渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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公開日:2021年7月5日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
毎年恒例の7月1日に国税庁から相続税路線価が発表されました。
相続税路線価は相続税や贈与税の算定の基準になるもので、毎年1月1日時点の価格を国税庁が7月1日に発表しています。
「公示地価」や「基準地価」が丁目単位の比較的「おおざっぱ」な数字であるのに対して路線価は原則として全ての公道に価格をつけて発表されるため、土地の査定などでは我々もよく参照するものです。その道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示しています。
「路線価、6年ぶり下落」
「路線価、コロナの影響顕著」
といった見出しのニュースなどでも大きく報道されましたのでご存知の方も多いと思います。
ただ数字では今一つ地価の変動を把握しにくいところがあります。
そこで都内の商業地と住宅地の昨年と今年の路線価の一部をご紹介させていただきます。
「都内の商業地」の路線価と言えば、やはり36年連続で全国で最も高い路線価の「中央区銀座5丁目鳩居堂前」ですね。
銀座のシンボルである和光の時計塔でお馴染みの銀座4丁目交差点付近です。
今年の路線価図はこのようになっています。まるで囲った箇所が鳩居堂前の地点です。
1㎡あたりの価格で単位は千円ですので4270万円/㎡です。
さすが銀座、凄いものですね!
よく「鳩居堂前」の呼称は用いられますが、特別に鳩居堂前だけが高いのではなく、4丁目の和光側など中央通りの銀座4丁目交差点付近は同じ価格がついていることが分かります。より幅員の広い晴海通り側よりも中央通りの評価が高いことなど、いろいろ面白いものですね。
(なお、私はこれまでマンションを除くと一度だけ(正確には複雑な取引で一つの物件について複数の売買があったのですが)銀座のビルの売却と購入に携わったことがあります。銀座は水面下の取引ばかりで取引事例のデータがほとんどなくこうした路線価図などを参考にしながら価格を考えましたが、実際には路線価等から推測される「想定実勢価格」よりも全然上の価格で取引が成立しました。信じられない価格で取引が次々に成立し本当に驚きましたね。こうした路線価図に示された価格は参考にはなるところはありますが、銀座は通常の尺度では測れないところがありまして、実際にこのエリア付近で取引があれば全く路線価とは異なる価格になると思います。)
それでは同じ場所の令和2年の路線価はどうだったのでしょうか?
このようになっていました。
鳩居堂前で4592万円/㎡。価格としては322万円高かったようです。約7%の下落ということになります。
記事などによるとコロナ渦でインバウンド需要が消失したことが響いたとされていますがこれはその通りだと思います。
来年はどうなっているか、一年後にチェックしてみたいと思います。
「都内の住宅地」も見てみたいと思います。
住宅地は「住居系の用途地域が指定されているエリア」ということになりますが、商業地の銀座に類するようなところでどこかないか考えてみましたが、住宅地は様々です。今回は「皇居などの東京都心部から最も近接した第一種低層住居専用地域」である文京区の西片エリアを調べてみました。
西片も広いですが、公示地価のポイント(「文京-2」ちなみに直近の公示地価は114万円/m²))の前面道路を調べてみます。
路線価は91万円/㎡となっています。
銀座と比較すると約1/47ですが、商業地と住宅地なのでそのまま比べることはできません。
西片は文京区内の住宅地では二番目か三番目くらいに地価の高いところで歴史のある「お屋敷町」です。
令和2年はどうだっかというと、
92万円/㎡でした。1%ほど下がっていることになります。
銀座のような都心の商業地域に比べると微々たるものですが、若干下がったという評価がされたようです。
同じ路線価図内のほとんどの路線が1万円downという評価になっています。
路線価図は6年前までのデータが国税庁のWEBサイトで確認できます。
