REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの坂爪です。REDSは不動産売買専門の仲介会社ですので、当然のことながら日常的に住宅ローンを取り扱います。体感的なものですが、自社・他社を問わず住宅（投資向け以外）のご購入に際しては、95％以上の方が多かれ少なかれ利用されている印象です。

昨今は変動金利でお借り入れの場合には、0.3％を下回るような住宅ローンの商品もあり、手元に現金がある方でも、あえて住宅ローンを借りて住宅ローン控除を受けることで節税し、手元の資金は別の運用に回す、というお客様もいらっしゃいます。

この住宅ローンですが、誰でも貸してくれる訳ではありません。今回は住宅ローンの借り入れに関して、銀行（金融機関）が何をどのように見ているのかを簡単に説明いたします。

結論を申し上げますと

（1）借りる人は完済する能力はあるか？
（2）万が一の時に物件を売却したら完済できるのか？

当たり前ですが「貸したお金を返してもらえるの？」というところを厳しく審査する訳です。

お金を返せる人なのかという人的評価

・年収が1,000万円の人　or　500万円の人
・収入のアップダウンが激しい人　or　公務員や上場企業勤務のように収入が安定した人
・30歳の人　or　60歳の人
・何も借り入れもない人　or　借金まみれの人
・勤続10年の人　or　半年や1年ごとに転職している人
・家を買うためにコツコツ貯金をしてきた人　or　手持ち資金がない人

皆様はどのような人なら安心してお金を貸せますか？

極端な例をあげましょう。

Aさん：大学卒業後上場企業に就職。勤続8年30歳で年収は600万円。カードのキャッシングやリボ払いなどの借り入れは一切なし。家を買うためにコツコツと貯金をして自己資金は400万円。

Bさん：職を転々としながら現在45歳。フード配達と各種グッズの転売で年収は300万円。儲かるときは800万円くらいありますが、確定申告もまともにしていません。手持ちの資金はなくカードのキャッシングとリボ払いの残高あり。

皆様が自分のお金を貸すとしたらAさん、Bさんのどちらに貸しますか？　さらにAさんBさん両方にお金を貸すとしたら、皆様ならどのような金利でお金を貸しますか？　同じ金利（条件）でしょうか？

私であれば安心してお金を貸せるのはAさんです。Bさんにはできれば貸したくありませんが、商売だと割り切れば高金利なら貸してもいいかもしれません。

銀行（金融機関）が人的評価をするときに見るのは安定感や計画性。住宅ローン商品によっても異なりますが、完済年齢は75歳から85歳、借入期間は35年にもなりますので安定感を重視します。仕事が長く続かない、収入に浮き沈みがある、計画性がなくキャッシングやリボ払いを多用する。こういった方はどうしても住宅ローンの借り入れは難しくなります。それでも貸す場合、リスクは高いから金利は高く設定しよう、となるわけです。

お金を回収できる物件なのかという物的評価

住宅ローンは「住宅」を買うための借り入れですので、購入後は家＝物件が手に入るわけです。住宅ローンを貸した金融機関は、この家に抵当権を設定して、万が一返済ができなくなったら、この「家」を競売にかけて貸したお金を返してもらいます、という約束のもとにお金を貸すわけです。

お金を貸す側としては当然ながら気になるのが「この家いくらで売れるの？」です。専門的には担保評価という言い方をします。例えば5,000万円の住宅ローンを貸し出すのに、その家はどのように売っても3,500万円の価値しかないとなりますと、はたして5,000万円貸してしまって大丈夫なのかと、金融機関は不安になるはずです。

とある中古戸建てAは3階建てで4LDKの間取り、5,000万円で売りに出ているが、この物件の所在する場所は低層住宅のエリアで本当は3階建てが建てられないエリア。再建築すると狭小の2階建てがいいところで、2LDKが建つか建たないか。

物件Bは築年数が古いものの一見すると何の問題もなく、いわゆる閑静な住宅街の一戸建て。ところが登記記録などを調べたところ、どうやらBの敷地と道路（公道）の間に、古い時代の登記で個人名義Xの土地が挟まっていて、Bの土地は直接道路に接していない。建築された当時どのように建築確認などを取得したのか不明で、このままでは再建築（建て替え）ができないため将来はよくて資材置場。

