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坂爪 潤

2019 由比ガ浜海岸

公開日:2019年8月20日

子供たちが8月一杯夏休みの為、定休日にも子供の世話に明け暮れ

ている、REDSの坂爪です。

 

一般的なお盆のお休みも終わりましたが、それでも連日暑い日が

続いております。

 

物件のご案内の時にも、小さなお子様がご一緒だと「大丈夫?」と

気になってしまいますが、お子さんは元気!元気!!

親御さんの方が↓↓↓な感じです。

 

今日は火曜日でお休みを取っておりますが・・鎌倉暑い(~_~;)

エアコンの効いた部屋で涼んていましたが、急遽、暇そうにし

ている、末の娘を連れて、由比ガ浜に行ってきました。

 

海のない長野県で育った私にとっては、幼いころ「海」は

イベントでしたが、我が家の子供たちは、鎌倉生まれ・鎌倉育ち

保育園は海から徒歩1分、と言う環境で育っていますので

「海」=普通

なんですよね。

 

親だけ勇んで連れて行きましたが、まぁ彼女にとっては日常

で何の特別感もないようです。

 

 

そんな訳で、この後「デッカイかき氷」を食べて彼女は満足。

滞在僅か1時間ですが、夏らしい時間を娘と過ごすことが

できました。

 

こんな風に子供と過ごす夏も、あと何年かです、子供が大きく

なると、自分たちで遊びに行ってしまいますからね。

 

 

暑い日が続いておりますが、夏休みも終わり、仲介会社各社

動き出しております。

また、年内のご購入・ご売却を目指すお客様も、動きはじめて

います。

 

不動産売買は、仲介手数料割引~最大無料のREDSまで

坂爪をご指名頂ければ幸いです。

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夏季休暇

公開日:2019年8月14日

7月は曇天が続き、8月に入ってからは、猛暑の連続で、なかなか

釣りに行けないREDSの坂爪です。

 

夏休みの海は、ファミリーフィッシングの人たちで大賑わい、

昼も夜も、釣り場を確保するのさえ難しいような状況。

 

今年の夏季休暇は、久しぶりに長野県・諏訪の実家に家族で

里帰りです。

 

かつては、一大観光地、今は・・・な清里を抜け、

野辺山高原の牧場で一休み、

麦草峠をドライブしながら、実家へ到着。

 

諏訪なんて言いますと、皆さま「避暑地」のイメージだと

思いますが、現実は、日中30度超えの暑さ。

 

それでも、日が沈むと涼しくなって、夜には寒いくらいに。

 

四人の子供たちも大きくなり、習い事や、部活動、塾等

なかなか帰省出来ませんでしたが、久しぶりの諏訪で家族で

ゆっくりと過ごすことが出来ました。

 

16日からは、東日本レインズも再開されますので、

バリバリ、「釣り」とお仕事頑張ります。

 

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絶賛販売中です。

公開日:2019年8月6日

8月10日から、業者間の物件情報共有サイト「レインズ」がお休み

となる為、本当に夏休みになってしまいそうなREDSの坂爪です。

 

今回は、私が現在お預かりしております、「販売中物件」のご紹介

です。

 

先ずは、各所居住用の物件から

 

●藤沢市鵠沼海岸七丁目 戸建 【1億1900万円】

湘南エリア、夏を迎えてハイシーズンに突入しています。

LDKから続く大型ウッドデッキ付きの邸宅です。

 

●鎌倉市長谷五丁目 戸建 【8280万円】

JR・江ノ電鎌倉駅が徒歩圏、緑豊かな住環境に建つ、輸入住宅

室内環境良好で、このままお住まい頂けます。

 

●アルテシュロス千歳烏山 【6280万円】

千歳烏山駅徒歩圏、大通りから入った閑静住環境に建つ

メゾネットタイプのデザイナーズマンション。

来年3月末に現在の賃借人が退去致します。

 

●東京ビューマークス 【4580万円】

都心へのアクセス良好、前面に遮蔽物が無く開放感ある

住戸です、共用施設も充実、駐車場空きがあります。

 

●プラウド志木 【4600万円】

志木駅徒歩4分の好立地、近隣にはコンビニエンスストア

スーパーなどの商業施設も充実、12階部分で眺望も良好です。

 

●横浜市保土ヶ谷区仏向西 売地 【2180万円】

 

