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渡部 親三わたなべ しんぞう

稲城市内の新築戸建を仲介手数料無料にてご成約!

公開日:2021年2月1日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度下記の物件ご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

【物件種別】新築戸建住宅

【所在地】東京都稲城市某所

【土地】約52坪

【建物】約35坪

【間取】4LDK

 

 

 

(50坪以上の広々とした敷地、6m公道に接する角地、1階部分に付属の「離れ」を配した設計です)

 

新築戸建のため仲介手数料は無料となりました。

一般的な不動産会社と比べると仲介手数料だけで【200万円以上】おトクに購入していただけました。

買主様誠におめでとうございます!

 

 

こちらの建物は仕様が実に素晴らしかったです!

 

 

見た目が【お洒落】なだけでなく、フラット35【S】のAプランに対応(耐震等級3)、2階建でありながら防火仕様は「省令準耐火」仕様(火災保険料が割引になります)など、コストの安さにつながる仕様の良さが特徴的でした。良い物件の取引に携われたと思います。

 

建売住宅の仕様にやや不満がある、注文住宅志向のお客様にも気に入ってもらえるレベルの建物だったと思います。

 

価格の交渉もいろいろありましたが希望の額の値引きを売主様に承諾していただきました。

売主様にも大感謝です!

 

 

引っ越しシーズンを迎え繁忙期です。物件の動きが早くなってきています。

物件の引渡し=入居までには多少時間がかかります。

希望の引越し時期が決まっている場合は逆算した動きが必要になります。

まずはREDS不動産流通システムにご相談ください。

どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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港区三田のリノベーションマンション【仲介手数料無料】

最終更新日:2021年2月9日
公開日:2021年1月18日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度港区の下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

【物件名称:ジェイパーク三田】

【メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩4分】

【建築:平成9年11月新築】

【専有面積:約65㎡(壁芯)】

【間取り:2LDK】

【販売価格:6980万円】

 

名門大学や各国大使館が所在することで知られる【港区三田エリア】の物件です。

三田は縁があってこの業界に入ってかなりの件数の取引に携わっていますが、2丁目の某マンション以来数年ぶりの取引になりました。

昔から知っているエリアですが、2000年頃でしょうか、南北線(および大江戸線)が開通し麻布十番駅と白金高輪駅が稼働して以降、さらにエリアの魅力が高まって雰囲気がより洗練された印象があります。港区の街の変化のスピードには本当に驚きますね!

 

今回の物件はジョイント・コーポ―レーションが分譲した【ジェイパーク三田】。

分譲は1997年で南北線の開通前、当時の最寄駅は都営浅草線の泉岳寺駅(徒歩11分)でした。

三田5丁目の立地なので分譲当時は魚籃坂を登って泉岳寺に向かわねばならず、居住者の方は都バスで三田駅や田町駅等を利用している方が多かったかもしれませんね(都バスの「ドル箱路線」で本数が多いですからね)。

(仮称)清正公前駅が白金高輪駅になって現在は駅徒歩4分に。交通の便はとても良くなりました。

 

今回の物件はリノベーション物件でした。

 

 

 

角部屋で窓の多い空間です!

 

 

 

 

最近のリノベーションではこうした少し落ち着いた色調のフローリングが流行っているようですね。

新築マンションの内装の流行がリフォーム・リノベーションに影響すると聞いたことがあります。

 

 

 

浴室も窓付きです。角部屋ならではですね。

 

リノベーション工事の施工は【株式会社インテリックス空間設計】様。

業界全体を先導している会社で昔から敬意を抱いています。

仕上がりは「流石!」といった感じでした。

 

売主は大手の不動産会社で買主様の仲介手数料は【無料】となりました。

一般的な不動産会社と比較するとその差額は約230万円(!)。

買主様誠におめでとうございます。

 

今回は新規リノベーション物件でリノベーション工事費が物件価格に入っています。

その点を考慮しても、今回の成約価格は分譲時(1997年)の価格から約24年が経過して1,600万円以上(!)高くなっていました。

もともとも立地と南北線の開通の効果でしょうか、港区の「POWER」を感じますね!