6年前の平成27年(2015年)の銀座4丁目交差点付近の路線価図がこちらです。
西片はこちら。
それぞれ2696万円/㎡、73万円/㎡。
銀座は今年との比較で約58%、西片は約24%価格が上昇していることになります。
本当にここ数年のスパンでは都内の地価は全体的に上昇しました。
コロナ禍による影響は避けられませんでしたが、来年以降は再び上昇していくことも十分考えられるところです。
路線価は全国のものが以下の国税庁のサイトで確認できます。
ご自身のお住い付近など、推移などを見ていくと参考になることもあるかもしれません。
https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm
参考にしてみてください。
渡部
公開日:2021年6月29日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日早期にスピード契約となった港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。
この度残代金決済の手続が完了し、無事にお引渡しの手続が完了しました。
【残代金決済】(業界では通常「決済」と呼ばれます)は物件のお引渡しの手続です。
「残代金=残りの代金」という意味です。
不動産売買では(例外はありますが)売買契約時に「手付金」を支払います。
売買金額の5%程度のことが多いです。
この手付金は売買代金それ自体ではないのですが、契約書において「売買代金の一部に充当される」ため、代金の一部を支払っていることと同様の意味があります。
残りの代金が「残代金」で、契約書で定められた残代金支払日までに売主様にお支払いします。
残代金の支払いと引換えに売主様は物件の鍵を引渡し、登記識別情報通知(権利証)など所有権移転登記に必要なものを司法書士に渡します。残代金の支払い時には固定資産税・都市計画税の日割清算、マンションの場合は管理費や修繕積立金の日割清算を行い、契約条件の確認(滞納管理費がある場合の清算等)なども同時に行います。お金を支払ったのに所有権が移転できないとか、鍵を引渡したのにお金が支払われないといった事態は絶対に避けなければならないので、事前に司法書士の先生に協力してもらい、ローンの利用がある場合には銀行とも打合せをしておき、間違いがないように慎重に手続きを進めます。
営業活動の中では残代金決済は失敗が許されず緊張感がある手続です。
時折ハプニングが発生しますが(「売主様が権利証を忘れた」「違う物件の鍵を持ってきてしまった」etc.)、通常は問題が生じることはありません(生じると問題です)。
ただ問題が生じないと思って望むと失敗やミスが生じかねないのでやはり緊張感はありますね。
無事に終わって安堵しました。売主様買主様誠におめでとうございます。
性質上、残代金決済は月の後半、月末にかけて集中することが多く本日もこれから別の物件の決済があります。
月末は売買契約も集中しがちで、売買仲介の世界は御多分に漏れず月末が忙しい業界です。
ミスがないようにしっかり集中してのぞんでいきたいと思います。
渡部
最終更新日:2021年6月25日
公開日:2021年6月21日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
物件内部での殺人事件、自殺など、不動産を利用するにあたって心理的な抵抗が生じるおそれのある瑕疵=【心理的瑕疵】について、国土交通省がその取扱いについてのガイドライン(案)を公表しました(居住用不動産、住宅が対象です)。
↓
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000219027
これまでは明確な基準がなく、事前にどの程度まで告知をすべきか、我々業者はどの程度まで調査を行うべきかについては指針となるものがありませんでした。
心理的瑕疵には「近隣に嫌悪施設がある」「暴力団構成員が住んでいる」といったことも含まれるとされていますが、今回は「人の死」の取扱いに絞った案です。
この案は、
・「人の死」の類型を大きく3種類に分けたこと
・告知すべき「人の死」の対象を限定したこと
・宅建業者の調査の対象や範囲を示したこと
・売買と賃貸で告知期間に明確な差異を設けたこと
