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渡部 親三わたなべ しんぞう

東京オリンピックが開会! ブルーインパルスの展示飛行が・・・

最終更新日:2021年7月29日
公開日:2021年7月26日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

いよいよ7月23日に東京オリンピックが開会しましたね。

 

これまで夏季五輪と言えば時差の関係で深夜や早朝に中継を見ることが多かった記憶がありますが、自国開催だと日中にずっと中継しておりどの競技を見るか迷ってしまいますね。なかなか普段見ることのできない少しマイナーな競技を見ることもできるので楽しみです。

 

開会の日の23日はテレワークで仕事をしておりましたが、テレビをつけていると航空自衛隊のアクロバット飛行チーム【ブルーインパルス】が都内上空で展示飛行を行うとのこと。

 

「もしかしたら見えるかな?」と期待して空を眺めていると・・・

 

 

 

 

はっきり肉眼で捉えることができました!

写真では分かりにくいですがカラーのスモークで綺麗な五輪を空に描いてくれました!

 

 

当日は新宿や渋谷上空は雲が多かったのですが、少し雲が少ないところで狙いすましたかのように旋回が始まりました。

一度目の前を通り過ぎた6機の機体が再び戻ってきて旋回が始まったことを確認できた時は非常に感動しました!

 

自国開催のオリンピックの開会に参加できたような、とても嬉しい気持ちになりましたね。

 

 

東京は8月下旬まで緊急事態宣言下です。

外出できないこの時期は、(一生懸命働きながら)オリンピック中継を楽しみたいと思います。

 

オリンピック後の8月下旬にはパラリンピックも開催されます。

友人の同級生が選手として出場するのでこちらも応援したいと思います。

 

 

世界のアスリートの皆さんの健闘を祈ります!

 

 

渡部

 

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令和3年相続税路線価が発表!実際に変動を見てみましょう

公開日:2021年7月5日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

毎年恒例の7月1日に国税庁から相続税路線価が発表されました。

 

相続税路線価は相続税や贈与税の算定の基準になるもので、毎年1月1日時点の価格を国税庁が7月1日に発表しています。

「公示地価」や「基準地価」が丁目単位の比較的「おおざっぱ」な数字であるのに対して路線価は原則として全ての公道に価格をつけて発表されるため、土地の査定などでは我々もよく参照するものです。その道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示しています。

 

「路線価、6年ぶり下落」

「路線価、コロナの影響顕著」

 

といった見出しのニュースなどでも大きく報道されましたのでご存知の方も多いと思います。

 

ただ数字では今一つ地価の変動を把握しにくいところがあります。

そこで都内の商業地と住宅地の昨年と今年の路線価の一部をご紹介させていただきます。

 

「都内の商業地」の路線価と言えば、やはり36年連続で全国で最も高い路線価の「中央区銀座5丁目鳩居堂前」ですね。

銀座のシンボルである和光の時計塔でお馴染みの銀座4丁目交差点付近です。

今年の路線価図はこのようになっています。まるで囲った箇所が鳩居堂前の地点です。

 

 

1㎡あたりの価格で単位は千円ですので4270万円/㎡です。

さすが銀座、凄いものですね!

よく「鳩居堂前」の呼称は用いられますが、特別に鳩居堂前だけが高いのではなく、4丁目の和光側など中央通りの銀座4丁目交差点付近は同じ価格がついていることが分かります。より幅員の広い晴海通り側よりも中央通りの評価が高いことなど、いろいろ面白いものですね。

 

(なお、私はこれまでマンションを除くと一度だけ(正確には複雑な取引で一つの物件について複数の売買があったのですが)銀座のビルの売却と購入に携わったことがあります。銀座は水面下の取引ばかりで取引事例のデータがほとんどなくこうした路線価図などを参考にしながら価格を考えましたが、実際には路線価等から推測される「想定実勢価格」よりも全然上の価格で取引が成立しました。信じられない価格で取引が次々に成立し本当に驚きましたね。こうした路線価図に示された価格は参考にはなるところはありますが、銀座は通常の尺度では測れないところがありまして、実際にこのエリア付近で取引があれば全く路線価とは異なる価格になると思います。)

 

それでは同じ場所の令和2年の路線価はどうだったのでしょうか?

