エージェントブログAGENT BLOG

公開日：2023年11月27日

間取り図に出てくる謎の「S」や「DEN」について解説します

REDSの宅建士・宅建マイスター、坂爪です。

住まい探しで目にする「間取り図」。多くの広告資料で1R・2LDK・3LDKなどと表記されています。この表記の最初に来る数字が「LDK以外の居室の数」なわけですが、時々見かけるのが「S」の表記です。例えば2SLDK・1LDK＋Sとか1SSLDKなんて表記もあったりします。この「S」とはサービスルームの略なのですが、間取り図によっては「納戸」「フリースペース」「書斎」「ワークスペース」の表記や「DEN」などというよくわからない表記も見かけます。

この謎の表記について解説します。

間取り図と男性

Sや納戸と表記されていても使い道は自由

かつて不動産会社は2SLDKを3LDKと広告で表記していましたが、昨今は各社コンプライアンス重視の観点から「SLDK」や「納戸」と表記をするようになってきました。

まず気になるのは「サービスルーム」「納戸」「フリースペース」の表記により何か違いがあるのか？ということですが、違いはありません。

書斎・ワークスペースの表記は、設計者や販売元が購入希望のお客様により具体的に利用方法を提案したり、イメージしたりしてもらうためであり、その表記どおりに使わなくてはいけない訳ではありません。

では、なぜ部屋数に加えずにSや書斎等と表記するのか。この「サービスルーム」「S」に代表される表記の部屋は「建築基準法上『居室』と認められない部屋だから」となります。

そもそも居室とはなにか

居室（部屋数）として表記する根拠は、法律で「居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室」と定められています。リビングや寝室は代表的な居室ですね。

一方、玄関、トイレ、浴室、脱衣室、洗面所、押入れ、廊下、などは居室ではないということになります。

居室と表記するためには

例えば2SLDKと3LDK、2SLDK＋DENと4LDKでは、3LDKや4LDKの表記の方が一般的なのに、なぜ「SLDK」や「＋〇〇」のような表記にするのかと言いますと、居室（部屋数）として表示するためには「採光」と「換気」、2つの建築基準法の基準をクリアしなければならないためです。

逆にいうと、「S」や「＋〇〇」表記のお部屋は建築基準法が居室に要求している採光や換気の基準が満たせなかった部屋だというわけです。

●採光：建築基準法では「その部屋の床面積の7分の1以上の開口部（窓）を設けること」となっていますが、隣家とあまりに隣接して建っている建物ですと規定面積以上の窓があっても採光上有効とはみなされない場合もあります。

●換気：建築基準法では「建築物の居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積が、居室の床面積に対して20分の1以上としなければならない」となっていますが、換気扇や24時間換気システム等の設置でもOKとなっています。

簡単に申し上げると、物件探しをされていて「S」などの表記のお部屋のある物件が出てきたら、「そのお部屋は窓が小さいか窓自体がない部屋なんだな！」とご理解ください。首都圏の住宅事情を勘案しますと3階建ての一戸建てやマンションの中住戸（角住戸ではないお部屋）ではどうしてもこの「S」表記のお部屋ができてしまうことは仕方がない状況です。

しかしながらこの「S」「納戸」「フリースペース」「書斎」「ワークスペース」「DEN」等のお部屋、先にも記載しましたが表記の用途どおりに利用する必要はありません。納戸を寝室にしても、書斎をウォークインクローゼットとして利用してもいいわけです。

建築会社やリフォーム業者もこの「S」表記のお部屋を有効活用できるように、収納を付けたりコンセントを設置したり、普通に居室と同等に利用できる仕様に内装を仕上げたりすることが一般的です。普通に居室と同じように寝室や子供部屋、仕事部屋と自由に使っていただけるのです。

日がサンサンと当たる部屋ではないことを利用して、大きなウォークインクローゼットとして利用したり、防音設備を加えてオーディオ関連のお部屋・書斎もいいでしょうし、仕事をする部屋としてもいいでしょう。

最後にこの「S」のお部屋を有効利用するにあたって、アドバイスをひとつ。「S」のお部屋にはちょっといいエアコンを付けましょう。

全ての物件に当てはまる訳ではありませんが、この「S」のお部屋で最も問題になるのが湿度・湿気です、2023年・今年の夏は9月になっても酷暑がつづき湿度もムンムン！　「S」表記のお部屋は比較的小ぶりなお部屋が多く、エアコンをつけると効きすぎて寒いなんてこともありますが「S」のお部屋の湿気対策だけはしっかりとしていただきたいと思います。

特にどこのメーカーがいいと指定はしませんが、エアコンをつけっ放しにしてもランニングコストが安く、室温を下げ過ぎずに除湿ができるタイプのエアコンを設置していただけますと、快適に健康的に「S」のお部屋が有効活用できると思います。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.6

坂爪潤
（宅建士・リフォームスタイリスト）

エージェントの質の違いをお確かめ下さい。

4.6

プロフィールページへ

【仲介手数料が最大無料】の不動産流通システム（REDS）

カテゴリー：

坂爪潤

嬉しい口コミも
多数いただいております

40代男性（マンション売却）
こちらでマンションの売却をいたしました。
比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
50代女性（マンション購入）
マンション購入にてお世話になりました。
担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました！子供への気遣いも嬉しかったです。何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。（笑）
不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです！お世話になり、本当にありがとうございました。
40代男性（中古マンション購入）
中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
40代女性（住み替え：購入・売却）
不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
50代男性（マンション売却）
マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
30代女性（マンション購入）
とにかくレスが早い。
専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
60代男性（戸建て購入）
酒井智様にご担当して頂きました！細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました！
酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
仲介手数料も無料で！今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください！