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坂爪 潤さかづめ じゅん
 

コロナで不動産の価格は上がった。

公開日:2021年1月18日

緊急事態宣言が出て暫く立ちますが、都内・神奈川の感染者は減少傾向

とは到底言えない状態、実際通勤で電車に乗っていましても、時間帯に

よってはかなり混みあっています。

 

さて、今回は表題のとおり昨年のコロナ発生から約1年で不動産の価格

はどの様に変わったのか?と言う話題です。

 

本日の日経新聞電子版のコラムにも御座いましたが、昨年の春の緊急

事態宣言が解除されてから今まで、東京23区内の中古マンション価格

は上昇の傾向がハッキリとしているとの事。

 

日経のコラムでは、日銀の市場への資金供給によるものとの分析も

ありますが、現場サイドの感覚では「明らかな供給不足」「売り手市場」

の様相、複合的な要素で価格は上昇しているという事でしょう。

 

日経のコラムは、都内の中古マンションに関する内容ですが、郊外の

戸建需要も間違いなく増えています。

 

一般的には、不動産の価格が上がる⇒景気上向き?ですが

今回は事情が違いますので、余計に分析が難しいので、この状態が

いつまで続くのかも何とも言えない状況。

ワクチン接種が落ち着いて、集団免疫が形成されてからの値動きは

未知数です。

 

コロナで収入が減少⇒ローンの借入可能金額減少+物件価格は上昇

、買う方にとっては厳しい市況です。

 

売る方、買う方、立場によってこの市況の見方は変わりますが、

買う方にとっては、入学や異動等で今買わなければならない方も

多いはず。

 

価格上昇局面で、少しでも安く購入したい!!

そんな方、まずは当社にお問合わせ下さい。

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ワンストップリフォーム

公開日:2021年1月10日

私の住む神奈川も、昨日の感染者数は999人、東京・神奈川・千葉・埼玉

人の往来は都県に関係ありませんので、こうなりますよね。

何とも複雑な心境で業務に励んでおりますREDSの坂爪です。

 

さて、昨日も物件ご案内して参りましたが、新築物件の着工件数はコロナ

の影響もあり減少。

更に今後の人口減少等も勘案しますと、条件の良い中古物件の需要が

伸びるものと予想されます。

 

中古物件・・・当然ながらリフォームがつきものですが、中古物件を

探しつつ、かつリフォームも視野に入れますと、資金計画も含めて意外

と手間が掛かります。

 

御契約に向けての申込みに際しては「ローンの事前審査」が必要と

なりますが、リフォーム費用を含めたローンの事前審査をする為には

ある程度しっかりとした「リフォーム見積もり」が必要となります。

 

リフォームの見積もりを取るためには、お客様・リフォーム会社・

私共仲介会社の連携が非常に重要なのですが・・・これがなかなか

大変です。

お客様がリフォーム会社を探したり、打ち合わせをしている間に、

物件が売れてしまうケースも沢山御座います。

売主様のご協力も必要となりますので、余り何回も見積もりでお邪魔

する事がNGな場合もあります。

 

そんな時「REDSのワンストップで対応可能なリフォーム」をお勧め

致します。

 

仲介会社である当社REDSがリフォーム工事も請負致します。

打ち合わせの窓口は当社のみ、物件の選択・リフォーム見積もり・

リフォームの詳細打ち合わせ、資金計画・引き渡しや工事日程

全てREDSが窓口で一元対応致します。

 

当然、リフォームの内容も気になる所だと思いますが、当社は

安かろう悪かろうのリフォームはお受けしておりません、しっかり

とした打ち合わせと、お客様のニーズに合わせてプラン作成致します。

 

現状エリアは、都内及び隣接地、マンション限定での取り扱いとなり

ますが、「都心部のビンテージマンションを、自分好みにカスタマイズ

したい」

そんなお客様、お気軽にご相談ください。

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2021 明けましておめでとうございます。

公開日:2021年1月4日

明けましておめでとうございます。

今年も年初からコロナの話題で嫌なのですが、都内の感染者減少の気配

がまだ見えてきません。

少し明るい話題としてはワクチンの話も出てきております。

良い方向に向かいますように、仕事をしながらしっかりと感染予防に

努めて参ります。

 

さて、本日から業者間の物件情報流通サイト、通称「REINS」が

メンテナンスを終えて稼働しております。

 

