渡部 親三（宅建士・リフォームスタイリスト）
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
エージェントブログAGENT BLOG
公開日：2021年10月28日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
住宅金融支援機構の【フラット35】。
最長35年間の借入期間中金利が変動しない固定金利の商品で、審査の間口の広さや柔軟性から人気の高い住宅ローンです。
フラット35には窓口の金融機関が融資を実行し、その債権を住宅金融支援機構が買い取る「買取型」と、金融機関が融資する住宅ローンに住宅金融支援機構が保険を付け、返済できなくなった場合に、住宅金融支援機構が金融機関に対して保険金を支払う「保証型」の2種類があります。保証型はポピュラーとはいえないのでお客様から制度の概要について質問を受けることがあります。
フラット35の中で利用されている件数が多いのは圧倒的に「買取型」で、「保証型」の利用はとても少ない印象があります。
その原因の一つして考えられるのは「取扱金融機関の数」の差でしょうか。
住宅金融支援機構のHPによると「買取型」は全国321の金融機関が取り扱っていますが、「保証型」を取り扱っているところはわずか9つしかありません。
その9つの金融機関とは、
- 日本住宅ローン
- ARUHI
- 財形住宅金融
- 広島銀行
- クレディセゾン
- 住信SBIネット銀行
- 愛媛銀行
- 日本モーゲージサービス
- ファミリーライフサービス
です。
このうち幾つかの金融機関で保証型を取り扱ったことがありますが、自己資金が豊富な「住宅ローンを選べる」お客様にとっては買取型よりも金利が低い商品が多く魅力がありました。
例えば今月の買取型の最低金利は、団信加入、返済期間21年以上の場合年率1.30％（融資率9割以下）または年率1.56％（融資率9割超）ですが、ARUHIの【スーパーフラット6】ですと1.13％、クレディセゾンの【プラン6.0】ですと1.10％となっております。「S」が使える物件でしたらここから5年間または10年間0.25％金利が低くなります。
ただこの例のARUHIもクレディセゾンも自己資金を4割以上投入する必要がありハードルは高めです。
このくらい自己資金を投入できる方でしたら銀行の10年固定など短期の固定の方が金利が低くより魅力的なこともあると思います。親族からの住宅取得資金の贈与を受けられる方など、利用できる方が限られるかもしれませんね。
買取型も保証型も融資実行までの手続にはほとんど差異はありません。
自己資金が豊富な方で長期の固定金利に魅力を感じられている方はフラット35の保証型も有力な選択肢です。
上記金融機関のうち一部の地方銀行等を除き弊社でご紹介・取次が可能です。
検討される場合はぜひご相談ください。
よろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日：2022年6月24日
公開日：2021年10月20日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、【専有面積】が問題になることがあります。
ファミリータイプの物件ではほとんど問題になりませんが、単身者向けのワンルーム、1DKといった間取の物件では一定以上の専有面積がないと銀行は融資の対象にしてくれません。
多くの銀行が採用している基準が【壁芯面積で30㎡以上】というものです。
戸境壁の中心から計測した壁芯面積ベースで30㎡以上です。
登記では壁の内側から【内法】で計測するため壁芯面積よりも小さく表記されることになりますが、内法面積ではなく壁芯面積ベースで考える銀行が多い印象です。
厳しい銀行ですと「内法面積で50㎡以上」といった基準を採用しているところもあります。
40㎡くらいのお一人には十分な広さがある間取りであってもこうした銀行では融資の対象になりません。
緩いところですと「内法面積で16㎡以上」というところもあります。
ただし物件価格の20～30％程度の自己資金が入らないと取扱いができません。
コンパクトなサイズのマンションを検討される場合は銀行ごとにこうした基準があることを頭に入れておきたいところです。
住宅金融支援機構の「フラット35」も「壁芯面積で30㎡以上」が原則です。
ただし築年数が古い物件ですと壁芯面積が不明なこともあります。
こうした場合は「登記面積（内法面積）で28.31㎡以上」あれば取扱いが可能です。