このようになっていました。

 

 

鳩居堂前で4592万円/㎡。価格としては322万円高かったようです。約7%の下落ということになります。

記事などによるとコロナ渦でインバウンド需要が消失したことが響いたとされていますがこれはその通りだと思います。

来年はどうなっているか、一年後にチェックしてみたいと思います。

 

「都内の住宅地」も見てみたいと思います。

住宅地は「住居系の用途地域が指定されているエリア」ということになりますが、商業地の銀座に類するようなところでどこかないか考えてみましたが、住宅地は様々です。今回は「皇居などの東京都心部から最も近接した第一種低層住居専用地域」である文京区の西片エリアを調べてみました。

 

西片も広いですが、公示地価のポイント(「文京-2」ちなみに直近の公示地価は114万円/m²))の前面道路を調べてみます。

 

 

 

路線価は91万円/㎡となっています。

銀座と比較すると約1/47ですが、商業地と住宅地なのでそのまま比べることはできません。

西片は文京区内の住宅地では二番目か三番目くらいに地価の高いところで歴史のある「お屋敷町」です。

 

令和2年はどうだっかというと、

 

 

92万円/㎡でした。1%ほど下がっていることになります。

銀座のような都心の商業地域に比べると微々たるものですが、若干下がったという評価がされたようです。

同じ路線価図内のほとんどの路線が1万円downという評価になっています。

 

路線価図は6年前までのデータが国税庁のWEBサイトで確認できます。

 

6年前の平成27年(2015年)の銀座4丁目交差点付近の路線価図がこちらです。

 

 

西片はこちら。

 

 

それぞれ2696万円/㎡、73万円/㎡。

銀座は今年との比較で約58%、西片は約24%価格が上昇していることになります。

 

 

本当にここ数年のスパンでは都内の地価は全体的に上昇しました。

コロナ禍による影響は避けられませんでしたが、来年以降は再び上昇していくことも十分考えられるところです。

 

路線価は全国のものが以下の国税庁のサイトで確認できます。

ご自身のお住い付近など、推移などを見ていくと参考になることもあるかもしれません。

 

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

 

参考にしてみてください。

 

渡部

 

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プリヴェール赤坂の残代金決済が完了❕

公開日:2021年6月29日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日早期にスピード契約となった港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。

 

新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

 

お陰様で早期成約!【プリヴェール赤坂】

 

この度残代金決済の手続が完了し、無事にお引渡しの手続が完了しました。

 

 

【残代金決済】(業界では通常「決済」と呼ばれます)は物件のお引渡しの手続です。

 

「残代金=残りの代金」という意味です。

不動産売買では(例外はありますが)売買契約時に「手付金」を支払います。

売買金額の5%程度のことが多いです。

この手付金は売買代金それ自体ではないのですが、契約書において「売買代金の一部に充当される」ため、代金の一部を支払っていることと同様の意味があります。

残りの代金が「残代金」で、契約書で定められた残代金支払日までに売主様にお支払いします。

 

残代金の支払いと引換えに売主様は物件の鍵を引渡し、登記識別情報通知(権利証)など所有権移転登記に必要なものを司法書士に渡します。残代金の支払い時には固定資産税・都市計画税の日割清算、マンションの場合は管理費や修繕積立金の日割清算を行い、契約条件の確認(滞納管理費がある場合の清算等)なども同時に行います。お金を支払ったのに所有権が移転できないとか、鍵を引渡したのにお金が支払われないといった事態は絶対に避けなければならないので、事前に司法書士の先生に協力してもらい、ローンの利用がある場合には銀行とも打合せをしておき、間違いがないように慎重に手続きを進めます。

 

