緊急事態宣言が３月まで延長となりました、原因はともあれ首都圏の

感染者は減少傾向ですが、減ったと言いましても、まだまだ数百人単位

での感染者が毎日報告されております。

以前こちらのブログでも「住宅ローン控除」の要件である床面積が

50㎡→40㎡に緩和される可能性が有ることをお伝えしましたが、

今回「すまい給付金」については、先行して床面積条件を40㎡に緩和

する事と、期間を１年延期する事が決定しました。

コロナの影響を受けての景気対策の一環だそうです。

年収制限はあるものの、マイホームご購入を検討中の方には朗報です。

ところで、床面積50㎡→40㎡

これは、結婚して子供を持つことが当たり前ではない昨今、単身者等

でもマイホーム購入時に各種優遇が受けられる様に、多様化への配慮

も有るのかもしれませんが、都内を中心に物件がどんどん狭くなって

いる事も有るのかもしれません。

郊外では余りその様な印象は受けませがん、都内の新築マンション

では60㎡台で３LDKなんて間取りも散見されます。

ひと昔前はマンションで３LDKと言えば70～75㎡は有る印象でした

が最近はマンション狭くなりましたね。

ローン控除の対象床面積が決まるのはおそらく年度末でしょうが、

諸々の公的基準が引き下げになると、住宅ローンの床面積記載等も

変わってくるのかも知れません。

年度末、お住いを買いたい、売りたい、仲介手数料半額～最大無料の

REDSへお気軽にお問い合わせください。

寒いですね、我が家も家の前の駐車場に止めた車の屋根が霜で真っ白

に凍結しておりました。

相変わらずのコロナ禍の中、比較的静かな年末を迎えております、

REDSの坂爪です。

コロナの影響・・・郊外への転居や、売却物件の減少、等々不動産業界

にも当然の事ながら影響が有ったわけですが・・・

今後予想される影響として、最も皆様の身近で影響が有るのは、住宅

ローンかも知れません。

住宅ローンの審査は、基本的には「実績評価」ですので、直近の源泉

徴収票や確定申告書を基に収入に対する借入限度額を算出します。

！！そうです、コロナの影響で収入減の方、いらっしゃいますよね！！

来年、その先、実際に審査する金融機関がコロナの影響を勘案してく

れるとは考えにくいので、収入減⇒借り入れ可能金額の減少、さらに

変動金利の優遇幅は、収入に対する返済比率（借入額）で決まる部分

も御座いますので、借り入れは出来たが金利は高め・・・こんな状況

が予想されます。

自営業でコロナの影響を受けている方はもっと深刻かも知れません。

自営業者等の確定申告をされている方は、直近の所得だけでなく、

過去2年、3年分の申告書類を徴求される場合があります。

更に、自営業者の方などの審査においては、収入の激減・（激増）

は審査上マイナス要素となります。

※審査期間は「安定性」を重視します。

今年の申告内容が、数年間審査に影響を与えてしまう可能性が有る

訳です。

なかなか厳しい状況が予想されますが、REDSでは、各金融機関担当者

と連絡を取り合いながら、お住まい探しの大事なファクターである住宅

ローンのサポートもしっかりと行っていきます。

コロナ第三波、来ておりますが、遅ればせながら「インフルエンザ」は

予防接種を済ませましたREDSの坂爪です。

やはり乾燥すると諸々のウィルスの感染力が強まるんですね・・・

コロナも同様なようで、予想はされて居ましたがガッカリです。

さて、先日のオンラインのニュースにチラッと出て居りましたが、住宅

ローン控除の床面積要件が緩和になるとの話題。

現在住宅ローン控除の対象となる物件側の要件は

①床面積50㎡以上

②築年数が、木造20年、マンション等25年以内

※耐震適合証明書等の取得で築年緩和あり。

となっていますが、この中の①床面積について現行の50㎡⇒40㎡

に緩和されるとのお話がでておりました。

都心部のマンションは、年々小型化しておりまして、少し前までは

80㎡以上⇒4LDK

70㎡～80㎡⇒3LDK

60㎡～70㎡⇒2LDK

50㎡～60㎡⇒1LDK

位のイメージでしたが、現在は其々1段づつ下がった印象があります。

60㎡台の3LDK、70㎡台の4LDKと言う物件もかなり御座います。

これは、一つにはデベロッパー側の利益確保の要請もありますが、

買う側も家族の人数が減って、それほど広い物件を求めていない

状況も有るのかもしれません。

当社もDINKSのご夫婦や、単身者のマイホームご購入のお問い合わせも

沢山御座います。

物件をご案内しておりますと、ご購入者様は当然ながらローン控除

が使えるならば使いたい・・・必然的に50㎡以上の物件を中心に

