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坂爪 潤さかづめ じゅん
 

建築基準法「43-2-2」の但書道路

公開日:2021年7月1日

いよいよ、不動産と道路カテゴリー最後のになります。

今回は「建築基準法第43条第2項第2号」の但書道路についての説明です。

 

今までは42条でしたが、今回は43条となります。

では43条第1項は何が書かれているかと言いますと、今まで述べてきた

6種類の道路(42-1-1~42-1-5、42-2)に2m以上面していないと建物を

再建築出来ません。と書かれています。

 

その上で、43-2

①その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、
避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するも
のに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数で
あるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に
適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上
支障がないと認めるもの。
 
②その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で
定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火
上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの。
 
42条の例外として2つ規定されています。
所謂「但書道路」はこの42-2-②に該当するのですが、
元乃隅稲成神社のイラスト

 

具体的には、建築基準法の道路には面していないけれども、公園や

農道・寺社の参道等に面していて、特定行政庁が建築審査会の同意を得て

「交通・安全・防火・衛生」上支障がないと認めたものであれば、道路

に面していなくても建築が可能になるわけです。

 

許可には建築審査会の同意が必要条件となりますので、ただただ農道

に面している、お隣も建築していると言うだけで「但書道路」に該当する

と言うものではなく、建築予定の建物がどのような物かによっても許可の

可否が変わる事になります。

 

「但書道路」に面した土地を売買する場合、事前に希望の建物の建築が

可能なのか、建築士を交えて、また場合により監督官庁に相談をして

しっかりと再建築が可能な旨の確認を取ってから、お話を進めて行く事

がとても重要です。

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建築基準法「42-2」の道路

公開日:2021年6月20日

気温と湿度が上がってまいりまして、大きめのハンカチが手放せない

REDSの坂爪です。

コロナのワクチン接種、今日も川口に行きましたら行列してましたが

あれで良いんですかね・・・・。

 

今回は「建築基準法第42条第2項」の道路についての説明です。

 

この42-2の道路を語るうえで必ず必要になるのが「セットバック」

道路の幅員を4m以上確保するために、原則道路中心線から2m後退

した場所から先を敷地とみなすルールです。

車を後ろに誘導する人のイラスト

42-1の道路は42-1-1~42-1-5までありますが、原則幅員が4m(6m)

既に確保されている事となります。

この42-2の道路は、その指定の経緯から幅員が4m未満の場合がご

ざいます。

 

では、42-2はどのような基準に基づく道路かというと

 

・昭和25年に建築基準法が出来た時に、すでに市街地が形成されて

いた場所で、特定行政庁が「42-2」の道路と指定した道路

 

・つまり昭和25年当時、幅員が4m未満で有っても既に建物が立ち並

んでいて、これを建築基準法上の道路をしない場合には、再建築出来

ない土地が沢山できてしまうため、救済措置として「将来建て替える

時は幅員4mになる様に両側の家はさがって再建築してください。

とした道路です。

 

この道路中心線から2mさがった部分が「セットバック部分」

この部分は道路敷として提供する必要があり、建物の建築勿論ですが

塀を作ったり、ほかの人が通行できない様に植木鉢を置いたり、

駐車スペースとして使ったりする事は出来ませんし、建物を建築

する際に、建蔽率や容積率のベースとして敷地に参入する事は出来

ませんので注意が必要です。

 

例えば、道路に10m面している100㎡の土地

建蔽率50%・容積率100%であれば、総2階建てで100㎡の建物が

建築できますが・・・・

仮に道路中心線から1mのセットバックが必要な場合

敷地面積は90㎡とみなされますので、延べ床面積90㎡までの建物

しか建築できない計算となります。

 

一戸建てや土地をお探しの方、前面道路が「42-2」の道路で有った

場合には、下記のご確認が必須です。

●セットバックはされているか?

●されていない場合、将来的に減少する敷地面積は何㎡?

