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坂爪 潤

ホームインスペクション・立ち合い

最終更新日:2018年2月9日
公開日:2018年1月30日

先日、中古マンションのホームインスペクションに立ち合いをしてきました。

 

ホームインスペクション=住宅診断

昨今、中古住宅(戸建・マンション)の取引に際してお客様からも良く問合せ

頂きます。

 

具体的に何をするかと言うと

①シロアリ被害

②雨漏り

③給排水管の漏水

④換気扇・給湯器・水栓・トイレ・建具・窓・ドア等の設備の確認

⑤建物・床の傾き

⑥構造体の状況

⑦マンションの場合は、共用部分の利用状況等

 

他にも細かく色々あると思いますが、概ねこんな所を建築士さんが、レー

ザーを使った計測機器や、含水計測機等を使って調査してくれます。

流石、プロ!!、ネジの一本の欠損まで発見します。

 

今回のインスペクションでは、マンションですので2時間程度、木造の一戸

建ての場合には5~6時間程度時間がかかります。

 

売主様から見たインスペクション

 

今回立会した物件は、既に売主様が退去されていた事と、売主様側の仲

介業者売主様ご本人ともに、大変協力的な方で、契約前のインスペクシ

ョンに快くご協力頂けました。

 

しかし、全ての物件が今回のように行くとは限りません。

 

前回ブログでご紹介したように、購入申し込みが重複しているような場合、

売主様がどの購入希望者と契約するかは自由です。

 

似たような条件で申込みが重なった場合、インスペクションを希望してい

ない購入希望者を優先する事もありえますし、売主様が居住中の一戸建の

場合では5~6時間、天井裏や床下、押し入れの中等々を見せて頂く必要も

出てきますので「チョット勘弁して欲しい」「だったら別の購入希望者を探す」

と思われる売主様もいらっしゃるでしょう。

 

さらに、インスペクションの結果次第では、購入希望者の方が、申込みをし

ない、若しくは申込を撤回する・追加で値引きを要求する事も想定されます。

 

勿論、インスペクションの結果、売主様も知らなかった重大な問題が判明し

た場合には、申込み撤回もやむなしですが・・・売主様はダブルでショック

でしょう。

 

仲介の現場では

ホームインスペクションを行っている業者さんのホームページや、インスペク

ターの方のブログ等々では「契約前のホームインスペクション」を推奨してい

ますし、仲介の立場からしても、それが一番です。

 

しかし、契約前・・・と言っても実務上はいくつかの段階があります。

 

①不動産会社に物件の問合せ・相談

②物件ご見学(購入するか否かは不明)

③購入申込(ご希望の金額や、条件を提示して売主様側と交渉中)

④条件合意(売主様・購入希望者・仲介業者で、条件が合致)

⑤契約準備(仲介業者が契約書や重要事項説明書を作成・契約日の調整)

 

⑥契約(重要事項説明・調印・手付金の授受)

 

この①~⑤までの間の、どこでホームインスペクションを希望する事を

伝えるのか?

 

ここがベスト!!!不動産購入に際して、ホームインスペクションを希望

 する場合、まずは不動産会社の担当者にその旨を伝える。

 不動産会社の担当者は、物件をお客様に紹介する際に、事前に売主様担

 当者側に、インスペクションを希望する場合がある旨の確認が取れます。

※この段階で売主様側からインスペクションNGが出た場合、ご見学するか

 否かは、お客様の判断です。

 

ここでもOK!!実際に物件を見て、購入を検討する場合には、当然この

 タイミングになると思います。

 しかし、ここで売主様側からインスペクションNGの回答だった場合・・・

 この物件を諦めて、他の物件に気持ちを切り替えるのは難しいかも知れま

    せん。

 

ここでもギリギリOK!購入申し込みは書面で行うのが、不動産取引の慣例

 です、その書面に、契約前のインスペクションを希望する旨を記載します。

 ここで売主様側からインスペクションNGの回答だった場合・・・

 インスペクションをせずに契約するのか、申込みを撤回するのか、悩む所

 です。

 

ここでは難しい↓価格・条件が、文字通り合意に至ったあとでは、売主様や

 仲介会社担当者も「えッ!!」となります。

 

ここでは相当難しい↓↓、④~⑥の間の、お客様側には、普通に過ぎていく

 1日~1週間程度の期間ですが、仲介会社担当者は火の車で物件を調査し、

 資料を集め、書類を作成し、売主担当者・買主担当者間で、各書類の添削

 を行っています。

 この段階からインスペクションを入れるとなると、実質的には③に戻って

 やりなおし、他の購入希望者がいれば、売主様としては、そちらとの契約

 も選択肢となってきます。

 

④⑤で「難しい」判定は、仲介会社のエゴの様に感じる方もいらっしゃるかも

知れませんが、不動産の取引において私が「重要」だと感じるのは。

売主様・買主様・営業マン、其々の間の「信頼関係」です、一度合意した条件

に更に条件(インスペクション)を追加した場合、この方は今後も・・・と

勘繰ってしまいます。

 

現在、不動産購入をご検討中の方、まずは、信頼できる営業マンを見つけて

インスペクションを希望する旨を伝えて下さい。

 

交渉の道具ではない

インスペクションの結果を踏まえて、条件・価格を交渉したい!!