ご検討される事となりますが、50㎡を切る物件であれば、価格・条件

ともに近い物件が有ったりする・・・。

更に、広さ的には40㎡台で十分だが、ローン控除を考えて、あえて

50㎡以上を探す・・・。

こんなケースも散見されます。

まだ、「そんな話が出ている」のレベルで実際に確定するのは3月の

国会の一番最後の方（毎回そうです）なのですが、これが緩和されれば、

買う側も売る側もメリットが有ります。

現場のサイドから言わせて頂ければ、「築年数」も緩和若しくは撤廃

で良いのでは無いかと思ったりもします。

中古住宅の流通や、空家問題の解決にもプラスになると思うのですが。

自分のライフプランに合った住まいを見つけたのに、床面積や築年数

でローン控除が利用できないなんてナンセンスです。

最後になりますが、この床面積50㎡、40㎡、いずれも「登記記録」の

床面積が基準となります。

一戸建ての場合には問題になる事は少ないのですが、マンションの場合

所謂「広告」に掲載されている床面積は、壁芯面積と言って広告用の

面積で、登記記録の面積よりもチョット大きく（広く）表示されています。

広告で50㎡ギリギリの床面積だったり、50㎡台前半の床面積の物件の

場合には、必ず登記記録の面積をご確認頂く事をお勧め致します。

九州が豪雨に襲われております。今日から明日にかけて中部地域

私の出身地長野県にも豪雨予想が出ていて心配です。

既に郷里の長野での暮らしより鎌倉での暮らしが遥かに長くなり

ましたREDの坂爪です。

今回は、住宅ローンの審査についてです。

ざっくばらんに住宅ローンは職業・お勤め先によって、通りや

すい、通りにくいが有ります。

更に、同じご年収、勤務年数でもお勤め先によって金利が違う

という事も御座います。

さてさて、それでは、実務上住宅ローンに有利な職業は？？

第一位・・・公務員！！！！ハイッ！！

第二位・・・一部上場企業正社員！！！

第三位・・・上場企業子会社！！(100％子会社なら尚◎）

第四位・・・その他上場企業

第五位・・・中小企業の会社員（会社の規模による差はあります）

第六位・・・個人事業主・中小企業役員・フリーランス

例外はありますが、概ねこの様な感じです。

見て頂くとより「安定的な仕事」が住宅ローンの審査には有利

と言える事が解ります。

住宅ローンは20年・30年・35年と長期間の返済となりますので

貸す側の金融機関としては「安定」を重視しているという訳です。

同様に「勤続年数」もローンの審査をする上で、大きな評価と

なります。

同じく「安定」が評価される訳です。

しかし、中小企業勤務だからローンが通らないと言う訳では

有りません、自己資金の有無等も審査するうえで大きな評価

となります。

現在の住宅ローンでは、御購入時の諸費用なども含めて、〇っと

お借り入れしての御購入も可能なのですが、自己資金が有れば

御購入に関して「計画性が有る方」＝「安定感」と言う評価

に繋がる訳です。

コアな部分ですと、会社員で給料所得であるが、お勤め先が

親族経営の中小企業の様な場合・・・金融機関によっては

「準経営者」と言う見方になりますので、場合により会社

経営者の審査と同等に会社の決算書の提出を求められる場合が

有ります。・・・しかも三年分・・・。

以上のとおり、お金を貸す側の金融機関は審査に際して「安定」

を求めて居る訳です。

個人事業主の方などの審査には三年分の所得に関する資料が

求めらるのも「安定感」を確認する為・・・・

「来年家を買おう！！！」なんて思って、急に確定申告で

年収を上げたりするのは逆効果だったりします。

家が欲しいけれどもローンが心配・・・。

そんな方はお気軽にご相談下さい。

緊急事態宣言も解除され、街にも人が戻って来ております。

当然第二波、第三波は有るのでしょうが、日本特有の高い衛生観念

を武器になんとか乗り越えていきたいと思っているREDSの坂爪です。

さてずっとコロナの話題でしたが、昨今物件の御案内等の最中に

お客様とお話する機会が多い「住宅ローン控除」についてです。

消費税の増税に伴い、令和２年末（コロナの影響で入居が遅れる場合

には令和３年末）までに入居する事を条件に、ローン控除の期間が

３年延長され最長13年間所得税等から控除が受けられるようになり

ました。

このお話、お客から良く出ますし、実際嬉しい制度では有ります。

但し、これには大きな落とし穴が有ります。

まず、ローン控除の制度は消費税の増税に伴って、住宅所得時に増加

する税負担を緩和する制度であることが第一段階。

次に、不動産の売買では、売主様が個人の方の場合には、土地・建物

ともに消費税は課税されません。（諸費用などには課税されます）

