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坂爪 潤さかづめ じゅん
 

綺麗に仕上がりました。

公開日:2021年10月7日

朝晩は涼しくなり、少しずつですが秋の気配が感じられる様になって

きました。

コロナもワクチン接種が進み、毎日の感染者数も減少、第六波の状況

次第ではアフターコロナ・ウィズコロナの状況へと推移していくと思

われます。

極寒の冬が待ち遠しい、長野県出身のREDS坂爪です。

 

当社工事部で施工致しました、マンションリフォームが無事に完工致

しました。

個人のお客様のお宅ですので、余り詳細は掲載できませんが。

 

〇間取り変更

〇床の張替え

〇床暖房追加

〇キッチン交換

〇照明器具交換

〇電動カーテン設置

〇壁面緑化

〇オーダー家具

〇クロス

 

等々、黒を基調としたシックな部屋に仕上がりました。

 

この中で「壁面緑化」については、当社でも初めての試みとなりまし

たが、お客様の当初希望に近いものに仕上がりまして、大変満足頂き

ました。

タイマー設定で自動で水やりをします。

造花では無くて、全て「生花」です。

 

また、今回はお客様のご希望により

 

〇カーテン

〇照明器具

〇エアコン

 

が全てスマートフォンのアプリケーションで、外出先からの操作も

可能な仕様と致しました。

 

不動産のご購入に合わせてのリフォームは勿論ですが、今お住いの

家をリフォームしたい。

そんな方もお気軽にご相談ください。

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REDSの住宅設備保証

公開日:2021年9月6日

なんだか、9月上旬だというのに、涼しい日が続きまして、快適に仕事に

励んでおります、REDSの坂爪です。

 

不動産の取引において、新築の物件の場合の設備は売主業者やメーカー

の保証が付きますが、中古戸建や中古マンションの場合には、売主様

個人が保証するか、まったく保証なしでの取引となります。

 

【売主様の設備に関する保証】

①引渡しから1週間

②保証なし

例えば、引き渡しを受けて、10日後に引っ越しをしたらお湯が出ない!

給湯器が故障した!!

この様な場合、修理費用は全額買主様負担となるのが現在の取引の

ルール。売主様・買主様間でトラブルに発展する事も・・・。

 

REDSでは、この「中古物件の設備」について1年間の保証サービスを

仲介のオプションとして新たに開始致しました。

 

【売主様のメリット】

事前に検査員が設備をチェック、引渡しから1年間の保証を付ける事で

引渡し後のトラブルの心配がなく、かつ競合物件等がある場合には、

付加価値を付ける事で販売価格や販売効率の向上を図れます。

 

【買主様のメリット】

1年間の設備保証が受けられる事で、ご入居後のトラブルにも対応、

予想外の高額な出費を回避!

※引渡しから1週間の免責期間があります。

 

●キッチン●浴室●トイレ●洗面●給湯器●床暖房●ディスポーザー等、生活に

必須の設備につき売主様からも買主様からもご利用いただけます。

 

REDSは手数料が安いだけの不動産会社では御座いません。

 

詳細は、皆様を担当する専任エージェント(宅建士)までお気軽に

お問い合わせください。

 

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Solid Design Base Light

最終更新日:2021年8月2日
公開日:2021年8月1日

先日のオリンピック開会式の日には、当社の上を通過していくブルーイン

パルスを見まして。

「あ~コロナの無い中でオリンピック見たかったなぁ~」としみじみと

感じておりましたREDSの坂爪です。

 

今回は、室内の照明器具のご紹介です。

また比較的新しい商品なのですが、コイズミ照明株式会社様より販売

されている「Solid Design Base Light」という商品です。

 

 

この天井に着いている細長い線状の照明器具がSolid Design Base Light。

 

シンプルモダンなお部屋に相性が良いデザインです。

 

これだけで有れば「フーン」という話ですが、オプションの設定で、明るさ

はもちろん、色彩の変更も可能です。

 

 

メモリー付きのコントローラーでシーンの設定もできますし、WIFI利用

でスマホからも各種コントロールが可能になります。

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建築基準法「43-2-2」の但書道路

公開日:2021年7月1日

いよいよ、不動産と道路カテゴリー最後のになります。

今回は「建築基準法第43条第2項第2号」の但書道路についての説明です。

 

今までは42条でしたが、今回は43条となります。

では43条第1項は何が書かれているかと言いますと、今まで述べてきた

6種類の道路(42-1-1~42-1-5、42-2)に2m以上面していないと建物を

再建築出来ません。と書かれています。

 

その上で、43-2

①その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、
避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するも
のに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数で
あるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に
適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上
支障がないと認めるもの。
 
②その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で
定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火
上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの。
 
42条の例外として2つ規定されています。
所謂「但書道路」はこの42-2-②に該当するのですが、
元乃隅稲成神社のイラスト

 