 

購入希望者の立場では当然の発想だと思います。

逆に、売主様の立場から見たら最悪の発想です。

※何も不具合の無い建物は、ほとんどありません。

 

私が「仲介」の立場で、ホームインスペクションをみた場合に、一番悩むの

がこれです。

 

本来のホームインスペクションの目的は、中立的な立場のインスペクター

によって、建物の現状を把握する事ですが、やはり知ってしまえば、価格

調整や保証を求めたくなるのも解ります。

 

ならば売主様側はインスペクションを拒否する・・・と言う流れになって

しまいます。

 

 

「この物件が欲しい」となった場合

 

「致命的な瑕疵はないか?」・・・事前に気づいて良かった!!!

「そのほかのトラブルは?」・・・今後想定される維持費はどの程度必要?

「色々指摘されたが、許容範囲だ」・・・気持ちよくご契約!!

 

 

「この物件を売りたい」となった場合

 

「致命的な瑕疵はないか?」・・・事前に調べておこう。

「そのほかのトラブルは?」・・・今後想定される費用を価格で調整しよう

「全て開示して、欲しいと言ってくれる方」・・・気持ちよくご契約!!

 

 

ホームインスペクション制度の利用推進のためには、売主・買主のインス

ペクションへの意識改革と。

不動産会社担当者の知識、売主様、買主様へ、其々の立場に立ったメリットや

リスクの説明が重要だと考えます。

 

ご売却もご購入も、ホームインスペクション検討中の方、お気軽に坂爪まで

ご相談ください。 

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誰と契約するかは、売主様の自由です。

公開日:2018年1月23日

実際に不動産を購入された方の中で、購入申し込み時に、他の購入希望者と

条件面で競り合いになった経験のある方も多い事と思います。

 

実務をしていても???となるのは、半年・1年売れなかった物件に急に

申込みが2件、3件と重なる事がありますし、販売開始2~3日で、複数の

購入申し込みがある場合もあります。

 

この様な場合、売主が誰と契約するか?は、実は決まりがありません。

 

例えば「3000万円の物件」

1番手・・・希望価格2900万円・ローン利用・ローン事前審査済

2番手・・・希望価格2880万円・現金購入

3番手・・・希望価格3000万円・ローン利用・ローン事前審査なし

 

確実に、お金を払って頂けるのは、1番手・2番手、金額では3番手ですが

ローンが通るか否かは不明。

 

上記の様な場合には、売主が何を(金額?確実性?順番?)重視するかに

よって買主(契約者)が決まってきます。

 

一般的には、金額の高い申込みが有利ですが・・・さらに話が進んで

1番手も3000万円、2番手も3000万円まで購入金額を上げた場合。

 

売買代金の支払いの確実性から2番手・1番手・3番手の順とする場合や、

1番手の方のローンの事前審査済の部分を考慮して、申込み先着の1番手と

契約する場合もあります。

 

この理屈は、皆様ご理解いただけると思います。

 

 

ここで、登場するのが悪徳仲介会社です。

個人の売主様がA社に不動産売却の依頼をしました。

物件が売れれば、A社は売主様から最高で成約価格の3%+6万円(税別)

の報酬が頂けます。

 

例えば「3000万円の物件」の売却で、申込みが複数あった場合。

 

1番手・・・希望価格3000万円・B社のお客様

2番手・・・希望価格2800万円・A社のお客様

 

諸条件は考慮しないものとすれば、1番手3000万円と契約するのが普通

でしょう。

 

普通に・・・1番手と契約した場合

 

A社の収入・・・3000万円×3%+6万円=96万円(売主様から)

B社の収入・・・3000万円×3%+6万円=96万円(買主様から)

 

しかし・・・2番手と契約すると

 

A社の収入・・・2800万円×3%+6万円=90万円(売主様から)

         2800万円×3%+6万円=90万円(買主様から)

B社の収入・・・0円

 

売主様は、200万円損してるのに、A社の収入は96万円⇒180万円

 

こんな事をする仲介会社が実際に存在します、申込み1番手を売主様に報告

せずに、さも2番手の方しか買い手がいない様な説明をする。

 

