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渡部 親三わたなべ しんぞう

お陰様で早期成約!【プリヴェール赤坂】

公開日:2021年6月16日

皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。

 

5月末に売却の依頼をいただき今月から販売を開始した港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。

 

新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

 

この度無事に成約となりました。

実際に内見がスタートしてあっという間に決まってしまいました。

売主様誠におめでとうございます!

やはり【都心】は引き合いが多く早いですね。

 

決済・引渡しに向けて準備を怠りなく進めていきたいと思います。

 

※売却物件を募集しています。お気軽にお問い合わせください。

 

 

 

渡部

 

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新規物件【プリヴェール赤坂】のご紹介

最終更新日:2021年6月25日
公開日:2021年6月1日

※こちらの物件は成約済みです。

 

皆様こんにちは。REDS株式会社不動産流通システムの渡部です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:プリヴェール赤坂 6階部分】

【交通:メトロ南北線「溜池山王」駅及び「六本木一丁目」駅徒歩5分、メトロ千代田線「赤坂」駅徒歩7分他】

【建築:1996年4月新築】

【専有面積:26.20㎡(壁芯)】

【間取り:ワンルーム】

 

 

 

1996年4月新築、財閥系の旧東京建物株式会社分譲のワンルームマンションです。

 

東京建物は「日本で最も古い歴史を持つ総合不動産会社」とも称されることがありますね。

現在は「Brillia」ブランドに統一してマンション(戸建)を分譲していますが、Brillia以前は最高級ブランドの「ロワヴェール」をはじめ、「プランヴェール」、「プリヴェール」など、フランス語を借用した「ヴェール・シリーズ」、さらに遡ると「東建○○ハイツ」「東建○○マンション」などの名称でマンションを供給していました。

中古マンションを取り扱う中で様々な東京建物分譲の物件を取り扱っていますが、どの年代の物件も大手分譲物件ならではの魅力がありました。バブル期に分譲されたロワ・ヴェールブランドの物件の重厚感など、忘れがたいものがあります。

 

当物件は赤坂2丁目の大通りから内側に入った閑静な高台の立地のコンパクトマンションです。

 

山王下交差点からTBS、溜池交差点からアークヒルズのあたりのエリアが赤坂2丁目です。

広い赤坂の中でも都心側といいますか、外堀通り側のエリアで「中心」に近い場所です。

 六本木通り沿いにATT(赤坂ツインタワー)がありましたが、現在は解体されホテルやオフィスが入る複合ビルを中心とした再開発が行われています。溜池山王駅の出口がこちらの再開発地域にできるようで、出口の位置によりますが、現在徒歩5分のところが2024年頃には少し短縮され徒歩3分~4分程度になる見込みです。駅までの距離が変わるというのも都心ならではですね。

 

 

(前面道路とエントランス)

 

現在の溜池交差点周辺にはかつては「池」があり低い地形になっていますが、緩やかな坂を上った高台部分に当物件は所在しています。周辺に幾つかマンションがあり過去取引を経験していますが、通りから内側に入った場所で商業地域内ですが「閑静」な環境が魅力です。

 

 

 

南西側バルコニーからの眺望写真です。

 

先に見える緑はアメリカ大使館宿舎の敷地内のものです。緑の上に少し見えるキューブ状の特徴的な建物が大使館宿舎です。

前の建物と宿舎の敷地の間の道が【忠臣蔵】で有名な「南部坂」です。

 

文化・歴史が感じられれるエリアでありながら商業施設・有名ホテル・美術館・コンサートホール、各国大使館などが集積しているのがこのエリアの特徴です。

 

 

 

間取りは26.20㎡のやや広めのワンルーム。

柱がバルコニー側にある造りです。

居室の天井高は約2.6mと十分な高さが確保できていてとてもすっきりとした室内空間になっています。

 

 

セカンドハウス利用のため室内のコンディションは良好です。

 

まだ荷物があり室内の様子はご紹介できませんが今後当ブログなどでご紹介させていただきます。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いします。

