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坂爪 潤

高輪ゲートウェイ??

公開日:2018年12月11日

通勤で、毎日秋葉原~品川間の、山手線・京浜東北線を利用している、REDS

の坂爪です。

 

山手線・京浜東北線の品川駅~田町駅の間に建設中の新駅の名前が、

皆様の期待に応えて「高輪ゲートウェイ」に決定したとの報道がありました。

 

通勤の合間、営業で移動の合間に車窓から現地を見て、「もうホームが出来

てる」なんて思って見ていましたが、「ゲートウェイ」とは驚きです。

 

知人の電気工事会社を時々手伝っていた経験から「ゲートウェイ」と言われ

れば異なる通信規格を接続する、ルーターみたいな物をイメージするのです

が・・・。

 

高輪ゲートウェイ

高輪GW

 

GWは日本では一般的にはゴールデンウィークですよね。

 

まぁ、ともあれ新しい街が出来て、人気のマンションが建ち・・・

これから先、購入や売却の相談で高輪ゲートウェイを利用する事も有るで

しょう。

 

どの様な街が出来るのか楽しみではあります。

 

 

最後に…「高輪」‥‥じゃダメですかね。

品格のある良い駅名だと思いますが。

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契約時の重要事項説明

公開日:2018年12月4日

REDSエージェントの坂爪です。

 

先週末、2件のご契約で「宅地建物取引士」として、重要事項説明をして

来ました。

 

物件の調査や、契約内容の調整等、契約書・重要事項説明書の作成には意外と

時間と手間がかかりますので、書類が一式整うのは契約の直前になるケースも

多く、実際に契約された経験のある皆様も、詳細な内容は、契約に行って初め

て知った(聞いた)と言う方も多い事と思います。

 

私の場合には、可能な限り事前にお客様に契約書や重要事項説明書をお渡し

して、契約前に目を通しておいて頂く様心掛けております。

 

 

さて、契約時の重要事項説明ですが、これは意外と担当する取引士や、会社

の方針によって違いがあります。

 

とにかく、一言一句契約書や重要事項説明書に書かれている内容を、朗読

するパターンが有りますが、個人的にはこのやり方には???疑問を感じて

います。

 

重要事項説明は「説明」であり「朗読」ではありません。

 

契約書や、重要事項説明書は、専門用語も多く文語体で書かれていて、

はっきり言って「解り難い」内容です。

 

これを、書かれたとおりに朗読したところで、お客に理解頂けているとは

限りません。

 

口語で解りやすく話し、疑問点を解決して「理解して頂く」事が私の考える

「説明」です。

 

契約とは、法律行為ですので、締結後には、権利と義務が発生します。

後から「聞いてない」「知らなかった」は通りません。

 

皆様も、なるべくなら契約前に、契約書や重要事項説明書を手配して

事前にゆっくりと目を通しておかれる事をお勧め致します。

 

目を通してみて、理解が出来ない分部や、疑問に感じた事を整理して

契約に臨んで頂く事で、後々のトラブルを防いで、安全・安心な取引

が出来る事と思います。

 

担当者に「事前に契約書や重要事項説明書をください」と伝える

事は、全く悪い事ではありませんので、遠慮なくご依頼ください。

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物件を良く見せる!!

公開日:2018年11月27日

お客様専属のエージェント、不動産流通システムREDSの坂爪です。

 

月日はあっという間に過ぎ去り、気が付けば12月。

ご存知の方も多いかもしれませんが、 年末年始はどちらも不動産の動きが悪い

時期になります。

 

一般的に不動産業界は、9月・10月は繁忙期でとても忙しく、 11月は下旬

あたりから動きが悪くなり、 師走の声を聴き、1月後半までは、内覧される

お客様が減ってしまうものです。

 

売却中のお客様は、この時期に焦りを感じる方が多いと思いますが、

時期によるお問い合わせ減は仕方がないことですから、

気にしすぎない事も大切です。

 

焦ってネガティブになるよりも、準備をしてポジティブになりましょう!

ということで、 内覧がない休日に時間のゆとりがあれば、是非ともお願い

したい事があります。

 

 

内覧のお客様をお迎えする心を持って、 また、今まで家族を守ってくれた

お家への感謝の気持ちを持って、 丁寧にお掃除をしてみてください!

 

汚れをとり、壊れている箇所を補修して、 電球が切れていれば交換をしま

しょう。

玄関のスリッパ、バルコニーのサンダル、窓を綺麗に!!ちょっとした植栽

などを置き 優しい匂いの芳香剤を置いてみてはいかがでしょうか!?

