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坂爪 潤

鎌倉・海の家

公開日:2018年6月26日

鎌倉の由比ガ浜海岸、材木座海岸で海の家の建築がはじまっています。

 

確か、毎年7月の海の日位にオープンしていたと思いますが、今年も夏が来ます。。

 

昨年?一昨年あらりから、海の家で大音量での音楽「クラブの様な営業形態」

に規制がかかったりして、お子様やご家族連れにも利用しやすい雰囲気になっています。

 

 

個人的には、夕涼みがてら、海の家でゆったり過ごすのがお勧めですね。

 

由比ガ浜、材木座海岸は、JR鎌倉駅から徒歩圏ですし、江ノ電を利用すれば、

海岸まで徒歩10分程度のきょりです。

 

鎌倉の山の方は・・・

紫陽花が満開で

 

 

 

蓮の花もさきました

 

 

 

皆様も、夏の鎌倉にお越しください。

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横浜ビューレジデンス

公開日:2018年6月19日

新規ご売却依頼をただ来ました。

 

横浜駅まで、徒歩またはバス便も利用可能、高台の閑静な住宅街に建つ

マンション「横浜ビューレジデンス」です。

 

室内リフォーム後、未使用ですので直ぐに快適な生活をスタートできます。

 

マンションにエレベーターは付いていますが、2階部分の住戸ですので、

上り下りも楽々。

 

角住戸で、お部屋の下はマンション駐車場で、生活音も気になりません。

 

居住用は勿論、投資向けにもご検討頂ける物件です。

 

この「横浜ビューレジデンス」もREDSなら、仲介手数料半額!!

 

お気軽にお問合せ下さい。

 

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マイホームご購入、手続きの流れ。

公開日:2018年6月12日

今回は、家を買おう!!と思ってから、実際にご入居するまでの

必要な手続きについての投稿です。

 

 

①住宅ローンの仮審査等の資金計画

     ↓

②物件選び、ご見学

     ↓

③購入申し込み、価格交渉・条件交渉

     ↓この間、短ければ1日、概ね1週間程度

④売買契約締結・手付金授受

     ↓この間、短ければ1日、概ね1週間程度

⑤住宅ローン本審査申込み

     ↓この間、短ければ5日、概ね2週間程度

⑥本審査の結果OK

     ↓

※売主様の転居までに日が空いたり、リフォーム待ち

 建築待ちの場合は、ここまで手続きを進めてから

 待ちます。

⑦金融機関との金銭消費貸借契約

     ↓この間、短ければ1週間、概ね10日間程度

⑧残金・諸費用の支払い、カギの受け取り

     ↓

⑨お引っ越し・ご入居

 

 

以上の日程を合計すると、希望の物件が見つかって、購入申込

をしてから、実際にご入居できるまでは、最短でも1ヶ月程度、

実務上は1ヶ月半~2ヶ月程度でお引渡しとなります。

 

住宅ローンの支払が実際に始まるのは、残代金を支払って、カギ

を受け取った該当月からとなりますので、現在賃貸住まいで

家賃とローンの重複をなるべくさけたい。と言う場合、先を見越

して、解約の手続きを進めて頂く必要が御座います。

 

利用する金融機関や、売主様側の事情によっても、引渡までの

期間が変わってきますので、仲介担当者と良く打合せをして

手続きを進めることをお勧めいたします。

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価格交渉・出来る?出来ない?

