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渡部 親三わたなべ しんぞう

令和3年相続税路線価が発表!実際に変動を見てみましょう

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公開日:2021年7月5日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

毎年恒例の7月1日に国税庁から相続税路線価が発表されました。

 

相続税路線価は相続税や贈与税の算定の基準になるもので、毎年1月1日時点の価格を国税庁が7月1日に発表しています。

「公示地価」や「基準地価」が丁目単位の比較的「おおざっぱ」な数字であるのに対して路線価は原則として全ての公道に価格をつけて発表されるため、土地の査定などでは我々もよく参照するものです。その道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額を千円単位で表示しています。

 

「路線価、6年ぶり下落」

「路線価、コロナの影響顕著」

 

といった見出しのニュースなどでも大きく報道されましたのでご存知の方も多いと思います。

 

ただ数字では今一つ地価の変動を把握しにくいところがあります。

そこで都内の商業地と住宅地の昨年と今年の路線価の一部をご紹介させていただきます。

 

「都内の商業地」の路線価と言えば、やはり36年連続で全国で最も高い路線価の「中央区銀座5丁目鳩居堂前」ですね。

銀座のシンボルである和光の時計塔でお馴染みの銀座4丁目交差点付近です。

今年の路線価図はこのようになっています。まるで囲った箇所が鳩居堂前の地点です。

 

 

1㎡あたりの価格で単位は千円ですので4270万円/㎡です。

さすが銀座、凄いものですね!

よく「鳩居堂前」の呼称は用いられますが、特別に鳩居堂前だけが高いのではなく、4丁目の和光側など中央通りの銀座4丁目交差点付近は同じ価格がついていることが分かります。より幅員の広い晴海通り側よりも中央通りの評価が高いことなど、いろいろ面白いものですね。

 

(なお、私はこれまでマンションを除くと一度だけ(正確には複雑な取引で一つの物件について複数の売買があったのですが)銀座のビルの売却と購入に携わったことがあります。銀座は水面下の取引ばかりで取引事例のデータがほとんどなくこうした路線価図などを参考にしながら価格を考えましたが、実際には路線価等から推測される「想定実勢価格」よりも全然上の価格で取引が成立しました。信じられない価格で取引が次々に成立し本当に驚きましたね。こうした路線価図に示された価格は参考にはなるところはありますが、銀座は通常の尺度では測れないところがありまして、実際にこのエリア付近で取引があれば全く路線価とは異なる価格になると思います。)

 

それでは同じ場所の令和2年の路線価はどうだったのでしょうか?

このようになっていました。

 

 

鳩居堂前で4592万円/㎡。価格としては322万円高かったようです。約7%の下落ということになります。

記事などによるとコロナ渦でインバウンド需要が消失したことが響いたとされていますがこれはその通りだと思います。

来年はどうなっているか、一年後にチェックしてみたいと思います。

 

「都内の住宅地」も見てみたいと思います。

住宅地は「住居系の用途地域が指定されているエリア」ということになりますが、商業地の銀座に類するようなところでどこかないか考えてみましたが、住宅地は様々です。今回は「皇居などの東京都心部から最も近接した第一種低層住居専用地域」である文京区の西片エリアを調べてみました。

 

西片も広いですが、公示地価のポイント(「文京-2」ちなみに直近の公示地価は114万円/m²))の前面道路を調べてみます。

 

 

 

路線価は91万円/㎡となっています。

銀座と比較すると約1/47ですが、商業地と住宅地なのでそのまま比べることはできません。

西片は文京区内の住宅地では二番目か三番目くらいに地価の高いところで歴史のある「お屋敷町」です。

 

令和2年はどうだっかというと、

 

 

92万円/㎡でした。1%ほど下がっていることになります。

銀座のような都心の商業地域に比べると微々たるものですが、若干下がったという評価がされたようです。

同じ路線価図内のほとんどの路線が1万円downという評価になっています。

 

路線価図は6年前までのデータが国税庁のWEBサイトで確認できます。

 

6年前の平成27年(2015年)の銀座4丁目交差点付近の路線価図がこちらです。

 

 

西片はこちら。

 

 

それぞれ2696万円/㎡、73万円/㎡。

銀座は今年との比較で約58%、西片は約24%価格が上昇していることになります。

 

 

本当にここ数年のスパンでは都内の地価は全体的に上昇しました。

コロナ禍による影響は避けられませんでしたが、来年以降は再び上昇していくことも十分考えられるところです。

 

路線価は全国のものが以下の国税庁のサイトで確認できます。

ご自身のお住い付近など、推移などを見ていくと参考になることもあるかもしれません。

 

https://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

 

参考にしてみてください。

 

渡部

 

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