・隣接住戸や前面道路はガイドラインの対象外としたが、共同住宅の共用部については「ベランダ 等の専用使用が可能な部分のほか 、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が 日常生活において通常使用すると考えられる部分」など、通常使用する必要性があり、買主・借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分は対象としたこと。
などが特徴になるでしょうか。
「人の死」は、
①自然死又は日常生活の中での不慮の死
②他殺・自死・事故死等
③①のうち、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる「特殊清掃等が行われたもの」
に分類されました。
原則として②と③の類型は告知が必要、ただし賃貸は概ね3年を経過していれば告知は不要。
売買は時期を問わず調査の範囲で判明したものはそのまま告知すべき、とされているようです。
弊社は売買のみで賃貸は取り扱っておりません。
このため賃貸の現場感覚はありません。
ただ、例えば「4年前室内で凄惨な殺人事件があった部屋」があったとして、その事実を事前に教えてもらえれば借りなかった、という人は多いような気もします。個人差があるとは思いますが。。
「賃貸は3年より前の自殺や殺人は告知不要」
ガイドラインが正式に決まってそれを受けて不動産の業界団体が会員への指針を出し、実務で定着すれば大きいですね。
現在は明確な指針がないため、トラブルを避けるためにかなり前の事件・事故についても告知をしている業者は多いと思います。
正式に決まればいわゆる【事故物件】は(賃貸業界では)大幅に減ることになると思います。
世の中の【消費者保護】の大きな流れの中でこうしたガイドラインはどうかな?と思うところもありますが、上記ガイドライン(案)によると、
「不動産取引に際し、買主・借主に対し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場面において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向がある」
という問題が強く意識されているようです。
(こうした物件は絶対に嫌、何年前であっても無理!という方もいますが、そうした心理的な抵抗よりも、「高齢者の入居拒否」の現実を変えていきたいというのが国交省の考えなのだと思います。いろいろ考えさせられます。)
売買では調査や告知の対象や範囲のところは大いに参考になりましたが、実務が大きく変わる、といった影響まではなさそうです。
このままガイドラインが固まり実務に定着するかどうかはまだはっきりしません。
ただ一歩踏み込んだ(案)で世の中に与える影響は結構あると思います。
継続して関連事象をフォローしていきたいと思います。
それではまた。
渡部
公開日:2021年6月16日
皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。
5月末に売却の依頼をいただき今月から販売を開始した港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。
この度無事に成約となりました。
実際に内見がスタートしてあっという間に決まってしまいました。
売主様誠におめでとうございます!
やはり【都心】は引き合いが多く早いですね。
決済・引渡しに向けて準備を怠りなく進めていきたいと思います。
※売却物件を募集しています。お気軽にお問い合わせください。
渡部
最終更新日:2021年11月26日
公開日:2021年6月9日
皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。
先日お客様のご案内で都内の某地域のマンションをご案内していた時のこと。
エントランスでお待ち合わせをし、オーナー様が居住中の物件だったため売主側の仲介業者とお客様と合流して室内へ。
室内に入ると広々とした日当たりのよいリビングはじめ、お客様が探していた理想的な間取り。オーナー様が親切に室内の説明をしてくれて、自然とお客様のテンションも上がります。これはいい!決めちゃおう!