お好みのハウスメーカーで注文住宅が建築頂ける売地です。

高台で陽当たり風通し、眺望良好です。

 

●足立区西綾瀬 賃貸併用住宅 【7780万円】

駅・商店街も近く住環境良好、1K×3戸の賃貸物件付の

中古へーベルハウスです。

 

ここからは、主として投資向けの物件となります。

 

●勝どき・ザ タワー 【8200万円】

 

●世田谷区和泉一丁目 一棟アパート 【6200万円】

 

●モンテベルデ千駄木 【3580万円】

 

●ハイシティ高田馬場 【2180万円】

 

●丸和ビル 【1500万円】

 

 

ここから先は、「売り事務所」投資向けでもご検討頂けます。

 

●レガリアタワーレジデンスB1 【3580万円】

 

●東カングランドマンション池袋キャッスル 【2380万円】

 

以上絶賛販売中です、当社でご購入いただければ、

仲介手数料割引~半額、でご購入可能です。

 

REDS・坂爪までお気軽にお問合せ下さい。

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不動産の販売図面

公開日:2019年7月30日

強烈な湿度の中、沢山のお客様より反響を頂き、汗をカキカキ

物件のご案内に精を出しております。REDS・宅建士の坂爪です。

 

物件のご購入されるお客様、皆さま不動産仲介会社に物件の

お問合せをされますと、金額や広さ、間取り、写真等が掲載

された「販売図面」を受け取る事と思います。

 

物件のご購入を検討される方は、先ずはこの図面を見て、

「実際に物件を見てみよう」

「やっぱり見送ろう」

と言う流れで検討を進めて行かれる訳です。

 

 

片や、売主様にとっては、「販売図面」で自分の物件がどのような

内容で、物件を探しているお客様に紹介されているのか?

は重要な問題です。

 

 

マンションの売却依頼を受けた仲介会社は、間取図を作成し、各種

調査をして「販売図面」を作成する訳ですが・・・

 

●金額・広さ・各種負担金・・・等の法定の記載事項の他に

●間取り図

●外観写真

 

この位の内容しか掲載しないのが一般的です。

 

しかし、これですと物件の良さ・魅力はなかなか購入希望者

には伝わりませんし、またご購入の検討をされているお客様に

とっても「実際に見たら気に入るかもしれない」機会を逃して

しまっている訳です。

 

私がご売却依頼を頂いた物件の「販売図面」の一例は

 

こちら。

 

売主様に室内画像を提供して頂き、コメントなどもお客様

に相談しながら「販売図面」を作成していきます。

 

何といっても売主様が、物件の良いところを一番良く知って

いらっしゃいますので、その情報を生かさない手はありません。

 

更に、こんな内容で広告されている事を、売主様が知っている

事も重要です。

 

大切なマイホーム、愛着のある不動産、多くのお客様にご見学

頂き、気持ちよく取引を進めていきたいと思います。

 

不動産ご売却のご相談は、REDSの坂爪まで、ご連絡・ご指名

下さい。

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不動産の購入と消費税

最終更新日:2019年7月23日
公開日:2019年7月22日

春アオリイカシーズンが終わろうとしているのに、結局釣りに

行けず、海がアオリイカだらけに成ってしまうのでは無いかと

心配なREDSの坂爪です。

 

一昨日の参議院選挙も終わり、10月の消費税が現実味を増して

きましたが。

 

皆さま気になるのが、消費税増税→物件総額上昇

 

ではないでしょうか。

 

確かに、消費税の増税は、ご購入時の諸費用を含め、総額が

増えますが、実は、不動産取引には、消費税で分類すると

2種類の取引が有ります。

 

 

【①物件価格に消費税がかかる場合・・・売主様が業者の場合】

 

この場合でも、課税されるのは建物部分のみで、土地の

取引に関しては非課税となっています。

 

つまり

 

表示価格4000万円の新築一戸建ての場合(一例として)

 

●土地価格2,500万円・建物価格1,500万円(税込)

●建物本体1388万8889円+消費税111万1111円(8%)

 

と言う内訳になって居る訳です、これが消費税10%になると

 

●土地価格2,500万円・建物価格1,500万円(税込)

●建物本体1363万6364円+消費税136万3636円(10%)

 

都合25万円強、税金の負担が増える計算となります。

 

但し、不動産の価格は税込みでの「総額表示」となっています

ので、実際に物件をご検討頂く状況では、は内訳は余り関係なく

「総額○○○○万円の物件」として御検討頂く事となります。

 