コロナ禍の中では御座いますが、年度末の需要と「コロナ後」の

ライフスタイルに合わせたお住まい探しのお手伝いをさせて頂きます。

 

本年もよろしくお願いいたします。

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2020沢山のご契約、有難う御座いました。

公開日:2020年12月31日

今年も大晦日を迎えました。

一年間、大変お世話になりました、お客様、御取引先業者の皆様に

厚く御礼申し上げます。

以下2020年、私が担当させて頂きましたお取引となります。

 

〇横浜市中区本牧元町・・・・・・・・中古戸建

〇小平市回田町・・・・・・・・・・・新築戸建

〇杉並区高円寺南・・・・・・・・・・中古マンション

〇川崎市中原区上平間・・・・・・・・新築アパート

〇横浜市港北区新吉田町・・・・・・・新築戸建

〇川崎市麻生区百合丘・・・・・・・・新築戸建

〇東京都中央区銀座二丁目・・・・・・投資向けマンション

〇横浜市保土ケ谷区和田町二丁目・・・新築戸建

〇三郷市戸ケ崎三丁目・・・・・・・・中古戸建

〇東京都台東区竜泉二丁目・・・・・・中古マンション

〇東京都港区白金六丁目・・・・・・・中古マンション

〇茅ヶ崎市松ヶ丘二丁目・・・・・・・中古戸建

〇東京都江東区森下三丁目・・・・・・中古マンション

〇川口市飯塚二丁目・・・・・・・・・中古マンション

〇松戸市上矢切・・・・・・・・・・・新築戸建

〇東京都葛飾区新宿六丁目・・・・・・中古マンション

〇鎌倉市長谷五丁目・・・・・・・・・中古戸建

〇東京都大田区大森北一丁目・・・・・中古マンション

〇東京都文京区千駄木二丁目・・・・・投資向けマンション

〇八王子市片倉町・・・・・・・・・・売地

〇横浜市港北区新横浜二丁目・・・・・中古マンション

〇横浜市金沢区富岡西三丁目・・・・・新築戸建

〇横浜市港南区東永谷一丁目・・・・・新築戸建

〇鎌倉市手広四丁目・・・・・・・・・新築戸建

〇さいたま市大宮区土手町一丁目・・・中古マンション

〇東京都台東区西浅草三丁目・・・・・中古マンション

〇横浜市青葉区美しが丘一丁目・・・・中古マンション

〇東京都目黒区上目黒三丁目・・・・・中古マンション

〇東京都江東区豊洲三丁目・・・・・・投資向けマンション

 

以上29件の取引に携わらせて頂きました、ありがとうございました。

 

2021年、コロナの動向、景気動向、何とも不透明な情勢ですが、その

中でも、皆様のお住まい探し、資産形成のお手伝いをさせて頂きたい

と思います。

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年末年始休業のお知らせ

公開日:2020年12月24日

早いもので今日はクリスマスイブ、渋谷の街はコロナの影響か少し静か

なイブを迎えております。

残念ながら今年は、コロナで始まり、コロナで終わる感じです。

 

当社の年末年始休業についてですが

12月26日(土曜日)~1月3日(日曜日)まで、当番での対応となります。

同期間でもメール・LINEでのお問い合わせご相談が可能です。

 

尚12月26日~1月3日までは、業者間の物件情報共有サイト「REINS」

もシステムメンテナンスの為利用が出来ません。

リアルタイムでの販売状況や、手数料の割引・無料のご案内、間取図等

資料の配布は、1月4日以降となりますがご了承ください。

 

私への直接のお問い合わせ、電話は365日対応しておりますので、

お気軽にお問い合わせ・ご相談ください。

 

それでは、メリークリスマス!!

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コロナと住宅ローン

公開日:2020年12月17日

寒いですね、我が家も家の前の駐車場に止めた車の屋根が霜で真っ白

に凍結しておりました。

相変わらずのコロナ禍の中、比較的静かな年末を迎えております、

REDSの坂爪です。

 

コロナの影響・・・郊外への転居や、売却物件の減少、等々不動産業界

にも当然の事ながら影響が有ったわけですが・・・

 

今後予想される影響として、最も皆様の身近で影響が有るのは、住宅

ローンかも知れません。

住宅ローンの審査は、基本的には「実績評価」ですので、直近の源泉

徴収票や確定申告書を基に収入に対する借入限度額を算出します。

 

!!そうです、コロナの影響で収入減の方、いらっしゃいますよね!!