営業活動の中では残代金決済は失敗が許されず緊張感がある手続です。

時折ハプニングが発生しますが(「売主様が権利証を忘れた」「違う物件の鍵を持ってきてしまった」etc.)、通常は問題が生じることはありません(生じると問題です)。

ただ問題が生じないと思って望むと失敗やミスが生じかねないのでやはり緊張感はありますね。

 

無事に終わって安堵しました。売主様買主様誠におめでとうございます。

 

性質上、残代金決済は月の後半、月末にかけて集中することが多く本日もこれから別の物件の決済があります。

月末は売買契約も集中しがちで、売買仲介の世界は御多分に漏れず月末が忙しい業界です。

ミスがないようにしっかり集中してのぞんでいきたいと思います。

 

 

 

渡部

 

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【事故物件】が大幅に減るかも。。【宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン(案)】が公表

最終更新日:2021年6月25日
公開日:2021年6月21日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

物件内部での殺人事件、自殺など、不動産を利用するにあたって心理的な抵抗が生じるおそれのある瑕疵=【心理的瑕疵】について、国土交通省がその取扱いについてのガイドライン(案)を公表しました(居住用不動産、住宅が対象です)。

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000219027

 

これまでは明確な基準がなく、事前にどの程度まで告知をすべきか、我々業者はどの程度まで調査を行うべきかについては指針となるものがありませんでした。

心理的瑕疵には「近隣に嫌悪施設がある」「暴力団構成員が住んでいる」といったことも含まれるとされていますが、今回は「人の死」の取扱いに絞った案です。

 

この案は、

 

・「人の死」の類型を大きく3種類に分けたこと

・告知すべき「人の死」の対象を限定したこと

・宅建業者の調査の対象や範囲を示したこと

・売買と賃貸で告知期間に明確な差異を設けたこと

・隣接住戸や前面道路はガイドラインの対象外としたが、共同住宅の共用部については「ベランダ 等の専用使用が可能な部分のほか 、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が 日常生活において通常使用すると考えられる部分」など、通常使用する必要性があり、買主・借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分は対象としたこと。

 

などが特徴になるでしょうか。

 

「人の死」は、

 

①自然死又は日常生活の中での不慮の死

②他殺・自死・事故死等

③①のうち、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる「特殊清掃等が行われたもの」

 

に分類されました。

 

原則として②と③の類型は告知が必要、ただし賃貸は概ね3年を経過していれば告知は不要。

売買は時期を問わず調査の範囲で判明したものはそのまま告知すべき、とされているようです。

 

弊社は売買のみで賃貸は取り扱っておりません。

このため賃貸の現場感覚はありません。

 

ただ、例えば「4年前室内で凄惨な殺人事件があった部屋」があったとして、その事実を事前に教えてもらえれば借りなかった、という人は多いような気もします。個人差があるとは思いますが。。

 

「賃貸は3年より前の自殺や殺人は告知不要」

 

ガイドラインが正式に決まってそれを受けて不動産の業界団体が会員への指針を出し、実務で定着すれば大きいですね。

現在は明確な指針がないため、トラブルを避けるためにかなり前の事件・事故についても告知をしている業者は多いと思います。

正式に決まればいわゆる【事故物件】は(賃貸業界では)大幅に減ることになると思います。

 

世の中の【消費者保護】の大きな流れの中でこうしたガイドラインはどうかな?と思うところもありますが、上記ガイドライン(案)によると、

 

「不動産取引に際し、買主・借主に対し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場面において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向がある」

 

という問題が強く意識されているようです。

 

(こうした物件は絶対に嫌、何年前であっても無理!という方もいますが、そうした心理的な抵抗よりも、「高齢者の入居拒否」の現実を変えていきたいというのが国交省の考えなのだと思います。いろいろ考えさせられます。)

 

売買では調査や告知の対象や範囲のところは大いに参考になりましたが、実務が大きく変わる、といった影響まではなさそうです。

 