かつては「登記簿面積×1.06が30㎡以上あればよい」という言われ方をしていましたが、30㎡÷1.06≒28.30㎡なので、28.31㎡以上あればよいということで基準を明確にしました。機構のHPにも記載があります。
https://www.flat35.com/loan/tech_cyuko.html
https://www.flat35.com/loan/karikae/tech.html
フラット35の場合は不動産投資への不正利用の問題が判明して以降、単身者の審査が厳格になっています。
物件の要件とは別にそもそも単身者への融資は厳しくなっているので相応の自己資金を投入するなど「審査が厳しい」という覚悟をもって取り組んだ方が良いような気もしています。
同じフラット35の戸建の場合の面積の要件は「70㎡上」です。
これは銀行に比べて結構厳しい基準です。
様々な意味で「柔軟」なフラット35ですが、面積についてはやや厳しく審査しています。
銀行についてもそうですが、例えば都内では「狭小」とされる物件にも一定の需要があり流通性もあります。
マンションよりは不動産投資への流用のリスクも低いのでもう少し地域によって基準を緩和するなど柔軟な対応があっても良いかなと常々感じています。
面積や間取でも審査が通りやすい・通りにくい物件があります。
物件を検討される場合はお気軽にご相談ください。
渡部
公開日：2021年10月6日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
8月に売却の依頼をいただき9月から販売をスタートした阿佐谷の中古戸建住宅。
この度良いご縁に恵まれて無事に成約となりました。
手探りでの販売活動でしたがやはり人気の中央線、駅から徒歩圏の物件だったため比較的早期の成約となりました。
今回の取引では通常の場合に比べて約70万円ほど仲介手数料が割引になりました。
売却の場合は70万円高く売れたことと同じ意味があります。
売主様誠におめでとうございます。
お引渡市に向けて準備を進めてまいります。
まだまだ暑い日もありますが10月に入り秋らしくなってきましたね。
年内のご契約向けて売却の相談が増える時期です。
皆様もお気軽にご相談ください。
渡部
公開日：2021年9月28日
REDS不動産流通システムの渡部です。
今週は中野区の新築戸建のお引渡し・決済の手続がありました。
物件のご案内から購入申込、諸条件の折衝、売買契約、ローン正式審査、融資契約と進み、最後の手続です。
無事にお引渡しが終わり安堵しております。買主様誠におめでとうございます！
お引渡しの直後にお知り合いの方で不動産の購入を検討しているお客様をご紹介いただきました。
仲介冥利に尽きると言いますか、ありがたいお話です。
弊社では独自の【REDSお客様ご紹介制度】があります。
紹介していただいた方に些少ながら紹介料をお支払いするのは一般的ですが、紹介していただいた方がさらにご紹介いただいた場合、元の紹介者の方にもう一度紹介料をお支払いするところに特徴があります。
弊社は購入でも売却でも様々なメリットがある会社ですのでどんどんご紹介いただけると幸いです。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日：2021年7月19日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日【お客様の声】を頂戴しましたのでご紹介させていただきます。
（【お客様の声】は、お取引して頂いたお客様から頂戴しましたアンケートです。）
こちらのお客様は弊社を2度目のご利用で、以前購入していただいたマンションの売却を担当させていただきました。
所有期間が短期の売却、しかも地価の上昇のため購入時よりもかなり高く売れそうということで、譲渡所得税の絡みで少し悩まれていました。
税金については税理士ではないのであまりアドバイスはできないのですが、制度の概要をご説明し、いつまで所有すれば税率が低くなるかなど、一般論をご説明させていただきました。その結果売却することになりました。
結果は満額でのご成約となりました。誠におめでとうございます。
数年間楽しく利用したマンションが何百万円も高く売れた形になり、売主様は驚かれていました。
いつもこうした良い結果が出るわけではありませんが、時期によってはこのようなことは珍しくありません。
特にここ数年の都心部は（陰りが見えてきたとも言われていますが）かなり地価が上昇したため購入時期によっては非常に利益が出ています。
次の物件の購入についても相談をいただいており嬉しい限りです。
不動産の売却・購入についてお考えの方はお気軽にご連絡ください。
