒の為閉鎖中・・・・。

 

鞄の中は、空きペットボトルが2~3本・・・邪魔なんですよね。

すごく!!!

 

大変地味ながら、世界で最も影響力のある人・・・トランプ

大統領・・・恐るべし。

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物件の写真

公開日:2019年5月21日

本日の大雨で、我が家の2号車が少し綺麗になって、良かったと

思っている、REDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

先日、プロのカメラマンによる、「写真」の講習会に参加して

きました。

 

皆様も、PCやスマホで物件探しされていて、「ハッ!!」と目に

止まって、思わず詳細ページを開いてしまう・・・なんて事が

有る事と思います。

 

実際ご売却のご依頼を頂くと、外観・室内等、なるべく綺麗な

画像を使って、皆様に興味を持って頂けるように販売図面や

各種広告用画像を準備しますが・・・・

 

反面、ご購入でご案内するお客様は、ネットでご覧になった画像

で「買う気満々」で現地を見て、余りの違いにガッカリ・・・。

という事も多々ございます。

 

今回の講習会でも、写真やレンズの基本知識から、画像を明るく

したり、各種補正・加工方法など教わりましたが・・・

 

個人的な意見としては、売主様の為にも、なるべく綺麗に、魅力的

な写真を撮影して、ご購入意欲を刺激する画像は大変重要ですが、

実際にご覧になったお客様が、ガッカリする様な、加工や補正は

避けるべきだと思っています。

 

実際6帖程度の部屋を12帖・15帖位ありそうに見せてしまう事も

出来てしまうのですが、やはり最終目的は「ご成約」につなげる事。

ただご案内する事ではありません。

 

陽当たりの良くない部屋は、それなりに撮影して、それでもご見学

にお越しいただけるお客様は、購入に向けて真剣に検討して頂ける

でしょう。

 

しかしながら「目に留まる」という事を考えると、やはり画像は重要

今回の口座で学んだ知識を生かして、売主様・ご見学者様双方にとって

メリットのある広告を作成しようと考えております。

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不動産、価格交渉

公開日:2019年5月14日

事故で壊れた車の査定価格が法外に低く、修理も買い替えも出来ずに

困っている、REDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

ハァ~困ったものです、自分の過失で人の物を壊したら、修理するか

同様の物を買って差し出すかするのが当たり前だと思うのですが・・

本当に、事故は貰い損です。

 

さて今回は、皆様からのご質問も多く、最も興味のある部分

価格交渉できる金額を考えてみます。

 

マイホーム購入は価格の大きなお買い物になりますから、
少しでも住宅ローンの負担額を減らすために
なるべく安く買いたいと思うのは当然のことだと思います。

そこで、よくある質問…
「どれくらい下げられると思いますか?」に回答いたします。

私も長い間この仕事に従事していますので、
大きな価格交渉も通してきた経験はあります。

 

例えば…

1億3000万円 ⇒ 1億300万円
8900万円 ⇒ 8200万円
4480万円 ⇒ 4000万円 などなど。

 

これを見ると、じゃあ、ウチの物件も大幅値下げしてよ!
と言われてしまいそうですが、大きな値下げが成功したのは
売主様の決算期、売主様のやむを得ない事情などの
特殊事情があった場合になります。

通常は、物件価格の5%を超える金額で交渉しますと
そのままシュレッターにかけられてしまったり、
怒られてしまう可能性が高いと言えます。

そのため、売主様が価格交渉に応じてくれる
可能性があるかどうかの感触を掴み、
まずは交渉の土台に乗る金額を探る必要があります。

その感触次第で100万円未満の部分を狙うのか、
5%に近い金額を狙うのか、
もっと大きな金額を狙うのかを考えています。

・ご内覧件数がとても多い。
・既に住宅ローンの審査を進めている人がいる。
・明らかに相場より安い。
・物件が出ないエリアの希少物件。

など、人気物件であることが判明しましたら、
物件を抑えることを優先して
価格交渉しないことを お勧めすることもよくあることです。

安く購入することばかりに意識を取られず、
そのマイホームを手に入れたことで得られる
家族の笑顔も考えて判断した方が
幸せな結果になると思っています。

最後に価格交渉の“限界値”を“参考”に書いておきます。
3000万円台なら100万円+端数
5000万円台なら200万円+端数
7000万円台なら300万円+端数
このあたりが一般的な物件での交渉限界値かと思います。

但し、売主様が個人の方で、住宅ローン残高が沢山残っている

お住み替えの為のご売却で、新居ご購入の資金計画で売却価格を

高く見込んでしまっている。

 

等など、売主様のお財布事情で値引きが出来ない場合もございます。

 

とは言え、お願いした金額以上に値引きしていただける事は

御座いませんので、先ずはご希望の価格を私までお伝えください。

先方とやり取りしながら、納得いただけるまで交渉致します。

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追突事故

公開日:2019年5月7日

GW中に追突事故に合い、首の痛みと、指の痺れと戦いながら

仕事をしているREDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

GWの28日、信号待ちをしていると、後ろから「DONN!!」

一瞬目の前が真っ白になりました。

 