具体的には、建築基準法の道路には面していないけれども、公園や

農道・寺社の参道等に面していて、特定行政庁が建築審査会の同意を得て

「交通・安全・防火・衛生」上支障がないと認めたものであれば、道路

に面していなくても建築が可能になるわけです。

 

許可には建築審査会の同意が必要条件となりますので、ただただ農道

に面している、お隣も建築していると言うだけで「但書道路」に該当する

と言うものではなく、建築予定の建物がどのような物かによっても許可の

可否が変わる事になります。

 

「但書道路」に面した土地を売買する場合、事前に希望の建物の建築が

可能なのか、建築士を交えて、また場合により監督官庁に相談をして

しっかりと再建築が可能な旨の確認を取ってから、お話を進めて行く事

がとても重要です。

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建築基準法「42-2」の道路

公開日:2021年6月20日

気温と湿度が上がってまいりまして、大きめのハンカチが手放せない

REDSの坂爪です。

コロナのワクチン接種、今日も川口に行きましたら行列してましたが

あれで良いんですかね・・・・。

 

今回は「建築基準法第42条第2項」の道路についての説明です。

 

この42-2の道路を語るうえで必ず必要になるのが「セットバック」

道路の幅員を4m以上確保するために、原則道路中心線から2m後退

した場所から先を敷地とみなすルールです。

車を後ろに誘導する人のイラスト

42-1の道路は42-1-1~42-1-5までありますが、原則幅員が4m(6m)

既に確保されている事となります。

この42-2の道路は、その指定の経緯から幅員が4m未満の場合がご

ざいます。

 

では、42-2はどのような基準に基づく道路かというと

 

・昭和25年に建築基準法が出来た時に、すでに市街地が形成されて

いた場所で、特定行政庁が「42-2」の道路と指定した道路

 

・つまり昭和25年当時、幅員が4m未満で有っても既に建物が立ち並

んでいて、これを建築基準法上の道路をしない場合には、再建築出来

ない土地が沢山できてしまうため、救済措置として「将来建て替える

時は幅員4mになる様に両側の家はさがって再建築してください。

とした道路です。

 

この道路中心線から2mさがった部分が「セットバック部分」

この部分は道路敷として提供する必要があり、建物の建築勿論ですが

塀を作ったり、ほかの人が通行できない様に植木鉢を置いたり、

駐車スペースとして使ったりする事は出来ませんし、建物を建築

する際に、建蔽率や容積率のベースとして敷地に参入する事は出来

ませんので注意が必要です。

 

例えば、道路に10m面している100㎡の土地

建蔽率50%・容積率100%であれば、総2階建てで100㎡の建物が

建築できますが・・・・

仮に道路中心線から1mのセットバックが必要な場合

敷地面積は90㎡とみなされますので、延べ床面積90㎡までの建物

しか建築できない計算となります。

 

一戸建てや土地をお探しの方、前面道路が「42-2」の道路で有った

場合には、下記のご確認が必須です。

●セットバックはされているか?

●されていない場合、将来的に減少する敷地面積は何㎡?

この2点、必ず仲介会社にご確認ください。

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建築基準法「42-1-5」の道路

公開日:2021年5月28日

オリンピック、開催するようですね。

梅雨入りしたかと思いまいたが、爽やかな天気で元気に仕事に励んで

おります、REDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第5号」の道路についての説明です。

 

この42-1-5の道路ですが「位置指定道路」という言われ方もします。

どのような基準に基づく道路かというと

 

・42-1-4の道路の様な大規模な開発ではなく、私人(不動産会社等

 の法人を含む)が土地を分譲する際などに、行政に位置の指定を

 受けて築造された私道となります。

 

ただし指定を受けるには基準があります。

※行政によっても多少の違いはありますが

 

・道路延長が35m以下

・幅員が4m(6mもあり)以上

・排水設備がある事

・既定の勾配の範囲内

・舗装されている事

・原則として通り抜けできる事

・例外として行き止まりの場合には転回場所が必要

 

となります。

 

そして、この位置指定を受けますと、指定を受けた場所は道路となり

ますので、指定を受けた際に役所に提出された図面等と現況が相違

している場合には申請通りに復元が必要となります。

 

道路の場所がズレるなんて事があるのか?

と思われるでしょうかが、建て替えや外構工事などにより申請当時と

現況が違う場合もありますので注意が必要です。

 

この「位置指定道路」は私道の場合でも、勝手に変更や廃止は出来ません

ので、道路でなくなる心配はございません・・・但し。

 

昨今では、分譲が完了した際に行政に道路を移管して42-1-5(私道)

→42-1-1(公道)へとなるケースも散見されますが、古い分譲地など

では当時の分譲業者の所有のままのケースもあります。

 

この様な場合には、当然の事ながら建て替えなどに際して掘削承諾

の問題等が発生しますので、新築・中古にかかわらず、道路の所有者

持ち分等の確認が重要となります。

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建築基準法「42-1-4」の道路

公開日:2021年5月11日

都内は緊急事態宣言で商業施設を中心に静かですね。

しかしながら会社周辺(八重洲周辺)でも17時過ぎには路肩で缶ビール

を飲む方々が散見されております。

連日気温25度を越えた暖かい日が続いておりビールがおいしい季節です

が辞めましょうと言われている事を大の大人がやってしまうのは見苦し

いな、と感じているREDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第4号」の道路についての説明です。

