渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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最終更新日:2021年6月12日
公開日:2020年9月7日
※こちらの物件は販売終了しております。
皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。
本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!
【マンション名:プラウド新宿牛込柳町】
【交通:都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩3分】
【建築:2019年11月新築】
【野村不動産旧分譲/木内建設施工】
【専有面積:38.07㎡(壁芯)】
【間取り:1LDK】
野村不動産の人気シリーズ【PROUD】の2019年11月築の物件です。
登記簿上の建築年月日は2019年11月で築年数は1年未満、実際の入居は今年に入ってからという物件です。
プラウドは成功した分譲マンションのブランドとして知られていますね。
厳選したブランド価値を落とさない立地でのみ分譲されますので、本当に良い物件が多いですね。
中古市場に携わる我々にとっても「安心感」があるブランドです。
各デベロッパーが【最高級ブランド】として特別に用意しているライン(【パークマンション】シリーズなど)を除けば、どうでしょうか、今一番「安心感」があるブランドかもしれません。
マンションは一度立てると建物滅失にならない限り存在し続けます。
財閥系の大手といえども長い歴史の中ではいろいろな物件を分譲していまして、今から見ると意外なところに意外なコンセプト(どう見ても品質が高いとは言えない「経済的な造り」etc.)で建てられたものもあります。
「賃貸マンションかと思ったらこれがシ〇ィハ〇ス!!当時建物にお金かけられなかったんだねぇ・・・」
「へぇ三〇がこの立地でねぇ・・・ブランド名変えてもよかったんじゃないかな・・・」
立地や分譲当時のグレード感は後から修正できません。
そこに建物は存続し続け中古で流通していきます。
だからマンションで【ブランド】を確立するのは大変な作業で、目先の利益に飛びつくと長期的にブランドは育てられません。
そうした中でデベロッパー同士で「供給戸数」等を争っているわけで、【PROUD】ブランドの成功には大いに敬意を表したいと思います。
(エントランス)
奥行きがあって広々とした高級感のあるエントランス。
エントランスはマンションの【顔】です。
居住空間と外部の仕切りの部分でありとても重要です。
プラウドの野村さんに限らず、大手は最近は小規模な用地では分譲しなくなりました(以前は総戸数10戸未満の物件などもありましたがあまり見かけなくなりました)。長期的な管理面での問題とブランド戦略からだと思います。
高級感のあるエントランスは規模のある物件だけが持つものです。小規模物件ではなかなかこうはいきません。
1階部分の共用のラウンジ。
それほど維持費がかからない共用スペースで最近は時勢からテレワークの需要もあって求めらる共用スペースだと思います。
共用廊下は内廊下設計です。
空調が効いていて快適です!
前面道路は飯田橋へ抜ける大久保通り。
牛込エリアの大久保通りは起伏がありますが、当物件は高台部分に位置しています。
駅近で東京女子医大病院にもほど近い立地です。
まずはお気軽に現地をご覧になってください。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日:2020年9月2日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
台東区某所 所在 H23年築 約60㎡ 2LDK 高層階 角部屋
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、手数料だけで約100万円以上もお得 になりました!)
最寄りの都営大江戸線・つくばエクスプレス「新御徒町」駅から徒歩1分の好立地が魅力のマンションでした。
徒歩10分以内でメトロの銀座線、日比谷線の駅も利用できる立地でこのエリアの利便性の高さは素晴らしいものがありますね。
新御徒町駅はJR御徒町駅に対して【新】なんだと思いますが、何となく工夫が足りない駅名のような気がします。
もともとの駅名の案は地域の名称である「西浅草駅」だったそうですが、こちらの方が浅草エリアでの位置関係も分かりやすく個人的には好みです。
横浜駅と新横浜駅・・・
川崎駅と新川崎駅・・・
大久保駅と新大久保駅・・・
江古田駅と新江古田駅・・・
秋津駅と新秋津駅・・・
元祖に対して【新】を付けた駅は多くてなじみ深いものもありますが、土地勘がないところだと駅を混同して分かりにくかったり・・・しませんかね?
新御徒町駅周辺にはなじみがあるので御徒町駅と間違えることはありませんが、知らない人は混乱するんじゃないかな・・・
名前の味気なさもあって駅名の決定時にもう少し考えられなかったのかと思うところです。。
ただ交通の便は本当に良く、歴史ある「佐竹商店街」も健在で、とても暮らしやすいエリアだと思います。
良い物件のお取引に携わることができました。
まだまだ暑い日が続きます。
熱中症とコロナに気を付けながら皆様頑張りましょう!
渡部
公開日:2020年8月18日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記物件のご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古戸建住宅
世田谷区某所 所在 2010年築 約80㎡ 3LDK
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
(通常の不動産業者をご利用の場合に比べて、仲介手数料だけで100万円ほどお得 になりました!)