 

白金高輪から麻布十番にかけての古川沿いのエリアは水害ハザードがかかっているところも多いです。

(私は昔大雨の際に三の橋の交差点で車で信号待ちをしていてタイヤが水に取られて冷や汗をかいた経験があります!)

今回のお客様は以前このエリアに住んでいた経験がありこうした立地の特性もよくご存じの方でした。

現在はハザードマップの説明も法令で義務化されましたが、土地勘がない場所については事前に各自治体が公表しているハザードマップは確認しておくようにしましょう!

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

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お買替え時の【引渡猶予】とは? ~小平市津田町の新築戸建が成約となりました~

公開日:2021年1月11日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

この度下記の物件の取引が成立しました。

 

【物件種別】新築戸建住宅

【所在地】小平市津田町

【土地】約30坪

【建物】約30坪

【間取】3SLDK

 

 

 

※売主様側に専任業者様が入っている関係で仲介手数料は無料にはなりませんでしたが、50万円以上の割引となりました。

 

 

こちらの買主様は昨年取引した物件の売主様で「お買替え」でした。

お買替えの場合、事前に資金計画を立てて綿密な「計画」のもとに販売活動を開始します。

通常は売り出すにあたって事前にお買替えの希望を把握し、それに沿って動くことになります。

今回は転居先は賃貸住宅の予定でした。

弊社は賃貸の仲介は行っておりませんので、売却活動の流れに応じて転居先を探すように売主様に説明し販売をスタートしました。

物件は弊社の合理的な販売方法が実った形で早期に成約。

転居先も目星を付けているということでスムーズに進んでいました。ところがある日。。。

所有している車と1,000㏄を超える大型バイクを停められないことが分かり、急遽購入(お買替え)に切り替えたいという相談がありました。

 

売却の契約ではすでに引渡しの時期は決まっています。

急いで買替え先の物件を探すことになりました。毎週複数の物件をご案内させていただきました。

しかしローン審査が難航し、良い物件が見つかっても売主側と交渉が進まず物件を押えることができません。。。

 

お買替えの場合、特に住宅ローンの残債が残っている物件を売却して購入する場合、「自宅は一つ」という原則から、「2つの住宅ローンを(一時的にでも)同時に組む」ということは非常にハードルが高くなります。

返済比率に余裕がある場合等、個別に対応してくれる銀行もありますが、大半の場合で「売却条件」=「売却物件のローン残債を購入物件の融資時までに完済し、抵当権を抹消すること」という条件が付きます。

 

既存の住宅ローンの返済には買主様からいただく売却代金が用いられます。

つまり売却の「決済=引渡し」を購入の決済までに行う必要が生じます。

引渡しは、建物が利用ができる物件の場合は「鍵を買主に渡すこと」で行いますが、鍵を渡すためには引越しを終えなければならず、引っ越すためには購入物件の鍵を先にもらわないといけません(短期で一時的に賃貸に入る方法もありますが負担が大きいです)。

 

こうしたことから、お買替えの場合に利用されるのが【引渡猶予】です。

契約内容にもよりますが覚書を交わして特約で定める場合もありますし、契約書で引渡時期を「売買代金全額受領日から7日以内」などと取り決めることもあります。

いったん売却の決済をして代金を受領し住宅ローンを完済し抵当権を抹消しますが、鍵の引渡を1週間程度猶予してもらい、猶予期間中に

購入物件の決済を行い鍵の引き渡しを受けて、新居に引越しを行います。転居完了後、売却物件の鍵を買主様に引き渡して取引完了となります。

 

買主様からするとお金を払って登記名義も自分に変更(申請)したにもかかわらず鍵の引渡しが受けられず引越しができません。

その点で不利な面がありますが、実際上、住宅ローンが残っている物件を売却してお買替えをされる方は非常に多いためとてもよく利用されています。販売図面(物件のチラシ)の備考欄等に「お買替えのため引渡猶予あり」などと記載があるものはこうした条件を指しています。私自身も売主側でも買主側でも数え切れないほど取り扱っております(なおこれまで一度もトラブルはありません)。

