少し涼しくなりまして、物件のご案内を頑張ろうと思っていましたが

４連休、意外と皆様GOTOで、それほど忙しくなかった、REDSの坂爪

です。

連休前ですが、住宅生産団台連合会と言う団体が、2019年の注文住宅

に関する「戸建注文住宅の顧客実態調査」と言うレポートを発表しました。

注文住宅を建築した顧客の年齢や予算、ローンの利用などに関する

統計です。

この中で個人的に目を引いたのは、建築費用が平均で１㎡あたり

1.4万円増の１㎡＝29.5万円になったとの事、一坪あたりに換算

しますと約97.35万円・・・高いですよね注文住宅。

この中には外構工事等も含まれていると思われますが、一般的な

80㎡程度の家で、2360万円かかる計算です。

100㎡の家だと建物だけで約3000万円・・・。

注文住宅のデータですので、所謂分譲住宅はこれには含まれない

訳ですが、分譲住宅に於いても諸々の諸経費の上昇で物件価格

は上昇している印象を受けております。

更に都心に近いエリアでは、慢性的な敷地の不足、業者の敷地

仕入れ価格が上昇⇒価格高騰に拍車を掛けます。

私たち営業マンからみても「このエリアでこの金額！！！」と

思う物件も散見されます・・・が売れていきます。

コロナの影響で価格が下がるのでは無いか！！

少子高齢化で住宅価格がさがるのでは！！！

オリンピックが終わったら！！！！

色々言われておりますが、都心部を中心とした人気のエリアでは、

価格が短期的に大幅に下がる見込みは無さそうです。

投資向けなら良いのですが、自己居住用のお住まいをお探しで

特に住宅ローンの利用をされる方にとっては、不動産価格が下

がるのを何年も待つのはリスクの高い選択です。

住宅ローンは年を取るごとに借りられる期間が短く成る＝月々

の返済額が増えてしまいます。

住宅ローンをご利用の場合には「購入適齢期」が有る訳です。

仲介手数料割引～無料の当社なら、チョット高い分を仲介手数料

で吸収して、総額ではご予算通りにマイホームを御購入頂ける

かも知れません。

先ずはお気軽にご相談下さい。

コロナの感染者は微減ながらも、連日３桁の新規感染が出て居ます。

暑さも一段落し、久しぶり・・数か月振りに海洋調査に行ってまい

りましたREDSの坂爪です。

釣り道具、釣りには行かないながらも時々手入れしておりましたが

久しぶりに道具を開きますと・・・錆びてますね～。

それは良しとして、コロナ以来、全く行っていなかった釣りに、

錆た釣り具で行って参りました。

場所は、以前も紹介した横浜市某所・・・。

海の色はマァマァ、スズキの子供が群れで何かを追いかけて居たり

ボラが跳ねて居たりと、生命反応は有る模様。

以前のこのブログで紹介した、ルアーでアジを釣るアジングに挑戦

です。

ルアーをキャスティング（投げる）時、人差し指を使うのですが、

先週から指先を怪我して絆創膏を貼っていたので、キャスティング

が上手く行かない・・・。

久しぶりの釣行で感覚を取り戻しながら、一投二投・・・十投

・・・二十投・・・

ルアーを変えたり、誘い方を変えたり・・・苦節1時間

念願のアジが来ました。（小ッサ！！！！）

この後このサイズが、2時間で５匹・・・余りの小ささに海に

お帰り頂きましたが、久しぶりに海を見て、風を感じて

リフレッシュする事が出来ました。

不動産業界はこれから年末の繁忙期に突入しますが、その前に

一息つく事が出来ました。

暑さが一段落したと思ったら、台風連続で相変わらず釣りに行けて

居ないREDSの坂爪です。

昔は多少の強風でも釣りに出かけていたんですが・・・歳ですかね。

まぁしかし雷の予報が出てましたのでこれは流石に釣りはNGです。

さて、不動産の売買契約、契約書や重要事項説明書の書式は、

所属する団体により多少異なります。

当社が加盟している「公益社団法人　不動産保証協会」通称全日

の重要事項説明書の書式も一部変更となりました。

「ハザードマップに関する情報」を記載する箇所が新設されました。

今までも重要事項説明書の「備考欄」等に於いてハザード情報は

記載・説明して参りましたが、今回は専用の項目が作られ、担当者

や会社毎に異なっていた説明の内容が、ある程度統一されました。

〇浸水に関する情報

〇内水に関する情報

〇土砂災害に関する情報

〇緊急避難場所に関する情報