不動産売買に於いて消費税が課税されるのは、売主様が法人の場合

つまり、新築物件やリノベーション物件になります。

※土地のみの取引はそもそも非課税ですが、その後注文住宅を建築

される方は、請負契約は課税となります。

つまり、個人が売主様の中古物件に関しては、消費税が上がろうと

下がろうと価格に影響はなく、増税により買主様の負担が増えてい

る事実はないわけです。

先にも述べましたローン控除の制度趣旨に鑑みますと、増税の影響

を受けていないのにローン控除の年数や金額が増える訳が無いわけ

です。

【重要】

市場に最も多く流通している、売主様が個人の中古物件ご購入の

際に受けられる、住宅ローン控除の上限は当初本則どおり。

20万円×10年＝200万円

となります。上限が400万円でもありませんのでご注意を！！

色々なサイト見ましても、なぜか控除の拡大のお話ばかりで

この「非課税売買」の事は殆ど記載がないんですね。

更に、お客様とお話していて時々出るのが「200万円・400万円

が戻って来る」と言う認識。

これも落とし穴で、あくまでも「控除」ですので払った税金以上

に戻って来ることは有りませんのでご注意を！！！

新築戸建てを買えば、400万円貰える訳ではありません。

今回のブログでは詳細は触れませんが、

●構造による築年数

●床面積

●ローンお借入金額の年末残高

●当初のローンの年数

等の条件も有ります。

共働きの世帯では、ローンの組み方次第で、ご主人様・奥様両方

ともにローン控除を利用できる方法も御座います。

使えるものはフルに使ってお得にマイホームを購入したい！！

そんな方はREDSまでお気軽にお問い合わせください。

おかげさまで、毎週末、地元の湘南エリア～横浜、東京市部、23区

と日々忙しくさせて頂いております。

REDS・宅建士の坂爪（サカヅメ）です。

さて今回は、住宅ローンをご利用の場合に発生する金融機関に関す

る費用についてのお話です。

突然専門的なお話になりますが、住宅ローン借入時に掛かる銀行の

費用は大きく２つに分ける事が出ます。

●融資手数料型

●保証料型

さらに「保証料型」に関しては、下記２つに分かれます。

〇保証料一括前払い型

〇保証料金利上乗せ型

では、実際に各パターンで費用を比較してみましょう。

①事務手数料型の場合、

　　　　事務手数料：借入金額のの2.16%

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合、

　　　　保証料：借入100万円あたり20,614円

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合、

　　　　通期金利が0.2％上乗せ

【4,500万円、お借入期間：35年、金利（変動）：0.6%の試算】

①事務手数料型：4500万円×2.16％＝97万2000円

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合＝927,630円

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合＝1,706,880円

※35年間、同条件でお借入していることが前提にはなりますが、

保証料金利上乗せの場合は金利が＋0.2%になり、月々の返済額

が＋4,064円になりますので、×420回（35年）として計算

保証料一括前払いに比べ、金利上乗せの方が779,250円高くなるので、

ここまでであれば、イニシャルコストとして保証料を突っ込むのか、

期限の利益の恩恵としてお手持ちの現金を温存するのか、保証料の

手出しができるのか、できないのかの議論になりますが、1歩踏み込んで、

お借入金額に対して、保証料分を頭金としてとらえると・・・

■保証料一括前払いの場合の総返済額＝50,828,859円

※お借入金額：4,500万円、お借入期間：35年、

金利：0.6% 保証料：927,630円

■金利上乗せの場合の総返済額＝50,544,659円

※お借入金額：44,072,370円

（4,500万円－927,630円　※本来のお借入可能額は1万円単位になります）

お借入期間：35年、金利（変動）：0.8%（金利上乗せ＋0.2%）

金利上乗せの方が総額としては、284,200円少なくなります。

保証料型はネット銀行等では選択できないケースもありますし

昨今は事務手数料を抑えたローンの商品などもございます。

利用したい金融機関、自己資金によって選択肢も違ってきますので

物件探しと並行して、ローンの商品も色々と検索・検討頂く事を

お勧め致します。