渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年4月26日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
今月販売を開始した銀座線田原町駅徒歩1分のオーナーチェンジ物件(区分)【グランスイート浅草ウエスト】。
※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。
この度購入申込をいただきました!
まだ詰めなければならない点があり合意に至るかは分かりませんが非常に早く購入の意思をいただくことができました。
やはり「駅徒歩1分」は強いですね。需要が違います。
連休明けの契約に向けて準備を進めたいと思います。
3度目の緊急事態宣言が発出されさて世の中はどうなるか。。
緊張感をもって感染対策を進めていきましょう!
それではまた。
渡部
最終更新日:2021年8月28日
公開日:2021年4月12日
皆様こんにちは。REDS株式会社不動産流通システムの渡部です。
※当物件は成約済みです。ありがとうございました。
本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!
【マンション名:グランスイート浅草ウエスト 12階部分】
【交通:メトロ銀座線「田原町」駅徒歩1分他】
【建築:2011年9月新築】
【専有面積:35.58㎡(壁芯)】
【間取り:1DK】
銀座線田原町駅徒歩1分の好立地が魅力のマンションです。
浅草駅や蔵前駅も徒歩10分以内で利用可能です。台東区らしい都市型の利便性の高いマンションです。
新築時分譲会社は商社の丸紅、施工は㈱NIPPO(道路舗装業界の大手企業)です。
※賃借人入居中のオーナーチェンジ物件で賃貸借契約の引継ぎを要します。
間取りは以下のようになっています。
12階部分の西向きです。
現行の家賃は月額12.7万円、表面利回りで4.5%となっています。
いわゆる投資用のワンルームマンションに比べて格段にグレードの高いマンションです。
この立地でこのグレードでしたら競争力が落ちにくく安定した収益が期待できると思います。
皆様どうぞよろしくお願いいたします!
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年4月5日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
今週は下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
【名称】:アーバンビュー市川大野
【交通:JR武蔵野線「市川大野」駅徒歩14分】
【建築:平成20年3月】
【専有面積:約75㎡】
【間取り:3LDK】
仲介手数料割引でのお取引となりました。
最寄駅から少し距離がありますが周辺は閑静な住宅地、徒歩1分にスーパーがあり暮らしやすい立地が魅力の物件でした。
買主様誠におめでとうございます。
新年度がスタートしました。
例年GWの長期休暇までは引っ越しシーズンの流れで忙しい日々が続きます。
コロナ禍の今年はGWもどこにも行けず問合せが一定数あり得るなど例年とは違った動きも予想されます。
さてどんな一年になるか、予測は難しいですが世の中の流れに常に対応できるように気を配っていきたいと思います。
それではまた。
渡部
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年3月29日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年12月に売却活動をスタートして足立区東和の中古マンション【トーキョーガーデンスイ-ト】
この度良いご縁に恵まれて購入申込をいただき成約となりました。
売主様誠におめでとうございます!
管理体制が良好なマンションで三方角住戸、部屋位置も良かった物件です。
もう少し早く申込みをいただけるかと期待しておりましたが、大規模修繕工事中で足場で建物が覆われており窓の多い角部屋だったため少し圧迫感を感じられる方が多かったこと、同一マンション内で販売中の物件が複数あった(総戸数500戸越えの大規模マンションです)こともあり、約3か月間での成約となりました。
また2月下旬まで売主様が居住中で販売しておりました。
居住中の場合、内覧の調整に時間がかかることが多いです。
退去後空室になってからは内覧の数が倍くらいに増えました。これも大きかったと思います。
さて都内の桜は今週くらいまでは楽しめるでしょうか。
先週仕事で鎌倉に行きましたが、若宮大路の桜は満開、とても綺麗でした。
狛犬達もマスクをしています!
そう言えば動物も感染するんだったか。。
狛犬は神獣か。。
八幡宮の「八」の字を象った印の付いたご利益のありそうなマスクでした!
緊急事態宣言は解除になりましたが気を緩めずに感染対策していきましょう!
