早いもので今年も２月、一瞬にして１月が過ぎ去ってしまった印象を

受けておりますＲＥＤＳの坂爪です。

これは歳を取ったという事なのでしょう、、、本当に一年が早い。

さて、今回は「修繕積立金」についてのお話です。

マンションのご購入を検討されているお客様によく聞かれる点２つ

①月々の修繕積立金の適正価格は？

②今積み立てられている修繕積立金は足りてる？

この２つです。

まずは【①月々の修繕積立金の適正価格】

これは2021年に国土交通省のガイドラインが改訂されました。

以前は専有面積１㎡≒250円/月額、あれば概ね良しと言われておりましたが、

改訂で専有面積１㎡≒320円～430円/月額、と大幅に上がりました。

金額に幅が有るのはスケールメリットで延べ床面積5000平米を超えると

効率が良くなり単価が下がりますが、階層数が20階を超えると効率が悪

くなります。

そして注意すべきは「機械式駐車場」があるマンションの場合にはプラスα

例えば60平米の機械式駐車場付きマンションでしたら

月額19200円～25800円〖プラスα〗　となるわけです。

しかしながらこの金額、いわゆるロシア問題～昨今までの物価上昇

は勘案されていませんので、今後さらなる経費増加を見込む必要があります。

そして【②今積み立てられている修繕積立金は足りてる？】

一般的に言われる金額としましては、大規模修繕に必要な金額として

一住戸≒100万円、と言われています。

但しこちらもスケールメリット・デメリットがありまして、

一住戸≒75万円～125万円と大きな開きのあるデータもあります。

注意が必要なのは、直近の「大規模修繕工事」はいつ行われているかです。

大規模修繕工事を実施したばかりで有れば、当然減っている訳ですが、

大規模修繕実施履歴が無いのに足りていないのであれば要注意です。

国交省のガイドラインから逆算しますと

60平米のマンション、修繕積立金１㎡350円/月＝21,000円

12か月で252,000円⇒10年で2,520,000円

何だ、必要費用の倍の金額が貯まるのか！！！となりますが、

マンションの修繕は「大規模」だけではなく毎年様々な維持費が

発生します。

当然毎年何らかの経費が掛かりますので、大規模修繕工事をする時

に修繕積立金を全額使うという事も訳にもいきません。

★まとめ★

①修繕積立金は専有面積１㎡≒350円～400円あるといいですね。

または今後この金額を目安に値上げしていく計画も◎。

②積立金残高は、直近10年で大規模修繕していないのであれば

一住戸≒100万円は欲しい。

最後になりますが、マンションの管理費や修繕積立金はランニング

コストとしてご購入のお客様には大変重要な要素です。

上記の様なデータはあくまでも一般論で、例えば駐車場利用料金を

高めに設定して機械式駐車場の修繕費用に見込んでいたり。

マンション内にテナント等があり管理組合に賃料収入が有るケース等

まさにケースバイケースです。

気になる物件がある。

管理や修繕の状況を知りたい。

そんな時にはお気軽にREDSまでお問い合わせください。

2022年も残り20日となりました、すっかりと日が短くなり16時過ぎには

薄暗くなってきます。

なかなか大好きな釣りに行けておりませんが、我が家のlittleCUBを釣り

仕様に改造しているREDSの坂爪です。

さて、何度も何度も国土交通省から仲介手数料と別途「ローン事務手数料」

を取ったら違法ですよ！！！

と言われているのに、いまだに巷の業者ではローン事務手数料を取って

いる業者が沢山有るようです。

国土交通省も

「業務内容が媒介業務に付随する内容であれば、名目の如何を問わず

媒介報酬と別途金員を受領する事は出来ない」

更に

「宅建業法に基づく処分（業務停止・免許取り消し）の可能性がある」

と言っております。

※ちなみに仲介手数料とローン事務手数料を足した金額が、法定の

仲介手数料額以下の場合でもNGです。

住宅ローン事務手数料なるものを請求されてしまった皆様。

泣き寝入りすることなく、監督官庁に連絡してみる事をお勧めします。

昨今は【不動産会社向けのローン代行会社】なるものも出てきました。

営業担当者に住宅ローンに関する知識が足りなくてもサポートして

くれるシステム。だそうです。

この様なシステムを利用している不動産会社の場合、このローン代行会社

は金融の免許を持っていると思いますので、別途「ローン代行手数料」が

合法的に請求されるのかもしれません。

しかしよく考えてみると

①ネット系金融機関をはじめ住宅ローンも多種多様な商品が出回っています。

②不動産をご購入のお客様はほとんどの方がローンを利用されます。

①②の状況を踏まえて「営業担当者が住宅ローンに弱い」っていう事

自体が大問題です。

各金融機関の特徴や審査基準、仲介営業の一丁目一番地、日々情報収集して

最新の知識を持ち合わせていて当然です。

