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後藤 光志ごとう みつし

書類について取引で感じたこと。

公開日:2020年12月1日

 こんにちは。12月です。今年も残すところあと1ヶ月となってしまいました。都内の紅葉もあと1週間程度で落葉し、いよいよ寒い冬を迎えます。

 初日の出とスカイツリーを見て明けた2020年でしたが、コロナコロナの毎日でした。避けたかったコロナ第3波、世界中で感染が広がる中、日本も例外ではありませんでした。マスク・手洗い・うがい・アルコール消毒等も当たり前の行動にすらなってきていますが、当たり前になってくるとどうしても気が緩んできます。今一度 一人一人が気を引き締めて三密をさける、感染リスクが高まる5つの場面には細心の注意を払う、できれば避ける。等日常生活を送っていきましょう。

 ところで、何年も多くの取引の重要事項説明書や契約書をみてくると、中には何年不動産業やってきたの?と疑いたくなるような書類を目にすることがあります。先日もあまりにひどいので当社エージェントが作成し直したという事がありました。(多いことではありませんが、過去にもそのようなことは数回あります。)重要事項説明書や契約書の書式は加盟する団体により各々の雛形があります。各団体の考え方の違いにより、多少違いはあるものの、宅建業法、改正民法、消費者契約法等、取引に関する法律の違反にならないよう、かつ現実の取引に合うように考えられて作成されています。ですので各団体の雛形を使ってくれれば、団体ごとに違う部分を理解して取引する、又は他の団体考え方を採用するために特約で調整する等すれば良いことなのですが、中には独自の雛形書類を作成しているところがあり、これが曲者です。先日経験したものは特にひどい。宅建業者売主の新築戸建の取引なのに、売主業者が「中古区分所有建物、売主個人」の雛形で作成してくるから驚きです。聞けばこれで今までやっているとの事。目が点になってしまいました。今まで中古マンションをリノベーションして売却するという事業を主に行っていた業者さんで、新築戸建ては初めて間もないようでしたが、それにしてもダメでしょ。あなたは宅建業者なんでしょ。と言いたくなりますね。

 また重要事項説明書に「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」とうところがあります。ここでは説明しなければいけない法律が一覧になっています。法律の改正により説明すべき法律が追加されるとこの表に追加されていきます。長年この仕事をしていると昔に比べて随分項目が増えたものだなと感じます。国土交通省から「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についてというのが作成されており「重要事項説明の様式例」があります。その中に法律の一覧があり、この法律に該当する項目は説明しなければならないとしています。独自に雛形書類を作成している業者さんにはこの一覧表のない重要事項説明書を見かけます。そのような場合はこの一覧用を追加してくださいとお願いしますが、相手が大手の場合もあり、大手の場合こちらの話は聞いてくれないですね。該当しない項目は説明しなくてもよいので、実際の取引では該当する法律について説明漏れがなければ問題にはならないでしょうが、弊社加盟の協会では一覧表の記載がないものは説明したことにならないとしています。一覧表があればチェックされていない法律は、該当しないと説明したことになるが、掲載しないのは該当しないのか、説明を忘れたのか判断がつかない、どの法律に該当しないのかもわからないとしています。私の中にこの考えが残っているので、法令の一覧表のない重要事項説明書を見ると、どうも違和感を感じてしまいます。

 話が長くなってしまいましたがこの辺で・・・  皆様、コロナの感染には気を緩めることなく、今後とも売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引!さらには無料も」のREDSを、そして経験豊富な弊社エージェントを宜しくお願いいたします。

 

 

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囲い込み物件2

公開日:2020年11月18日

皆様こんにちは。

仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの永岡祐昭です。

先週の続きをお話させていただきます。

内覧日当日、私は約束の時間の15分前に現地に付きました。

待っているとお客様より電話が入り「仕事が長引いてしまい20分くらい

遅れそうです」とのこと、私は売主様宅へ行きました。

「今日はお一人ですか?」と尋ねられたので、「仕事が少し長引いて

しまい少し遅れてしまいます」とお詫びをしたところ

じゃあ、上がって下さいと言われお邪魔しました。

事前に売却を依頼した不動産会社に対するご不満は聞いていましたが

お会いして直接聞くと、びっくりすることがたくさんありました

その中でも一番驚いたのは「このマンションには欠陥があって住宅ローンが

使えないので現金で購入する人を探さないといけません」と言ったそうです。

売主様自身がローンを組んで購入されているので

すぐに嘘だとわかりますよね、その他にも色々と教えてくれました。

長くこの仕事をしていますが、これだけいい加減な営業は見たことがありません。

その後、お客様が到着して予定通り内覧をさせていただきました。

角部屋で室内は明るく窓から見える緑も凄く気持ちの良いものでした。

2日後くらいに購入したい旨を売主様に伝えたのですが、売り出し価格が

営業に言われるままの価格にしてしまったそうで

もう少し高値でだしたいとのことでした。

結局、当初の価格より500万円アップでスタートすることになり

私のお客様は予算オーバーで見送りとなってしまいました。

今回の件で幾つか勉強になったことがあります。

一番は、売却の委任を受けた営業を批判して罵倒するばかりではなく

他山の石として自分自身の向上に精進するべきだと思ったことです。

 