その後お部屋を退出し、売主側の担当者と別れて、お客様と私だけに。
購入手続の流れや住宅ローンの審査のことなど先の手続についてお客様から質問されます。
このままでしたら申込、契約へと進みそうな流れです。
ただ、お客様は結果的にこのマンションを選ぶことはありませんでした。
私が「ちょっと見ておいてもらいたいものがある」と言ってマンションの建物全体を見てもらったことがきっかけです。
平成の二桁の建築のマンションだったのですが、エントランス側からは分かりませんが、裏の道路側から建物を見てみると、至る所で外壁のタイルが剥落していました。
マンションは管理状態が非常に重要です。
外壁のタイルの剥落というのは築年数の経過とともに起こり得るものですが、通常は現状を把握した段階ですぐに対処されるものです。美観の問題もありますし、人に当たれば事故につながり危険です。放置することは考えられません。
年代的にそれほど古い建物ではありませんでしたから新築時の施工不良が考えられること、新築時のデベロッパーはすでに倒産しておりアフターサービスでの補修は考えられないこと、通常のマンションではこうした場合放置せずに何らかの対処をすること、それがなされていないとすれば管理組合や管理会社に何らかの問題がある可能性があること、などを正直に説明しました。購入を検討する場合、こうした点も総合的に考えていただきたい・・・。
その後管理会社等にヒアリングしたところ、管理組合としては新築時の施工をを不良を疑っているが請求する相手が倒産しており対処に困っていること、剥落箇所が多いためどのような補修方法を選択すべきか合意ができておらず数年間放置されていることが分かりました。
私どもは仲介の立場なので客観的に「物件のありのまま」をお伝えすること、判断材料を提供することが務めです。
「聞いていなかった」、「知っていれば購入しなかった」という事態を最も避けたい。
購入を見送った選択が正しかったどうかは分かりませんが、こうした事実はありのままお伝えして皆様の判断材料にしていただきたいと考えています。
6月に入り気温が上昇してきましたね。
熱中症には気を付けて皆様お過ごしください。
それではまた。
渡部
最終更新日:2021年6月25日
公開日:2021年6月1日
※こちらの物件は成約済みです。
皆様こんにちは。REDS株式会社不動産流通システムの渡部です。
本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!
【マンション名:プリヴェール赤坂 6階部分】
【交通:メトロ南北線「溜池山王」駅及び「六本木一丁目」駅徒歩5分、メトロ千代田線「赤坂」駅徒歩7分他】
【建築:1996年4月新築】
【専有面積:26.20㎡(壁芯)】
【間取り:ワンルーム】
1996年4月新築、財閥系の旧東京建物株式会社分譲のワンルームマンションです。
東京建物は「日本で最も古い歴史を持つ総合不動産会社」とも称されることがありますね。
現在は「Brillia」ブランドに統一してマンション(戸建)を分譲していますが、Brillia以前は最高級ブランドの「ロワヴェール」をはじめ、「プランヴェール」、「プリヴェール」など、フランス語を借用した「ヴェール・シリーズ」、さらに遡ると「東建○○ハイツ」「東建○○マンション」などの名称でマンションを供給していました。
中古マンションを取り扱う中で様々な東京建物分譲の物件を取り扱っていますが、どの年代の物件も大手分譲物件ならではの魅力がありました。バブル期に分譲されたロワ・ヴェールブランドの物件の重厚感など、忘れがたいものがあります。
当物件は赤坂2丁目の大通りから内側に入った閑静な高台の立地のコンパクトマンションです。
山王下交差点からTBS、溜池交差点からアークヒルズのあたりのエリアが赤坂2丁目です。
広い赤坂の中でも都心側といいますか、外堀通り側のエリアで「中心」に近い場所です。
六本木通り沿いにATT(赤坂ツインタワー)がありましたが、現在は解体されホテルやオフィスが入る複合ビルを中心とした再開発が行われています。溜池山王駅の出口がこちらの再開発地域にできるようで、出口の位置によりますが、現在徒歩5分のところが2024年頃には少し短縮され徒歩3分~4分程度になる見込みです。駅までの距離が変わるというのも都心ならではですね。
(前面道路とエントランス)