渡部
公開日:2021年3月22日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日物件を調べていて間取図を眺めていたところ、ある物件の間取図にそこはかとない違和感を感じました。
それはこんな間取図です。
「書斎(納戸)約3.2畳」という記載方法です。
たしかこの表記方法はダメだったのではないかな?と思い、我々の業界のルールブックの一つ、【不動産の表示に関する公正競争規約】を調べてみました。
建築基準法における「居室」は、採光のための窓などを居室の床面積の7分の1以上の大きさで設けなければならないとされています(建築基準法28条1項)。一見すると居室として利用できそうなスペースであってもこの基準を満たさないものは「納戸」と表記されることが一般的です。「サービスルーム」という表記も多いですね。「S」と略されます。皆様も「2SLDK」とか「3LDK+S」という広告の表記を見かけることと思います。ルールでは以下のように明記されています。
【採光及び換気のための窓その他の開口部の面積の当該室の床面積に対する割合が建築基準法第 28 条の規定に適合していないため、同法において居室と認められない納戸その他の部分については、その旨を「納戸」等と表示すること。】(「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条(17)」)
公正競争規約は自主ルールですが公正取引委員会が正式に認定したルールで、違反に対しては罰則もあります。
「書斎」という表記は「居室ではない」ことを意味しているようにも思えますが、たしかダメだったような・・・
「(納戸)」と付記すれば良かったんだっけ・・・
モヤモヤが消えません。
そこで以前よく見ていた公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会の【公取協通信】を見てみたところ、同団体事務局様の相談事例に答えがありました。以下相談事例から引用します。
Q.新型コロナウィルスによる感染症の影響で在宅勤務で利用するスペースの需要が増えていることから、納戸を「テレワークルーム(納戸)」と表示したいのですが、問題はないでしょうか︖
A.建築基準法では、居室と認められていない納戸等の非居室...において、居室でなければ認められない用途で利用することを禁止していることから、「テレワークルーム(納戸)」と表示した場合には、建築基準法上、テレワークルームとして合法的に利用できないにもかかわらず、テレワークルームとして利用できると誤認されるおそれのある不当表示となり、表示規約に違反することとなります。
また、ご質問の「テレワークルーム」以外にも表示規約違反となる例として次のものがあります。
● 「書斎(納戸)」
● 「ファミリールーム(納戸)」
● 「ホビールーム(納戸)」 等
なお、従来からの「サービスルーム(納戸)」等と表示しつつ、「テレワークルームとして使えます」等と表示した場合も同様の不当表示になります。
~首都圏不動産公正取引協議会の公取協通信から引用~
やはりダメでした。
「納戸」と表記しつつ「○○として使えます」という表記は結構いろいろなところで見かけるようにも思いますが、これもダメなんですね。厳しすぎるようにも思いますがルールはルール、違反に対しては警告や違反金を科せられることもありますから注意が必要です。
不動産はその名のとおり「動かせない」という性質がありますので、昔から広告が大きな意味を持っています。
誇大広告や不当表示で消費者を誤認させその利益を害さないようにかなり厳しいルールが定められています。
業界にいる者すべてを律するルールですのであらためて気を付けたいと思いました。
なおこの相談事例を公開している【公取協通信】(https://www.sfkoutori.or.jp/koutorikyotsushin/)は違反の事例も公開しており、業界の人間には面白いものでもあります。
最近の違反事例を見ていると、
C社「1棟アパート」、「新築」、「3階建て」等と記載のうえ、建築確認番号を表示
→ 建築確認番号は架空のものであって、表示の建物は建築確認を受けておらず、売主が売地として取引しているものを勝手に新築一棟売りアパートとして広告(4件)
G社 「新築木造アパート」、「築年月 2020年09月(新築)」、「建築確認番号 -」と表記
→ 売主が売地として取引しようとしているものを、勝手に新築1棟売りアパートとして広告。(1件)
というものがありました。ヒドイものですね。レインズで売りに出ている売地に架空の建築確認番号を振り当てて架空の新築アパートを広告した例です。
こうした著しくモラルが低い業者も業界にははびこっていまして、我々も振り回されることがあります。