このままガイドラインが固まり実務に定着するかどうかはまだはっきりしません。

 

ただ一歩踏み込んだ(案)で世の中に与える影響は結構あると思います。

 

継続して関連事象をフォローしていきたいと思います。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

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先日中古マンションをご案内していると・・・

公開日:2021年6月9日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

 

先日お客様のご案内で都内の某地域のマンションをご案内していた時のこと。

 

エントランスでお待ち合わせをし、オーナー様が居住中の物件だったため売主側の仲介業者とお客様と合流して室内へ。

 

室内に入ると広々とした日当たりのよいリビングはじめ、お客様が探していた理想的な間取り。オーナー様が親切に室内の説明をしてくれて、自然とお客様のテンションも上がります。これはいい!決めちゃおう!

 

その後お部屋を退出し、売主側の担当者と別れて、お客様と私だけに。

購入手続の流れや住宅ローンの審査のことなど先の手続についてお客様から質問されます。

このままでしたら申込、契約へと進みそうな流れです。

 

 

ただ、お客様は結果的にこのマンションを選ぶことはありませんでした。

 

 

私が「ちょっと見ておいてもらいたいものがある」と言ってマンションの建物全体を見てもらったことがきっかけです。

 

 

 

 

平成の二桁の建築のマンションだったのですが、エントランス側からは分かりませんが、裏の道路側から建物を見てみると、至る所で外壁のタイルが剥落していました。

 

マンションは管理状態が非常に重要です。

外壁のタイルの剥落というのは築年数の経過とともに起こり得るものですが、通常は現状を把握した段階ですぐに対処されるものです。美観の問題もありますし、人に当たれば事故につながり危険です。放置することは考えられません。

年代的にそれほど古い建物ではありませんでしたから新築時の施工不良が考えられること、新築時のデベロッパーはすでに倒産しておりアフターサービスでの補修は考えられないこと、通常のマンションではこうした場合放置せずに何らかの対処をすること、それがなされていないとすれば管理組合や管理会社に何らかの問題がある可能性があること、などを正直に説明しました。購入を検討する場合、こうした点も総合的に考えていただきたい・・・。

 

その後管理会社等にヒアリングしたところ、管理組合としては新築時の施工不調を疑っているが請求する相手が倒産しており対処に困っていること、剥落箇所が多いためどのような補修方法を選択すべきか合意ができておらず数年間放置されていることが分かりました。

 

 

私どもは仲介の立場なので客観的に「物件のありのまま」をお伝えすること、判断材料を提供することが務めです。

「聞いていなかった」、「知っていれば購入しなかった」という事態を最も避けたい。

購入を見送った選択が正しかったどうかは分かりませんが、こうした事実はありのままお伝えして皆様の判断材料にしていただきたいと考えています。

 

6月に入り気温が上昇してきましたね。

熱中症には気を付けて皆様お過ごしください。

それではまた。

 

 

 

渡部

 

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新規物件【小竹向原駅徒歩4分の注文住宅】のご紹介

公開日:2021年5月17日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本日は新たに販売を開始した物件をご紹介させていただきます。

 

【物件種別】戸建住宅

【所在地】練馬区小竹町1丁目

【交通】東京メトロ有楽町線・副都心線「小竹向原」駅徒歩4分

【土地】42.21㎡

【建物】68.61㎡

【間取】2SLDK

【建築】2020年(令和2年)12月新築

 

 

 

都内近郊の地下鉄駅の中でも屈指の利便性を誇る「小竹向原」駅から徒歩4分の好立地が魅力の物件です。

 

建築は昨年の12月、まだ完成してから半年にも満たない「築浅」の物件です。

売主様は土地から購入しハウスメーカーで設計から注文で建てられました。

建築中からご親族との同居の話が決まってしまい、未使用に近い形での「惜譲」となっております。

 

間取りは1階部分の建築基準法状の「納戸」を含んだ2SLDKです。

 

 

 