以上の内容を専用の項目を設けてご説明する事となった訳です。

昨年の武蔵小杉エリアの内水氾濫等も今回の改定に影響している

のかも知れません。

実際に物件をご案内しましても、お客様から事前にハザード情報

の調査を求められる事も多々ありますし、ご見学の結果、最終決断

する前に、ハザード情報を確認しておきたいという要請も当たり前

になって来ております。

物件探しの条件に「自然災害のリスクが少ないエリア」と言う条件

は既に定着している印象です。

折角気に入った物件なのに、ハザードでNGなんて事にならない

為にも、皆様ご自身で事前に調べてみる事も大切です。

都・件・市区町村によりハザード情報・ハザードマップの作成が

遅れている地域もございますが、お住まい探しをされている皆様

も各行政庁のHPなどでハザード情報はご確認頂けます

小学館より8月28日に出版されたコミック『正直不動産』9巻

（作画・大谷アキラ氏、原案・夏原武氏、脚本・水野光博氏）

原案者の夏原氏とREDS代表の深谷十三の特別対談が掲載されました。

是非購読下さい。

ところで・・・不動産会社！余り「正直」な印象は無いですよね

残念ながら。。。。

その中で、最も一般の方に解りやすいのが「物件の写真」では

無いでしょうか。

公告を見て「ウワァ！広い、綺麗、明るい！！！」でも現地で

見学してみたら・・・・。

賃貸・売買問わず経験のある方多いのではないでしょうか？

なぜこのような事が横行しているのかと言いますと、不動産会社

は新規の顧客の獲得に最も苦労しますし、欲しいのは購入意欲の

あるお客様の個人情報なんです。

兎に角まずはお問い合わせが欲しい！！

「その物件」を買って頂けるか否かは二の次

極端な話、何であれ買って頂ければ良いわけです。

綺麗な画像、広く写ってる画像、明るく写ってる画像を使って

何とかお客様にお問い合わせ頂こうと思う訳です。

少なくとも「正直な写真」ではないです。

実際私も物件をご案内しておりまして、販売元の業者の作成した

広告画像と実物の違いに愕然としたお客様、何組もございます。

これなんですが、例えば分譲業者さんが自分のところの物件を

良く見せる為に広角レンズを使って物件を広く見せたり、画像

を修正したり、明るさを変えてみたり・・・沢山お客様は見に

来たけど結局売れなかった・・・これは結局痛い思いをするのは

自分（分譲業者）なので良いのですが。

問題は「個人の売主様から依頼を受けた媒介物件」で画像操作

をしてしまう事です。

売主様の中にはキレイで広く、明るく画像を加工してもらって

喜んでいる方もいらっしゃるでしょう。

でも実際には不動産会社の集客の材料に使われてしまっている

訳です。

何組見に来てもなかなか具体的な購入の話は来ない・・・

ある意味当然です「広告に偽りあり」・・実物と余りに違えば

なかなか具体的なお話は来ないでしょう。

コロナ禍の中、お互い時間を割いてのご見学なのに得するのは

不動産会社だけです。

しかし売却を依頼した不動産会社は、その間もお問合せしてきた

お客様に、「他の物件」をせっせとご紹介してガッツリ営業活動

しているんです。

不動産会社にとっては、売れれば勿論OK、でも売れなくても、

お問い合わせさえくればOK！！！新規顧客開拓です！！！

「不動産　写真」と検索すると、「反響が増える」なんてのが

出てきますので・・・ハァ困ったものです・・・。

私は、ご売却のご相談を受けて物件にお伺いした時に自分が

感じた印象に近い画像を広告として使う事を心がけています。

購入を検討するお客様に情報を提供する必要は御座いますので

見切れた写真ではNG、時として広角レンズを使う事もあります。

構図やアングル等工夫して、印象良く見やすく写すことは当然です。

暗いお部屋は暗く、明るいお部屋は明るく、綺麗なお部屋は

綺麗に、傷んだお部屋はそれなりに、広告用画像を選定します。

実物以上に明るくしたり、必要以上の広角で広く見せたりする

事はしておりません。

それでもしっかりと成約しています。

ご売却依頼のお客様のご希望は当然ながら

「自分の物件」をより高く、より早く売る事

集客をする事ではありません。

毎日毎日不動産の広告を見ながら、正直不動産でありたいと思う

REDSの坂爪です。

ご売却ご検討中の方、お気軽にご相談下さい。