 

「引渡猶予」は、原則として募集図面にその意向を記載し、売却の契約時に取り決めておく必要がありますが、今回は契約後に事情が変更したため利用することができませんでした。

 

こうした場合は自宅の残債を残したまま購入のローンが取り組める銀行を利用する必要があります。

そしてこれがなかなか厳しく、対応してくれる銀行数が少ないため選択肢が限られます。

住宅金融支援機構の「フラット35」のように買替えに強い商品もありますが、事前審査の精度が低い/審査に時間がかかるという別の問題もあります。

中古物件も検討しましたが、物件に軽微な問題がありその銀行の融資条件に合わないということもありました。

他の銀行にはこの程度の問題に対応してくれるところもあるのですが、2つの住宅ローンを組むことを認めてくれずその物件は断念。。。

 

気に入った物件を2つほど競合する他のお客様に奪われるなど失意と苦労を重ねて、何とか辿り着いたのが今回の物件でした。

探し始めた当初は時間的に厳しいと思っていましたが、売主の建売業者様の理解と寛大な提案があり、何とか合意に至ることができました。

 

今回の契約は難易度の高さではここ数年でも屈指のものがありましたが、何とか無事に成約に至り担当者として大変安堵しました。

売却のスタート時に万が一賃貸が決まらない場合のことも提案しておくべきだったか、と大いに反省した次第です。

 

引渡猶予は計画的に、綿密な打ち合わせのもとに利用しましょう!

当初から取り決めておけば購入の融資の選択肢も拡がります。

なお引渡猶予がついた物件を購入する側から注意点として、一部の金融機関(ネット銀行)は引渡猶予が付された物件の場合原則として融資ができません。こうした制限も生じますので諸々ご相談いただけると幸いです。

 

今回はお買替え時に主に利用される引渡猶予について、実例をもとにニュアンスをご紹介させていただきました。

今後も実際の取引の例から不動産売買の注意点や制度のご説明ができればと思います。

 

よろしくお願いいたします。

 

 

渡部

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成約御礼 【マンションホワイトバレー】が早期成約!

公開日:2020年12月7日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

 

先日売却のご依頼をいただいた大田区中馬込のマンション【マンションホワイトバレー】。

 

 

中馬込の閑静な住宅地!【マンションホワイトバレー】のご紹介

 

 

約2週間ほど前に購入申込をいただき、この度無事に成約しました。

 

1977年築のマンションでしたが7年ほど前に室内をリノベーションしておりほとんどリフォームすることなく使用できる状態だったこともあり、複数の打診をいただき条件が良いお客様と契約する運びとなりました。

 

販売開始から約1ヶ月強での成約です。

 

最近は購入申込から売買契約までに要する時間が少し長くなっています。

このコロナ禍で対面を避ける取引が増えていることも一因です。

やむを得ないこととは言え、間があまりにも空いてしまうと話が壊れやすくなるので神経を使います。

無事に成約して安堵しております。

 

 

今回の販売は夏に購入していただいたお客様の住み替えによる売却でした。

年内に住み替えが完結して担当者としても嬉しい限りです。

価格も想定よりも高く売れたことが何よりも嬉しいですね。

総戸数の少ないマンションで同一マンション内で過去の取引の事例が少なく担当者としても手探りでの販売活動でしたが、良い縁に恵まれました。

 

12月は年末の休暇もあって営業日数が少ないこともあり平時に比べて特に取引の件数が増えるわけではありませんが、突然湧いてくる駆け込みの契約が増える傾向にあります。

 

今後も急な話にも対応できるよう万全の準備をしていきたいと思います。

 

 

それではまた。

 

 

 

 

 

 

 

 

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成約御礼! 【スパニッシュ・コロニアル】スタイルの注文住宅 成約しました!