 

来年、その先、実際に審査する金融機関がコロナの影響を勘案してく

れるとは考えにくいので、収入減⇒借り入れ可能金額の減少、さらに

変動金利の優遇幅は、収入に対する返済比率(借入額)で決まる部分

も御座いますので、借り入れは出来たが金利は高め・・・こんな状況

が予想されます。

自営業でコロナの影響を受けている方はもっと深刻かも知れません。

自営業者等の確定申告をされている方は、直近の所得だけでなく、

過去2年、3年分の申告書類を徴求される場合があります。

 

更に、自営業者の方などの審査においては、収入の激減・(激増)

は審査上マイナス要素となります。

※審査期間は「安定性」を重視します。

 

今年の申告内容が、数年間審査に影響を与えてしまう可能性が有る

訳です。

 

なかなか厳しい状況が予想されますが、REDSでは、各金融機関担当者

と連絡を取り合いながら、お住まい探しの大事なファクターである住宅

ローンのサポートもしっかりと行っていきます。

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久しぶりの海洋調査

公開日:2020年12月8日

今年の年末の不動産市場は、コロナ第三波の影響をもろに受けている状況

で例年休む間もなく忙しい時期ですが、今年は休みが取れまして・・・・

9月以来の海洋調査に行ってきたREDSの坂爪です

 

今回は15時頃から、ルアーで五目釣りです。

 

場所は、三浦市某所・・・写真を見れば場所が解ると思います。

平日ですが、護岸にはかなりの釣り人がおりました。

 

早速、ルアー(ワーム)を付けて、投げて歩いて、投げて歩いて・・・

水が澄んですっかり冬の海ですが、まぁ釣れるとも思っていないので

気分転換にあっちに行ったり、こっちに行ったり・・・。

 

ハイ、釣り人について回って、おこぼれを貰っているボスの登場です。

 

ボスと一緒に歩きながら釣りをしました。

 

 

アナハゼです。

 

 

小さなメバルです。

 

子メバルの群れが見えるのですが、これは釣ってもボスの餌になるばか

りでしょうがない。

 

アナハゼ・メバル、どちらの魚もボスが美味しく召し上がりました。

 

 

真っ赤な夕日、ボスも帰ってしまいまして、私も納竿としました。

風も穏やかで釣り日和でしたが、魚は居ませんね・・・。

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ローン控除が床面積40㎡以上?

公開日:2020年12月3日

コロナ第三波、来ておりますが、遅ればせながら「インフルエンザ」は

予防接種を済ませましたREDSの坂爪です。

やはり乾燥すると諸々のウィルスの感染力が強まるんですね・・・

コロナも同様なようで、予想はされて居ましたがガッカリです。

 

さて、先日のオンラインのニュースにチラッと出て居りましたが、住宅

ローン控除の床面積要件が緩和になるとの話題。

現在住宅ローン控除の対象となる物件側の要件は

 

①床面積50㎡以上

②築年数が、木造20年、マンション等25年以内

※耐震適合証明書等の取得で築年緩和あり。

 

となっていますが、この中の①床面積について現行の50㎡⇒40㎡

に緩和されるとのお話がでておりました。

 

都心部のマンションは、年々小型化しておりまして、少し前までは

 

80㎡以上⇒4LDK

70㎡~80㎡⇒3LDK

60㎡~70㎡⇒2LDK

50㎡~60㎡⇒1LDK

 

位のイメージでしたが、現在は其々1段づつ下がった印象があります。

60㎡台の3LDK、70㎡台の4LDKと言う物件もかなり御座います。

これは、一つにはデベロッパー側の利益確保の要請もありますが、

買う側も家族の人数が減って、それほど広い物件を求めていない

状況も有るのかもしれません。

 

当社もDINKSのご夫婦や、単身者のマイホームご購入のお問い合わせも

沢山御座います。

 

物件をご案内しておりますと、ご購入者様は当然ながらローン控除

が使えるならば使いたい・・・必然的に50㎡以上の物件を中心に

ご検討される事となりますが、50㎡を切る物件であれば、価格・条件

ともに近い物件が有ったりする・・・。

 

更に、広さ的には40㎡台で十分だが、ローン控除を考えて、あえて

50㎡以上を探す・・・。

 

こんなケースも散見されます。

 