この2点、必ず仲介会社にご確認ください。

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建築基準法「42-1-5」の道路

公開日:2021年5月28日

オリンピック、開催するようですね。

梅雨入りしたかと思いまいたが、爽やかな天気で元気に仕事に励んで

おります、REDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第5号」の道路についての説明です。

 

この42-1-5の道路ですが「位置指定道路」という言われ方もします。

どのような基準に基づく道路かというと

 

・42-1-4の道路の様な大規模な開発ではなく、私人(不動産会社等

 の法人を含む)が土地を分譲する際などに、行政に位置の指定を

 受けて築造された私道となります。

 

ただし指定を受けるには基準があります。

※行政によっても多少の違いはありますが

 

・道路延長が35m以下

・幅員が4m(6mもあり)以上

・排水設備がある事

・既定の勾配の範囲内

・舗装されている事

・原則として通り抜けできる事

・例外として行き止まりの場合には転回場所が必要

 

となります。

 

そして、この位置指定を受けますと、指定を受けた場所は道路となり

ますので、指定を受けた際に役所に提出された図面等と現況が相違

している場合には申請通りに復元が必要となります。

 

道路の場所がズレるなんて事があるのか?

と思われるでしょうかが、建て替えや外構工事などにより申請当時と

現況が違う場合もありますので注意が必要です。

 

この「位置指定道路」は私道の場合でも、勝手に変更や廃止は出来ません

ので、道路でなくなる心配はございません・・・但し。

 

昨今では、分譲が完了した際に行政に道路を移管して42-1-5(私道)

→42-1-1(公道)へとなるケースも散見されますが、古い分譲地など

では当時の分譲業者の所有のままのケースもあります。

 

この様な場合には、当然の事ながら建て替えなどに際して掘削承諾

の問題等が発生しますので、新築・中古にかかわらず、道路の所有者

持ち分等の確認が重要となります。

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建築基準法「42-1-4」の道路

公開日:2021年5月11日

都内は緊急事態宣言で商業施設を中心に静かですね。

しかしながら会社周辺(八重洲周辺)でも17時過ぎには路肩で缶ビール

を飲む方々が散見されております。

連日気温25度を越えた暖かい日が続いておりビールがおいしい季節です

が辞めましょうと言われている事を大の大人がやってしまうのは見苦し

いな、と感じているREDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第4号」の道路についての説明です。

 

この道路がほかの道路と違うところは、【まだ道路ではない】という

点です。

 

規定によりますと

 

・道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、大都市法

 新都市基盤整備法、密集市街地整備法により新しく造られる予定

 または、拡幅される予定の道路

 

・上記に基づき2年以内に事業が執行される。

 

・国・都道府県・市区町村が事業者と協議して指定する

 

となります。

 

実務上42-1-4の道路に出会う事が多いのは、道路の拡幅当に伴う、所謂

計画道路です。

これに面していれば建物の建築は可能なのですが、注意が必要なのは

拡幅に掛かっている部分(将来道路となる部分)には建築制限がある事

と、将来は道路敷として収用等される事がある点になります。

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建築基準法「42-1-3」の道路

公開日:2021年5月6日

GW無事に?おわりました。例年ほどでは無いもののGW中の鎌倉の人出

はすごかったですね。

ずっと家に籠っておりましたREDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第3号」の道路についての説明です。

 

この道路、規定では

 

・建築基準法が制定された昭和25年11月23日以前からあった

・当時から幅員が4m以上あった

・国・都道府県・市区町村が管理している道(42-1-1)では無い道

 

となります。

国・都道府県・市区町村が管理している国道・都道府県道・市区町村道

は「42-1-1」の道路ですので、

 

①国・都道府県・市区町村が所有しているが、国道・都道府県道・市区町

村道ではない道

 

②私道

 

いずれかになる事になります

 

注意が必要なのは②私道の場合、42-1-3号道路に面していれば建替え

建築が可能ですが、その際に必要なライフラインの埋設等に伴う掘削

等には道路所有者の承諾が必要になりますし、また原則通行にも承諾

が必要となります。

 