公開日:2020年11月30日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

10月下旬に販売の依頼をいただいた国分寺市富士本の戸建住宅。

 

 

 

 

 

【スパニッシュ・コロニアル】スタイルの築浅注文住宅のご紹介

 

この度無事に成約となりました。

価格も希望価格満額(価格交渉なし)での成約です。

 

売主様誠におめでとうございます!!

 

スタートしてから売買契約まで約1ヶ月ほどですが、内見の機会は2度だけでした。

日程の調整に2週間ほどかかってしまったため少し時間を要しましたが、あっという間に決まった印象です。

 

こちらの物件は閑静で国立駅に徒歩10分でアクセスできる立地の良さもありましたが、何よりも【建物の質の高さ】が早期成約の決め手となりました。

買主様は弊社の直接のお客様ではありませんが(弊社は原則【両手仲介】を行いません)、本当に良い物件を購入されたと思います。

引渡は来年になりますが気を引き締めて準備していきたいと思います。

 

 

 

さて明日からは師走です。

例年ですと11月は社員旅行、そして12月は忘年会の時期ですが、今年はいずれも「なし」です。

旅行業界や飲食業界が厳しいのはよく分かりますね。

 

 

感染しない・させないで年末年始を迎えられるように対策はしっかり行っていきましょう!

 

 

それではまた。

 

 

 

 

 

 

 

 

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大宮駅とさいたま新都心駅に徒歩圏!パークスクエアさいたま新都心が成約

公開日:2020年10月14日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

〇 中古マンション

 

【パークスクエアさいたま新都心】2008年築 約75㎡ 3LDK 中層階 南向き

 

仲介手数料【割引】にてご購入となりました。

価格交渉も実り合計では通常よりも200万円以上割安に購入していただくことができました。

 

 

 

 

総戸数は全体で498戸という大型物件です。

最寄駅は埼京線の北与野駅ですが、さいたま新都心駅と大宮駅も徒歩圏です。

埼玉は広い県です。県庁は浦和ですが、最大の商業エリアは大宮駅周辺です。

隣のさいたま新都心が大規模な再開発により官公庁の機関が移ってくるなどして、現在は【大宮・さいたま新都心】エリアは県内の【中心】といっていいのではないかと思います。当物件も3駅16路線を利用でき、大型ショッピングモールや病院なども近くとても便利な暮らし安い立地です。

 

お客様とはコロナ禍の前からのお付き合いで当初は都内のマンションなどをご案内していました。

その後テレワークが恒常化し都心への通勤がほとんどなくなったためエリアを見直したという経緯がありました。

仮に転職などがあったとしてもこのエリアでしたらどこにも移動しやすいですし、コロナ前よりも一部屋分室内にゆとりができました。

自宅で過ごす時間が長くなったので良い選択だったのではないかと思います。

今年はこのようなエリアの変更がかなり見られます。ある意味で典型的な取引だったと思います。

 

 

(室内の様子)

 

コンディションも良くそのまま入居できる状態でした。

対面式キッチン、床暖房、ディスポーザーなど人気の設備が付いていて築年数は感じさせません。

 

 

 

ゆとりのある奥行きが特徴的なバルコニー。スロップシンクも付いています。

バルコニーは所有権の及ばない専用使用部分で専有面積には表示されません。

ただ奥行きのあるバルコニーは接しているリビングを広く見せるところがあり、実際に物件を見に行って確認したいところです。

 

 

さて10月も半分が過ぎてすっかり秋めいてきましたね。

季節の変わり目は体調を崩しやすいので皆様ご自愛ください。

 

 

それではまた。

 

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【南傾斜の高台】の魅力! 方南町の中古マンションが仲介手数料無料で成約しました

最終更新日:2020年11月7日
公開日:2020年10月8日

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

 

 

〇 中古マンション

 

丸ノ内線「方南町」駅徒歩7分 

2010年築 3LDK 角部屋

 

仲介手数料【無料】にてご購入となりました。

 

(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、約177万円以上もお得 になりました!)