中古戸建てAも物件Bも、これに住宅ローンを貸して大丈夫？　今売り出されている金額に相当する価値はある？　と金融機関は不安になる要素だらけです。

人的評価と物件評価を総合して住宅ローンを融資

以上、（1）の人的評価と（2）の物的評価、2つを総合的に勘案して「それではZさんがC物件を買うにあたっては金利〇〇％で●●●●万円貸しましょう」となるわけです。

物的評価については借りる側（物件を購入する側）にはどうしようもない部分もありますし、こうした物件を買わなければ審査に影響はありません。一方、人的評価に関しては「ローマは一日にして成らず」「継続は力なり」と、コツコツと積みあげてきたものが評価の対象となります。住宅購入をお考えの方、今からでも遅くはありません、思い立ったが吉日、コツコツ積みあげていきましょう。

住宅ローンのご相談も、全員が宅建士のREDSエージェントにお任せください。

不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの坂爪です。今回は不動産仲介営業の生の現場、その中でも「売却物件の受任」について書きたいと思います。

不動産の売買は当然のことながら売却希望者と購入希望者の両方がいて成立します。すなわち需要と供給です。この中で「売却希望者」「購入希望者」をさらにさまざまな基準で分類することができますが、基準のひとつはその人が「不動産会社か？」「不動産会社以外か？」です。

今回は「売却希望者」＋「不動産会社以外（個人・法人）」の場合にフォーカスして、不動産売却依頼の現場について掘り下げてみます。

持っている不動産がいくらで売れるのかを知るために

資産処分・住み替え・経済的な事情・転勤・離婚など、さまざまな動機で皆様は不動産の売却を検討し始めます。そして最初に最も気になることが「一体いくらで売れるの？」という部分でしょう。

ご自身が住んでいた物件などを売却する方はおおむねの相場が分かっている場合もありますが、相続関連で資産を処分する場合や、自分が直接利用したことのない投資物件などの場合には全く相場観がない場合もあるでしょう。

査定依頼→机上査定

売却を検討する方が最初にとるアクションが「査定依頼」です。不動産会社にご自身の物件を売却した場合に、いくらくらいで売れるのかを査定してもらうわけです。

最初はいわゆる「机上査定」と言って、不動産会社は実際に物件を見ずに資料をもとに概算の売却予定金額を出します。

一括査定サイトに対する現場の声

昨今は自動車の売却などと同じで「一括査定サイト」なるものもありまして、物件情報を入力すれば複数社が机上査定を行い連絡が来る仕組みを利用される方も多いと思います。

一括査定サイトで机上査定の依頼をいただくと、不動産会社は過去の類似物件の成約事例や現在販売中の競合物件、路線価や市況等を勘案して査定金額を出すわけですが、一括査定サイトに対する不動産仲介会社の現場の生の声が以下のようなものです。

◆売却希望者は「不動産会社以外（個人・法人）」の方だから、どうせ専門的知識は少ない。
◆不動産仲介会社は、喉から手が出るほど売却物件を受任したい。
◆多くの売却希望者が複数社に査定依頼をするので他社と競合。

仲介会社の立場からすると、喉から手が出るほど欲しい売却物件の受任を勝ち取るためには、競合他社に勝たなければいけないという問題が発生します。そこで、まずは売却希望者に気分よくなってもらわないといけません。結果として、本来データから得られる売却想定金額（査定額）より高い金額を、査定金額として売却希望者にお伝えするということが発生するわけです。

査定書は専用ソフトで金額調整

こう聞くと、実際に不動産売却の経験のある方は「そうは言っても、整合性の取れたデータや資料を添付した【査定書】をもらった」と思われるでしょう。この売却査定時に各社が提示する【査定書】、実は専用のソフトがありまして、例えば営業担当者が「〇〇マンションの査定金額は3,000万円」と査定額を入力すると、その査定額と整合性が取れるようにソフトが査定書の資料を調整してくれるのです。