 

気分がスッキリしますし、お客様をお迎えする気持ちも高まります!

安く買いたい、高く売りたい。 それは誰もが願うことですが、 意外と行動し

ない方が多いものなのです。

 

綺麗にお掃除するだけで競合物件に一歩リードして高く成約すれば、

時給は○○万円になるかもしれませんね!!

2月以降の最大の繁忙期に備えて準備を頑張りましょう。

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ご縁のある物件。

最終更新日:2018年11月27日
公開日:2018年11月20日

秋になって、ご案内で街を歩くのが楽しい、お客様専属のエージェント、

不動産流通システムREDSの坂爪です。

 

 

不動産仲介の仕事をしていますと

『不動産はご縁だから・・・』

『ご縁が有れば・・・』

と言う言葉を聴く事が有ります。

 

多くの場合、お客さんが購入をためらっている時なので、

営業マンとしては余り嬉しい言葉ではないのですが・・・・。

 

『実際、私はご縁はあると思っています。』

 

 

昔の話になりますが・・・

 

新築の複数等現場で更地の時からお客様に検討してもらっていた物件です。

なかなか購入の決断をできず。

 

奥さんは「どうやったら決断出来るのか」とても困っている。

 

ご主人様は、大きな借金を抱えることに悩む!

 

ということで、なかなかお話が進みませんでした。

 

 間取りは1号棟が希望を満たしていたのですが、 ご予算よりも400万円

以上高い状況、1号棟は1番陽当たりが良く、価格も妥当なため、どう

考えても1号棟から売れていくだろうな・・・という感じです。

 

 

結局、 更地から検討を続け、建物が完成しても購入せず、 200万円

値下がりしても、やはり購入の決断をしませんでした。

 

 

そして、3号棟が成約になり、 1・2号棟がさらに100万円値下が

りました。

 

その時にお客さんから言われたのが、

『あと100万円下がって、 1号棟が売れ残ったら購入する!

   ほら、不動産ってご縁だから!!』 という言葉でした。。。

 

もしかしたら、一生購入できないかも…と思いながら、 私の説得では

お気持ちが変わらなかったので、 物件の動きを毎日チェックして すぐ

に動ける準備だけしておきました。

 

そうしたら、奇跡って起こるものですね!!!

お客さんと不動産とのご縁のパワーでしょうか! もう1度100万円

値下がり!

なぜか2号棟が先に成約になり、 1号棟がご希望の金額まであと

80万円のところまできました!

 

ここまで来たら、奥さんのためにも頑張らなくては!と思い、

『ダメもとで1号棟で80万円の価格交渉をしましょう!』

と ご主人に提案してお申込書をいただき、 いろいろな言い訳を並べて

80万円の値下げを勝ち取ることができました。

 

かなり渋られましたが、泣き落としです・・・。

 

奥さんからはすごく感謝され、 ご主人も嬉しそうにされていたので、

一緒に頑張って良かったなぁ~~~と思いました。

 

ポイントをまとめますと・・・

■周辺相場から見て予算は厳しかった!

■400万円下がれば相場よりも明らかに安かった!

■陽当たりバッチリの1号棟だけしか間取りが合わなかった

 のに、 陽当たりが悪い他の号棟から成約になった!

■1号棟は最終的に複数のお客さんが検討していたのに、

 1番早く購入申し込みをすることができた!

 

お客さんは何度も何度も何度も現場を見に行ったそうです。

私も何度も何度も何度も一緒に行きました。

お家も、この人たちに住んでほしいなぁ~と 思ってくれたような

気がします。

 

購入したくない理由で『不動産とのご縁』という言葉を使うのは

すごく嫌ですけれど、ご縁ってやっぱりあると思います。

 

さぁ、ご縁を求めて、一緒にマイホーム探しに出かけましょう!

お問い合わせ、心よりお待ちしております m(_ _)m

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営業の合間に・・・水稲荷神社

最終更新日:2018年11月11日
公開日:2018年11月13日

仲介手数料が半額~最大無料の、REDS坂爪です。

 

当社は、都内近郊を営業エリアとしている事と、仲介手数料を安く抑える為、

自社でご案内用の車両を所有していません。

 

小さなお子様のいらっしゃるお客様や、複数の物件を同日でご案内する場合

等は、レンタカーを利用しています。

 

本日は、午前中から目黒区内の2物件をご案内させて頂き、その後早稲田へ

 

予定よりも早く早稲田の物件につきましたので、休憩がてら物件近隣を散策。

 

 

到着したのは、早稲田の「水稲荷神社」です。

 

若かりし頃、高田馬場に住んでいましたので、聞いたことは

ありましたが、境内に入るのは初めてです。

 

敷地内には、狛犬?(狐の場合、何ていうのでしょうか?)