 

はじめてお客様にお会いしたのは緊急事態宣言の最中の頃でしたでしょうか、約半年かけて本当に良い物件が見つかったと思います。

誠におめでとうございます!

 

 

丸ノ内線の方南町支線の終点駅である「方南町」駅。

 

環七通りと方南通りの交差点「方南町交差点」の地下に駅があります。

新宿駅まで15分程度でアクセスできる利便性の高い町です。

方南通り(前回の東京オリンピックに合わせて整備されたため地元の高齢の方は【オリンピック通り】と呼ばれたりもします)はバス便も豊富で、西新宿のエリアに通勤されている方はバスを利用して新宿に出る方も多いんですよね。

丸ノ内線の駅が新宿駅の東口にあるため都庁方面や高層ビル街には少し遠いためです。

新宿の行先によってバスと地下鉄を使い分ける方がいらっしゃるようで上手く使い分けられると便利です。

 

方南町エリアのマンションというと環七通りと方南通りに面した物件が多いのですが、通りから内側に入った住宅地内にも幾つか物件があります。

神田川と善福寺が流れているのでハザードマップには要注意ですが、環境の良い住宅地内の物件が一定数あり良い物件がある印象です。

今回のお客様は比較的近隣にお住いで地域のことをよくご存じだったので、新規物件が登録された後すぐにご連絡をいただいて物件のご案内からは比較的スムーズに契約まで至りました。

 

 

なおハザードマップは重要事項説明での義務化もあり最近話題になることが多いですが、都内の河川については、

 

 

【川の北側に良い住宅地が多い】

 

 

ことがあります。

土地勘がないエリアで物件を検討する際は参考にしてみてください。

 

 

河川が数千年の時間をかけて大地を削り取る力は強力で、川のそばの土地はほぼ必ず抉り取られて周辺の土地よりも低くなっています。

雨水など水は低い方に向かって集まるので、川沿いの低地はハザードマップ上濃い色付けがされていることがほとんどです。

横に広い東京の地形から(城東エリアを除いて)河川は西から東に向けて流れていることが多いです(多摩川、神田川、野川、石神井川etc.)。

 

こうしたことから河川の北側の土地はいわゆる【南傾斜】の土地になっていることが多いです。

南傾斜の土地は陽当りがよく、水は傾斜で低地に流れるので地盤も良好、ジメジメしていない「高燥」の土地は浸水リスクが低いだけではなく空気も綺麗で住宅用地として適した条件の土地が多いです。

 

そのため自然と住宅地として人気を集め街並が形成されていきます。

 

東京を代表する高級住宅地である田園調布や成城のような郊外型の住宅地、南麻布や広尾、池田山のような都心の歴史ある住宅地もこうした地形の地域で、いずれも少し南側に河川のある高台の住宅地です。成城や田園調布は街の面積が広く平坦な箇所も多いですが、南側に向かって坂や崖がある地域です。

 

坂の上り下りが大変な場所もありますが(笑)、購入する物件の環境や浸水リスクを重視したい方で住む場所が決まっていない方は、こうした地形も参考してエリアを考えてみると参考になるかも知れませんね。

 

今回の物件も南に善福寺川を望む高台の立地でハザードマップ上も問題はなし、やはり周辺を含めて古くからの住宅地特有の落ち着きのある街並でした。

 

都内は小規模河川は暗渠化されこうした自然の地形が分かりにくくなっているところもあります。

地図だけではなく実際に自分の足で歩かれると気付くことも多いので周辺を含めて歩かれることをお勧めします。

 

 

それではまた。

 

 

 

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物件動いていてます! 【イトーピア広尾ヒルズクローチェ】が成約!