 

【②物件価格に消費税がかからない場合・・売主様が個人の場合】

 

次に、売主様が個人の方の場合には、原則として物件価格

に消費税がかかる事は御座いませんので、8%→10%になって

も「物件に関しては」税負担が増える事はありません。

 

 

後は、ご購入時に掛かる各種諸費用、金融機関の事務手数料や

保証料、司法書士に支払う報酬、仲介手数料等には、消費税が

課税されますので、この部分に関しては、増税の影響が出てきます。

 

更に申し上げますと、各種建築資材や運搬費等など、不動産に

関連する、各種の物に増税の影響が出ますので、お客様の目に

解る状態ではないですが、建築コスト等の総額は上昇する為、

結局物件価格が上昇する・・・という事になると思われます。

 

しかしながら、不動産会社も、お客様も消費税の増税を既に

2度経験していますので、現場の肌感覚としては、大騒ぎして

駆け込み需要が発生する様な状況は来ないものと感じています。

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物件の囲い込みのリアル

公開日:2019年7月16日

何度も何度も日程調整を繰り返し、結局物件のご案内をさせて

頂けず、お客様に申し訳ない気持ちになっている、不動産流通

システムの坂爪です。

 

当社が、根絶を目指す、不動産業界の悪習「囲い込みの」の実例

です。

 

都内の比較的狭いエリア限定でお住まいをお探しのお客様から、

6月上旬お問合せ頂きました。

 

お客様からも、幾つか物件をお問合せ頂き、ご希望条件を伺って

私からも物件を何件かご紹介。

結局10件弱の物件が候補に挙がって、順次ご見学の手配をしました。

 

1回目のご案内は、比較的調整の付きやすい「空家」の物件と

居住中の物件数件をご案内。

 

2回目・3回目は、売り主様にもご協力頂き、平日の夜のご見学。

 

4回目は、追加で出てきた物件をご見学頂き、ピックアップした

物件でご見学頂けていない物件は残り1つ。

 

ところが・・・・

このご見学頂けていない物件、当初から先方の仲介会社にご見学

の希望や、日程調整を依頼しているのになかなか調整が付かない。

 

最初は・・・

売主様が携帯電話を持っていないので連絡が付きにくい、ご見学

日程の調整には1週間以上かかる!今週の見学は無理!

 

次は・・・

売主様に連絡を取っているが、連絡が付かない!!

今週の見学は無理!!

 

その次は・・・

今週は、都合が付かないので、〇月〇日に手配をする!!!

 

やっと、手配が付いた旨をお客様にご連絡〇月〇日の予定を

空けて頂いたのですが

 

直前で・・・

〇月〇日は売主様のご都合が付かなくなった!!!!

〇月〇日の見学は無理!!!!

 

 

当初のご見学希望を打診してから、1カ月半、結局ご見学させて

頂く事は出来ていない状況です。

最後のやり取りに至っては、先方から日付を指定しておいて・・

「都合が付かなくなった」って・・・・。

 

恐らく売主様は、当社からご案内の希望が入って居ることすら

ご存じないでしょう。

その後は、ご案内が入らない事を理由に、低価格での業者買取

等を提案・・・両手仲介で仲介会社はウハウハです。

 

売主様、ご高齢との事ですので、そのような状況も知らずに

「大手の有名な会社」だから間違い無い。

と思っていらっしゃるんでしょう・・・・・。

 

この様なパターン、実務の現場では毎日の様に起こるやり取り

なのですが、今回の様に

 

●一見「囲い込み」していない様な対応

 

は本当に迷惑千万!!悪い事をしている認識があっての対応

なのでしょうが

 

●「囲い込んでます」と言って頂いた方が

 

当社のお客様にも、「事情」をご説明できますし、今回の様に

お客様の時間を無駄にする事もない分、まだ良心的です。

 

実際、「しばらくは他社には紹介出来ません」と言う業者さん

もあります。

 

囲い込みをすると、売主様・買主様ともに何のメリットも

無くデメリットばかりなのですが、仲介会社はメリットだらけ。

 

●手数料は両方から!

●価格も条件もコントロールできる!!

●その物件に問合せを頂いたお客様(将来のお客様)の

 個人情報をGET!!!