現在の溜池交差点周辺にはかつては「池」があり低い地形になっていますが、緩やかな坂を上った高台部分に当物件は所在しています。周辺に幾つかマンションがあり過去取引を経験していますが、通りから内側に入った場所で商業地域内ですが「閑静」な環境が魅力です。
南西側バルコニーからの眺望写真です。
先に見える緑はアメリカ大使館宿舎の敷地内のものです。緑の上に少し見えるキューブ状の特徴的な建物が大使館宿舎です。
前の建物と宿舎の敷地の間の道が【忠臣蔵】で有名な「南部坂」です。
文化・歴史が感じられれるエリアでありながら商業施設・有名ホテル・美術館・コンサートホール、各国大使館などが集積しているのがこのエリアの特徴です。
間取りは26.20㎡のやや広めのワンルーム。
柱がバルコニー側にある造りです。
居室の天井高は約2.6mと十分な高さが確保できていてとてもすっきりとした室内空間になっています。
セカンドハウス利用のため室内のコンディションは良好です。
まだ荷物があり室内の様子はご紹介できませんが今後当ブログなどでご紹介させていただきます。
皆様どうぞよろしくお願いします。
渡部
最終更新日:2021年8月28日
公開日:2021年5月24日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
※当物件は販売が終了しました。ありがとうございました。
先日売却の依頼を受けた【小竹向原駅徒歩4分の注文住宅】。
本日は室内の様子をご紹介させていただきます。
外壁はサイディング貼りです。
駐車スペースはございませんが、自転車置場スペースの前に以前は電柱が立っておりましたが、建築に伴い敷地境界側に移設をしております。
こちらが自転車置場スペースです。
照明やコンセント類もあります。
玄関です。
シューズボックス表面には鏡が付いております。
浴室のサイズは1616です。
システムキッチンは人気の対面式です。
浄水機能付きです。
保護シートが貼ったままでほぼ未使用の洗面化粧台。
洗面スペースには床下収納があります。
キッチン及びリビング。
吊戸棚があり収納は豊富です。
リビングから。
アクセントクロスが貼られた壁はTVを設置できるように下地が補強されています。
注文住宅ならではの細かな配慮です。
3階部分の洋室。
1階部分のサービスルーム(納戸)。
クローゼットには鏡が付いており身だしなみをチェックできます。
3階バルコニーからの眺望。
小竹向原駅徒歩4分の立地ですが、周辺は閑静な住宅地となっております。
2020年12月新築という「築浅」の注文住宅です。
皆様からのお問い合わせお待ちしております。
渡部
最終更新日:2021年8月28日
公開日:2021年5月17日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
※当物件は販売が終了しました。ありがとうございました。
本日は新たに販売を開始した物件をご紹介させていただきます。
【物件種別】戸建住宅
【所在地】練馬区小竹町1丁目
【交通】東京メトロ有楽町線・副都心線「小竹向原」駅徒歩4分
【土地】42.21㎡
【建物】68.61㎡
【間取】2SLDK
【建築】2020年(令和2年)12月新築
都内近郊の地下鉄駅の中でも屈指の利便性を誇る「小竹向原」駅から徒歩4分の好立地が魅力の物件です。
建築は昨年の12月、まだ完成してから半年にも満たない「築浅」の物件です。
売主様は土地から購入しハウスメーカーで設計から注文で建てられました。
建築中からご親族との同居の話が決まってしまい、未使用に近い形での「惜譲」となっております。
間取りは1階部分の建築基準法状の「納戸」を含んだ2SLDKです。
駐車スペースはございませんが、駅徒歩4分の立地のため日常生活で車は必須ではありません。
1坪タイプの浴室や対面式キッチンなど、随所にこだわりが感じられる造りとなっております。
小竹向原駅は有楽町線と副都心線が交差する駅でその利便性の高さは特筆すべきものがあります。
これに対してマンション・戸建・土地の供給が常に少なく、「住みたい方は多いのに物件がない・・・」という状況が長く続いているエリアです。こうした場所は千代田区や港区のような『超』都心ではありませんが、長く価値を保ちやすい立地と言えると思います。
駅から徒歩4分ですが周辺は非常に閑静な住宅街となっております。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2022年11月20日
公開日:2021年5月10日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