公正取引協議会はこの事例G社に対して「警告以下の措置」という処分を課したということですが、処分が甘い!気がしますね。
「書斎(納戸)」の例はこうした悪質な表示規約違反ではなく「うっかり」だと思いますが、ルール違反で迷惑をこうむるのは一般消費者の方々です。我々も注意していかなければならないとあらためて感じた次第です。
残念ながら悪質な広告も一定数存在しているのが不動産の世界です。
本意ではありませんが、皆様もそうしたものだと思って物件の広告を注意して眺めるようにしてください。
それではまた。
渡部
最終更新日:2022年11月18日
公開日:2021年3月8日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日ご売却の相談に行った際にとある質問をいただきました。
この質問は売却の相談の際に受ける頻度が高い質問ですので当ブログで触れておきたいと思います。
売却の相談でよく聞かれる質問、その内容といいますと・・・
というものです。これはよくご質問をいただきます。
―仲介手数料が安いのは分かった―
―「囲い込み」をしないことも分かった―
―でも肝心の広告はどうなる?他社に比べて安いなりに貧弱な広告になってしまうのではないか?―
当然のご質問ですね。
この質問に回答するためにはまず「不動産流通業界の広告についての理解」が必要です。
現在の不動産の広告の媒体の主流はインターネット広告です。
SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイト、自社のホームページ等に物件情報を掲載し、お客様側で検索してもらいます。
古典的な広告としては紙のチラシ、新聞広告、街角の不動産屋さんの店頭に掲示してあるチラシもありますね。
こうした広告は媒体を問わず、2種類に分けることができます。
それは【自社の物件の広告】と【他社の物件の広告】です。
【自社の物件の広告】はイメージしやすいですね。
自社で所有している物件、自社で売主様から売却の依頼を受けている物件など、他業者を介していない情報を広告化したものです。
これに対して【他社の物件の広告】は少し分かりにくいかもしれません。
なぜ他社が所有し、他社が売主から依頼を受けている物件をわざわざ広告するのか?
ちなみに自社ホームページはともかくとして、物件情報を広告媒体に掲載するには「料金」が発生します。
インターネットで物件情報を見たり、チラシで物件情報を見ることはお客様側からは費用はかかりませんが、掲載している業者はお金=広告費をかけて物件を掲載しています。しかも、無料で物件情報を目にすることが当たり前のお客様側からすると「少し驚くような高い金額」を広告費としてかけています。
なぜわざわざそうした高い金額をかけてまで自社とは無関係で通常は「ライバル」であるかもしれない他業者の物件を広告するのでしょうか?
ここが分かりにくいところだと思います。
そもそも今の時代にお客様はどのように不動産会社にアクセスするでしょうか?
知人や親戚の紹介、駅前にたまたま店があって目に付いた、勤務先の福利厚生で提携業者だった、セミナー等の相談会を開催していて・・・
こうした「不動産会社」そのものが入口になるルートもあることはあります。
ただ仲介業界全体での比率は少ないのが通例です(投資用マンション業界など一部例外はあります)。
圧倒的に多いのは【「物件それ自体」が入口になって、広告している不動産会社に問い合わせる】という形です。
(マンションや戸建ての「現地販売会=オープンハウス」も旗や看板を作って「広告」をして物件それ自体で反響を取るという意味で全く同じです。非常に原始的な広告=営業活動です。)
物件情報がないと問合せがなくなります。売上げはゼロです。
物件をあらゆる形で広告し、問合せをいただく。これが不動産会社の営業活動の大半ということになります。
弊社のように信念を持って「囲い込み=両手仲介」を行わない、という会社は例外ですが、ほとんどの業者がまず目指すのは「自社の物件の広告で反響を取得する」ことです。
自社の物件の広告から発生したお客様は自社のお客様であり、成約した暁には仲介手数料を報酬として請求できます。
自社の売主様からも報酬をいただけるので報酬は二倍、これが最も「広告効果が高い」営業活動ということになります。
ただしここで問題が発生します。
それは不動産業界には以下のような【真理】があるからです。
世の中には無数の不動産があり、10万社を超える不動産会社が存在します。
地方の狭いエリアでしたら違うかもしれませんが、1都3県のようなエリアでは物件情報を一つの会社が独占することはできません。他業者の物件にも良い物件が「常に」あります。
広告する物件がないと問合せはなくなります。
自社の物件だけでは限度があり、全ての物件を一つの業者が独占・網羅することはできません。
そこで必要になってくるのが「他社の物件の広告」です。