駐車スペースはございませんが、駅徒歩4分の立地のため日常生活で車は必須ではありません。

1坪タイプの浴室や対面式キッチンなど、随所にこだわりが感じられる造りとなっております。

 

小竹向原駅は有楽町線と副都心線が交差する駅でその利便性の高さは特筆すべきものがあります。

これに対してマンション・戸建・土地の供給が常に少なく、「住みたい方は多いのに物件がない・・・」という状況が長く続いているエリアです。こうした場所は千代田区や港区のような『超』都心ではありませんが、長く価値を保ちやすい立地と言えると思います。

 

 

駅から徒歩4分ですが周辺は非常に閑静な住宅街となっております。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部

 

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ゴールデンウイーク明けの売買仲介業界

公開日:2021年5月10日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

長かったGWの休業期間が開けて5月6日より弊社も通常営業に戻りました。

今年は毎週の火曜日水曜日の定休日と合わせて9連休というかなりの長期間のお休みをいただきました。

本来であればこれだけのまとまったお休みですと旅行などにぜひとも行きたいところでしたが、今年は緊急事態宣言下のということでほぼ自宅にこもっていました。映画を見たり少し厚めの本を読んだり、それなりに有意義ではありましたが、外出がままならないというのはやはり楽しくなく早く日常が戻ってくることを願うばかりです。

 

このブログでも触れてきましたが、今年のGWは例年と異なり【非常に問合せの多い】GWとなりました。

 

売買仲介の世界では年明けから3月、4月までが「繁忙期」で、例年GWになると少し落ち着いて一段落するという大きな傾向があります。

(店舗の立地や取り扱う物件の種類によっては例外もありますが)

昨年のGWは初めての緊急事態宣言が延長されていて今年と同様の宣言下のGWでした。

ただ昨年の最初の緊急事態宣言ではもう少し緊迫感があったといいますか、業者も休むところが多かったですし、お客様も得体のしれないコロナウイルスの恐怖でもう少し身構えて様子を見ていたように記憶しています。昨年は長い不動産業界での勤務経験の中でも経験したことがないような忙しい時期があったのですが、その始まりは近習事態宣言が解除となった5月下旬でした。宣言期間中、特にGWは例年動きが落ち着く時期であることもあり、のんびりしたものでした。

 

これに対して今年のGWは非常に多数のお問合せをいただきました。

昨年と同じく緊急事態宣言下にあるのですが、これも「コロナ慣れ」の一種でしょうか。。

 

少し問合せが減少していた【売却】の相談もとても多かった印象です。

中でも【買替え】のご相談を多くいただきました。

また【郊外】の物件の問合せも多かった印象です(あくまで印象ですが)。

 

最近以前勤めていた仲介業者の後輩と話したところ、現在売り上げが多いのは「立川」「横浜」「大宮」といった郊外の店舗で、都心の店舗の数倍の売上をあげる郊外店舗もあるということでした。弊社は個々の担当エリアは明確に分離しておらずいろいろな場所の不動産を取り扱います。私個人はここ数カ月は都心部の1億円を超えるような高額の物件の取引が続いていたため実感はそれほどありませんでしたが、やはり郊外の物件が動いているというのは事実のようです。

 

問合せが増加してくるということは、購入の場合、同じ物件に複数の方が競合してくるということでもあります。

申し込んだが二番手になってしまうとか、売主側の【囲い込み】にあって物件がスムーズに紹介できないといったことも頻発しそうです。

良いことばかりでありませんが、経験を生かしてお客様の利益に貢献できるように精一杯努力したいと思います。

 

緊急事態宣言は延長されることが決まったようです。

感染対策、あらためて気を付けていきましょう。

 

 

渡部

 

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世田谷区の売地を仲介手数料半額でご成約!

公開日:2021年4月19日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度以下の物件の取引をお手伝いさせていただきました。

 

 

 

 

【物件種別】売地

【所在地】世田谷区某所

【土地】約35坪

【現況】更地

 

接道間口約12mの整形地でした。

個人住宅用として申し分のない土地ではないかと思います。

やはり間口の広い土地は良いですね!

