渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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最終更新日:2020年5月11日
公開日:2019年7月8日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
4月から販売活動を開始した「シティテラス草加松原シーズンズ」。
この度ご契約となりました。
近隣で大型の新築マンション(総戸数300戸越え)が分譲中で「常に」その物件と比較されるという条件での販売活動でした。
当物件の方が駅への距離は2分ほど近く、立地的にはこちらにやや分がありました。
ただ「新築」はやはり強力で「理屈」を超えているところがあります。
沿線の電車に乗れば社内や各駅でその新築の広告が嫌でも目に入ってきます(ライバルの新築は沿線の鉄道会社が売主ということもあり、沿線での露出はそれはもう「凄まじい」レベルです)。
中古物件であるこちらの物件はまともに戦っては勝てません。
新築は【夢】を売り、中古は【現実】を売る。
長年仲介業務に携わってきた実感です。
【夢】は強力です。なかなか厳しい戦いにならざるを得ません。
ただ築年数で4年程度の差ですが、駅により近いわが中古物件とその新築物件は、10年後20年後どうなっているでしょうか?
おそらくその時点での転売価格は駅により近いこちらの中古物件の方が高くなっていると思います。
数年は「新しさ」がアドバンテージになるでしょうが、どんな物件も中古になり【現実】と闘っていかねばなりません。その時・・・ほとんど同じ条件の物件の場合、駅から距離は大きな評価の差になってくるはずです。
弊社は「両手仲介」を原則行わないため当物件を見学に来られるお客様(買主様)を直接私が接客することはありませんでした。
ご案内は多い中で、案内してくれる仲介業者の方からの報告で「近隣の新築に負けました・・・」という内容を毎回聞く度に、自分だったら上手く説明できそうなのに・・やはり新築は強力か・・・というもどかしさが常にありました。
「そりゃあ新築は良い。でも中古も良いですよ。だって10年後、どちらの物件が高く売れると思いますか?・・・みんな中古になるんですよ・・・」
こうしたアピールを皆さん繰り返してようやくピッタリ合うお客様が見つかったということなのだと思います。
すぐ近くで300戸を超える大規模新築が分譲していることの大変さを実感した数カ月でした。
さてこの物件とは無関係ですが、晴海の大型物件はどうなりますかね。あの物件は【レガシー】とか【モニュメント】といったこれまた強力な【物語=ストーリー】があるので、近隣の中古物件は難しい戦いを強いられるでしょうね。業界にいる者として今後の推移は楽しみなところもあります。
皆様も【夢】に出会ったときは【現実】、リアルな【その後】を考えるようにしてください。
それではまた。
渡部親三
最終更新日:2020年6月14日
公開日:2019年7月1日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
大田区某所 所在 1972年築 約50㎡ 2LDK 中層階 南西向き
【仲介手数料無料】にてご購入となりました。
1972年築で築年数は経過している物件でしたが管理がとてもしっかりしているマンションでした。
室内はリノベーション工事済みで新築のような奇麗な状態でした。
他にも何件か検討していただいて中には平成の築の新しい物件もありました。
ただ立地や広さ、室内のコンディション等々、築年数以外の要素を重視しての選択になりました。
築年数の経過した物件は良い立地の物件が多いです。
まだ土地に開発の余地があった時代に建てられているからです。
先に良い場所は押さえられているので都心部であればあるほど新規の物件は供給されにくくなっています。
立地を重視して中古マンションを検討するという流れは今後も広がっていくと思います。
お客様は住宅ローンの利用予定がありましたが、事前の審査で希望以上の金利を提案してくれた銀行で進めることになりました。
古い物件は銀行によっては事実上取扱いができませんが、しっかり取り組んでくれる銀行もあります。
こうした各行の審査基準は一般に公開されていないため、我々の方で物件に合った金融機関をご紹介させていただいております。
皆様もローンについて質問がございましたらお気軽にお問い合わせください。
それではまた。
渡部親三
最終更新日:2019年7月16日
公開日:2019年6月24日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
下記新宿区内の中古戸建住宅のご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古戸建住宅
新宿区某所 所在 2008年築 土地約98㎡ 建物約95㎡ 3SLDK 西側約5.5m公道に接道
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて仲介手数料だけで約100万円もお得 になりました!)