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【陸屋根】について

公開日:2020年11月16日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日マンションのご契約の手続で重要事項説明をしている時にお客様から質問をいただきました。

 

重要事項説明では冒頭の「不動産の表示」という箇所で、どんな不動産であるかを端的に説明します。

マンションの場合「一棟の建物の表示」という、建物全体の概要の説明から始まります。

 

その中に、

 

構造:鉄筋コンクリート造【陸屋根】●階建」

 

という表記がありました。

建物全体の構造を説明するところで、通常は登記簿謄本の記載を転記します。

 

建物の構造は「当該建物の構成材料 + 屋根の種類 + 階数」で表示しします。

鉄筋コンクリートで出来た●階建ての建物で、屋根は陸屋根形式である、という意味です。

 

「陸屋根って何ですか?」

 

という質問をいただきました。たしかに分かりにくい言葉ですね。結構聞かれる質問です。

 

【陸屋根】は「ロクヤネ」と読みます。

 

「リクネヤ」と読む方もいてそれも間違いではないようですが、建築用語の「陸=ロク」から来ている言葉なのでロクヤネと読むのが自然ですかね。

 

「陸(ロク)」とは水平という意味で平らなことを指しています。

 

つまり陸屋根とは「勾配・傾斜のない平面の形状の屋根」のことです。

マンションの屋根の形状では一番多いものです。

 

陸屋根はごくわずかな傾斜がついていて雨水等が排水されるようになっています。

が、水平に近いわけですから排水に問題があればたちまち雨漏りなどにつながります。

防水工事等、定期的なメンテナンスが必要です。

マンションだけではなく戸建でルーフバルコニーが付いている屋根も増えていますが雨漏りには十分な注意が必要です。

 

陸屋根のロクは、「ろくでなし」という言葉の語源でもあります。

水平でない=不陸というところから、否定的な言葉として使われるようになったそうです。

建築現場で大工さんが使い始めた言葉なのかもしれませんね。

 

なお陸屋根以外の屋根の形状としては、「スレート葺」、「亜鉛メッキ鋼板葺」、「瓦葺」などがあります。

陸屋根はこうした屋根とは異なり「葺く」仕上を施さないので形状そのままに陸屋根と登記されます。

「切妻屋根」、「入母屋屋根」といった形状が登記されることは通常はありません。

 

よく質問を受ける用語なので触れてみました。

 

皆様も不動産の広告等でよく意味が分からない用語等ございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

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シティコープ千石マンションのご紹介です。

公開日:2020年11月7日

皆さまこんにちは!

本日ご紹介する「シティコープ千石」は総戸数「209戸」のビックコミュニティマンションです。

眺望も素晴らしく、目の前は桜並木に川面です。

築年数は少々経っているものの、その分価格は「3680万円」と安価です。

また耐震適合証明書を取得できますので、住宅ローン減税や登記料も安くなります。

ただいま販売図面を作成中ですので、改めてUPいたします。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

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O様ご契約ありがとうございました【仲介手数料無料】

最終更新日:2020年10月30日
公開日:2020年10月24日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建士の井原です。

 

O様

 

この度は、新築一戸建て購入のご契約を賜り、

 

誠にありがとうございました。

 

人気のJR中央線、

 

便利な特快停車駅にありながらも、

 

閑静な住宅地、ハイグレードな建物品質、

 

生活利便性と閑静な周辺環境が両立された地で、

 

O様の新たな門出に立ち会えたことを、

 

光栄に思います!

 

人気物件を何とか押さえられたのも、

 

O様の迅速なご判断のお陰です。

 

これからが本番ですので、

 

私も一層気を引き締めてまいります。

 

 

今回、O様には

 

価格交渉分と、

 

仲介手数料分で、

 

約【 約151万円 】お得にご購入いただけました。

 

本当に喜んでいただけました!

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

トコトンお得に物件を探すなら!

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください!

フリーコール 0800-100-6633

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ご連絡はお気軽にどうぞ!

 

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本社移転に伴い引越ししました。

公開日:2020年10月23日

皆様こんにちは!

