コロナ下で変化した不動産価格と住宅ニーズは2024年の夏、どうなったか

5年ぶりに我が街鎌倉で開催された花火大会をうれしく思っているREDSの坂爪潤です。

2020年1月、日本国内で初めて新型コロナウィルスの感染者が確認され、同2月には初の死亡例が報告されました。最初の感染報告から4年半が経過し、緊急事態宣言下の閑散とした街を忘れてしまうほど、街には活気が戻っています。

2020年当時、私もエージェントとして多くのお客様を担当していました。コロナで外出規制がされる中、たくさんのお客様がコロナで一変した生活スタイルに合わせるため、不動産を探されていました。

今回はコロナ後の不動産価格とニーズの変化について解説します。

（写真はイメージです）

コロナ下の住宅ニーズ

2020年から2022年ころにかけてお客様からこういう話をよく聞いたものです。

• テレワークになって通勤回数が減ったので都心にこだわる必要がなくなった。
• 週1～2回の通勤なら多少時間がかかってもOK、それよりも住環境。
• コロナ前はすれ違いだった大人と子供が同じ時間に同じ空間にいるようになった。
• 子供たちは室内で暇を持て余すので騒音問題が発生、現在の住まいの隣家から苦情をいただいてしまったので戸建て購入を決意。
• 公共交通機関での外出が怖いので車を持ちたい、駐車スペースが確保できる郊外への引っ越しを検討。
• 室内にテレワークのスペースが必要になった、それまでは部屋数が足りていたが1サイズアップの住戸を探している。
• マンションにテレワークスペースを作りたい。戸建ての玄関に手洗いを設置したい。

このころは、総合的に広い物件・郊外志向が強かったように記憶しています。コロナで強力な外出規制が出るなか、不動産の見学は行楽ではないのでOKな雰囲気もあり、当時はかなり忙しく物件のご案内をしていました。マスク着用・アルコールを持ち歩いて入室前に手の消毒、売主様のご希望で手袋を着用してのご見学も多数ありました。

ちなみに、不動産の価格上昇とは無関係ですが、「不動産の囲い込み」の手段（物件を他社の顧客に見学させない言い訳）に「売主様が体調不良で！！」というのがトレンドになったのもこのころです。

コロナ後を見すえて変化した住宅ニーズ

2022年後半から2023年には「このまま閉塞した環境で生活し続けるのか？　コロナ後の社会を見よう！」という気運が発生し、不動産ニーズに変化が訪れます。そこでお客様からいただいたのはこういう声でした。

• テレワークはやってみたが、上手くいかずに出社回数が通常どおりになった。
• 単身者・ディンクスのご夫婦を中心に「都心の不動産に空きが出たならやっぱり便利な都心に住みたい」

コロナ前の生活に戻っていく中で都市部の便利さに再度注目が集まります。

そしてこの時期の特徴、営業の現場にいてよく覚えているのが「都心部の不動産価格が下がるのではないか？」というお客様からの相談です。時はコロナ不況の真っただ中、飲食業界を中心とした補助金の話や倒産の話が世間をにぎわせ、購買層のお客様は「これで都心の不動産も下がる」と期待されていました。

しかしながら都心部の不動産価格は下がるどころか上昇を続けます。

コロナ禍で生じた世界的な半導体不足に端を発して、記憶に新しいところでは給湯器の不足やウォシュレットの不足。着々と進む円安で建築資材の価格は高騰をつづけ、それにけん引されるように不動産価格も上昇していきます。

2023年上半期、ついに東京23区の新築マンションの平均価格が1億円を超えました。これは調査を開始した1973年以来初のこと、あのバブル景気の時代でさえ超えなかった大台を突破しました。そして新築マンションの価格にけん引されるように中古マンションの価格も上昇していきます。

2024年夏の不動産市況とは

さて2024年夏、プロが見ている不動産市場はどんな感じなのか？

答えは、「はっきりとした都心回帰」といえそうです。

ご購入希望に関してはマンションを中心とした都心の不動産価格は青天井で上昇しています。2022年・2023年頃に価格高騰を嫌って購入を見送ったお客様たちに、もっと強く背中を押してあげればよかったと後悔しきりです。

反面、郊外はやや弱含みです、例えばちょっと条件に難ありの新築戸建てが完成しても3棟まるまる未成約というような現場も散見されるようになりました。建売業者さんから仲介会社に対して価格相談可能などの販売促進に関する情報が頻繁に届く状況です。

それでもコロナ前の価格水準に比べれば郊外の新築もだいぶ価格が上昇しています。

売却に関しては売れる・売れないがハッキリと分かれている印象を受けています。

都心部で立地のいいマンションですと、多少築年が古くリフォーム前提の物件でも強気の価格で売れています。しかも販売を開始して、かなり短期間で売れています。

一方、郊外の物件に関しては、築年数が古い物件や管理費・修繕積立金が高くなっている物件は苦戦を強いられています。

都心・郊外で二極化する原因は購買層の所得の伸びが関係しているように感じています。コロナ前のようなチャイナマネーの流入による価格上昇とは違う、明らかに都心の不動産に対するニーズが高まり、所得の高いパワーカップルが買い支えている印象です。

最後に

私は鎌倉在住、いわば郊外在住なわけですが、私は自宅にはあまり資産性を求めていません（投資で不動産を購入するなら当然大切ですが）。

住宅ローンも払っていますし、4人の子供も育てています。今の家を売って住み替えることも想定していません。

そんな私にとって居住にかかるランニングコスト（税金）は安いにこしたことはありません。私が自宅を購入したときから価格は微増程度、建物は償却しますので固定資産税は安くなりました。

一般的に所有物件の価格が上がることは喜ばしいことですが、子育て中の私にとって価格が上がることはむしろNGなわけです。

欲しいとき、買えるときが居住用の不動産の買い時だと言われます。日銀がマイナス金利政策解除を発表しました。おそらく住宅ローン金利も上昇すると思われます。今後の不動産の値動きに注目です。