また住宅ローンにつきましても一般的な金融機関と比較して約90万円融資手数料が安い金融機関の商品をご紹介させていただきました。
お客様はご自身でいろいろ調べる力のある方で、問合せの当初から利用したいローン商品も決まっていました。
ただインターネット上でいくら調べても出てこない情報というものもございます。
WEBで調べられる「最善」といっていい商品(銀行)を当初から希望されていましたが、弊社の提携の特別な割引(WEB上には出ていない)がある金融機関をご紹介させていただき、そちらを利用することになりました。
住宅ローンの選択は常に悩ましいものですが、手数料(や保証料)も高い商品で簡単に借換えできるものではないので慎重に決めていきましょう。
また住宅ローンは手数料、金利、借入期間、保険の内容等々比較したいポイントが幾つもありますが、相手(売主)がいる中で【現実的に利用できる商品から選ばなければならない】という【鉄則】があります。
投資の世界では【ハイリスク=ハイリターン】の原則が一般にあると思いますが、これに似て、住宅ローンの世界では【金利が低い銀行・ローン商品=金融機関の審査体制が貧弱/審査能力が乏しい=審査に時間がかかる】という原則があります(金利が最安水準で審査の能力が高く、スピードも満足できる水準のところもありますがそれはまたの機会に)。
たとえば実店舗がほとんどない某ネット銀行は魅力的なローン商品がありますが、審査の能力が乏しく、お客様自身が持ち込むと【中古戸建】の取り扱いができません(法律の適合性のチェックや正確な担保評価ができないため。いつかできるようになってほしい!)。
取引の多い一般的な中古マンションでも【あなた素人ですか?】と言いたくなるような信じられない質問が銀行から我々に届くことがあります。担当者レベルではなく、かなり上の部署からです。
【これでは金利や手数料が低くて当然だ。安いものには理由がある。】
そんなことを考えたりもしますね(弊社も仲介手数料をディスカウントしているので関係者の皆様にこうした思いを抱かせないようにしなければなりません)。
弊社にお問合せをいただくお客様は物件をかなり絞り込んでいる方も多いのですが、その物件の条件に合わなければ希望の金融機関の住宅ローンは利用できません。
当初から利用したい住宅ローンが決まっている方は、先にその旨をお知らせいただければローンに合う物件をご紹介することができます。
大きい取引ですから失敗はできませんので何でもお気軽に相談してください。
後悔のない、納得できるローン商品を選びましょう!
渡部親三
最終更新日:2020年6月14日
公開日:2019年6月18日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
【THE TOKYO TOWERS SEA TOWER】
H20 年築 約56㎡ 1LDK 中層階 北西向き
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
日々変貌を遂げる勝どきエリアを代表するタワーマンション【THE TOKYO TOWERS】。
平成20年築ですから新築から10年以上経過しました。
当時と比べると勝どきは大型物件がたくさん供給されたため、人が増えました。
駅から物件まで歩いていると以前と比較して本当に歩いている人の数が増えました。
当物件の新築当時は少し閑散とした雰囲気だった街並も大分活気が出てきたように思います。
今後も勝どきでは超高層マンションを含む大型開発が幾つも計画されています。
「橋を渡れば銀座」という立地ですので、これからもどんどん人を集めることになると思います。
短期的には急増する人口が既存の街のキャパシティを超えてしまい不便もあると思います。
勝どきに行くと良く立ち寄るパン屋があったのですが、昼時は人があふれていました。
以前はいつ行っても店内に席があったのですが・・・
住宅だけではなく、増える人口に適した生活施設がもっと増えていくとより暮らしやすい街になっていくと思います。今後が楽しみですね。
それではまた。
渡部親三
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2019年6月10日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年戸建住宅を購入していただいたお客様から売却の依頼をいただいていた葛飾区奥戸三丁目のマンション【ローレルコートエスタ新小岩 8階部分】。
この度無事に成約になりました。売主様誠におめでとうございます!
少し時間がかかりましましたが最後は納得のできる内容での取引となりました。
【価格変更】を何度か行い、その都度その価格でお客様を募るということを繰り返し、最終的に販売に要した期間は約10カ月でした。
これを「長い」と捉えるかどうか。判断できるのは売主様だけなんですよね。
弊社(というか私)は、販売価格=売出価格には全くこだわりません。
客観的なおよその取引相場価格を提示することはもちろんしますが、その価格はあくまで【目安】です。
不動産には【定価】というものが存在しませんので、相場を意識しつつ、売主様の売りたい価格で依頼を受けるスタンスで動いています。
実は他業者様ですとなかなかできるようでできないんですよねこれが・・・。
【売りたい価格で売りに出すこと】
シンプルですがこれが難しい。
最初は引き受けてくれるかもしれません。
しかしやがて「価格を見直しましょう!」「価格を下げましょう!」となっていくはずです。
不動産の売却は普通は人生で何度もあるものではありませんので、知識に勝る業者主導で進んでいくことが多いのではないでしょうか?
「よく分からないのでお任せする」というのも仕方がないところかもしれませんが、時代は変わりました。
物件の情報がこれだけオープンになり、集客が圧倒的にWEBになりました。
窓口を間違えなければ物件の情報を広く流通させることが可能です。
ところが中には(というか大半?)あえて流通を狭めてより多くの仲介手数料の獲得を狙う業者もいます。
(この不動産流通業界の仕組みと現状が分かるとおのずと売却を依頼すべき業者が見えてくるはずです。)
不動産業者の話など参考程度に受け止めて、ご自身が望む価格で、ご自身が納得できる条件で物件を売りに出すべきです。そうすれば後悔がありません。
こちらの物件はそうしたスタンスで販売活動を行っていた物件で、最終的にとても円満に契約することができました。
皆様も不動産を売却される際はぜひこうした【後悔のない取引】を目指してください。
それではまた。
渡部親三