大手業者様も最近は「小店舗主義」で、主要な沿線では各駅ごとに小さな店舗を出しています。
狭い営業エリアで、他社が扱っている物件についても自社のホームページなどに全て情報を網羅したい。これが理想です。
各社のHPでいうと、そこに全ての新鮮な物件情報が掲載されていて、そこを訪れれば自分の理想の物件が必ず見つかる。これが目指す形です。
(ただ歴史的に根強く定着している「囲い込み」の弊害で、ライバル会社同士では物件の情報は共有せず、各々が自社物件の広告に執着しているという現実もあるのですが。。)
他社の物件であっても、物件の情報を自分が望む媒体に掲載してよいということならば、ほとんどの業者が競って広告をしてくれます。
入口は他社の物件であっても、お客様と接触するには物件の情報が必要です。
その反響をいただいた物件を気に入って契約になればOKですし、仮に気に入らなくても引き続き物件を紹介する等して「自社の顧客」とすることができます。
もともと物件の売却活動を主体にしている大手業者はもちろん、購入の仲介専門の中小業者も同じです(注:不動産会社には大きく分けて「購入の仲介を中心的に手掛ける会社」、「売却の仲介を中心的に手掛ける会社」、弊社のように「どちらも手掛ける会社」があります。)。「購入の仲介を中心的に手掛ける会社」は「自社の物件」がほとんどありませんので「他社の物件を広告すること」が営業活動の大半だったりもします。
こうして弊社が売却を依頼された物件は、SUUMO等のポータルサイト、知名度と信頼感のある大手業者のホームページ、工夫を凝らした中小業者の専門サイトなど、あらゆるところに掲載されることになります。
弊社は物件情報を(売主様の承諾を得て)可能な限りにオープンにすることを目指します。
一社で掲載できる媒体の数は費用面で限度がありますが、複数社が競って各種媒体に掲載してくれればどうでしょう。
結果的に広告の総量は「圧倒的に」増えることになります。
弊社で新規に物件の売却を受任すると、以下のような紙がFAXで次々と送られてきます。
例その1です。
その2
その3
各社の希望する媒体に広告を掲載することを承諾してほしい、という書面です。
こうした書面は弊社では不要なのですが、掲載先の業者のルールで書面を取り付けることが必要なこともあります。
そのため物件をお預かりした当初はこうした承諾書を返送するという膨大な作業が恒例となっています。
特に大手業者は支店間のエリアが厳密なところもあればそうでないところもあります。
例えば山手線内側のエリアですと、新宿の営業所、四谷の営業所、渋谷の営業所、飯田橋の営業所、青山の営業所etc.といった複数の営業所から同じ物件の広告の掲載依頼が届きます。面倒なので統一してほしい!というのは弊社の全ての営業が感じていると思います。
このように、弊社に物件の売却を依頼していただくと、多種多様な業者様がそれぞれ一生懸命に反響を取得するために競って広告してくれます。間違いなく、他社に任せた場合よりも広告は増えます。
不動産の広告は、媒体を制限してあえて目に触れにくくするやり方もありますが、経験的には上手くいかないことが多いです。「量」で勝負して潜在顧客の目に触れやすくするのがのが正攻法です。それはなぜかというと、、
からです。
多種多様な業者が自社の生存をかけて広告活動に励んでいて、それぞれの業者にお客様がいるものです。
どこに自分の物件を買ってくれるお客様がいるかは予め判断できません。
そうした中で不動産のような高額商品を売るためには、しっかり正攻法の広告をするのが最善の道です。
弊社に依頼すると広告の量は間違いなく他社に依頼した場合よりも増えます。
そして広告の量が増えればお客様の目に触れる機会が増大し、物件が早く・高く売れやすくなります。
これが「REDSに物件の売却を依頼した場合の広告方法」の仕組みです。
極めてシンプルで合理的な仕組みです。
こうした「嘘のない」「分かりやすい」仕組みがお客様の利益につながり、【後悔のない不動産売却】につながる。
そう確信しています。
【物を売る】というは大変な作業ですが、分かりやすくシンプルな手法を追及しているのがREDSです。
(こうしたシンプルな仕組みを追求していくと、【そもそも「不動産売却査定」というものは必要なのか】というところに行き着くのですが、機会があればまた触れてみたいと思います。)
売却先について悩まれている方はぜひご相談ください。
それではまた。
渡部
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年3月1日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。
昨年12月中旬に販売の依頼をいただいた足立区東和のマンション【トーキョーガーデンスイート】。
この度売主様のお引越しが完了し、空室となりました。
室内の様子のご紹介です!