実務上42-1-3の道路に出会うことは少ないのですが、昭和25年当時から

4m以上の幅員を有していた道。

多くの場合、公然と道路として利用されていて、調査してびっくり

まさか私道とは。。。というケースもあります。

私道の所有者側も相続などが漏れていて現在の正確な所有者が解らな

いなんてケースもありますので注意が必要です。

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2021 鎌倉の桜

公開日:2021年3月30日

緊急事態宣言が明けまして、感染者は↑↑ですが、20度を超える暖かな

日和で、人でも↑↑です。

久しぶりの休暇を満喫して参りましたREDSの坂爪です。

 

鎌倉、段葛の桜、満開を迎え、暖かな春の風で桜吹雪が舞っておりました。

 

2016年に石積みから全て改修し、桜の木も植え替えられました。

 

 

若木の桜で枝ぶりもまだまだですので、かつての様な桜のトンネルとは

行きませんが、木の大きさが揃ってこれはこれで綺麗です。

 

春休み真っ只中の娘2人を連れ出しまして、そのままピザを食べに!!

コロナとは言え、休みばかりで困ったものです・・・。

 

 

久しぶりに一の鳥居近くの「Pizzeria GG」さんへ行ってきました。

 

 

30cmくらいの大きなピザですが、娘2人はペロリと平らげます。

経費の関係で娘2人ですが。我が家には食べ盛りの男の子も2人居ま

して、すごい食費で涙が止まりません。

 

 

正に、花より団子の娘たちですが、久しぶりにゆっくりとした休日

を過ごしました。

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建築基準法「42-1-2」の道路

公開日:2021年3月23日

21日付けで、一都三県の緊急事態宣言が解除となりました。

何となくですが、ランチ時の人出も1組1組の人数が増えた様に感じて

おります、REDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第2号」の道路についての説明です。

 

この道路、規定では

 

・都市計画法

・土地区画整理法

・旧住宅地造成事業

 

等の法律に基づいた開発行為などで造られた道路で、幅員は6m

場合により4mもあり。

 

となります。

 

後で出てくる「42-1-5(位置指定道路)」と似ていますが、一般的

に各法律に基づいた大規模な開発などの場合には「42-1-2」の道路

、小規模な開発の場合には「42-1-5(位置指定道路)」になる訳です。

 

また、この道路ですが現状では基本的に事業完了後、道路法上の

道路となり、市区町村に移管されます。

 

「42-1-2」⇒「42-1-1」になる訳です。

 

ですが、過去には開発したものの、市区町村等の道路管理者に移管

されずに残っている道路もあり、この場合には「42-1-2」のまま・・

という事になります。

この移管されない場合には、道路は開発事業主体等の所有、所謂

私道のまま。

建築基準法上の道路である事には変わりは無いので2m以上接道

していれば建物の建築は可能ですが、ライフライン(ガス・水道)

の埋設については、掘削等の承諾が原則として必要となる点が

注意が必要です。

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建築基準法「42-1-1」の道路

公開日:2021年3月16日

先週末、土曜日は春の嵐でしたが、日曜日・昨日と日中は穏やかな天気

今日の横浜は風が強い物の良い天気です。

春が近づいて来ているのを感じているREDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第1号」の道路についての説明です。

前回も簡単に説明しましたが

 

・42-1-1の道路=

道路法による道路(国道・都道府県道・市区町村道等の公道)

 

・道路法上の道路=

高速自動車国道・国道・都道府県道・市町村道で交通の用に供される道

という事になります。

 

お気づきでしょうか「高速道路」。

 

高速道路も「道路法上」の道路では有るのですが「建築基準法上の道路」

では無いんですね。

高速道路は概ね高架になって居たり、道路わきにバリケードが有るので

高速道路から宅地に入る事は出来ませんが、仮に「高速道路」だけに

面している土地が有ったとしても、そこには建築物は建てられない訳です。

 

