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坂爪 潤さかづめ じゅん
 

マンション管理費、高い?安い?

公開日:2020年11月17日

今日は、NYダウも日経平均も上がっておりまして、コロナ第三波

などと言われておりますが、米大統領選挙が一段落した事と、各所

からコロナワクチンのニュース等が入り、好印象なんですかね?

景気とは良く言ったもので、庶民の生活は何も変わって居ないん

ですが・・・・。上の方ではそんな良い雰囲気なんでしょうか。

 

さて、今回は「マンションの管理費」についてです。

マンションの購入を検討される場合、ランニングコストとして、

管理費・修繕積立金・固都税等が気になる事と思います。

 

この中で、一戸建てでも掛かってくるのは

【固都税】

【修繕積立金】

※戸建の場合、修繕するか否かは所有者次第ですし、将来の

修繕を見越して月々積立・・と言う方は少ないと思いますが、

当然メンテナンス費用は発生いたします。

 

その中で【管理費】はマンション特有のランニングコストとな

ります。

 

マンションによって、金額にかなり開きがありまして、1万円弱

から高いマンションでは、2万円を超える管理費が掛かる物件

もございます。

 

皆様が気になるのは、何に使われているの?+高いの?安いの?

の部分になるのではないでしょうか。

 

管理費の使い道は、国土交通省などの指針にもありますが、

大きくは下記の様な内容

 

・管理人や清掃員の人件費

・共用部の公租公課

・共用設備の保守維持費、消耗品の交換等

・共用部の水道高熱費等

・共用部分等に係る各種保険料

・軽微な補修費

・管理組合運営費

 

概ね皆様のご想像通りだと思いますが、更にこれに管理会社

の利益も当然加わって来る事になります。

 

管理費が高いか安いかは、一応の基準(1平米あたり200円~300円程度)

は御座いますが、マンションの規模や敷地の広さ、階層数、昨今はコン

シェルジュの居るマンションや、多種多様な共用施設の付いたマンション

もあり、一様に比較が出来るものでは有りません。

 

私からも、物件を御案内していて、管理費少し高いかな!と言う様

な物件であればその旨、お知らせいたしますが。

 

物件のご見学の際には、共用部の管理状況もご覧頂き、まずはご自身

の判断で、管理費に見合った管理がなされているのか?と言う部分も

マンションご購入を検討される際にはご確認頂く事をお勧め致します。

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不動産市況 2020年11月

公開日:2020年11月11日

北海道・東京でコロナ第三波などと言う話もチラホラ出てきて

おりますが、急激に寒くなって乾燥してきました。

今後コロナとは長い付き合いになると思うのですが、インフルエ

ンザ同様にやはり、冬場は流行するんでしょうかね・・・。

 

さて、今回は今現在(2020.11)の不動産市況について、仲介担

当者が現場で感じている印象です。

 

雰囲気がガラッと変わったのは、東京が「GoToキャンペーン」

に加わった頃からですが、何となく取引が下降気味かな・・・

と言う印象を受けております。

 

原因として予想されるのは

 

①GoToキャンペーン

GoToが解禁になった事で、旅行や飲食等、外出自粛の雰囲気

が無くなって、「家探し」以外にも色々と公に出かける事が

許される環境になった事。

 

先ずは、今まで我慢してきた欲求を解消!!!という事で、

家探しは取り敢えず後回し・・・。

②物件が無い

今年の6月~9月にかけて、本当に忙しかった。

テレワーク導入が本格化したり、自粛ムードで快適に過ごせる

家を求めたりで、当社でも前年同月比で驚くような数字が連発

しておりました。

 

しかし・・・ここに来て「買って頂く物件が無い」状況になり

つつ有ります。

 

先日お会いした某大手仲介会社の担当者さんも「売るものが無い」

と心底困ったようすでした。

 

これは、今年の年初からのコロナの影響で、各業者が様子見で

物件の仕入れが出来ていない付けが今来ている事も有るかも

知れません。

 

いずれにしても「売りたい方」にとっては良い時期に来ている

とも言えると思います。

 

しかしこんな「売り物件が少ない時」だからこそ、所謂「囲い込み」

が横行いたします。

市場原理を利用して、少しでも高く・早く成約につなげる、御売却

ご検討中の方、先ずはご相談ください。

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色々な不動産価格

最終更新日:2020年11月14日
公開日:2020年11月5日

アメリカ大統領選挙、盛り上がってますね。

決着後何もなければ良いのですが・・・

今年もはや、11月を迎えました、コロナ一色の一年だったなぁと

早くも一年を振り返っておりますREDSの坂爪です。

 

今回は「不動産の価格」についてです。

 

一般的には「不動産の価格」と言いますと所謂「売買価格」を

イメージされる方が多いのではないでしょうか。

売主様にとっては、まさにそこが資産価値になり訳です。

 

しかし・・1つの不動産でも実は、沢山の「価格・金額」が

御座います。

 

査定価格・成約価格・路線価・評価額・公示価格

・・・積算価格・収益価格・鑑定評価額等々

其々用途や目的が有って利用される金額ですが、不動産売買を

される方、売主様・買主様にとって最も重要なのが「成約価格」

です。

 

〇「成約価格」=「実勢価格」

実際にその不動産が、幾らで売れたのか・・・

 

この実勢価格と他の色々な価格・金額との関係ですが

 

一般的に

 

〇公示価格(国土交通省)・・・実勢価格-10%~-20%

〇路線価(国税庁)・・・公示価格の70%~80%前後

〇評価額(市区町村)・・・公示価格の70%前後

 

と言われておりますが、これは都市部のお話で、地方に行くと

実勢価格<公示価格と言う場合もございます。

 

またタワーマンション等で土地の持分が少ないケースでは、

評価額は実勢価格と大きな開きが出るケースもございます。

 

結局、価格は「実際の売買履歴」⇒市場が決める!!

と言う事になります。

ではこの実際の売買履歴をどこで調べる事が出来るか・・

 

一つは、国土交通省の「土地総合情報システム」で何方でも

土地の取引(成約価格)を調べることが出来ます。

但し、登録物件数は余り多くありません・・・・

 

あとはマンションなどの価格査定には余り向いていません。

 

もう一つは私たち不動産業者が利用する「REINS」と

言うシステム、こちらはマンションなどを中心に実際の成約

価格が登録されています。

 

多くの不動産会社は、これらの金額を総合的に評価して

所謂「査定価格」を出している訳ですが、私の肌感覚として

は殆どの業者の査定価格は「査定価格>実勢価格」となっています。

 

高く査定を出してもらった方が、売主様は気分が良いですし

どうせなら高く売れると言っている業者に任せてみよう!!!

と思うのも当然ですので・・・・

 

私の査定はREINSのデータを基準に、近傍類似物件の販売価格

等を勘案して真の「実勢価格」をお伝えするように心がけて

おります。

 

その上で「実際に幾らで売り出すか」は売主様に決定して頂いて

おります。所謂、チャレンジ価格での売出しもOKです。

 

REDSでは、不動産の御売却も仲介手数料割引~最大無料となり

ますので、浮いた手数料分を販売価格に転嫁して、競合物件より

競争力のある価格での売出しも可能です。

 

正直な金額を知りたい!!そんな売主様、REDS坂爪をご指名

ください。

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