築年数10年程度の注文住宅でしたが、螺旋階段が印象的な造りでした。
注文住宅ではスペースの問題で螺旋階段を用いることがありますが、世田谷や目黒といった城南エリアの物件では比較的多いかな?という印象です。
この物件をご案内した日に見学していただいた他の物件もやはり螺旋階段がある間取りでした。
ただし手すりにかなりぐらつきがあり、修理が必要な状態でした。
螺旋階段はその構造上手すりの利用頻度が高いので、古くなってくるとメンテナンスが必要です。
螺旋階段がある物件を見る際は安定度を確認してくださいね。
メゾネットタイプのマンションにもよく設置されていますが、古くなってくるとやはり安定感が欠けるものがあります。
十分ご注意ください。
メンテナンス作業で利用できなかったレインズも再稼働して8月の後半のスタートです。
猛暑に負けず皆様頑張りましょう!
渡部
公開日:2020年7月29日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
本年4月に販売の依頼をいただいた中央区入船のマンション【中銀京橋マンシオン】。
この度無事に成約となりました。
売主様誠におめでとうございます!
緊急事態宣言下での販売スタートで不透明感がありましたが、販売スタートから約3か月での成約となりました。
旧耐震の物件でしたが、新富町駅徒歩1分という都心立地が決め手になりました。
今月は物件がよく動きました。
6月も忙しかったですが7月はそれ以上でしたね。
8月は不動産業界は慣習的に長めの休みを取ります(1週間から10日間程度)。
その影響もあり例年取引は活発とはいえない時期なのですが、この調子ですと忙しい日々が続きそうです。
【時期が悪いので物件が売れない】
と考えている方は大きな誤解がありますのでいろいろ情報収集してみることをお勧めします。
それではまた。
最終更新日:2022年11月18日
公開日:2020年7月20日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
今週は下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
千葉県某所 所在 1996年築 約75㎡ 3LDK 低層階 南向き
仲介手数料【割引】にてご購入となりました。
海浜幕張に続いて今年に入って千葉県のマンションは2件目の取引です。
やはり都内が拠点のため千葉は相対的に機会が少なくなりますが、東京寄りの地域は常に一定の件数取り扱っています。
話題の【GoToキャンペーン】では東京と隣接する千葉・神奈川・埼玉は「峻別」されてしまったようですが、政策の当否はともかくとして、普段の業務では我々は県境を意識することはそれほどありません。調査方法が異なる点など注意点はありますけどね。
広々とした歩道、区画整理されたすっきりとした街並みが魅力のエリアで、良い物件のお取引に携われました。
公園も学校も道路もスーパーも、千葉は全てが都内に比べて【大きい】ような気がします。
ゆとりのある環境は(特に家族向けに)魅力があると思います。
引渡の頃は猛暑・残暑が予想されますが恙なく決済を迎えられるように準備を進めたいと思います。
買主様どうぞよろしくお願いします!
渡部
最終更新日:2020年11月1日
公開日:2020年7月13日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
〇 中古マンション
所在)中央区某所所在 2000年築 約65㎡ 2LDK 高層階 西向き
仲介手数料【半額】にてご購入となりました。
建物名に「銀座」を冠した物件で、駅徒歩1分の好立地が魅力の物件でした。
当物件は角地になっている土地で、どちらの道路も中央区の公道です。
公図はこのようになっています。
土地は目に見えないところに境界線があったりしまして、一つの土地に一つの建物が建っているとは限りません。
住所(住居表示)とは別に土地には「地番」が振り当てられているのですが、さすが中央区、とても綺麗な公図になっています。
接している二方向の道路はともに「無地番」となっており、これは国や地方自体が所有・管理している「公道」であることを示しています。
今回の物件は共同仲介で売主側に仲介業者さんが入っており、書類の作成をお願いしましたが、北東側の道路は「建築基準法42条2項道路」だということです。
しかし・・・なにかおかしい・・・
2項道路は長年不動産を取り扱っていると、現地で「2項道路だな」と感じたり、公図をみて「これは2項ね」と推測することができるようになります(もちろん最終的には役所で確認が必要ですが)。
しかし上の公図を見ると2項道路の特徴がありません。
「1項1号にしては狭い道路だったし・・・もしかして3項?」
と思い付き、あらためて私が役所に確認すると案の定「42条3項道路」ということでした。中央区はたまにあるんですよね。
道路の「建築基準法上の種別」はおろそかにできない重要なポイントです。
不動産の取引に際しての調査ではひょっとすると最も重要なポイントかも知れません。
セットバックが必要な2項道路は特に慎重な調査が必要で、セットバック済みなのか、改めてセットバックが必要なのか、どの程度敷地を道路提供する必要があるかは重大な影響があります(特に土地、戸建の取引)。
42条3項道路とは、
「特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。」
という道路です。
今回の道路は中心は1.5m、認定幅員は3m、現況も3mの道路でした。
本来は中心から2mセットバックが必要なため50㎝セットバックが必要なのですが、3項道路に指定されているため後退の必要がない道路なんですね。