同じマンションで査定額を5,000万円に変更すれば、5,000万円と矛盾しないように専用ソフトが資料の金額を調整してくれる仕組みです。つまり、査定書はあまりあてにならないということです。

訪問査定でもあの手この手の受注競争

机上査定でおおむね金額を把握した売却希望者は、次の段階として「訪問査定」の依頼となります。大体2～3社でしょうか。大手仲介会社・地場の仲介会社、プラスアルファの1社、といった感じで不動産会社を選抜して実際に物件の内外を見てもらって、最終的な査定金額を出してもらいます。

実際に営業担当者と対面しますので、各社のサービスや仲介手数料の話も出たりします。そして競合他社の条件を聞いて、「当社は手数料を〇％でやります、他社より手数料を安くします」と、あの手この手で受注競争を繰り広げるわけです。

ここまでの流れの中で、不動産会社は自社の利益（売却物件の受任）が最優先で、お客様（売却希望者）の都合や希望は二の次・三の次であることがご理解いただけると思います。

REDSが他社と違うところ

それではREDSは何が違うのか？

査定価格はしっかりと根拠を示して回答

REDSは価格調整可能な【査定書】ではなく、実際に業者間サイトに登録された成約価格や路線価等の公的な資料を基に査定金額をお出しします。

物件の囲い込みを行いません

多くの不動産会社が売却物件を受任したい理由に「集客」があります。その物件が成約して手数料をいただくことは大きな目的でありますが、それ以外に受任した物件を広告することで潜在的購入希望者を掘り起こしたいという目的があります。

この二つの目的のために多くの不動産会社は受任した物件の広告は自社でしか行わず、さらに他社の見学希望や購入希望をあの手この手で断る【囲い込み】が横行します。REDSは他社様にも物件広告を許可してご協力いただくことで、自社の顧客に制限せず好条件で購入していただける買主様を探します。

手数料は最低でも割引⇒最大無料

REDSは競合他社の条件によって、手数料金額を変えたりしません。最初から「割引～最大無料」が保証されているのです。ただし、手数料が安いことはREDSのサービスのごくごく一部です。上記の囲い込み禁止と専任エージェント制で、売主様の利益の最大化を図ることがREDSの真骨頂です。

REDSは終始一貫して変わりません。不動産のご売却を検討中の方、ぜひともREDSにお問い合わせください。

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの坂爪です。不動産売買とは切っても切れない関係にあるのが「登記」「不動産登記」です。私が司法書士業界の出身であることは自己紹介欄に記載しておりますが、今回はこの登記とは一体何なのか？というお話です。

不動産の登記にも「表題登記」「甲区（所有権に関する登記）」「乙区（所有権以外の登記）」と種類がありますが、今回は皆様にとって最も重要な「甲区（所有権に関する登記）」について説明していきたいと思います。

不動産登記とはなにか

皆様が街で見かける2階建てアパート。（1）それぞれの部屋を借りている賃借人がいて（2）アパートのオーナーがいる。この想像はつくでしょう。

次は、普通の一戸建て。一軒家の玄関には【坂爪】の表札があります。この場合、多くの方は「ここは坂爪さんの家」⇒所有者は坂爪、と勝手に思うのでしょうが、実態は貸家なのかもしれません。

更にマンションです。たくさんの部屋があって、1住戸を買って自分で住んでいる人もいるでしょうが、借りている人もいるかもしれません。さらには、一棟丸ごとオーナーがいて全部屋が賃貸なのかもしれません。

つまり、不動産は外観からは所有者は特定できないわけです。しかしながら不動産は極めて高価な財産です。どこかでキチンと誰が持ち主なのか管理しましょう！（税金も取らなきゃいけないし）ということで、「法務局」という役所に「登記記録（登記簿）」を編綴して誰のものなのか分かるようにしたのが不動産登記です。

登記が持つ4つの力

急に専門的になりますが、不動産登記には、「対抗力」「権利推定力」「形式確定力」「公示力」の4つの効力があって、1つの効力「公信力」がありません。ひとつひとつ解説していきましょう。