ローンの事は解らない！と言っている様な営業担当者に大きな買い物

はお任せできません。

更にREDSでは、営業マン同士の横の繋がりで情報共有し

「ちょっと特殊な事情のあるお客様」のローンもチーム力でカバー

当然ながら仲介手数料以外に事務手数料なるものは頂きませんし、

仲介手数料無料の物件でも同様のサービスを提供します。

不動産のご購入を検討中の皆様

①仲介手数料割引～最大無料

②ローン事務手数料は一切いただかない

不動産流通システム（ＲＥＤＳ）にお気軽にお問い合わせください。

早々に梅雨があけまして、暑さと湿度にめっぽう弱く日々ぐったりして

おります、REDSの坂爪です。

今日も東京⇒吉祥寺⇒渋谷と電車移動しましが本当に暑い・・・・・・。

さて、2022年1月1日現在の路線価が発表されまして、東京は昨年の下落

から一転平均で1.1%の上昇となりました。

平均は上昇なのですが、都内の税務署48管轄中、30地点で上昇、12地点

で下落の内訳となっております。

この中で上昇率の高いエリアを見ますと・・・

・足立区千住三丁目

・中野区中野五丁目

・目黒区自由が丘一丁目

・足立区西新井栄町二丁目

・板橋区大山町

・品川区小山三丁目

・江戸川区南小岩七丁目

・杉並区高円寺北三丁目

お気付きでしょうか？上昇した地区の多くが近隣に賑わう商店街が

あったり駅前が庶民的で活気のある街。

一方下落が目立ったのは池袋・上野・浅草等の商業地で下落率が高

くなりました。

コロナの影響で在宅ワークが増え、インバウンドが激減

⇒商業地は下落

同じくコロナで外出を控える⇒なるべく家の近くで買い物・内食

⇒生活しやすい街が人気。

こんな感じの皆様の生活スタイルの変化が路線価にも顕著に出てきた

感があります。

現在物価上昇が話題となっておりますが、不動産業界も例外ではなく

新築・リフォームともに資材や各種費用が上昇しています。

景気が良くなって物価が上がっていくのは大いに歓迎なのですが

コロナや紛争で物価が上がって建物価格は上昇、更に路線価も上昇

となったら・・本当に夢のマイホームになってしまいますね。

不動産の購入、特にローンを利用される方にはある程度「適齢期」

があります。住宅購入をご検討中の方、REDSエージェントまでお気軽に

ご相談ください。

すっかり半袖ワイシャツでの勤務が日常になりました、長野県出身の為か

体型の問題か、暑さに弱いREDSの坂爪です。

さて、当社代表の深谷が「不動産考証」を務めるドラマ【正直不動産】が

あと１回の放送を残すのみとなりました。

ドラマでは盛り込めない不動産会社の現場をリアルにお伝えするセミナー

のご紹介です。

5月29日の第1回目の開催はおかげ様で大盛況でした。

そして第2回目が今週末の6月5日（日曜日）の14時から開催されます。

不動産売却時にどの様に不動産会社を選んだらよいのか？

不動産業界の裏側を業者間の具体的なやり取り等も含めて判り易くご説明

いたします。

参加申し込みは「コチラ」

セミナー後は当社エージェントによる個別相談も承っております。

是非ご参加ください。

ついに規制の無いGWが到来しました。観光地は何処も久しぶりに賑わい

を取り戻している事と思います。

我が街鎌倉も「コロナ前ってこんな人いたかな？」と思う様な盛況ぶりです。

さて、2022年もはや5月、2022年の不動産市況について調べてみました。

REINSと言われる宅建業者が売却物件を登録したり、成約事例を登録したり

する業者専用のサイトの統計によりますと。

〇枯渇状態で高値を更新し続けてきた「売却物件の数」が去年の6月を底に

回復基調⇒売却物件は増えている

◆建物1㎡あたりの単価はずっと上昇、2桁％上昇している月もあります。

◆従って、平均成約価格もずっと上昇

◆そして、平均専有面積はずっと下降

こんなデータが見て取れます。

売り物件は増えたものの、価格上昇は止まらず、予算は限られているので

床面積を小さいもの（全体の価格を抑えて）にして購入している。

こんなトレンドが見れとれます。

さらに一点気になる点が御座いました。

「成約件数が下降している」という事です。

通常不動産業界は決算の集中する3月は繁忙期となりますが、2022年の3月

は「そうでもない」印象です。

去年の3月をピークに一旦下降した成約件数が、2021年の夏を境に盛り返し

2021年年末にかけて上昇。

例年1月は落込み、2月3月とピークを迎えますが・・・今年はそうなってないんです。

1月⇒2月は成約件数が微増

2月⇒3月は成約件数が減少しました。

コロナやロシアの問題が重なり、住宅設備や建材の値上げが取りざたされ

住宅価格が上昇する要因もありますが、何よりも物件価格を決めるのは

需要と供給のバランスです。

不確定要素や外的要因が多く、市況が読みにくい状況ですが

今後も定期的にREINSベースの市況のご報告をUP致します。