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坂爪 潤

赤道(赤地)・青道(青地)

最終更新日:2018年3月4日
公開日:2018年2月27日

不動産仲介会社は、取引にあたって「物件の調査」を行います。

現地の確認は勿論、ライフラインの確認、各種規制・法規の確認等々

 

その際、極々まれに出くわすのが、赤道(赤地)青道(青地)

呼ばれる、「無番地」の土地です。

 

本来土地には、各筆ごとに「地番」が振られていて、その地番

ごとに、一遍の登記記録が編綴されています。

 

その登記記録を見れば、誰の所有の土地なのか、どの様な権利が

設定されているのか解る仕組みです。

 

ところが、法務局備え付けの俗に言う「公図」を取得してみると

地番の表記の無い土地が存在します。

上記が公図の抜粋ですが、赤線で囲ったところには、他のところ

の様に番号が振られていません。

 

つまり、この部分の土地の所有者が誰なのか、どの様な権利が

設定されているのか確認のしようが無い土地となります。

 

では誰の物なのか・・・かつては国、現在は市区町村の所有と

なっています。

 

何故このような土地が発生したのかと言うと

 

赤道(赤地)・・・古くからの里道・あぜ道などで、皆が自由に

         通行していたが、自然発生した通路の為、道路

         管理者(国・県・市区町村・個人)が無く道路

         法の適用の無い道、現況が通路となっていると

         は限らない。

 

青道(青地)・・・誰が造ったかも判らないが、田畑への引水の

         為の水路や、自然に発生した水路等で、現在

         も水路、または現在は埋め戻され、水路は存在

         しない場合もある。

 

赤、青の表現は、現在の「公図」になるまえの「絵地図」の頃

赤・青にそれぞれ色分けされていた事から、赤道(赤地)青道(青地)

と呼ばれていますが、正式には「法定外公共物」と言います。

 

この赤道・青道、普通に生活していては解りませんが、実は自分

の家の建っている敷地の一部が、赤道・青道になっている・・・

可能性もゼロではありません。

 

調査は、法務局で公図を取得して、土地ごとに番号が振られていれ

ば、大丈夫。

 

もし、無番地の土地が含まれていたら、調査が必要です。

 

万が一、無番地の赤道、青道が、敷地に含まれていた場合でも

多くの場合、所轄官庁から払い下げの手続きを経て、個人所有の

土地とすることが可能です。

 

最近の新築分譲住宅や、マンション、分譲地などは、販売される

過程で、不動産会社の調査が入り、赤道・青道が敷地内に残って

いる可能性は極めて低いと思いますが、先祖代々住んでいる様な

「昔からの土地」は一度調査してみても良いかも知れません。

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神奈川・梅の花

公開日:2018年2月23日

先日、横浜市青葉区のお客様宅に向かう道すがら、紅梅?の花が

満開でした。

同じ日の鎌倉は、まだまだ咲き始めでしたが

 

今朝の鎌倉

日当たりの良いエリアでは、咲き始めていました。

 

今日も東京は肌寒い天気ですが、季節はしっかり進んでいるようです。

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平昌オリンピック・金メダル

最終更新日:2018年2月21日
公開日:2018年2月20日

韓国・平昌での冬季オリンピック。

 

期待通りの活躍で、男子フィギュアスケートの、羽生結弦選手

が金メダルを獲得!!

 

宇野昌磨選手も、羽生選手に続いて銀メダルを獲得しました。

 

更に、私の郷里、長野県出身の小平奈緒選手も、スピードスケ

ート女子500mで金メダルを獲得しました。

 

 

子供の頃、オリンピックを見ていて、「日本期待の〇〇」「金メ

ダル候補の〇〇」などと言われていた選手たちは、なかなか結果

が出せていなかった印象でしたが、昨今の選手は違います。

 

昔の報道が過剰に盛り上げていたのか、日本のアスリートの実力

が世界レベルになって来たのか、はたまた日本の選手のメンタルが

強くなったのか?