よろしくお願いいたします。
渡部
公開日：2021年7月15日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日【お客様の声】を頂戴しましたのでご紹介させていただきます。
（【お客様の声】は、お取引して頂いたお客様から頂戴しましたアンケートです。）
こちらのお客様はご売却のお客様で弊社で3度目の取引（いずれも私が担当）となりました。
幾つか物件をお持ちで購入・売却の経験が豊富な方で、これまでの２回の取引（いずれもマンションの売却）では販売価格についてなどお客様主体で進めました。
ただ今回は時間的に余裕があるということでしたので、提案された販売価格に対して数百万高い価格を私の方で提案し、少し「チャレンジ」気味の価格で活動を開始しました。
結果は・・・提案させていただいた価格満額でのご成約となりました。
売却の売出価格はいつも難しいものですが、今回は非常にうまくいき大満足の契約となりました。
過去2回の取引もどちらも満額での成約でしたので何か「運」のようなものもあると思います。
誠にありがとうございました。
不動産の売却・購入についてお考えの方はお気軽にご連絡ください。
よろしくお願いいたします。
渡部
公開日：2021年6月29日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日早期にスピード契約となった港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。
この度残代金決済の手続が完了し、無事にお引渡しの手続が完了しました。
【残代金決済】（業界では通常「決済」と呼ばれます）は物件のお引渡しの手続です。
「残代金＝残りの代金」という意味です。
不動産売買では（例外はありますが）売買契約時に「手付金」を支払います。
売買金額の5％程度のことが多いです。
この手付金は売買代金それ自体ではないのですが、契約書において「売買代金の一部に充当される」ため、代金の一部を支払っていることと同様の意味があります。
残りの代金が「残代金」で、契約書で定められた残代金支払日までに売主様にお支払いします。
残代金の支払いと引換えに売主様は物件の鍵を引渡し、登記識別情報通知（権利証）など所有権移転登記に必要なものを司法書士に渡します。残代金の支払い時には固定資産税・都市計画税の日割清算、マンションの場合は管理費や修繕積立金の日割清算を行い、契約条件の確認（滞納管理費がある場合の清算等）なども同時に行います。お金を支払ったのに所有権が移転できないとか、鍵を引渡したのにお金が支払われないといった事態は絶対に避けなければならないので、事前に司法書士の先生に協力してもらい、ローンの利用がある場合には銀行とも打合せをしておき、間違いがないように慎重に手続きを進めます。
営業活動の中では残代金決済は失敗が許されず緊張感がある手続です。
時折ハプニングが発生しますが（「売主様が権利証を忘れた」「違う物件の鍵を持ってきてしまった」etc.）、通常は問題が生じることはありません（生じると問題です）。
ただ問題が生じないと思って望むと失敗やミスが生じかねないのでやはり緊張感はありますね。
無事に終わって安堵しました。売主様買主様誠におめでとうございます。
性質上、残代金決済は月の後半、月末にかけて集中することが多く本日もこれから別の物件の決済があります。
月末は売買契約も集中しがちで、売買仲介の世界は御多分に漏れず月末が忙しい業界です。
ミスがないようにしっかり集中してのぞんでいきたいと思います。
渡部
公開日：2021年6月16日
皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。
5月末に売却の依頼をいただき今月から販売を開始した港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。
この度無事に成約となりました。
実際に内見がスタートしてあっという間に決まってしまいました。
売主様誠におめでとうございます！
やはり【都心】は引き合いが多く早いですね。
決済・引渡しに向けて準備を怠りなく進めていきたいと思います。
※売却物件を募集しています。お気軽にお問い合わせください。
渡部
最終更新日：2021年6月25日
公開日：2021年6月1日
※こちらの物件は成約済みです。
皆様こんにちは。REDS株式会社不動産流通システムの渡部です。
本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です！