公開日:2018年6月5日

お客様に物件をご案内しいると、良く聞かれる事の第一位は

「幾らぐらい価格交渉出来ますか?」

 

一都三県の不動産価格は、数百万円~数億円、人生最大の買い物

とも言われますので、価格交渉の金額もまた大きくなります。

 

多くの場合、売主様も価格交渉される事は織り込み済みで販売価格

を決めていますので、価格交渉自体は可能ですが、交渉金額次第で

は、売主様を不愉快にさせてしまいますので、要注意です。

 

 

では、実際に幾らまで値引き可能なのか・・・答えは

「タイミングと、売主様の懐具合次第」

が答えとなります。

 

不動産の売主様は大きく分けて2種類存在します。

①不動産・建築会社(法人)

②個人

 

この2種類の売主様ごとに、其々の事情が存在して、値引きの

幅が決まってきます。以下例を挙げてみますと・・・

【売主様が法人の場合】かつ【比較的値引きが大きくなる場合】

①沢山の分譲地の中の残り1棟で、早く売ってしまいたい。

②年度末・決算期等で、営業成績を上げておきたい。

③物件の仕入れ資金の金利等から、早く売却して返済したい。

④在庫物件が増えてきて、早々に売りたい。

等々・・・

 

知り合いの業者さんのお話では、当初販売価格よりも1000万円

以上値引きした物件もあったとか・・・。

 

【売主様が法人の場合】かつ【比較的値引きが難しい場合】

①建築やリフォームが未完成で、いずれにしても引渡しは、

 まだ先になってしまう。(現金化までにまだ時間がかかる)

②物件の仕入れの際の事業計画を大きく下回ってしまう為、

 これ以上は値引きできない。

③競合する物件も少なく、相場から勘案して、売れる価格

 設定の為、強気!!

④ブランド物件の為、大幅値引きはブランドに傷がつく。

⑤会社の方針で、一切値引きはしない。

 

 

【売主様が個人の場合】かつ【比較的値引きが大きくなる場合】

①当初の販売価格が、「お試し価格」で、そもそも値引きを想定

 して販売していた。

②お住み替え等で、特定期限までに売れないと困る。

 ※この場合は、値引きが難しい場合も有りますので要注意

③相続・離婚等に伴い、とにかく物件を現金化できれば良い場合。

 

【売主様が個人の場合】かつ【比較的値引きが難しい場合】

①前述②のお住み替えの資金計画で、売却後の自己資金が織り

 込み済みの為、大幅な値引きできない場合。

②ローンが残っていて、値引きしてしまうと、ローンが完済

 出来ない場合。

③物件に思い入れが有って、値引きしたくない場合。

④「この金額なら売りたい」けど、値引きしてまで売る必要が

 ない場合。

⑤そもそも、売主様が相場を勘違いされていて強気。

 

 

後は、個人・法人ともに、物件へのお問合せや、ご見学希望が

入っている状況では、値引きは渋めになるのが一般的ですし、

価格調整をして、値下げをしたばかりなのに、更に大きな金額

の価格交渉は難しいでしょう。

 

 

お客様から「●●会社の営業マンに、▲▲▲万円は値引きでき

と言われた!」なんてお話を聞く事もありますが、最初から

値引しても良いのなら、その金額で売り出せば良い訳で

・・・・眉唾ものです。

 

 

私は、売主様側も、買主様側も担当させて頂くわけですが、

「相場の範囲内の価格」でご成約となって売主様・買主様、

お互いに気持ちよく取引頂けた場合には、私も良かった!!

と思います。

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鎌倉の紫陽花

公開日:2018年6月3日

わが街、鎌倉がの季節を迎えています。

 

自宅近くの緑地帯ですが、地域の有志の方が手入れして頂ける

おかげで、毎年綺麗な紫陽花の花が咲きます。

 

 

先日、某TV番組で、紫陽花の花の色は、土壌の酸性・アルカリ性

によって決まるとの話でしたが・・・。

 

近所の紫陽花は、同じところに植樹されていますが、色は

青・紫・赤・白、と様々です。

 

この数メートルの違いで、土壌の性質が違うのか、種類が違うのか

管理して頂いている方が、各株ごとに色が変わる様に工夫して頂い

ているのかは不明ですが、色とりどりの紫陽花が咲いています。

 

蒸し暑くなってきましたが、あと少ししますと、この界隈に

ホタルが飛び交います。

 

以上、自然一杯の鎌倉でした。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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