そう考えると先ほどの公図にも全く違和感がなくなります。「後退」の痕跡が公図上どこにもなく、それでいて比較的新しい街並みなので「矛盾」があるように見えたのですが、3項道路でしたら「なるほど」と合点がいきます。
3項道路は中央区は結構多くて、月島や銀座、築地などの地域では「頻出」します。
ただこのエリアの取引の経験がないと知らないという不動産業者も多いようで、試しに会社内で聞いた限りほぼ全員が「未体験」でした。珍しい道路であることは間違いありません。
京都の祇園あたりにも42条3項道路がかなりあるようです。
「路地」の文化、歴史的な街並みの保存・活用にうまく利用されているようです。
2項道路に接している土地で建替えを考える場合はセットバックに皆さん悩まされます。
そうしたところら考えると3項道路は4m未満でもセットバックが不要なので「羨ましい!」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
世の中にはこんな「恵まれた」道路もあるんですね。
【道路は不動産の命】
という言葉があります。
非常に深い意味のある業界での格言です。
不動産を生かすも殺すも道路次第です。
皆様も不動産の道路については細心の注意を払うようにしましょう。
道路の話を始めると長くなりますのでまたの機会にこの格言の意義等について触れたいと思います。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日:2020年7月8日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
西日本を豪雨が襲っており心配ですね。
コロナ禍の中での自然災害、誰にでも可能性はあります。
豪雨の前線は東に移動してきているようですから緊張感をもって身を守りましょう!
さてこの度は以下のマンションを取引させていただきました。
〇 中古マンション
三鷹市某所 所在 昭和49年築 約75㎡ 3LDK 中層階 南向き
仲介手数料【無料】にてご購入となりました。
室内はリノベーション済みでした。
仲介手数料で約100万安く済みました。
浮いたお金で家具の購入費用に充てられるということです。
住宅ローンもご紹介させていただきましたが、少しでも条件の良いところを狙って複数の銀行に打診し、当初考えていた銀行よりも0.3%ほど金利が安いところで融資を受けることになりました。
これは大変お客様に喜んでいただけました。
三鷹は緑も多く都心から程よい距離で暮らしやすいところです。
私の実家があり土地勘がありますが、久しぶりに行くと街路樹や公園、住宅の庭木など、緑の多さを感じますね。
隣の武蔵野市とともに、暮らしている住人の満足度が高い街ではないかと思います。
6月度は大変忙しかったですが、流れは7月に入っても変わっていません。
暑くなってきますので集中力を高めていきしょう!
7月も皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
公開日:2020年6月29日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年に販売の依頼をいただいたマンション【ジオ四谷坂町】。
この度成約になりました。
少し時間がかかりましたが、COVID-19による自粛など販売当初想定できなかった問題が発生したためやむをえないところです。
無事に成約した安堵感があります。
売主様誠におめでとうございます!
2014年築のマンションですが、本当に反響が多い物件でした。
「見学してみたい!」と思わせる魅力が当物件にはございました。
良い物件の取引に携われて本当に仲介冥利に尽きます。
(仲介手数料は正規の半額となりました)
不動産の売却を検討されている方は現在の情勢がどうなっているか、いつにも増して不安があることと思います。
ただ大変動きは活発です。
今後はCOVID-19の感染状況によりまた変わってくる可能性もありますが、悲観的にならなくてもよいと思います。
相場の見通しなど相談がございましたらお気軽にお問い合わせください。
よろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2020年6月23日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
この度京王相模原線「京王よみうりランド」駅至近の中古マンションをご購入いただきました。
物件概要:
【交通:京王相模原線「京王よみうりランド」駅徒歩2分】
【専有面積:68.66㎡(壁芯)】
【間取り:3LDK】
仲介手数料無料でのご購入です。
一般的な不動産業者と比較して約111万円お安く購入することができました。
買主様誠におめでとうございます!
値引きもほんの少し・気持ちだけ売主様に認めていただくことができました。
新型コロナウイルスの問題等々があり、見学してから1ヶ月ほど売買契約まで時間がかかりましたね。
無事に取引が成立し一安心です。
それにしても自粛期間の反動か、6月は目の回るような忙しさです。
弊社の渋谷や秋葉原のオフィスではそれぞれ同時に3~4席で売買契約が行えるスペースがあるのですが、日によっては契約が多すぎてスペースが足りない時もありました。
主に居住用のマンション・戸建の契約が多いですが、投資用物件にもかなり申込が入ってきています。
緊急事態宣言中は少し穏やかな動きできたが、その反動が大きいのでしょうか?
どこまでこの忙しさが続くか分かりませんがミス・事故のないように気を付けていきたいと思います!