●そんなメリットが有ることを、売主様・買主様どちらも

 知らない!!!!良い担当者だったぁ~なんて思って

 もらえる。

 

大手仲介会社でもこのありさま、中小も含めたら囲い込みしない

業者の方が少ないのかも知れません。

こんな事だから「不動産業界のイメージ」はいつまで経っても

良くならないんですよね。

 

これから不動産のご売却を検討されている方は勿論

現在売りに出しているが、何とも反響が乏しい・・・

と言う方、一度ご相談下さい。

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2022年・生産緑地問題

公開日:2019年7月9日

梅雨空の中、連日ご契約済みのお客様の物件お引き渡しで、忙しく

しております、REDSの坂爪です。

 

さてさて、昨今ご購入希望のお客様のご案内をしておりますと、

お客様からご質問頂くのが「2022年の生産緑地問題」です。

 

特に、一戸建てをお探しのお客様からは、後3年待ては、安く

なるのではないか?

というお話を頂く事が多くなりました。

 

生産緑地制度自体は、1992年に指定が開始された制度で、都市部

の環境保護等の観点から制定され、生産緑地として指定を受けると、

農地として、その土地を利用する代わりに、税制面でのメリットが

得られるという制度。

 

但し、これには義務(条件)が御座います。

 

「生産緑地として、税制面の優遇を受ける為には30年間、その

土地で農業を営んでください」と言う営農義務が課せられて

居る訳です。

 

そうなんです、1992年に多くの土地が生産緑地として指定を受け

ました、生産緑地全体の8割程度が1992年の指定と言われています。

そこから30年の2022年・・・

 

税制面の優遇がなくなる・・・・

農業の後継者不足・・・

 

等の問題も相まって、生産緑地が一斉に手放され、それによって

相場が下がるのではないかと言われている訳です。

 

 

しかし、不動産業界で仕事をしているものの感覚としては、

2022年→ハイ!!値段下がりました。

とは成らないののでは無いかと思っています。

 

何故なら、土地は駐車場や、アパート用地、店舗用地などなど

沢山の運用・活用方法があります。

 

自分が地主で有ったと想定すると、「売る」事よりも、「運用」

を第一に考えるでしょう。

手放してしまえば、一時のお金は入りますが、それ切りです。

 

また、多くの地主さんは、先祖代々受け継いだ土地で、土地に

対する思い入れのある方が多数です。

そう簡単には手放しませんし、手放すのであれば、それなりの

金額で無ければお譲り頂けないでしょう。

 

そんな訳で、2022年の生産緑地問題、おそらくは2022年・

2023年に直ぐに相場が下がる様な事は無く、影響が出ると

しても10年単位のお話になるのでは無いかと思っています。

 

また、元々は都市部の環境保護の観点から制定された制度、

その立法趣旨を考えると、都市の環境保護はこれまでも、

これからも大変重要なテーマです。

 

実際、都内の城西エリア等のご案内で、ふと生産緑地の

トマトやトウモロコシを見かけると、長野県育ちの私は、

田舎の祖父母の畑を思い出して、ほっこりします。

 

個人的には、畑はやらなくても良いですが、緑は残して頂き

たいと思います。

不動産営業マンとしては、不動産取引が増えるのは嬉しい

事ですが、都市部・都市周辺の住宅街に緑のある環境を

維持する事も大切だと考えます。

一度、建物が建ってしまった土地が再度緑地化される事

は殆ど期待できません。

何か良い方法は無いですかね??

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思い出の家、お引き渡し。

公開日:2019年7月2日

お陰様で大変忙しく、私が釣りに行けないので、海が魚で溢れて居る

のではないかと心配な、アオリイカのシーズンなのに釣りに行けない

REDSの坂爪です。

 

先日、私がご売却を担当した、江東区のマンションのお引き渡しを

してきました。

 

お子様の成長と、売主様のお仕事の都合から、大変気に入っていた

物件を手放す事となり、REDSにご売却依頼を頂いたお客様。

思い入れのあるお家で、室内の状況も良く、媒介のご依頼を頂いて

三カ月で無事にご成約となりました。

 

先日は、売主様にとって「思い出の我が家」とのお別れの日。

退去後に売主様のご厚意で、専門の業者にハウスクリーニングを

ご依頼頂き、その完了を確認するため、売主様ご夫婦と物件に

行って最後の確認。

 