本日、本社移転に伴い「秋葉原」から「東京八重洲」に引越しいたしました。

云わずと知れたマンモス駅「東京」です。

いろいろと交通アクセスもよくなり、営業活動にも良いことづくめです。

これからもどうぞよろしくお願いいたします。

 

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住設機器も続々と…クロスも貼り出しました。

公開日:2020年10月20日

築25年のフルリフォームも佳境を迎えてきました。

住設機器も続々と設置されて、クロスも貼り始めました。

お客様が選んだクロスがとても良い仕上がりになりそう

なので貼り上りが楽しみです。

そして出番を待つクロス達…。

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商業用不動産投資額で初めて東京が世界1位になりました!(2020年1月~6月)

公開日:2020年10月10日

仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。

 

総合不動産サービス大手JLL(シカゴに本社がありニューヨーク証券取引所に上場しているそうです)の発表によると、

 

2020年上半期の都市別投資額は、第1四半期に続き東京(150億ドル)が1位、2位ニューヨーク(109億ドル)、3位パリ(83億ドル)となったそうです。

 

また東京が世界一になったのも今回が初めてとの事です!

 

実際の不動産仲介の現場でもなるほどな―と実感できる動きが続いていたと思います。

 

極端な不動産価格の高騰は良くありませんが、穏やかな上昇は健全な経済活動にプラスと考えています。

 

なぜなら緩やかな不動産価格の上昇が継続すれば20年前に買った自宅を二束三文で売却するなんていう悲劇が起こらないからです。

 

日本の不動産は欧米に比べて資産価値が目減りしていく傾向が顕著(首都圏の一等地は例外です)といわれていますが、これをきっかけに良い方向に向かえばと思います。

 

今回の発表は商業地のお話しのようですが、住宅地にもその影響は波及します。また物流関連の土地も値上がりが目立つようですね。

 

コロナの影響に負けず、力強い状況が継続しているのは良い事だと思います。

 

この時期不動産の購入、売却をするには普段よりも少し心配事が多くなると思いますが、

 

REDSにはご期待に添える経験豊富なエージェントがたくさん在籍しています!

しかも仲介手数料無料、最低でも割引です!

 

今回のブログで私がお伝えしたかった事は

 

お住まい探しでお悩みの際は是非REDSにお問い合わせをしてみてください】という事です。

 

ご期待に添える結果になることが多いと思います!

 

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています!

 

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いでございます。

 

 

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オープンハウスに常駐している仲介業者から、脅されたお客様の話

最終更新日:2020年10月13日
公開日:2020年10月10日

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建士の井原です。

 

表題の件、

 

これは実際にあった話です。

 

場所は都内某所、

 

地場の仲介業者さんが、オープンハウスをしていた物件がありました。

 

その業者さん経由で一度は購入申込みをされたお客様が、

 

家庭の事情でお断りをされた後、

 

再考して、

 

REDSへお問合せ下さいました。

 

では、REDSで進めましょうとなった後、

 

先述の地場仲介さんから、

 

「ウチから購入しないと法的措置を取りますよ」

 

と、脅されたそうです。

 

当然仲介手数料は成果報酬なので、

 

成約に至る前にお断りされたところで、何の責任も負いません。

 

業界関係者であれば、

 

売買契約前なのに、何言ってんの?と冷静に対処できますが、

 

立場も弱く、専門知識も有さないお客様に向かって、

 

この脅しはあり得ない言動です。

 

お客様には、

 

即刻都庁に相談した方が良いですよ。とアドバイスいたしましたが、

 

常識の通じない相手に、これ以上関わりたくないというお気持ちもあり、

 

大変な心理的苦痛を強いられておりました。

 

これは実話です。

 

業界全体のモラルは、かなり改善されてきたとはいえ、これが実情です。

 

なぜそんな恐喝をするかというと、

 

オープンハウスに常駐するという事は、

 

コストも時間もかけているからです。

 

その回収の為には、買主様からの仲介手数料が必要だからです。

 

でもそれは、仲介会社の勝手な言い分です。

 

オープンハウスで気に入っても、

 

その場で購入申込みをする事は絶対に避けて下さい。

 

トラブルの元です。

 

まずは、私にご連絡下さい。

 

気になる物件があるお客様も、

 

これから物件を探すお客様も、

 

トコトンお得に物件を探すなら!

 

お気軽に【REDS】井原までご相談ください!

フリーコール 0800-100-6633

携帯電話 080-7564-4417

メール n.ihara@red-sys.jp

 

ご連絡はお気軽にどうぞ!

 

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ピンバックのテスト

公開日:2020年10月9日

 

ピンバックのテスト

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