日照や通風の面はもちろんですが、建物のプランは入れやすいですし駐車場の配置も選択肢が増えます。

開口部を広く取ることができるなど実際上のメリットはとても大きいです。

江戸時代には間口のサイズで土地に課税する【間口税(棟別銭)】(当然ながら広いほど税金が高くなる)があったそうですが、現代には適用できないもののこれは分かるような気がします。土地の間口のサイズはとても重要です!

 

(いくら間口が広くても奥行きが少なすぎると斜線が厳しすぎて逆にプランが入らないこともあります。土地を検討される場合は様々な面から多角的に検討しましょう)

 

 

仲介物件だったため仲介手数料は無料にはなりませんでしたが約180万円ほど割引となりました。

価格交渉も引き合いが多い中少し成功しトータルで数百万円お得になりました。

買主様誠におめでとうございます。

 

4月も後半に入り契約や決済で忙しくなってきました。

月末はGWに入ってきます。

例年は少し落ち着く時期ですがコロナ禍で今年はどうなるでしょうか?

いつもと違う動きになることもあるかなと考えています。

 

購入・売却をご検討のお客様は渡部までお気軽にご相談ください。

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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最近間取図を眺めていると・・・【公取協通信】より

公開日:2021年3月22日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日物件を調べていて間取図を眺めていたところ、ある物件の間取図にそこはかとない違和感を感じました。

 

それはこんな間取図です。

 

 

「書斎(納戸)約3.2畳」という記載方法です。

 

たしかこの表記方法はダメだったのではないかな?と思い、我々の業界のルールブックの一つ、【不動産の表示に関する公正競争規約】を調べてみました。

 

建築基準法における「居室」は、採光のための窓などを居室の床面積の7分の1以上の大きさで設けなければならないとされています(建築基準法28条1項)。一見すると居室として利用できそうなスペースであってもこの基準を満たさないものは「納戸」と表記されることが一般的です。「サービスルーム」という表記も多いですね。「S」と略されます。皆様も「2SLDK」とか「3LDK+S」という広告の表記を見かけることと思います。ルールでは以下のように明記されています。

 

【採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第 28 条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を「納戸」等と表示すること。】(「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条(17)」)

公正競争規約は自主ルールですが公正取引委員会が正式に認定したルールで、違反に対しては罰則もあります。

 

「書斎」という表記は「居室ではない」ことを意味しているようにも思えますが、たしかダメだったような・・・

「(納戸)」と付記すれば良かったんだっけ・・・

 

モヤモヤが消えません。

 

そこで以前よく見ていた公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の【公取協通信】を見てみたところ、同団体事務局様の相談事例に答えがありました。以下相談事例から引用します。

 


Q.新型コロナウィルスによる感染症の影響で在宅勤務で利用するスペースの需要が増えていることから、納戸を「テレワークルーム(納戸)」と表示したいのですが、問題はないでしょうか︖

 

A.建築基準法では、居室と認められていない納戸等の非居室...において、居室でなければ認められない用途で利用することを禁止していることから、「テレワークルーム(納戸)」と表示した場合には、建築基準法上、テレワークルームとして合法的に利用できないにもかかわらず、テレワークルームとして利用できると誤認されるおそれのある不当表示となり、表示規約に違反することとなります。

また、ご質問の「テレワークルーム」以外にも表示規約違反となる例として次のものがあります。

● 「書斎(納戸)」
● 「ファミリールーム(納戸)」
● 「ホビールーム(納戸)」 等

なお、従来からの「サービスルーム(納戸)」等と表示しつつ、「テレワークルームとして使えます」等と表示した場合も同様の不当表示になります。

~首都圏不動産公正取引協議会の公取協通信から引用~


 

やはりダメでした。

 

