今回は、家を買おう！！と思ってから、実際にご入居するまでの

必要な手続きについての投稿です。

①住宅ローンの仮審査等の資金計画

　　　　　↓

②物件選び、ご見学

　　　　　↓

③購入申し込み、価格交渉・条件交渉

　　　　　↓この間、短ければ1日、概ね1週間程度

④売買契約締結・手付金授受

　　　　　↓この間、短ければ1日、概ね1週間程度

⑤住宅ローン本審査申込み

　　　　　↓この間、短ければ5日、概ね2週間程度

⑥本審査の結果OK

　　　　　↓

※売主様の転居までに日が空いたり、リフォーム待ち

　建築待ちの場合は、ここまで手続きを進めてから

　待ちます。

⑦金融機関との金銭消費貸借契約

　　　　　↓この間、短ければ1週間、概ね10日間程度

⑧残金・諸費用の支払い、カギの受け取り

　　　　　↓

⑨お引っ越し・ご入居

以上の日程を合計すると、希望の物件が見つかって、購入申込

をしてから、実際にご入居できるまでは、最短でも1ヶ月程度、

実務上は1ヶ月半～2ヶ月程度でお引渡しとなります。

住宅ローンの支払が実際に始まるのは、残代金を支払って、カギ

を受け取った該当月からとなりますので、現在賃貸住まいで

家賃とローンの重複をなるべくさけたい。と言う場合、先を見越

して、解約の手続きを進めて頂く必要が御座います。

利用する金融機関や、売主様側の事情によっても、引渡までの

期間が変わってきますので、仲介担当者と良く打合せをして

手続きを進めることをお勧めいたします。

お客様に物件をご案内しいると、良く聞かれる事の第一位は

「幾らぐらい価格交渉出来ますか？」

一都三県の不動産価格は、数百万円～数億円、人生最大の買い物

とも言われますので、価格交渉の金額もまた大きくなります。

多くの場合、売主様も価格交渉される事は織り込み済みで販売価格

を決めていますので、価格交渉自体は可能ですが、交渉金額次第で

は、売主様を不愉快にさせてしまいますので、要注意です。

では、実際に幾らまで値引き可能なのか・・・答えは

「タイミングと、売主様の懐具合次第」

が答えとなります。

不動産の売主様は大きく分けて2種類存在します。

①不動産・建築会社（法人）

②個人

この2種類の売主様ごとに、其々の事情が存在して、値引きの

幅が決まってきます。以下例を挙げてみますと・・・

【売主様が法人の場合】かつ【比較的値引きが大きくなる場合】

①沢山の分譲地の中の残り1棟で、早く売ってしまいたい。

②年度末・決算期等で、営業成績を上げておきたい。

③物件の仕入れ資金の金利等から、早く売却して返済したい。

④在庫物件が増えてきて、早々に売りたい。

等々・・・

知り合いの業者さんのお話では、当初販売価格よりも1000万円

以上値引きした物件もあったとか・・・。

【売主様が法人の場合】かつ【比較的値引きが難しい場合】

①建築やリフォームが未完成で、いずれにしても引渡しは、

　まだ先になってしまう。（現金化までにまだ時間がかかる）

②物件の仕入れの際の事業計画を大きく下回ってしまう為、

　これ以上は値引きできない。

③競合する物件も少なく、相場から勘案して、売れる価格

　設定の為、強気！！

④ブランド物件の為、大幅値引きはブランドに傷がつく。

⑤会社の方針で、一切値引きはしない。

【売主様が個人の場合】かつ【比較的値引きが大きくなる場合】

①当初の販売価格が、「お試し価格」で、そもそも値引きを想定

　して販売していた。

②お住み替え等で、特定期限までに売れないと困る。

　※この場合は、値引きが難しい場合も有りますので要注意

③相続・離婚等に伴い、とにかく物件を現金化できれば良い場合。

【売主様が個人の場合】かつ【比較的値引きが難しい場合】

①前述②のお住み替えの資金計画で、売却後の自己資金が織り

　込み済みの為、大幅な値引きできない場合。

②ローンが残っていて、値引きしてしまうと、ローンが完済

　出来ない場合。

③物件に思い入れが有って、値引きしたくない場合。

④「この金額なら売りたい」けど、値引きしてまで売る必要が

　ない場合。

⑤そもそも、売主様が相場を勘違いされていて強気。

後は、個人・法人ともに、物件へのお問合せや、ご見学希望が

入っている状況では、値引きは渋めになるのが一般的ですし、

価格調整をして、値下げをしたばかりなのに、更に大きな金額

の価格交渉は難しいでしょう。

お客様から「●●会社の営業マンに、▲▲▲万円は値引きでき

と言われた！」なんてお話を聞く事もありますが、最初から

値引しても良いのなら、その金額で売り出せば良い訳で

・・・・眉唾ものです。

私は、売主様側も、買主様側も担当させて頂くわけですが、

「相場の範囲内の価格」でご成約となって売主様・買主様、

お互いに気持ちよく取引頂けた場合には、私も良かった！！

と思います。

わが街、鎌倉が紫陽花の季節を迎えています。

自宅近くの緑地帯ですが、地域の有志の方が手入れして頂ける

おかげで、毎年綺麗な紫陽花の花が咲きます。

先日、某TV番組で、紫陽花の花の色は、土壌の酸性・アルカリ性

によって決まるとの話でしたが・・・。

近所の紫陽花は、同じところに植樹されていますが、色は

青・紫・赤・白、と様々です。

この数メートルの違いで、土壌の性質が違うのか、種類が違うのか

管理して頂いている方が、各株ごとに色が変わる様に工夫して頂い

ているのかは不明ですが、色とりどりの紫陽花が咲いています。

蒸し暑くなってきましたが、あと少ししますと、この界隈に

ホタルが飛び交います。

以上、自然一杯の鎌倉でした。