公開日:2020年9月14日

皆様こんににち。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

昨年夏に売却の依頼をいただいた渋谷区広尾三丁目のマンション【イトーピア広尾ヒルズクローチェ】

 

 

新規物件 【イトーピア広尾ヒルズクローチェ】のご紹介

 

この度購入申込をいただき無事に成約となりました。

 

販売活動に要した期間はちょうど1年程度、決して短くない時間でした。

ここにきて複数の検討者が発生し、最後は良い内容の申込みをいただき成約に至りました。

途中様々な問題も生じましたが何とか無事に成約に至り安堵しています。売主様誠におめでとうございます!

 

 

 

(当物件のエントランス部分。装飾に用いられる「石」の高級感が素晴らしい!)

 

 

他の物件もそうですが、最近はしばらく動きがなかった物件に対して次々と申込みが入ってきています。

【郊外の物件が売れている】というニュースは最近よく見かけますが、都心部も中古市場はよく動いていますね。

 

 

当物件は広尾三丁目の高台の角地に立つマンションですが、名前の最後の【クローチェ】はイタリア語で、英語のcross、十字を意味しているようです。

恵比寿、渋谷、南青山、広尾のほぼ中心に位置していることからこうした言葉を付けたようです。

 

 

 

 

(分譲時のパンフレットより)

 

 

駅からは少し距離がありますが山手線の内側の住宅地で、特に広尾は高輪などとともに「第一種低層住居専用地域」がかなり残っていることが希少ですね。隣の麻布エリアとともに各国の大使館・外国人向けのアパートメントが多いところですが、こうした地域はいろいろな意味で必要で将来も人気は落ちないと思います。

 

 

9月に入り熱さも峠を越えたでしょうか。

まだまだ油断大敵、熱中症には気を付けて過ごしましょう!

 

 

 

 

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成約御礼 世田谷区の戸建住宅

公開日:2020年8月18日

成約御礼

 

皆様こんにちは。

 

不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。

 

この度下記物件のご購入をお手伝いさせて頂きました。

 

 

〇 中古戸建住宅

 

世田谷区某所 所在 2010年築 約80㎡ 3LDK 

 

仲介手数料【半額】にてご購入となりました。

 

(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、仲介手数料だけで100万円ほどお得 になりました!)

 

築年数10年程度の注文住宅でしたが、螺旋階段が印象的な造りでした。

注文住宅ではスペースの問題で螺旋階段を用いることがありますが、世田谷や目黒といった城南エリアの物件では比較的多いかな?という印象です。

 

 

 

 

この物件をご案内した日に見学していただいた他の物件もやはり螺旋階段がある間取りでした。

ただし手すりにかなりぐらつきがあり、修理が必要な状態でした。

螺旋階段はその構造上手すりの利用頻度が高いので、古くなってくるとメンテナンスが必要です。

螺旋階段がある物件を見る際は安定度を確認してくださいね。

メゾネットタイプのマンションにもよく設置されていますが、古くなってくるとやはり安定感が欠けるものがあります。

十分ご注意ください。

 

 

メンテナンス作業で利用できなかったレインズも再稼働して8月の後半のスタートです。

 

 

猛暑に負けず皆様頑張りましょう!

 

渡部

 

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成約御礼 中銀京橋マンシオンが成約となりました!

公開日:2020年7月29日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本年4月に販売の依頼をいただいた中央区入船のマンション【中銀京橋マンシオン】。

 

新型コロナウイルスと不動産取引 新規物件「中銀京橋マンシオン」

 

この度無事に成約となりました。

売主様誠におめでとうございます!

 

緊急事態宣言下での販売スタートで不透明感がありましたが、販売スタートから約3か月での成約となりました。

旧耐震の物件でしたが、新富町駅徒歩1分という都心立地が決め手になりました。

 

今月は物件がよく動きました。

6月も忙しかったですが7月はそれ以上でしたね。

8月は不動産業界は慣習的に長めの休みを取ります(1週間から10日間程度)。

その影響もあり例年取引は活発とはいえない時期なのですが、この調子ですと忙しい日々が続きそうです。

 

 

【時期が悪いので物件が売れない】

 

 

と考えている方は大きな誤解がありますのでいろいろ情報収集してみることをお勧めします。

 

それではまた。

 

 

 

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