がいて、凛とした緊張感と、何とも言えない穏やかな雰囲気が

支配しています。

 

 

この写真には写っていませんが、近隣には、背の高い建物もあります。

でもこの場所は、東京都新宿区である事を忘れる静けさ。

 

天候も良く、一時仕事を忘れて境内を散策。

 

勿論、この後、しっかりと物件をご案内させて頂きました。

 

 

そういえば、今回ご案内させて頂いたお客様、夏場に別の物件を

ご案内した時は、4人家族でしたが、今回は・・・無事に5人家族に

なっていました。

 

おめでとうございます!

 

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この物件、いくらになりますか?

最終更新日:2018年11月5日
公開日:2018年11月6日

REDSエージェント、不動産流通システムの坂爪です。

お客様から最も多く頂く質問、この機会に回答しておきます。

 

お客様:「この物件はいくらになりますか?」

私:「・・・・」

 

この質問、物件ご購入の皆様が一番気になる所でしょうから、
皆様から同じようにご質問頂きます。

ハッキリ申し上げますと、価格交渉できるかどうかは、
私が売主様の担当者へ電話しただけで正確にはわかりません。

 

更に、物事の順序として

売主様はこの金額で販売したいと考えて売りに出しているのに、
現地を見る前に「いくらまでなら下げてくれるんですか?」
という質問は、ご売却依頼も数多く頂く立場としては・・・・。 
「せめて現地を見てからにしてよ 」と言うのが本音です。

 

まずは現地を確認して、住宅ローンの審査を通しましょう。
希望条件を明確にした上で再検討していただき、
やっぱり金額が…ということでしたら
最大限頑張って交渉をいたします。

 

「電話でとりあえず聞いてみて。」というご要望を頂きますが 
売主様側から明確な金額の提示はが有る事は有りません。 
あえて答えるなら、「今、売りに出してる価格」・・となります。

 

安く購入したい気持ちはわかりますし、
有利にお話を進めたいという気持ちも十分理解できますが、
価格交渉は購入意思があって初めて行うべきものですし、
不動産の取引の慣例からも「書面の購入申込」を持って、価格 
や条件の交渉をする事となっています  。

価格交渉を成功できるようにしっかりと サポートはいたしますから、
まずは、手間を惜しまず現地を確認し、
購入の準備を1つ1つ一緒に進めていきましょう。

納得のいく条件で契約を行うことは最も大切な事ですが、
笑顔で物件の引き渡しを受けられる方が
皆様にとって幸せなのではないでしょうか?

 

新築物件、リノベーション物件のご購入は、REDS坂爪まで。

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新築物件、リノベーション物件

最終更新日:2018年11月1日
公開日:2018年10月30日

仲介手数料半額~最大無料、【REDS】エージェントの坂爪です。

 

まもなく11月、11月の中旬位までのご契約で有れば、年内の物件お引渡しが

可能な事から、不動産業界も活況を呈してきます。

 

3月の年度末と、11月12月の年末、不動産業界が忙しくなる季節。

売主様も「何とか年内に!!」と言う気持ちもあり、思わぬ値下げが

有ったりする時期でもあります。

 

そこで、今回は特に、新築戸建や、リノベーション済物件の購入をご検討

されている皆様!!

 

新築戸建やリノベーション済みの物件は売主様が不動産会社である事が多く

仲介手数料が無料に出来る可能性が高くなります、。

 

⇒つまりREDSをご利用になるメリットを最大化することができます。

 

私自身、新築戸建てやリノベーション物件のみを専門に扱っていた期間も

長い為、各分譲会社ごとの考え方や、決算期、値下げのタイミング、価格

交渉の幅等々を熟知しています。

 

これは目には見えませんが、営業マンとしての強みとなります。

 

また、分譲会社の担当者との横の繋がりもあり、タイミング次第で

ちょっとした裏情報などもお伝えできる事もあります。

 

 

新築戸建や、リノベーション済物件の購入をご検討されている皆様。

一度、REDSの坂爪にご相談ください。

 

皆さまからのご連絡を心よりお待ちしております 。

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ワールドシティタワーズ・アクアタワー 32階

最終更新日:2018年11月1日
公開日:2018年10月23日

天王洲アイル駅、徒歩5分、品川駅も徒歩圏のタワーマンション

のご売却依頼を頂きました。

 

