渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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公開日:2018年6月4日
皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。
本日は「2018年は売り時か?」についてです。
この質問、2018年に入ってから何度受けたでしょうか?
所有する不動産の売却のタイミングを「選べる」方にとっては関心が高いテーマだと思います。
仲介の現場にいると日々の業務に忙殺されてしまいなかなか落ち着いて相場についてじっくり考える機会はありません。
というよりも、いつも「今ならいくらで売れるか?」「夏までに売るにはいくらで価格設定すればよいか?」といった短期的な視点でしか考える機会がない、というのが正直なところです。
でも来年、再来年、更には5年10年後という長いスパンで考えたときに、果たして現在=2018年はどうなのか?
皆様気になるところだと思います。
東京オリンピックの影響は?
消費税増税は?
考えだしたらきりがないですね(笑)
ここは一つ専門家の見解を伺ってみましょう!
今年に入って弊社で住宅ジャーナリストの榊淳司さんをお迎えして講演会(セミナー)を開催しました。
ご来場いただいた方もいらっしゃることと思います。ありがとうございました。
その中で2018年の市況について触れている箇所をご紹介させていただきます。
我々業界の人間にもとても参考になる講演でした。
専門家の一つの意見として参考にしてください。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
公開日:2018年5月28日
皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。
本日はお預かりしている町田市小山町の戸建住宅の価格変更のお知らせです!
【物件名:町田市小山町 中古戸建】
【交通:京王相模原線「多摩境」駅徒歩22分】
【土地面積:98.97㎡(登記)】
【建物面積:79.10㎡(登記)】
【建築時期:2012年9月】
【間取り:3LDK】
【販売価格:2390万円】
新価格は2390万円になります。
平成24年築の築浅の中古戸建住宅です。
特筆すべきはそのコンディションの良さです。
室内は転居後のそのままの状態ですが、ほとんどリフォームすることなく生活することができると思います。
「美室」です。
価格変更のこの機会にぜひ現地をご覧ください!
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
最終更新日:2019年3月22日
公開日:2018年5月14日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「無料・割引」の【REDS】の渡部親三です。
先月から売却の依頼を受けていた霞ケ関(官庁街ではありません)の1棟アパート。
この度無事契約が終了しました。
依頼を受けていからちょうど1か月での成約となりました。皆様ありがとうございました。
2室空きがあり満室ではなかったのですが、多数のお問合せをいただき良い条件でのご成約となりました。
郊外でもやはり【駅近】の物件は流動性が高いですね。
東京都内はもちろんですが、都心部へアクセス可能な沿線の各駅にはそれぞれ「商圏」と「需要」があります。
都心部と比較すると規模が小さく相対的に弱いですが、国内全体で見ればかなりのものです。
投資物件に限りませんが、予算の関係で不動産の立地を考えるときは、より需要が強く地価の高い都心部で駅から距離のある物件との比較で、少し駅を「奥」にずらしてでも駅からの距離にはこだわる。
こうした選択肢はあってよいと思います。
【駅近】はやはり強いものです。
価格的に3000万円台で「お求めやすい」・需要の強いグロスだったこと、維持管理状態が良かったこと、近隣に比較できるような物件がなくタイミングがよかったこと、等々が「勝因」として考えられます。相場から見て決して安かったわけではありません。
また、当物件の販売上の特徴としては、地元を中心とした埼玉県内の業者様だけではなく、東京都内や神奈川、千葉の業者様からもお問合せをいただき、反響のエリアがとても広かったことが挙げられます。
囲い込みをせずに、物件を正常に流通させることに主眼を置いた弊社【REDS】の販売手法が活かせたと思います。
買主様はどこに潜んでいるかは分かりません。契約の相手は一人だけなのですから、地元に限定することなく、より広い範囲からお問合せをいただけるような売却活動を心掛けるべきです。
今回は多数のお問合せをいただきましたが、こうした物件をREDSで自社で広告をし、各種不動産検索サイトに掲載していた場合どのような事態になるかお分かりでしょうか?