 

理由は解りませんが、オリンピックに限らず、野球・サッカー

色々なスポーツで日本選手の活躍が当たり前になってきている

感じがします。

 

 

オリンピックの大舞台・・・自分に置き換えて見たとき・・・。

世界中がメダル候補とするなかで、スタートラインに立つ・・・。

緊張で自分の手足では無いような感覚になるのかもしれません。

 

想像して緊張します。

 

ハードな練習と、数々の大会を経験してきた心が、大舞台で実力

を出し切る事に繋がっているのかも知れません。

 

2020年には東京でオリンピックが開催されます、そんな動きに

合わせて、不動産市場も活性化しています、不動産を売りたい方

買いたい方、お気軽にご相談下さい。

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物件を「止める」「押える」

公開日:2018年2月13日

ご購入希望のお客様と物件をご見学した際、時々ご依頼頂くのが

 

「チョット考えたいから、物件を止めて欲しい」

「物件を仮押えして考えたい」

 

ご依頼の趣旨としては、ご購入するか否かを検討する間、他の方

がその物件を購入出来ないようにしておいて欲しい、との事だと

思います。

 

不動産は高価な買い物ですので、「買う」「買わない」の決断

は十分に考慮の上、決定して頂く必要がございますが・・・・

 

残念ながら、【不動産売買の仲介】の現場では、この物件を「

止める」「仮押さえ」は出来ないのが原則です。

 

【不動産売買の仲介】の現場では・・・とさせて頂いたのは

新築のマンションや、ハウスメーカー直売の分譲住宅など

売主さん直売の形態の取引では、申込金などを取って、物件

を取り置くケースも無いとは言えない為です。

 

売主さん直売の場合、物件を取り置きして結果キャンセルと

なった場合でも、その不利益は、物件を取り置きした売主さん

そのものが負います。

 

【不動産売買の仲介】の場合、取引を仲介する立場の仲介会社

が、勝手に物件を取り置きした場合、商機を逃す等の不利益を

被るのは、仲介会社ではく売主さんです。

 

仲介を依頼してる売主さんから見たら、物件を取り置きして

あげる事のメリットは0です。

結果として、購入を希望するのであれば、その時点から、価格

や条件の交渉に応じれば良いだけで、他の購入希望者を排除す

るメリットは全くないわけです。

 

しかし中には【不動産売買の仲介】なのに、物件の取り置きが

出来る旨の発言をする営業マンがいます。

「検討するなら、他の会社への紹介は止めます」

「●●までに返事をくれるなら、止めておきます」

こんな感じです。

 

この営業マンは、恐らく売主さんから、売却の依頼を受けて

いる会社の方でしょう。

「物件を止める、他の会社に紹介させない」あきらかに売主

さんにとって不利益ですが、営業マンにとっては、手数料を

売主さん、買主さん両方からもらう「両手取引」の絶好の機

会が到来している訳です。

 

それでも2つと同じものがない不動産の売買ですので、購入希

望者さんにとっては、うれしいお話なのかも知れません。

 

しかし、確実に言える事は、この営業マンは、売主様の利益

よりも、自分の営業成績を優先させたという事実です。

 

その様な営業マンが信頼に値するのか、高額な仲介手数料を

支払う価値があるのかは、よくお考え頂く必要があります。

 

 

最後に!!物件のご見学にも色々な段階があると思いますが、

「決断する気持ち」

を持って物件をご見学頂く事をお勧め致します。

 

悩んでいるうちに、希望の物件がなくなってしまった、何件

も見たがなかなか決められない。

 

一歩を踏み出せない、そんな時には、担当営業マンに率直に

ご相談いただくのも良いと思います。

 

REDSの営業マンは、今までの経験を生かして、そっとお客様の

背中を押したり、時としてストップをかける事が出来る営業マン

です。

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予告!!不動産売却セミナー

公開日:2018年2月9日

前回ご好評頂きました当社主催の「不動産売却セミナー」ですが

好評につき3月3日(土)の午後、次回セミナーを予定しています。

 

不動産に関する著書が多数ある、オラガ総研代表取締役の

「牧野知弘(まきの ともひろ)氏」にご講演頂く予定です。

 

 

牧野先生と当社代表・深谷の2つの講演を軸にしながら、今回は随時・

個別相談にも対応がいただけるように別室で相談スペースも用意します。

 

参加費用は無料です、講演だけでも、個別相談だけでも対応可能です。

奮ってご参加ください。

 

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フラット35の事前審査

公開日:2018年2月6日

マイホームのご購入に際して、住宅金融支援機構のフラット35をご検討中

の方、またフラット35以外ではローンを組むのが難しいと言われた方もい

らっしゃる事と思います。

 

インターネットで「フラット35」で検索すると、色々な銀行や金融機関が

ヒットしますが、フラット35が他の住宅ローンと違うのは、

 

◆貸付元の住宅金融支援機構は、直接の窓口になっていない

◆取り扱う金融機関ごとに、金利や手数料を決める事ができる

 

事が大きいと思います。

フラット35の仕組みを参照ください。

 

 

フラット35の事前審査制度の仕組

 