登記の「対抗力」

この対抗力は民法177条によって登記に付与された「力」です。

民法第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
※物件＝所有権・地上権・永小作権等

簡単に言うと不動産を買ったときに「この物件は自分が買った！！」と当事者以外の第三者に示す力です。例えばAさんが家をBさんに売りました、Bさんは登記をすることでCさんやDさんに「これは自分が買った家だ！！」と言えるわけです。

Aさんは当事者ですので、登記がなくても契約の権利義務が履行されていれば権利を主張できますので、登記の対抗要件の問題ではありません。

登記の「推定力」

これは比較的簡単で、登記記録（登記簿）に【所有者　坂爪】と登記されていれば、「坂爪が持ち主だろうな」と推測されるという「力」です。難しく言うと、登記記録（登記簿）にその登記がされているということは、そのとおりの権利が発生（消滅・移転）しているだろうと推定されることになります。

しかしながら後から出てくる「公信力」とも関連しますが、あくまでも推測されるというだけにとどまります。登記に推定力が発生する根拠については、前述の対抗力のように明確な規定がある訳ではありません。民法188条が根拠という説もあるようですが見解は分かれています。

登記の「形式的確定力」

例えば、実際の所有者はAさんなのに、間違えて登記記録（登記簿）には所有者Bさんと登記されてしまっている場合、この家をAさんがCさんに売ったとします。

Bさんが「自分の家ではないよ」と認めている場合でも、Bさんの名前の登記を無視してAさんからCさんへ所有権の名義を移転する（登記する）ことはできないという「力」です。一度登記がされてしまうと、その登記が有効か無効かにかかわらず、その登記を無視して後の登記手続きをすることができない「力」のことをいいます。

つまり、無効な登記がなされている場合、その無効な登記の抹消をしなければ本当の権利者は自らの権利の登記をすることができません。無効な登記を抹消するには当事者が任意で抹消登記申請に協力するか、裁判で決着をつける必要がありますので、自分が知らないうちに書き換えられたり消されたりすることはありません。

登記の「公示力」

登記の公示する「力」とは、導入部分で述べたとおり登記記録（登記簿）を編綴して公開（公示）することで、その不動産が誰のものなのか分かるようにしたことです。

登記記録の内容を写した登記事項証明書（登記簿）は「誰でも」「どの物件」でも取得することができます。我が家の登記事項証明書も誰でも取ることができまして【坂爪の持ち家だ】と確認できる訳です。

以上4つが登記に有る「力」ですが、分かりにくいのは次の登記にない「力」です。

登記の「公信力」

「公信力がない」とは、登記記録に記載されている内容を公（国や政府）には保証しないということになります。

つまり【登記記録に所有者A】と書かれていたので、それを信じてAから物件を買ってお金を払ったところ、【本当の所有者はB】であった場合。登記記録の記載を信じてAから買っても保護されません。

このように例示すると恐ろしいですが、実際には相手が悪意を持ってだまそうとしない限り、このような状況は起こりにくいのが実態です。しかし法律上は登記に「公信力なし」となっております。

まとめ

分かりやすく「4つのある」と「1つのない」をつなげて考えますと、こういうことになります。

「不動産を買ったら、自分の名前に登記を書き換えないと周りの人に対抗できないから登記をしてくださいね【対抗力】、そうすると、一般的にはあなたの不動産ということになりますよ【推定力】。そのことは誰でも登記事項証明書を取れば確認ができます【公示力】。

ただし、あなたの前の所有者さんが本当の所有者で、あなたが「真」の所有者であるところまでは保証しません。なぜなら登記官があなた方の取引や過去の権利の移転について、1から確認したわけではないので【公信力】。でも安心してください、だからといって貴方の知らないうちに勝手に登記が書き換えられることはありません【形式的確定力】」

以上、今回は不動産売買の核心である名義（所有権）に関する登記について説明しました。REDSのエージェントはさまざまなキャリアを持ったプロフェッショナル集団です。お気軽にご相談ください。

