東京都心の住まい選び「賃貸と購入のどちら？」

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの坂爪です。

東京都心部で住まいを選ぶとき、賃貸と購入ではどちらがいいのか、という、語り尽くされているようで結論が出ていない議論があります。年代やライフスタイル、資産状況などによって異なりますが、一般的には、購入の場合は長期的に住居費が安くなり、賃貸の場合はその時々で住まいを選ぶ自由度が高くなります。この問題、もう少し掘り下げて考えてみましょう。

都心では賃貸のほうが3万円お得、とはいうけれど

購入と賃貸の負担額を比較してみましょう。都内でタワーマンションを購入した場合と借りた場合では、借りたほうが月々の負担額が3万円程度安くなる試算があります。一方、購入した場合は住宅ローンの返済が終わった後、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税など維持費の負担はあるものの、住居費という意味では負担額が大幅に減ります。

エリアによっても異なり、東京23区内では、足立区や江戸川区などの東京都心から少し離れたエリアでは、購入した方がお得になる可能性が高くなる一方、港区や千代田区などの都心部では賃貸の方がお得になる可能性が高くなるというデータもあります。

賃貸派・購入派、それぞれのメリットとは

賃貸派・購入派、それぞれのメリットを整理すると、おおむね下記のような意見にまとまります。

賃貸派

・生活環境や人間関係、ライフステージの変化に合わせて気軽に引っ越しできる
・故障や修理は大家さんや管理会社に依頼できるので、メンテナンス費用の負担が少ない
・固定資産税・都市計画税などの税負担や住宅ローンの金利負担がない
・資金計画が立ちやすく、将来の不安を減らせる
・災害時のリスクが少なく、自分の財産として失うものが少ないため、保険費用を節約できる

購入派

・資産を保有している（換金できる）
・住宅ローンを完済すれば、自分の所有物になる
・自分の好みやライフスタイルに応じてリフォームやリノベーションができる
・税金の優遇措置が受けられる
・住宅ローン控除など、税負担が軽減される

購入した家は資産になる

さて、購入派の意見として最も多かった意見が「資産性」です。買って居住するだけでなく、資産形成の側面があるというわけです。

購入した場合、住宅ローンの返済の一部が自分の資産になりますが、賃貸の場合は家賃が全て出ていくお金になります。とはいえ、購入した場合は固定資産税や修繕費などの出ていくだけのお金もありますし、売却する際には価値が下がっている可能性もあります。

主要国の住宅保有率は2020年総務省発行のデータによると下記のとおりです。

・日本　88.6％
・韓国　78.4％
・アメリカ　67.6％
・ドイツ　51.3％

日本は断トツの9割弱ですが、東京23区に限ると持ち家率は一気に41.1％（2018年の住宅・土地統計調査による）まで急降下します（東京都全体の持ち家率は44.5％）。こうして見ると、日本人は基本的には「家は自己所有（買う買わないにかかわらず）」が望ましいが、東京都心では「買わない」もしくは「買えない」のでしょう。

確かに昨今、新築マンションの価格が高騰しており、2022年4月の首都圏新築マンション価格は平均6,291万円。東京23区に限れば、新築マンション価格は8,000万円を超えています。このことは市場で競合する中古マンションの価格を押し上げますし、連動して戸建ての価格も上昇させていて、結果として不動産価格全体が上昇することになっています。

不動産価格が上がれば高くなる諸費用。節約するには

住宅ローンの借入可能額は、年収の7～10倍（金融機関によって異なる）です。都心で新築マンションを購入するなら、年収1,000万円前後は必要となります。

東京都民の平均年収は約620万円なので、夫婦共働きで世帯年収1,000万円を超える世帯ならギリギリ手の出る価格ですが、決して余裕を持って購入できる状況ではありません。

さらに、不動産購入には物件価格だけではなく、諸費用もかかります。法定の印紙代や登記費用、銀行のローン手数料などで物件価格の8～10％程度が必要となります。8,000万円の新築マンションを買う場合、640万～800万円程度の現金が必要になります。本体価格のほかに、高級車を新車で買うくらいのお金が必要になるわけですから、さらに買える人は限られてきます。

この諸費用、当然ながら節約したいと思われる方がほとんどでしょう。

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