本来(一般的な銀行の住宅ローン)、住宅ローンの事前審査は、実際にお金

を貸す人(銀行)や保証する人(保証会社)が審査を行う訳ですが、フラット

35の場合、お金を出す住宅金融支援機構は、フラット35の事前審査制度を行っ

ていません。

 

では、誰が事前審査を行っているのか・・・・。

 

答えは、窓口となっている、金融機関や銀行が、住宅金融支援機構の融資条件

に沿った形で審査をしている事になります。

 

しかし、実際に審査をする住宅金融支援機構の、審査基準がすべて公開されて

訳ではなく、各金融機関が経験則から判断している部分も含まれています。

 

その結果、何が起こるか

上記の様な、事前審査の特性上、以下の様な事態が発生します。

 

事前審査(窓口機関での審査)でOK判定だったのに、

 本審査(機構の審査)でNG判定

 

②そもそも窓口の金融機関では判断出来ず、留保判定

 

一般的な銀行の住宅ローンの事前審査では、貸し手・保証会社が自社の審査基準

でキッチリ事前審査しますので、事前審査と本審査で結果が変わる事は殆どあり

ませんし、一般的には留保判定もありません、YESかNOかです。

そんな事情から、不動産売買の実務では、正直に言って「フラット35の事前審査

結果」は余り信用されていないのが現状です。

 

つまり、フラット35の事前審査でOK判定が出ていても、その結果を信用して、

売買契約を締結してくれる売主さんが少ない・・・と言うことになります。

 

※売買契約にはローンが通らなかったら、白紙解約出来る旨の特約を付ける

 のが通例ですので、売主さんとしては、契約から審査の完了するまでの数

 週間、販売を止めてローンの審査結果を待つ事になります。その結果、白

 紙解約では、商機を逃してしまうかも知れません。

 

でも、事前審査が通っていないと、購入申し込みを受け付けて貰えない、契約

が出来ない、留保判定が出たけど今後どうしたら良い?そんな状況の方もいら

っしゃる事と思います。

 

そんな方にも、安心して契約まで漕ぎ着ける方法が御座います。

フラット35の利用をご検討中の方、まずはご相談ください。

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5年ぶりの「御神渡り」の便り

公開日:2018年2月4日

昨日のニュースで、生まれ故郷の、諏訪湖で「御神渡り」があったとの報道

 

奇祭・御柱でも有名な諏訪大社、諏訪湖の周りには、4つの諏訪大社があります。

上社・・・本宮・前宮(男の神様)

下社・・・春宮・秋宮(女の神様)

 

男の神様が、結氷した諏訪湖を渡って、女の神様に会いに行くと御神渡り

が起こるんです。本当です。

 

神様、酔っぱらっているのか、蛇行してます。

 

私が子供の頃には、毎年の様にみられたイメージですが、報道によると

今回は5年ぶりとか。温暖化の影響でしょうか?

 

諏訪湖の氷に穴を開けて、ワカサギを釣って、氷の上で七輪で暖を取った

記憶もあります。

 

そんな釣り人相手に、氷の上を、軽トラックで「おでん」や「ラーメン」

を売りに来ていた様な記憶もあります。

 

地元はさぞかし寒いでしょうが、懐かしい気持ちになるニュースでした。

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セミナーご参加有難うございました。

公開日:2018年2月4日

不動産売却で絶対失敗しないためのセミナー

 

多くのお客様にご来場いただき、盛況のうちに開催することが出来ました。

参加者の皆様、榊先生、有難うございました。

 

今回。ご都合によりご参加頂けなかったお客様も、

各エージェントが個別にご相談に対応致します。

 

お気軽にご相談、お問合せ下さい。

 

次回開催予定が決まりましたら、ホームページ・各媒体を通じて

お知らせ致します。

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ご成約・おめでとうございます。

最終更新日:2018年2月9日
公開日:2018年2月1日

埼玉県K市、中古マンションご購入。

昨日ご成約となりました、おめでとうございます。

内外装ともに大変きれいなマンション。

インスペクションを実施して、無事ご成約。

 

 

気になる仲介手数料は!

今回は、仲介手数料半額にて、仲介させて頂きました。

 

【REDS】なら、仲介手数料を数十万円~数百万円単位で

節約いただけます。

 

浮いたお金は・・・

 

①リフォーム費用

②家具・家電購入

③ローンの繰り上げ返済

④引っ越し費用

⑤貯蓄

 

等々

 

また、仲介手数料分の自己資金を準備する事が難しい

お客様でも、「手数料無料物件」であれば、ご購入を検討

頂ける場合もございます。

 

坂爪まで、お気軽にご相談ください。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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