4-1-1=道路法の道路では無いと言う事です。

4-1-1<道路法の道路です。

 

更にお気づきでしょうか。

 

でもパーキングエリアなんかの建物は??建っていますよね。

これは、最後の最後の方でご説明する「例外」を利用して建築されて

います。

 

因みにですが、国や県、市区町村等が「所有している土地」で外観

上は道路として皆さんが通行していても、政令による指定(国道)

都道府県知事・市長村長の認定(都道府県道・市町村道)がされて居

ない道路は、「国道・都道府県道・市区町村道」には該当しませんの

でご注意を。

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建築基準法第42条

公開日:2021年3月9日

一都三県の緊急事態宣、延長されましたね。

しかしながら2度目の宣言と言う事もあり、不動産市場は年度末の繁忙期

を迎えております。

 

さて不動産と道路についてのこのカテゴリーですが、いよいよ!!!

建築基準法上の道路を具体的に説明いたします。

 

「建築基準法第42条」こちらに所謂基準法道路の種別が規定されています。

 

「建築基準法42条」は第1項と第2項に分かれていまして、第1項で5種類

第2項で1種類の合計6種類の道路を【建築基準法上の道路】と規定してい

ます。

 

●42-1-1(建築基準法第42条第1項第1号の略です)

道路法による道路(国道・都道府県道・市区町村道等の公道)

 

●42-1-2

都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律、

都市再開発法によって造られた道路

 

●42-1-3

建築基準法の施行日(S25.11.23)に於いて既に存在していた道

※公道・私道の別は関係なく。

 

●42-1-4

都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁

が指定したもの。

 

●42-1-5

私人(法人を含)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定

したもの(所謂:位置指定道路)

 

●42-2

建築基準法の施行日(S25.11.23)に於いて既に建築物が立ち並んで

いた【幅員4m】未満の道路で、特定行政庁が指定したもの

 

以上の6種類が「建築基準法上の道路」でして、この6種類以外の

道路に幾ら面していても原則として(例外があります)その土地

に建物を建てる事が出来ない訳です。

 

次回は、42-1-1から具体的にご説明いたします。

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建築基準法の道路の種類

公開日:2021年3月3日

春一番なんでしょうか昨日・今日と強風が吹き荒れて居りまして、道路

はゴミが散乱しておりました。

花粉症の妻は大変な事になっている様ですが、全然平気なREDSの坂爪

です。

 

さて、前回から始まりました新しいブログカテゴリー「不動産と道路」

ですが、今回はまず、「接道義務」についてです。

土地(敷地)に建物を建築する場合には、この「建築基準法上の道路」

に既定の長さ以上接道している(接している)必要が有ります。

隣の敷地を通らないと道路に出られない様な土地には建物は新築でき

無い訳です。

これが「接道義務」です。

 

 

建築基準法上の道路とは、所謂「道路法」や「道路交通法」の道路路と

は違いまして「建築基準法」が道路して定めた物を言います。

つまり、普段通っている道路・通路、これが必ずしも「建築基準法上の

道路」である保証はない訳です。

 

 

さて、この接道義務の【既定の長さ以上接道している】ですが、一般的

な戸建住宅の建築の場合には、以下の規制が有ります。

※マンションや共同住宅・大型建築物の場合には規定が異なります。

 

①道路の幅員が4m以上である事

②その道路に2m以上の間口で接道している事。

 

但し、この2mの間口、ですが間口だけ2m確保されていてもその先で

狭窄している(狭くなっている)場合にはNG、建築が出来ません。

 

実際に現地で試してみる事は出来ませんが、

 

【直径2mのボールをコロコロと転がして、はみ出したり挟まったりせず

に奥までボールが通る事】

 

が条件となります。

 

今回は、2mのボールを転がして奥まで入れる事!!!

という条件を覚えておいてください。

 

以上今回は「接道義務」についてでした。

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