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの坂爪です。

東京都心部で住まいを選ぶとき、賃貸と購入ではどちらがいいのか、という、語り尽くされているようで結論が出ていない議論があります。年代やライフスタイル、資産状況などによって異なりますが、一般的には、購入の場合は長期的に住居費が安くなり、賃貸の場合はその時々で住まいを選ぶ自由度が高くなります。この問題、もう少し掘り下げて考えてみましょう。

都心では賃貸のほうが3万円お得、とはいうけれど

購入と賃貸の負担額を比較してみましょう。都内でタワーマンションを購入した場合と借りた場合では、借りたほうが月々の負担額が3万円程度安くなる試算があります。一方、購入した場合は住宅ローンの返済が終わった後、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税など維持費の負担はあるものの、住居費という意味では負担額が大幅に減ります。

エリアによっても異なり、東京23区内では、足立区や江戸川区などの東京都心から少し離れたエリアでは、購入した方がお得になる可能性が高くなる一方、港区や千代田区などの都心部では賃貸の方がお得になる可能性が高くなるというデータもあります。

賃貸派・購入派、それぞれのメリットとは

賃貸派・購入派、それぞれのメリットを整理すると、おおむね下記のような意見にまとまります。

賃貸派

・生活環境や人間関係、ライフステージの変化に合わせて気軽に引っ越しできる
・故障や修理は大家さんや管理会社に依頼できるので、メンテナンス費用の負担が少ない
・固定資産税・都市計画税などの税負担や住宅ローンの金利負担がない
・資金計画が立ちやすく、将来の不安を減らせる
・災害時のリスクが少なく、自分の財産として失うものが少ないため、保険費用を節約できる

購入派

・資産を保有している（換金できる）
・住宅ローンを完済すれば、自分の所有物になる
・自分の好みやライフスタイルに応じてリフォームやリノベーションができる
・税金の優遇措置が受けられる
・住宅ローン控除など、税負担が軽減される

購入した家は資産になる

さて、購入派の意見として最も多かった意見が「資産性」です。買って居住するだけでなく、資産形成の側面があるというわけです。

購入した場合、住宅ローンの返済の一部が自分の資産になりますが、賃貸の場合は家賃が全て出ていくお金になります。とはいえ、購入した場合は固定資産税や修繕費などの出ていくだけのお金もありますし、売却する際には価値が下がっている可能性もあります。

主要国の住宅保有率は2020年総務省発行のデータによると下記のとおりです。

・日本　88.6％
・韓国　78.4％
・アメリカ　67.6％
・ドイツ　51.3％

日本は断トツの9割弱ですが、東京23区に限ると持ち家率は一気に41.1％（2018年の住宅・土地統計調査による）まで急降下します（東京都全体の持ち家率は44.5％）。こうして見ると、日本人は基本的には「家は自己所有（買う買わないにかかわらず）」が望ましいが、東京都心では「買わない」もしくは「買えない」のでしょう。

確かに昨今、新築マンションの価格が高騰しており、2022年4月の首都圏新築マンション価格は平均6,291万円。東京23区に限れば、新築マンション価格は8,000万円を超えています。このことは市場で競合する中古マンションの価格を押し上げますし、連動して戸建ての価格も上昇させていて、結果として不動産価格全体が上昇することになっています。

不動産価格が上がれば高くなる諸費用。節約するには

住宅ローンの借入可能額は、年収の7～10倍（金融機関によって異なる）です。都心で新築マンションを購入するなら、年収1,000万円前後は必要となります。

東京都民の平均年収は約620万円なので、夫婦共働きで世帯年収1,000万円を超える世帯ならギリギリ手の出る価格ですが、決して余裕を持って購入できる状況ではありません。

さらに、不動産購入には物件価格だけではなく、諸費用もかかります。法定の印紙代や登記費用、銀行のローン手数料などで物件価格の8～10％程度が必要となります。8,000万円の新築マンションを買う場合、640万～800万円程度の現金が必要になります。本体価格のほかに、高級車を新車で買うくらいのお金が必要になるわけですから、さらに買える人は限られてきます。

この諸費用、当然ながら節約したいと思われる方がほとんどでしょう。

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