「納戸」と表記しつつ「○○として使えます」という表記は結構いろいろなところで見かけるようにも思いますが、これもダメなんですね。厳しすぎるようにも思いますがルールはルール、違反に対しては警告や違反金を科せられることもありますから注意が必要です。

 

 

不動産はその名のとおり「動かせない」という性質がありますので、昔から広告が大きな意味を持っています。

誇大広告や不当表示で消費者を誤認させその利益を害さないようにかなり厳しいルールが定められています。

業界にいる者すべてを律するルールですのであらためて気を付けたいと思いました。

 

なおこの相談事例を公開している【公取協通信】(https://www.sfkoutori.or.jp/koutorikyotsushin/)は違反の事例も公開しており、業界の人間には面白いものでもあります。

 

最近の違反事例を見ていると、

 

 

C社「1棟アパート」、「新築」、「3階建て」等と記載のうえ、建築確認番号を表示

→ 建築確認番号は架空のものであって、表示の建物は建築確認を受けておらず、売主が売地として取引しているものを勝手に新築一棟売りアパートとして広告(4件)

 

G社 「新築木造アパート」、「築年月 2020年09月(新築)」、「建築確認番号 -」と表記

→ 売主が売地として取引しようとしているものを、勝手に新築1棟売りアパートとして広告。(1件)

 

 

というものがありました。ヒドイものですね。レインズで売りに出ている売地に架空の建築確認番号を振り当てて架空の新築アパートを広告した例です。

 

こうした著しくモラルが低い業者も業界にははびこっていまして、我々も振り回されることがあります。

公正取引協議会はこの事例G社に対して「警告以下の措置」という処分を課したということですが、処分が甘い!気がしますね。

 

「書斎(納戸)」の例はこうした悪質な表示規約違反ではなく「うっかり」だと思いますが、ルール違反で迷惑をこうむるのは一般消費者の方々です。我々も注意していかなければならないとあらためて感じた次第です。

 

残念ながら悪質な広告も一定数存在しているのが不動産の世界です。

本意ではありませんが、皆様もそうしたものだと思って物件の広告を注意して眺めるようにしてください。

 

それではまた。

 

 

渡部

 

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印紙代とは何でしょう?

公開日:2021年3月15日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日マンションの購入を検討されているお客様から【印紙代】について質問をいただきました。

 

印紙は皆様もお仕事で領収書などに貼っていて馴染みがあるかもしれません。

「文書」の作成について国に納税する「印紙税」の費用=印紙代です。

 

印紙税は文書に収入印紙を貼付し消印を押すことで納税します。

 

不動産の購入で印紙が必要になる文書は主に2種類、一つは売主との不動産の売買契約書、もう一つは銀行とのお金の貸し借りの契約書(金銭消費貸借契約書)=住宅ローンの契約書です。現金で購入する場合には後者は不要です。

 

売買契約書の印紙は「必須」です。

契約金額に応じて「売買価格5,000万円以下は3万円」、「1,000万円以下は5,000円」などと決められており必ず必要になります。これでも軽減された額なのですが決して安いものではありません。通常は事前に郵便局などで用意して契約の際に持ってきていただきます。

 

印紙は貼らなくても売買契約の効力には影響はありませんが、貼らないと原則納付しなかった印紙税額の3倍の過怠税が課せられます。消印も必須で、印を押さないと印紙と同額の過怠税が課せられます。このため売買契約書の印紙代は必ず必要になります。

銀行で住宅ローンを組む場合には適切な印紙を貼って消印を押した契約書でないと審査を受け付けてくれません。

 

もう一つの住宅ローンの契約書の印紙は必要な場合と不要な場合があります。最近は不要な場合(銀行)が増えてきました。

 

銀行ごとに諸費用は異なるので明細を作成してお客様にお見せしたところ、「なぜ印紙代が変わるのですか?税金ですよね?」という質問をいただきました。そう、税金です。税金だったら払わなくてよければそれに越したことはない(?)ですね。

 