 

この道路がほかの道路と違うところは、【まだ道路ではない】という

点です。

 

規定によりますと

 

・道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、大都市法

 新都市基盤整備法、密集市街地整備法により新しく造られる予定

 または、拡幅される予定の道路

 

・上記に基づき2年以内に事業が執行される。

 

・国・都道府県・市区町村が事業者と協議して指定する

 

となります。

 

実務上42-1-4の道路に出会う事が多いのは、道路の拡幅当に伴う、所謂

計画道路です。

これに面していれば建物の建築は可能なのですが、注意が必要なのは

拡幅に掛かっている部分(将来道路となる部分)には建築制限がある事

と、将来は道路敷として収用等される事がある点になります。

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建築基準法「42-1-3」の道路

公開日:2021年5月6日

GW無事に?おわりました。例年ほどでは無いもののGW中の鎌倉の人出

はすごかったですね。

ずっと家に籠っておりましたREDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第3号」の道路についての説明です。

 

この道路、規定では

 

・建築基準法が制定された昭和25年11月23日以前からあった

・当時から幅員が4m以上あった

・国・都道府県・市区町村が管理している道(42-1-1)では無い道

 

となります。

国・都道府県・市区町村が管理している国道・都道府県道・市区町村道

は「42-1-1」の道路ですので、

 

①国・都道府県・市区町村が所有しているが、国道・都道府県道・市区町

村道ではない道

 

②私道

 

いずれかになる事になります

 

注意が必要なのは②私道の場合、42-1-3号道路に面していれば建替え

建築が可能ですが、その際に必要なライフラインの埋設等に伴う掘削

等には道路所有者の承諾が必要になりますし、また原則通行にも承諾

が必要となります。

 

実務上42-1-3の道路に出会うことは少ないのですが、昭和25年当時から

4m以上の幅員を有していた道。

多くの場合、公然と道路として利用されていて、調査してびっくり

まさか私道とは。。。というケースもあります。

私道の所有者側も相続などが漏れていて現在の正確な所有者が解らな

いなんてケースもありますので注意が必要です。

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2021 鎌倉の桜

公開日:2021年3月30日

緊急事態宣言が明けまして、感染者は↑↑ですが、20度を超える暖かな

日和で、人でも↑↑です。

久しぶりの休暇を満喫して参りましたREDSの坂爪です。

 

鎌倉、段葛の桜、満開を迎え、暖かな春の風で桜吹雪が舞っておりました。

 

2016年に石積みから全て改修し、桜の木も植え替えられました。

 

 

若木の桜で枝ぶりもまだまだですので、かつての様な桜のトンネルとは

行きませんが、木の大きさが揃ってこれはこれで綺麗です。

 

春休み真っ只中の娘2人を連れ出しまして、そのままピザを食べに!!

コロナとは言え、休みばかりで困ったものです・・・。

 

 

久しぶりに一の鳥居近くの「Pizzeria GG」さんへ行ってきました。

 

 

30cmくらいの大きなピザですが、娘2人はペロリと平らげます。

経費の関係で娘2人ですが。我が家には食べ盛りの男の子も2人居ま

して、すごい食費で涙が止まりません。

 

 

正に、花より団子の娘たちですが、久しぶりにゆっくりとした休日

を過ごしました。

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建築基準法「42-1-2」の道路

公開日:2021年3月23日

21日付けで、一都三県の緊急事態宣言が解除となりました。

何となくですが、ランチ時の人出も1組1組の人数が増えた様に感じて

おります、REDSの坂爪です。

 

今回は「建築基準法第42条第1項第2号」の道路についての説明です。

 

この道路、規定では

 

・都市計画法

・土地区画整理法

・旧住宅地造成事業

 

等の法律に基づいた開発行為などで造られた道路で、幅員は6m

場合により4mもあり。

 

となります。

 

後で出てくる「42-1-5(位置指定道路)」と似ていますが、一般的

に各法律に基づいた大規模な開発などの場合には「42-1-2」の道路

、小規模な開発の場合には「42-1-5(位置指定道路)」になる訳です。

 

また、この道路ですが現状では基本的に事業完了後、道路法上の

道路となり、市区町村に移管されます。

 

「42-1-2」⇒「42-1-1」になる訳です。

 

ですが、過去には開発したものの、市区町村等の道路管理者に移管

されずに残っている道路もあり、この場合には「42-1-2」のまま・・

という事になります。

この移管されない場合には、道路は開発事業主体等の所有、所謂

私道のまま。

建築基準法上の道路である事には変わりは無いので2m以上接道

していれば建物の建築は可能ですが、ライフライン(ガス・水道)

の埋設については、掘削等の承諾が原則として必要となる点が

注意が必要です。

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