まだ、「そんな話が出ている」のレベルで実際に確定するのは3月の

国会の一番最後の方(毎回そうです)なのですが、これが緩和されれば、

買う側も売る側もメリットが有ります。

 

現場のサイドから言わせて頂ければ、「築年数」も緩和若しくは撤廃

で良いのでは無いかと思ったりもします。

中古住宅の流通や、空家問題の解決にもプラスになると思うのですが。

 

自分のライフプランに合った住まいを見つけたのに、床面積や築年数

でローン控除が利用できないなんてナンセンスです。

 

最後になりますが、この床面積50㎡、40㎡、いずれも「登記記録」の

床面積が基準となります。

一戸建ての場合には問題になる事は少ないのですが、マンションの場合

所謂「広告」に掲載されている床面積は、壁芯面積と言って広告用の

面積で、登記記録の面積よりもチョット大きく(広く)表示されています。

 

広告で50㎡ギリギリの床面積だったり、50㎡台前半の床面積の物件の

場合には、必ず登記記録の面積をご確認頂く事をお勧め致します。

 

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葉山 オーシャンビュー物件

公開日:2020年11月26日

コロナ第三波が確実な情勢ですが、私の居る当社渋谷営業所のあたりは

、いつもの日常と言った感じて、特に人出の減少などは感じられません。

経済も回さなければなりませんが、人命が最優先、非常に難しい状況です。

 

さて、今回は「葉山町」のオーシャンビューの邸宅用地のご紹介です。

葉山町「下山口」、葉山御用邸近くの西向きの売地です。

 

 

相模湾・長者ヶ崎、富士山を望む高台です。

敷地面積は公簿(登記)で1200㎡超、実測ですと1270㎡超御座います。

 

現在敷地西側の海が見える方向は、各種の樹木が成長しておりますが

伐採・伐根すれば敷地内・建物からも相模湾が見渡せます。

 

価格は1億6800万円

 

当社ですと、仲介手数料5,610,000円が→半額の280万5000円でご購入

頂けます。

 

別荘、店舗等、色々とご検討頂けます。

 

物件の詳細など、私担当坂爪までお気軽にお問い合わせください。

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マンション管理費、高い?安い?

公開日:2020年11月17日

今日は、NYダウも日経平均も上がっておりまして、コロナ第三波

などと言われておりますが、米大統領選挙が一段落した事と、各所

からコロナワクチンのニュース等が入り、好印象なんですかね?

景気とは良く言ったもので、庶民の生活は何も変わって居ないん

ですが・・・・。上の方ではそんな良い雰囲気なんでしょうか。

 

さて、今回は「マンションの管理費」についてです。

マンションの購入を検討される場合、ランニングコストとして、

管理費・修繕積立金・固都税等が気になる事と思います。

 

この中で、一戸建てでも掛かってくるのは

【固都税】

【修繕積立金】

※戸建の場合、修繕するか否かは所有者次第ですし、将来の

修繕を見越して月々積立・・と言う方は少ないと思いますが、

当然メンテナンス費用は発生いたします。

 

その中で【管理費】はマンション特有のランニングコストとな

ります。

 

マンションによって、金額にかなり開きがありまして、1万円弱

から高いマンションでは、2万円を超える管理費が掛かる物件

もございます。

 

皆様が気になるのは、何に使われているの?+高いの?安いの?

の部分になるのではないでしょうか。

 

管理費の使い道は、国土交通省などの指針にもありますが、

大きくは下記の様な内容

 

・管理人や清掃員の人件費

・共用部の公租公課

・共用設備の保守維持費、消耗品の交換等

・共用部の水道高熱費等

・共用部分等に係る各種保険料

・軽微な補修費

・管理組合運営費

 

概ね皆様のご想像通りだと思いますが、更にこれに管理会社

の利益も当然加わって来る事になります。

 

管理費が高いか安いかは、一応の基準(1平米あたり200円~300円程度)

は御座いますが、マンションの規模や敷地の広さ、階層数、昨今はコン

シェルジュの居るマンションや、多種多様な共用施設の付いたマンション

もあり、一様に比較が出来るものでは有りません。

 

私からも、物件を御案内していて、管理費少し高いかな!と言う様

な物件であればその旨、お知らせいたしますが。

 

物件のご見学の際には、共用部の管理状況もご覧頂き、まずはご自身

の判断で、管理費に見合った管理がなされているのか?と言う部分も

マンションご購入を検討される際にはご確認頂く事をお勧め致します。

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