「ワールドシティタワーズ・アクアタワー、32階」の住戸です。

ワールドシティタワーズの中でも、共用施設の集まる人気の

アクアタワー。

 

 

憧れの東京都港区アドレス、2007年グッドデザイン賞受賞のマンションです

 

西向きの住戸で、品川駅方面への眺望良好。

この、「ワールドシティタワーズ・アクアタワー」も当社なら

仲介手数料半額でご紹介可能です。

 

ご見学、物件の詳細は、私、坂爪まで、メール・電話でお問合せ下さい。

 

 

新築一戸建て、リノベーションマンションのご購入は、REDSの坂爪

までご用命ください。

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売却査定、売却相談

最終更新日:2018年11月1日
公開日:2018年10月16日

当社も沢山のご売却相談、売却査定のご依頼を頂きます。

 

私も、土地・戸建・マンション、賃貸中の物件の査定しているのですが、

査定の結果、売却のご依頼を頂けない場合もあります。

 

 

暫くして、業者用の販売物件の登録サイト(REINS)を見ていると、

過去に査定の依頼の有った物件が他社様に売却を依頼されている案件を

見つける事もあります。

 

ご売却希望の多くの方が、複数社に査定を依頼するでしょうから当然の事

ですが全てのご売却依頼を当社が受任できる訳ではありません。

 

驚くのは、私が査定した金額よりも1割以上も高値で販売されている場合

もある事。

 

高い査定価格を出せば、売却依頼を頂けるのはわかりますが、 不動産会社

が売却依頼欲しさに高値で売れると嘘をついた結果、 売主様に不要な希望

を持たせて、結果として売主様に損害を与えてしまう場合すら有ります。

 

相場よりも10%以上も高い金額で販売を開始して、一体どうするつもりなの

でしょうか?

インターネット全盛の時代、買主様だって良く勉強されています!

 

私は当然、高値・早期の成約を目指した販売をサポートしていますし、

時間的な余裕のある状況であれば、当初チャレンジ価格で売りに出す

のはOKです。

 

 

しかし、期限を定めずに、市場価格を大幅に超えた金額で長期間販売を続ける

のは お勧めできません。

 

 

高い金額で、早期に成約させるためには→→→

          →→→しっかりとした市場調査と計画と準備が必須です。

 

売却活動に疲れ果てて、「安くても買ってくれる人がいるなら・・・ 。」

そんな状態になる前に、坂爪にご相談下さい。

 

ご依頼頂ければ、売主様の専属エージェントとして、色々なご提案をして

しっかりサポート致します、安心してお任せください。

 

勿論、REDSなら不動産のご売却も、仲介手数料は半額~無料です!!

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不動産の契約とクーリングオフ

最終更新日:2018年11月1日
公開日:2018年10月10日

不動産をご購入、ご売却された方の多くが、契約は不動産会社で

された事と思います。

 

大きな買い物、大切な財産の売却ですので、環境の整った不動産会社

で行うのが理想的ではありますが、それ以外の場所で契約ができない

訳ではありません。

 

一般の消費者の方が不動産を購入、売却する場合、実は2つのパターン

あります。

 

その①

消費者業者

 

その②

消費者消費者

 

上記のとおり、契約の相手方が、個人の場合と、建築会社や不動産会社等

の宅建業者である場合です。

 

この契約相手によって、取り扱いがかわってくるのが、「クーリングオフ」

の適用の有無です。

 

クーリングオフと聞くと、訪問販売を想像される方も多い事とおもいますが

宅建業法上もこのクーリングオフの規定が適用されています。

 

簡単に説明すると、不動産の場合契約後8日以内であれば、解約の意思表示

をする事によって、ペナルティー無しで売買契約を白紙解約できる制度です。

 

これは、商売で売買している業者から、消費者を保護する目的で出来た法律

ですので、上記②の消費者消費者の契約では、クーリングオフの適用はあ

りません。

 

更に

 

①宅地建物取引業者の事務所、モデルルームなど、宅地建物取引士が常駐し

 ている場所で契約した場合

 

②お客様の希望により、自宅や勤務先等で契約した場合。

 

には、相手方が業者であった場合でもクーリングオフは適用されません。

 

 

こんな法律の規定がある為、特に新築一戸建や、リノベーションマンション等

売主が業者であるケースでは、不動産会社で契約する事が、不動産取引の慣例

となっています。

 

マイホームのご購入は、新築物件、リノベーションマンションの取り扱い実績

豊富な坂爪までお気軽にご相談下さい。

 

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