すでに他社経由で購入の意思表示が届いていても、直接広告を見て自社に問い合わせが来てしまったら・・・
仲介手数料が「両手」になる自社客を優先し、「片手」になってしまう他社のお客様は後回しにされてしまうことでしょう・・・
「両手」か「片手」かが問題であって、個々の買主の条件は後回しです・・・
売主にとってどの買主が有利かという視点は完全に消失してしまいます・・・
今回は最終的に契約の相手を決めるにあたって、「契約金額」・「引渡し時期」・「融資利用の有無」といった諸条件で誰が一番売主様にとって有利かを比較しました。
横並びの中から最後に「土地の測量の必要性」といった付帯条件の差が決め手になり、最も売主様に有利な条件を提示した買主と合意に至りました。
「両手仲介」にこだわる多くの仲介業者はこのような細かい条件の比較はしないものです。
「契約金額」の高低すら関係ありません。
自社の買主と「両手」で仲介することが目的ですから、自社客の申込金額が低く他社客の申込金額が高くても、後者は平然と握りつぶされます。売主には申込みの事実を伏せておけばこうした「操作」は分かりません。
馬鹿馬鹿しい話ですが、不動産取引の現場ではこうしたやり取りが横行しているのは厳然たる事実です。
取引の透明性を高めるために政策レベルで様々な試みがなされていますが、大きな効果を挙げている実感はありません。
少しでも良い方向に変わっていってほしいですね。
売却について悩まれている方は私・渡部親三までご相談ください。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
最終更新日:2019年3月22日
公開日:2018年5月7日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「無料・割引」の【REDS】の渡部親三です。
2月下旬にご売却の依頼を受けていた中古マンション「ステージファースト西早稲田」。
早稲田大学に徒歩圏という立地の賃借人入居中のオーナーチェンジ物件でした。
約21㎡で賃料は共益費込みで8.2万円でした。成約までに要した期間は約1か月間でした。
こういっては何ですが、都内のワンルームの投資物件はライバルが多く、条件設定を間違えると「負け」てしまいます。
マンション売却はライバルとの闘いです。
世の中に「同じ不動産」は2つとないのですが、販売においては立地、築年数、専有面積、間取等々で比較されるライバルが必ずあるものです。
こうしたライバル達を無視して独りよがりな条件を設定してしまうと「敗北」が続くことになります。
つまり売れません。
今回は比較的短期間で売却することができました。
その「勝因」は、売主様が弊社のシステムをよく理解してうまく利用してくれたことにあります。
弊社(私)では、販売価格の決定からその変更まで、売主様に自由に決めていただくことが可能です。
こちらで査定をして成約の予想価格を提案することはしますが、その価格はあくまで参考であって売主様を縛るものではありません。
ご自身が売りたい価格で売りに出すことが可能です。
そして弊社からの問合せ状況の報告等を参考に、その価格を自由に変更することが可能です。
2月下旬に希望価格で売り出してから、問合せの状況を見て、3月上旬に若干ですが価格を下げました。
この若干の価格変更が非常に大きく、問合せが急増し、タイムリーな「熱い」お客様から申込みをいただくことができました。大きく下げたわけではないのですが、状況が変化して申込みが競合しました。
不動産会社が主導して販売価格を設定し、希望とかけ離れた価格で売りに出すのではなく、あくまで売主様の希望を優先してその価格での成約を目指すのが弊社(私)のスタイルです。
売出し価格での成約を目指して継続して活動することも可能ですし、価格をフレキシブルに見直すことも可能です。
物件を売るのは売主様ご自身ですから、我々が提供する販売の仕組みをうまく利用していただいて、納得のいく取引を目指していただく。これが弊社(私)のスタイルです。
「あの時安くし過ぎたかな・・・」
ご自身の過去の物件の売却に関する後悔の言葉をよく耳にすることがあります。
安くない仲介手数料を払ってこのような後悔の気持ちを持つことは本当に馬鹿馬鹿しいことです。
マンションを含む不動産は、合理的に、高く、早く、経費を安く、納得できる形で売ることを目指すべきではないでしょうか?
個々のお客様の事情、個々の物件によって最適な販売方法は異なります。
物件の売却でお悩みの方はまずはお気軽に渡部親三までご相談ください。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2018年5月2日
※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。
皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。
本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!
【マンション名:東野ビル後楽園住宅】
【交通:都営三田線「水道橋」駅徒歩1分】
【専有面積:45.06㎡(登記)
【間取り2DK】
東京ドームシティの目の前、三田線の水道橋駅から徒歩1分、JR水道橋駅から徒歩2分という好立地です。
洋室からの眺望です。
かつての「後楽園ゆうえんち」は「東京ドームシティ」と名を変えています。
アトラクション、東京ドーム、スパ・ラクーア、後楽園ホール、東京ドームホテル、ミッツポートといった施設が集積する都市型エンターテインメント施設です。
別の角度より。
本当に東京ドームシティの中にいるような立地です。
建物外観です。SRC造の10階建ての5階部分です。
築年数はそれなりに経過しておりますが、今年も大規模な共用部分の修繕工事を行う予定です。
さて気になる室内の様子ですが・・・
2013年にリノベーションされとても綺麗な状態です。
3口タイプのガスコンロ付きのシステムキッチン。
水回りも含めたスケルトンからのリノベーションのため古臭い印象は全くありません。
玄関横のシューズ・クローク(WIC)。
靴入れというよりも収納スペースとして利用可能な広さがあります。
三面鏡タイプの洗面化粧台。シャワー、コンセント付です。
間取図を見ていただくと伝わると思いますが、洗濯機置場とトイレ、脱衣スペースが一体になっており広々としています。
販売にあたり室内をクリーニングしており即入居可能です。
駅に近い立地で投資用にも適していると思います。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
最終更新日:2018年5月2日
公開日:2018年4月23日
皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。
本日は新たに販売の依頼を受けた1棟アパートのご紹介です!