印紙税は「文書の作成」という行為に着目して課税する税金とされています。

不動産の売買契約書は必ず文書を作成しますから印紙は必須です。

 

ただ銀行のローンの契約書は昔は必ず書面を作成しましたが、最近は【WEB契約(電子契約)】を採用する銀行が増えています。

 

かつては契約業務を対面で行う人的体制が弱いネット銀行が中心でしたが、最近は都市銀行でもWEB契約は増えてきています。

WEB契約ですと「文書の作成」がないので収入印紙は不要になる、ということで印紙代がかかりません。文書を作成しないといっても結局WEB入力したデータを紙に印刷して渡されることも多くやることはほとんど変わりません。これで印紙代が不要になるのは大きい!

 

(とはいえ多くの場合数千万円のローンになりますから印紙代の有無だけで銀行を決めるはお勧めできません。金利や手数料など、他に差が大きくなる要素も多いためです。ただそれでも不要であればありがたいのは間違いないですね。)

 

金銭消費貸借契約書に貼るべき印紙は1,000万円超~5,000万円以下は2万円、5,000万円超~1億円以下は6万円など、結構高額です。細かいですが「住宅ローン金利引下げに関する特約書」など、別に200円の印紙が必要になることも多いです。夫婦共同でローンを組む「ペアローン」の場合には契約書を各人それぞれ作成する銀行(がほとんどです)では2人分の印紙代が必要になります。不要であればそれに越したことはありません。

 

こうしたことから「A銀行は6万円の印紙代が必要になるが、B銀行では不要」といったことが起こります。

 

ペーパーレスの流れは止まらないと思いますので今後も印紙が不要な銀行は増えていくと思います。

 

先日某銀行の担当者から、「渡部さん、遅ればせながら弊行でもWEB契約ができるようになりました、印紙代は不要になりました!」という話があり、無事にWEB上で金消契約(金銭消費貸借契約書の略。業界ではこのように略すの一般的です)を終えました。費用が安くなって良かったなと思っていたところ銀行経費の費用の明細を見ると見慣れない項目がありました。

 

「電子契約サービス手数料 5,500円(税込)」

 

私)なんですかこの手数料は?

A銀行)こちらは電子契約の手数料でして・・・

私)はぁ。。電子契約の。。先に説明してくれないと。。

 

来店して、紙の契約書を作成する場合は手数料はかかりませんが(この時のお客様は)印紙代が2万円、WEB契約の場合印紙代が不要ながら契約の手数料として5,500円ということらしいです。しかも来店して銀行のPC上でWEB契約を行うと手数料は11,000円に倍増するということでした。

 

支払先が国(印紙)と銀行(手数料)で異なりますし、WEB契約の手数料の方が印紙代よりは安いとはいえ、少し釈然としないものがありました。他行は来店してWEB契約ということも多いですがこうした名目の手数料を取らないところもありますからね。

慣れ親しんだ契約のやり方ではなく、システムの構築や手間がかかるので手数料を取りたいという気持ちも分かります。ただやがてなくなっていく類の手数料ではないかと思います。過渡期ならではの現象ではないかと思います。他が無料でやっていることを有料で行うにはよほどの「理由」が必要だと思います。

 

 

それにしても印紙税、本当によく分からない税金ですよね。

一般的に必要性がある税金なのかも知れませんが、「電子契約だと不要で紙の契約書では必要」、という決定的な差がどうも腑に落ちません。税金が不要なことは歓迎(?)すべきと思いますが、そもそも紙の契約書の方も印紙は不要にすべきではないでしょうかね?

 

https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/42/souma/hajimeni.htm

 

国税庁のHPにはこのような「見解」が掲載されていて逆に電子契約の方にいかに課税するかを考えているようですが、どうもズレているような気が。。

 

皆様はどう思われますか?

 

印紙に限らず、不要なコストはできるだけかけずに済ませたいものですね!

 

そのためにできる範囲で協力させていただきます!

 

皆様もご質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。

 

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

 

 

 

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