クリーニング業者さんも、キッチンの換気扇の中から、浴槽の

エプロンの裏、バルコニーに設えたウッドデッキまで、完璧に

仕上げて頂いておりました。

 

売主様の奥様「ここ本当に気に入ってたんだ~」

 

既に新居が決まっている売主様、新生活への希望と、

お引越しの疲れ、新しい住人(買主様)への思いやり・・・

この物件での思い出など色々が入り混じった言葉に聞こえました。

 

時間は19時、最後に売主様のご主人様が、荷物がなくなって

綺麗にクリーニングされた床に跪いて短いお祈りを捧げ・・

 

売主様のご主人様「ありがとう」

物件に声をかけ、床を「ポンッ!!」と一叩き。

 

玄関を施錠して、退去完了となりました。

 

大変気さくで、仲の良い売主様ご夫婦、ご売却に際しても

色々とご相談しながら進めてまいりまいた。

今回は、買主様にも恵まれ、気持ちよく取引を終える事が

出来ました。

 

しかしながら、売主様の物件愛を100%汲み取れて居なかった

自分を反省、不動産の営業マンとして、またお客様に育てて

頂きました。

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個人間で不動産を売買したい

公開日:2019年6月25日

湿度が高く、外回りのコーヒーブレイク代が馬鹿にならない

仲介手数料【割引~無料】のREDS坂爪です。

 

今回は、不動産の取引において、「知り合いに売りたい」とか

「ご親族間で売買したい」と言うような、既に取引の相手が

決まっている場合のREDSのサービスについてのご案内です。

 

「知り合いに売りたい」「親族間で売買したい」いう場合に

一般的には売買契約書の作成をする事となりますが、ここで

問題になるのが、購入者側が住宅ローンをご利用される場合です。

 

金融機関は、住宅ローンの審査をするに当たって、不動産会社が

作成、押印した「重要事項説明書」と「売買契約書」が無ければ

ローンの承認をしてくれません。

 

そこで不動産会社に「重要事項説明書」と「売買契約書」の作成

を依頼しますと、当然【仲介手数料】が掛かって来るわけです。

しかも多くの場合、売主様・買主様双方に各法定の手数料上限の

【3%+6万円と消費税】を請求されてしまいます。

 

当社REDSでは、このような「合意済みの売買」の場合には、

売主様・買主様双方に各【1.5%+3万円と消費税】の手数料で、

契約書や重要事項説明書の作成を含めた仲介サービスを提供致

します。

 

更に問題となるのは、

●売買代金の妥当性・・・贈与税のリスクは無いのか?

●住宅ローンのお手伝い・・・特に親族間売買はローンが難しい!

●物件の調査・・・後々トラブル防止の為、しっかり調査

 

あくまでも、中間的な第三者の立場で、仲介サービスを提供

致します。

 

お知り合いの間で、不動産の取引をご検討されている方、

先ずは、REDSの坂爪まで、お問合せご相談ください。

カテゴリー :

鎌倉・紫陽花・2019

公開日:2019年6月18日

長野県出身で、既に鎌倉の暮らしが人生で一番長くなったのに

いまだに蒸し暑さにやられてしまう、チョット体大き目のREDS

坂爪(サカヅメ)です。

今年も、我が町「鎌倉」に紫陽花の季節がやってまいりました。

 

私の住む鎌倉の「旧市街地エリア」は建蔽率・容積率が40%・80%

の一種低層住居専用地域が多く、好むと好まざるとに関わらず

一戸建てのお家には、「庭」があり、また不思議なくらい殆どの

お家に、紫陽花が1株・2株とあります。

 

我が家の「庭」はお見せできる状況では御座いませんので・・・

 

ご近所有志の方のお手入れによる、毎年綺麗な紫陽花をどうぞ!

 

 

私のイメージする「紫陽花」は

 

 

こんなイメージなのですが・・・

 

 

こんなのや

 

 

これは「ガクアジサイ」ですかね。

 

 

こちらは、花の形が違うんですよね。

 

 

これなんかは、葉っぱの形も違うので、紫陽花では無いのかも。

 

そんなわけで、今年も鎌倉の紫陽花、綺麗に咲きました。

 

先日、海に行ったら、由比ガ浜海岸では「海の家」の建築

が始まっていました。・・・夏が来ます。

 

鎌倉「旧市街」の不動産売買は、仲介手数料「割引~無料」の

REDS・坂爪をご指名ください。

 

カテゴリー :

不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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