まず共用廊下の突き当りに当物件の門扉とポーチがございます。
所有権の対象である「専有部分」には含まれませんが、お部屋の方だけだ使用できる「専用使用部分」です。
洒落た意匠の門扉です。
廊下の様子。
玄関から入って右手がLDKと和室、左手が約10帖の洋室となっています。
LDKは約12帖。
キッチンは人気の対面式キッチン、吊戸棚があるタイプです。
水栓一体型の浄水器付きのキッチン。
ガスコンロは約2年前に交換しています。
和室の様子。
最近は和室は減少傾向にあるようですが、リビングの横に和室がある間取りは子育て世代等に寝強い人気があります。
角部屋ならではの窓付きの浴室です。
浴室の湿気に悩む方は多いのでこれは嬉しいですね。
約10帖の洋室。
新築時に1部屋か2部屋か間取をセレクトできましたが、ファーストオーナーが1部屋を選択しています。
将来壁や扉を設けて2部屋に仕切ることも可能です。
大容量のWIC。サイズに比して収納は豊富な造りになっています。
空室になったので見学もしやすくなりました。
皆様のお問い合わせをお待ちしております!
どうぞよろしくお願いいたします!
最終更新日:2021年7月9日
公開日:2021年2月7日
※こちら物件はお陰様で成約となりました。
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
本日は最近売り出した昭島市宮沢町の戸建住宅をご紹介させていただきます。
2013年8月新築の戸建住宅です。
JR青梅線「中神」駅と「昭島」駅に徒歩20分強という立地です。
ただ立川駅までバス便があり本数もあるため立川駅までバスで出る方が多い地域です。
室内はとても綺麗です!
2階のバルコニーの物干しには雨よけが付いています。
東側4.5m公道に接し、全室南向きの間取で日照良好です!
社内の同じグループの者と共同で担当させていただいております。
皆様からのお問い合わせをお待ちしております。
よろしくお願いいたします。
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2020年12月16日
※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。
皆さんこんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!
(現在大規模修繕工事中です!)
【マンション名:トーキョーガーデンスイート】
【交通:東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩13分、JR常磐緩行線「亀有」駅徒歩15分】
【専有面積:61.85㎡(壁芯)】
【間取り:2LDK】
【建築:2007年2月新築】
ナイス㈱他の旧分譲、長谷工コーポレーション施工の総戸数555戸の大型物件です。
※現在管理関係の調査等を行っており正式に売りに出すのはもう少し先になります。
間取りは以下のようになっています。
東北西の三方向角部屋でで、4つのバルコニーに面します。
主寝室は約10帖の広さがあります。
新築時のプランではこの部分が2部屋に分かれた3LDKの間取でしたが、2LDKにしています。
対面式キッチンや広々とした玄関ポーチも魅力です。
魅力といえば、こちらの物件は共用部分にプールがあります!
プールサイドにはジャグジーもあります!
大型物件ならではの共用施設ですね!
マンション内にプールが付いている物件はいくつか知っておりますが、維持費の問題で使われていないものが多かったり、その方向で協議している物件が多い印象です。
売主様のお話ではお子様向けのプール教室等が頻繁に開催されておりよく利用されているそうです。
特にこの時期はジムや公共のプールに行っても寒いので、マンション内にこうした施設があるのは羨ましいです。
管理関係の調査が終わり次第内見を受け付ける予定です。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
公開日:2020年12月7日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日売却のご依頼をいただいた大田区中馬込のマンション【マンションホワイトバレー】。
約2週間ほど前に購入申込をいただき、この度無事に成約しました。
1977年築のマンションでしたが7年ほど前に室内をリノベーションしておりほとんどリフォームすることなく使用できる状態だったこともあり、複数の打診をいただき条件が良いお客様と契約する運びとなりました。
販売開始から約1ヶ月強での成約です。
最近は購入申込から売買契約までに要する時間が少し長くなっています。
このコロナ禍で対面を避ける取引が増えていることも一因です。
やむを得ないこととは言え、間があまりにも空いてしまうと話が壊れやすくなるので神経を使います。
無事に成約して安堵しております。
今回の販売は夏に購入していただいたお客様の住み替えによる売却でした。
年内に住み替えが完結して担当者としても嬉しい限りです。
価格も想定よりも高く売れたことが何よりも嬉しいですね。
総戸数の少ないマンションで同一マンション内で過去の取引の事例が少なく担当者としても手探りでの販売活動でしたが、良い縁に恵まれました。
12月は年末の休暇もあって営業日数が少ないこともあり平時に比べて特に取引の件数が増えるわけではありませんが、突然湧いてくる駆け込みの契約が増える傾向にあります。
今後も急な話にも対応できるよう万全の準備をしていきたいと思います。
それではまた。