更に悪い事に、他社のお客様にご見学希望者や、購入希望者がいるのに

売主様・買主様両方から手数料を貰うために、他社のお客様には物件を見学

させない、紹介させない、なんて業者も存在します・・・有名な会社でも・・・。

 

【REDS】では、ご売却依頼を頂いた物件について、原則として自社で買主様

を探す事はしません。

 

なぜなら、A社の様な売主様に不利益になる行為ができる環境を持たない為です。

 

【REDS】では、ご売却依頼を頂いた物件について、仲介手数料を、成約価格

の1.5%+3万円(税別)と致します。

 

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導入による人件費削減等により、低価格で質の高い仲介サービスを提供します。

 

不動産を売りたい・・・そんな時は、メール・電話でお気軽にご相談ください。

仲介の仕組みや、価格決定の仕組み等、丁寧に説明いたします。

 

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東京・秋葉原の雪

公開日:2018年1月22日

お昼前から降り始めた雪

長野県出身の私にとっては、特に珍しい風景では有りませんが、

14時45分、会社の前の工事現場や電線の上にはすでに雪が積もり始めてます。

まだまだ仕事!!雪道歩くのは平気なんですが、電車が止まらないか心配です。

 

横須賀線ガンバレ!!!

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所有者不明の土地?

公開日:2018年1月16日

1月15日の産経新聞にて、現在日本中で、九州を上回る広さの土地が、

実質的に所有者不明であるとの報道がありました。

 

公共事業の為などで、地権者(所有者)を調査した際に、相続が未登記のまま、

最後の登記申請が「明治〇〇年」・・・。

さらに、相続人を調査したら、148人・・・。

収用手続きに3年程度の期間がかかったとの実例も紹介されていました。

 

意外と身近に「所有者不明の不動産は存在する」

 

実際、不動産売買の実務に携わっていても「所有者不明」の土地に出くわす

事があります。

 

その多くは道路部分です。

道路部分には、私道・公道・セットバック部分等がありますが、私道やセットバ

ック部分で、公衆用道路として固定資産税・都市計画税が非課税の場合。

所有者としては、「見た目も道路」「税金も払ってない」ことから、所有の実感

が無く、まして、相続人となると、詳しいことは解らないのも当然です。

 

①相続登記をしたが、道路部分だけ登記を忘れて、昔の名義が残っている。

②個人間で売買したが、道路部分の事は気が付かなかった。

 

先ほどの、相続人148人、手続き3年、これは公共事業が目的でしたので、根気

よく粘り強く、費用に糸目をつけずに解決できた事例ですが、一民間人がこれ

だけの期間を掛けて解決することは大変な労力です。

 

不動産を売ろうと思ったら、家の前の道路が「???」な人の名義だった、なん

て事の無いよう、不動産の取引は、金額の多寡に関わらず、また友人・知人と取

引するのなら尚更、プロ(不動産会社)を仲介させて、将来のリスクを回避する

事をお勧めします。

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新春の鎌倉

公開日:2018年1月15日

今朝、通勤途中に何か相談中の神主さん二人。

 

 

鎌倉の1月は、初詣の参拝客で賑わいますが、朝のこの時間はまだ静かな境内。

 

写真では伝わり難いですが、寒いながらも、ゆったりとした時間の流れる

空間です。

 

略式で一礼して、境内を通らせて頂いています。

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身内・知人に不動産を売りたい。

最終更新日:2018年3月22日
公開日:2018年1月12日

売買契約書・重要事項説明書を作ってほしい!!

 

知り合いの息子さんに、マンションを売りたい。

親子間で、不動産の売買をしたい。

 

日本の法律上は、「売ります」「買います」の意思表示だけで有効に売買契約

が成立します。対象物の引き渡しや、代金の支払いは、契約により生じた「債

務の履行」という性格です。

 

コンビニ・スーパーでの買い物、売っている商品をカゴに入れてレジへ

 

値札を付けて商品を陳列=「売ります」

商品をカゴに入れる⇒「買います」  

レジでお金を払う・商品を渡す⇒「債務の履行」 

 

こんな感じで、いちいち契約書が無くても有効な売買が成立します。

 

不動産の売買の場合、コンビニ・スーパーでの買い物と同じようには行きま

せん。理由は、高額な取引になる事と、売主・買主ともに契約に伴うトラブ

ルやリスクが心配なこと、不動産に関する専門的な知識が必要なことです。

 

さらに、不動産を購入される方の多くが、ローンを利用されます。

ローンの審査には最低限、「売買契約書」「重要事項説明書」が必要となり

ますが、特に「重要事項説明書」は免許を受けた不動産会社しか作成できま

せん。

 