長かったGWの休業期間が開けて5月6日より弊社も通常営業に戻りました。
今年は毎週の火曜日水曜日の定休日と合わせて9連休というかなりの長期間のお休みをいただきました。
本来であればこれだけのまとまったお休みですと旅行などにぜひとも行きたいところでしたが、今年は緊急事態宣言下のということでほぼ自宅にこもっていました。映画を見たり少し厚めの本を読んだり、それなりに有意義ではありましたが、外出がままならないというのはやはり楽しくなく早く日常が戻ってくることを願うばかりです。
このブログでも触れてきましたが、今年のGWは例年と異なり【非常に問合せの多い】GWとなりました。
売買仲介の世界では年明けから3月、4月までが「繁忙期」で、例年GWになると少し落ち着いて一段落するという大きな傾向があります。
(店舗の立地や取り扱う物件の種類によっては例外もありますが)
昨年のGWは初めての緊急事態宣言が延長されていて今年と同様の宣言下のGWでした。
ただ昨年の最初の緊急事態宣言ではもう少し緊迫感があったといいますか、業者も休むところが多かったですし、お客様も得体のしれないコロナウイルスの恐怖でもう少し身構えて様子を見ていたように記憶しています。昨年は長い不動産業界での勤務経験の中でも経験したことがないような忙しい時期があったのですが、その始まりは緊急事態宣言が解除となった5月下旬でした。宣言期間中、特にGWは例年動きが落ち着く時期であることもあり、のんびりしたものでした。
これに対して今年のGWは非常に多数のお問合せをいただきました。
昨年と同じく緊急事態宣言下にあるのですが、これも「コロナ慣れ」の一種でしょうか。。
少し問合せが減少していた【売却】の相談もとても多かった印象です。
中でも【買替え】のご相談を多くいただきました。
また【郊外】の物件の問合せも多かった印象です(あくまで印象ですが)。
最近以前勤めていた仲介業者の後輩と話したところ、現在売り上げが多いのは「立川」「横浜」「大宮」といった郊外の店舗で、都心の店舗の数倍の売上をあげる郊外店舗もあるということでした。弊社は個々の担当エリアは明確に分離しておらずいろいろな場所の不動産を取り扱います。私個人はここ数カ月は都心部の1億円を超えるような高額の物件の取引が続いていたため実感はそれほどありませんでしたが、やはり郊外の物件が動いているというのは事実のようです。
問合せが増加してくるということは、購入の場合、同じ物件に複数の方が競合してくるということでもあります。
申し込んだが二番手になってしまうとか、売主側の【囲い込み】にあって物件がスムーズに紹介できないといったことも頻発しそうです。
良いことばかりでありませんが、経験を生かしてお客様の利益に貢献できるように精一杯努力したいと思います。
緊急事態宣言は延長されることが決まったようです。
感染対策、あらためて気を付けていきましょう。
渡部
最終更新日:2022年11月18日
公開日:2021年5月5日
皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
【物件名称:BELISTA四谷大京町】
【メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩5分他】
【建築:2010年1月新築】
【専有面積:約90㎡】
【間取り:3LDK】
仲介手数料半額でのご成約となりました。
新宿御苑にほど近い昔からの閑静な住宅街である新宿区大京町のマンションです。
隣接する【プラウド四谷大京町】をはじめとして、この界隈のマンションはほぼすべて取引の経験があります。
(数えられるほどしか物件がないエリアです)
新宿通りから南側の大京町、内藤町、左門町といったエリアは「高台の平坦なエリア」であることが特徴です。
水害のリスクなどが低く昔から住宅地として好まれてきたエリアで閑静な環境が魅力です。
新宿の伊勢丹まで徒歩16~17分、慶応大学病院まで徒歩10分ほどでアクセス可能で山手線内側の立地らしい利便性の高さも特筆すべきものがあります。
このエリアの取引は久しぶりでしたが良い物件の取引に携わることができました。
今年のGWはある程度事前に予想していた通り、例年に比べて非常に問合せが多かったようです。
連休明けも忙しくなりそうですが、緊急事態宣言下であることを踏まえて適切に行動していきたいと思います。
皆様からのお問い合わせをお待ちしております。
渡部