【マンション名：プリヴェール赤坂 6階部分】
【交通：メトロ南北線「溜池山王」駅及び「六本木一丁目」駅徒歩5分、メトロ千代田線「赤坂」駅徒歩7分他】
【建築：1996年4月新築】
【専有面積：26.20㎡（壁芯）】
【間取り：ワンルーム】
1996年4月新築、財閥系の旧東京建物株式会社分譲のワンルームマンションです。
東京建物は「日本で最も古い歴史を持つ総合不動産会社」とも称されることがありますね。
現在は「Brillia」ブランドに統一してマンション（戸建）を分譲していますが、Brillia以前は最高級ブランドの「ロワヴェール」をはじめ、「プランヴェール」、「プリヴェール」など、フランス語を借用した「ヴェール・シリーズ」、さらに遡ると「東建○○ハイツ」「東建○○マンション」などの名称でマンションを供給していました。
中古マンションを取り扱う中で様々な東京建物分譲の物件を取り扱っていますが、どの年代の物件も大手分譲物件ならではの魅力がありました。バブル期に分譲されたロワ・ヴェールブランドの物件の重厚感など、忘れがたいものがあります。
当物件は赤坂2丁目の大通りから内側に入った閑静な高台の立地のコンパクトマンションです。
山王下交差点からTBS、溜池交差点からアークヒルズのあたりのエリアが赤坂2丁目です。
広い赤坂の中でも都心側といいますか、外堀通り側のエリアで「中心」に近い場所です。
六本木通り沿いにATT（赤坂ツインタワー）がありましたが、現在は解体されホテルやオフィスが入る複合ビルを中心とした再開発が行われています。溜池山王駅の出口がこちらの再開発地域にできるようで、出口の位置によりますが、現在徒歩5分のところが2024年頃には少し短縮され徒歩3分～4分程度になる見込みです。駅までの距離が変わるというのも都心ならではですね。
（前面道路とエントランス）
現在の溜池交差点周辺にはかつては「池」があり低い地形になっていますが、緩やかな坂を上った高台部分に当物件は所在しています。周辺に幾つかマンションがあり過去取引を経験していますが、通りから内側に入った場所で商業地域内ですが「閑静」な環境が魅力です。
南西側バルコニーからの眺望写真です。
先に見える緑はアメリカ大使館宿舎の敷地内のものです。緑の上に少し見えるキューブ状の特徴的な建物が大使館宿舎です。
前の建物と宿舎の敷地の間の道が【忠臣蔵】で有名な「南部坂」です。
文化・歴史が感じられれるエリアでありながら商業施設・有名ホテル・美術館・コンサートホール、各国大使館などが集積しているのがこのエリアの特徴です。
間取りは26.20㎡のやや広めのワンルーム。
柱がバルコニー側にある造りです。
居室の天井高は約2.6mと十分な高さが確保できていてとてもすっきりとした室内空間になっています。
セカンドハウス利用のため室内のコンディションは良好です。
まだ荷物があり室内の様子はご紹介できませんが今後当ブログなどでご紹介させていただきます。
皆様どうぞよろしくお願いします。
渡部
最終更新日：2022年11月18日
公開日：2021年5月5日
皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
【物件名称：BELISTA四谷大京町】
【メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩5分他】
【建築：2010年1月新築】
【専有面積：約90㎡】
【間取り：3LDK】
仲介手数料半額でのご成約となりました。
新宿御苑にほど近い昔からの閑静な住宅街である新宿区大京町のマンションです。
隣接する【プラウド四谷大京町】をはじめとして、この界隈のマンションはほぼすべて取引の経験があります。
（数えられるほどしか物件がないエリアです）
新宿通りから南側の大京町、内藤町、左門町といったエリアは「高台の平坦なエリア」であることが特徴です。
水害のリスクなどが低く昔から住宅地として好まれてきたエリアで閑静な環境が魅力です。
新宿の伊勢丹まで徒歩16～17分、慶応大学病院まで徒歩10分ほどでアクセス可能で山手線内側の立地らしい利便性の高さも特筆すべきものがあります。
このエリアの取引は久しぶりでしたが良い物件の取引に携わることができました。
今年のGWはある程度事前に予想していた通り、例年に比べて非常に問合せが多かったようです。
連休明けも忙しくなりそうですが、緊急事態宣言下であることを踏まえて適切に行動していきたいと思います。
皆様からのお問い合わせをお待ちしております。
渡部
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