結局、売主・買主間で話は決まっているのに。。。。

不動産会社にお願いしないといけない。。。。

⇒高額な仲介手数料が発生する。。。。

 

【REDSの合意済み個人間売買の仲介サービス】

そんな時にご利用いただけるのが【合意済み個人間売買の仲介サービス】

です。仲介手数料1/4で売買契約書・重要事項説明書の作成他、仲介サービ

ス一式を提供いたします。

 

合意済み個人間売買の仲介サービス

 

特に、親族間・親子間の売買では、不動産会社が適式に作成した、売買契

約書や、重要事項説明書があっても、住宅ローンの取り扱いNGな金融機関

が多く、住宅ローンを利用しての、親族間・親子間売買は難関です。

 

【REDS】なら、契約書・重要事項説明書の作成にとどまらず、住宅ローン

探しも親身になってお手伝いいたします。

 

更に、親子間売買・親族間売買では、住宅ローン控除や、税制上の各控除が

利用出来ない場合もあります。

【REDS】なら、提携税理士による、無料税務相談で解決いたします。

 

https://www.reds.co.jp/support/tax/

 

坂爪まで、お気軽にお問い合わせください。

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住宅ローン・事前審査のすすめ

公開日:2018年1月9日

不動産ご購入に際して、多くの方がローンを利用されます。

 

その時に気になるのが

           ①希望の金額を借りられるの?

           ②金利・月々の返済額は?

           ③ローンの保証料や手数料は?

                          だと思います。

 

その気になる!を解決する「住宅ローンの事前審査制度」の活用をお勧めしています。

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ローンの審査は、大きく分けて【借りる人の審査】と【買いたい物件の審査】の2種類の審査を行います。

 

【買いたい物件の審査】は、事前審査の段階では決まって居ない事もありますし、事前審査段階ではそれほど重要ではありませんので、ご説明を省略いたします。

 

では重要な【借りる人の審査】ですが、金融機関がみるのは概ね以下の内容です。

 

           ①年収に対する借入希望額の割合

           ②勤務先やお仕事内容の規模や信用度

           ③勤続年数

           ④年齢(お借入れ期間の算定)

           ⑤家族構成や購入動機

           ⑥自己資金の額

           ⑦借入希望者の金融履歴(個信)

 

この中で【⑦借入希望者の金融履歴】がとても重要かつ、事前審査において必須の条件となります。

 

※金融履歴(個信)・・・各種ローン、リボ払い、割賦払い、キャッシング等

            現在および過去の利用状況や、支払・返済遅延、

                                               金融事故歴

 

 

昨今は、ネット銀行や各金融機関等々のサイト上で、「事前審査」の様な形態で、年収を入力するだけで借り入れ可能金額を簡単に教えてくれるサイトもありますが、このようなサイトでは、【⑦借入希望者の金融履歴】が審査内容に含まれていないことが事が多く、不動産取引での「事前審査」としては取り扱えません。

 

「事前審査」をするためのには、どのようにしたら良いのか?

 

銀行や金融機関の店舗に行って頂く必要はございません、全てメールや郵送、場合によりネット上の入力で対応可能です。

 

 

事前審査を終えて、借入金額や、金利、諸費用が解れば、より具体的に、安心して物件探しをすることができますし、思っていたより月々の返済額が低く、想定より少し高額な物件も選択肢に入る事もあります。

また、実際に気に入った物件が見つかり、契約に向けてお話を進めていく初期の段階で、多くの場合、事前審査の結果を明示するように求められます。

 

折角希望の物件が見つかったのに、事前審査の有無で、後から申し込みした方に、先を越されて買い逃してしまった!!

そんな事が無いよう、しっかりお手伝いいたします。

 

電話・メールで坂爪までご連絡いただけば、事前審査をするタイミング、金融機関の選定、書類の手配をいたします。

お気軽にご連絡ください。

 

 

 

 

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はじめまして。

最終更新日:2018年3月13日
公開日:2018年1月6日

新年より【REDS】エージェントになりました、坂爪(サカヅメ)と申します、

宜しくお願いいたします。

 

気持ちの良い不動産取引には、お客様と営業マンの「相性」と「信頼関係」が大切です。

 

当社の特徴の説明・物件のお話・物件のご案内・資金計画・他愛のない世間話等々を通じて、お客様との信頼関係を築いていきたいと思います。

 

【REDS】のエージェント・坂爪は、仲介手数料無料~半額で、質の高い仲介サービスを、お客様のペースに合わせて、提供する事をお約束いたします。

 

何卒、見た目の印象にとらわれる事無く?坂爪をご指名下さい。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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