かなりの衝撃で、降りてみますと・・・

 

ん~大分凹んでしまいました。

 

衝突時に窓枠に肘を掛けていたせいで、指がビンビン

痺れます。

翌日は、首の痛み・・・

 

しかし、GWで

 

病院・・・休診

修理工場・・・休み

レンタカー・・・空き無し

 

結局、今年のGWは首の痛みと戦いながら全ての予定を

キャンセル。

 

保険屋さんのお話ですと、治療費と車の修理代は出る

ものの、各種キャンセルになった損害については保証されない

とか。

 

停車中の追突で、過失割合は10対0との事ですが、子供との

約束や、帰省予定のキャンセル分は、全く保証されない・・

本当に貰い損です。

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平成最後の、クロダイ(キビレでした・・・

公開日:2019年4月30日

平成最後に大物を釣ろうと、天気予報と潮回りが気になって仕方が

ない、不動産流通システム・宅建士の坂爪です。

 

前回、横浜某所のアジ釣りの事をブログに書きましたが、二匹目の

ドジョウ(アジ)を狙ってつかの間の釣行。

 

アジ用の細い0.3号の糸に、0.9gの針付きの錘(ジグヘッド)+

ワームで釣り開始です。

 

海底あたりをコンコン・コンコン・・・・

 

コンコン・コンコン・・・・・・???

 

アジ居ない感じ???

 

この釣りは、海底付近を攻める&細糸使用で、場所によっては

ジグヘッドのロストが多いのですが、この辺りの海底は砂地+ゴミ

比較的根掛の少ない場所。

 

チョット何かがジグヘッドに触った感じがしたので、合わせを

居れると、綺麗に根掛り・・・ゴミにヒット!!!!

 

何だよ・・・と竿を上げ下げすると、ゴミが動く!!

とたんに、強力な引きで一気にラインが持って行かれます。

 

0.3号のラインで必死にやり取りとして、上がってきましたのは

 

 

近くに居た、他の釣り人にロッドを預けて、車までダッシュ!!

タモ網ですくい上げたのは、クロダイのお仲間、キビレさんです。

 

この時期は、居るんですよね・・・。

これが暴れまわっていたので、アジが大人しかったのかも知れません。

 

自宅に帰っての計測で40cmジャスト。

マニアックなお話になりますが、0.3号のエステルライン直結で

このクラスのキビレは大丈夫って事ですね。

ドラグ性能のおかげかな?

 

ハイ、仕事も頑張ります!!、お問い合わせ、ご指名お待ち

しております。

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REINSもGW休暇です。

公開日:2019年4月30日

GW中ではございますが、この時にしか物件をご見学に行けない

お客様のご案内に明け暮れている、REDS・宅建士の坂爪です。

 

明日から元号が「令和」に改元、本日が平成最後の日とりました。

今年のGWは長い方で10連休との事、皆様いかがお過ごしでしょうか。

 

不動産業界も、この時期は休みを取る会社もございますが、当社

は交替休で通常営業しております。

 

しかし!!なんと、明日5月1日から5月6日まで、不動産会社間で

物件情報のやり取りを行う、通称「REINS」がシステムメンテナンス

の為休止してしまいます。

 

明日から6日までにお問合せ頂きました物件につきましては、

リアルタイムでの物件の販売状況や、手数料の割引率など、7日

以降の回答となる場合がございますのでご了承ください。

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アジが来ました。

公開日:2019年4月23日

先日ご契約いただいたお客様が、第二子を無事にご出産された

とのお話を聞いて、ご契約時は3人家族、ご入居時は4人家族

になるのが嬉しい、REDS・宅建士の坂爪(さかづめ)です。

 

契約から物件のお引き渡しまでは、1カ月~2カ月程度の期間が

係るのですが、その間にご家族が増えたとの事。

 

ブログ上で失礼ですが「おめでとうございます!!!」

 

この一年の間で、マイホームご購入の手続き中にご出産された

お客様3組目、皆様安産。

坂爪から家を買う=安産!!

だったら嬉しいですね。

 

そんな新生児たちに魚好きになって貰うべく?余暇を利用して

海洋調査に行ってまいりました。

場所は、横浜市某所、コンビニも近くにあり、釣りをしていると

お散歩の方々も通りかかる様な身近な場所です。

 

 

大きなのは、メバル「春告魚」なんて書いたりもします。

 

沢山いるのはアジ、数時間の短い釣行でしたが、春を感じて

リフレッシュできました。

 

アジが泳ぎ回って居るという事は、それを食べる魚たちも

・・・・・・。

 

不動産とは全く関係ないお話となりましたが、釣りとバイクを

こよなく愛する坂爪が、皆様のお住まい探し、ご売却をお手伝い

いたします。

 

ご指名、お問い合わせお待ちしております。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねると一様に「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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  • REDSには宅建マイスターが在籍しています
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