【物件名:霞ヶ関フラット】
【交通:東武東上線「霞ヶ関」駅徒歩5分】
【敷地面積:155.02㎡(登記)】
【建物面積:143.30㎡(登記)】
【間取り:1K×8室】
【販売価格:3640万円】
霞ヶ関駅というと、東京の中心、官庁街の代名詞を思い浮かべる方も多いと思いますが・・・
私の知る限りあちらの霞ケ関にアパートはないですね・・・
当物件の所在する霞ヶ関は東武東上線「川越駅」から2駅先の駅です。
(霞ヶ関駅南口ロータリー)
副駅名は「東京国際大学前」。留学生の多い同大学の最寄駅です。
埼玉の霞ヶ関という昨年合衆国大統領と総理大臣がプレーされた名門ゴルフ場「霞ヶ関カンツリー俱楽部」で有名です。
東京オリンピックのゴルフ競技の舞台にもなるようですね。
ただこの名門ゴルフ場は霞ヶ関駅ではなく、川越線の「笠幡」駅が最寄りになります。
駅の南口から5分ほど歩くとかつて東急不動産により分譲された分譲地があります。
「東急霞ケ関ニュータウン」という名称の分譲地で当物件は同分譲地内にあります。
木造の2階建、2階部分はロフト付きの間取です。
各室はバス・トイレ別の1Kの間取になっています。
ここ数年で外壁や屋根、鉄部の塗装を行っており維持管理状態は良好です。
共用部も清潔感があります。
郊外駅ですが、学生の需要がある立地で徒歩5分以内です。
南道路で間口が広い土地で全室南向きです。
はじめての1棟収益物件におすすめしたい物件です。
さて現地と役所の調査の帰路、喜多院の天海大僧正の像に早期成約をお願いしてきました。
(喜多院 天海大僧正立像)
徳川家康の幕府の立地としての江戸の選定やその都市計画にも大きな影響与えたともされる天海大僧正。
不動産には詳しい方ですので御利益があるに違いません(笑)。
というわけで皆様ぜひ!よろしくお願いいたします。
最終更新日:2019年3月22日
公開日:2018年4月16日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「無料・割引」の【REDS】の渡部親三です。
ご売却の依頼を受けていた中古投資用マンション「ルモーデ亀戸」。
この度無事契約が終了しました。
仲介手数料半額にてご売却となりました。
正規の手数料との比較ですと約30万円お得に売却できました。
誠におめでとうございます。
当物件は賃借人が入居中のいわゆる「オーナーチェンジ」物件でした。
購入してもご自身で使用することはできず、もっぱら賃料収入目的のいわゆる投資用マンションです。
販売に要した期間は約1か月間でした。
中古マンションの取引で売出しから1か月で成約、というとかなり早く順調に売却できた例だと思います。
ライバル物件もかなりあったためもう少し時間がかかるかな?と考えていました。
決して割安に売りに出した物件ではないのですが、ライバルが多い価格帯で比較的早期に売却することができました。
東京都が指定する副都心の一つである「亀戸」。
あまり土地勘のない方もいらっしゃるかもしれませんが、注目度がやや低い分過小評価されているところもあるのではないでしょうか?
誰も知っており評価の定まった都心部は希少性が高く資産価値が高いと言われます。
ただ近年の豊洲エリア、大崎エリア、武蔵小杉エリアのように大幅に地価が上昇したエリアは再開発をきっかけにもともとの利便性の高さが再評価されました。
亀戸も隣の錦糸町とともに地域の中核で、まだまだ評価されつくしていない面白みがあるかもしれませんね。
想定よりも短期に売れたことで亀戸についていろいろなことを考えました。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
最終更新日:2019年3月22日
公開日:2018年4月9日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「無料・割引」の【REDS】の渡部親三です。
下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
都内某所所在 S58年築 約80㎡ 3LDK 西向き
内装新規リノベーション
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、約70万円以上もお得 になりました!)
更に お値引きも約110万円 成功しました。
新規にフルリノベーションされた室内は「木のぬくもり」が感じられ、ご家族でのお住まいにぴったりです。
バルコニー先は公園で、室内のナチュラルなテイストがさらに活きています。
マンションを検討するときは間取図を眺めて家具の配置や居室の利用方法を検討します。
ただ室内だけではなくバルコニー先の眺望や景色も重要な要素です。
物件見学時にぜひご確認ください。
こうしたリノベ物件は仲介手数料無料で取引できる場合もが多いのですが、今回は半額での購入となりました。
物件ごとに仲介手数料が無料か半額かは異なります。
お問合せいただけましたらすぐに回答させていただきます。
気になる物件がございましたらお気軽に「渡部 親三」までお問合せください。
どうぞよろしくお願いいたします。