 

渡部

 

 

 

 

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小竹向原駅徒歩4分の注文住宅 室内のご紹介

公開日:2021年5月24日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日売却の依頼を受けた【小竹向原駅徒歩4分の注文住宅】。

 

新規物件【小竹向原駅徒歩4分の注文住宅】のご紹介

 

本日は室内の様子をご紹介させていただきます。

 

 

外壁はサイディング貼りです。

駐車スペースはございませんが、自転車置場スペースの前に以前は電柱が立っておりましたが、建築に伴い敷地境界側に移設をしております。

 

 

 

こちらが自転車置場スペースです。

照明やコンセント類もあります。

 

 

玄関です。

シューズボックス表面には鏡が付いております。

 

 

浴室のサイズは1616です。

 

 

システムキッチンは人気の対面式です。

浄水機能付きです。

 

 

 

保護シートが貼ったままでほぼ未使用の洗面化粧台。

 

 

洗面スペースには床下収納があります。

 

 

キッチン及びリビング。

吊戸棚があり収納は豊富です。

 

 

リビングから。

アクセントクロスが貼られた壁はTVを設置できるように下地が補強されています。

注文住宅ならではの細かな配慮です。

 

 

 

3階部分の洋室。

 

 

 

1階部分のサービスルーム(納戸)。

クローゼットには鏡が付いており身だしなみをチェックできます。

 

 

3階バルコニーからの眺望。

小竹向原駅徒歩4分の立地ですが、周辺は閑静な住宅地となっております。

 

2020年12月新築という「築浅」の注文住宅です。

 

皆様からのお問い合わせお待ちしております。

 

渡部

 

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新規物件【小竹向原駅徒歩4分の注文住宅】のご紹介

公開日:2021年5月17日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本日は新たに販売を開始した物件をご紹介させていただきます。

 

【物件種別】戸建住宅

【所在地】練馬区小竹町1丁目

【交通】東京メトロ有楽町線・副都心線「小竹向原」駅徒歩4分

【土地】42.21㎡

【建物】68.61㎡

【間取】2SLDK

【建築】2020年(令和2年)12月新築

 

 

 

都内近郊の地下鉄駅の中でも屈指の利便性を誇る「小竹向原」駅から徒歩4分の好立地が魅力の物件です。

 

建築は昨年の12月、まだ完成してから半年にも満たない「築浅」の物件です。

売主様は土地から購入しハウスメーカーで設計から注文で建てられました。

建築中からご親族との同居の話が決まってしまい、未使用に近い形での「惜譲」となっております。

 

間取りは1階部分の建築基準法状の「納戸」を含んだ2SLDKです。

 

 

 

駐車スペースはございませんが、駅徒歩4分の立地のため日常生活で車は必須ではありません。

1坪タイプの浴室や対面式キッチンなど、随所にこだわりが感じられる造りとなっております。

 

小竹向原駅は有楽町線と副都心線が交差する駅でその利便性の高さは特筆すべきものがあります。

これに対してマンション・戸建・土地の供給が常に少なく、「住みたい方は多いのに物件がない・・・」という状況が長く続いているエリアです。こうした場所は千代田区や港区のような『超』都心ではありませんが、長く価値を保ちやすい立地と言えると思います。

 

 

駅から徒歩4分ですが周辺は非常に閑静な住宅街となっております。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

渡部

 

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新規物件【グランスイート浅草ウエスト】のご紹介!

最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年4月12日

皆様こんにちは。REDS株式会社不動産流通システムの渡部です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

 

【マンション名:グランスイート浅草ウエスト 12階部分】

【交通:メトロ銀座線「田原町」駅徒歩1分他】

【建築:2011年9月新築】

【専有面積:35.58㎡(壁芯)】

【間取り:1DK】

 

銀座線田原町駅徒歩1分の好立地が魅力のマンションです。

浅草駅や蔵前駅も徒歩10分以内で利用可能です。台東区らしい都市型の利便性の高いマンションです。

 

 

新築時分譲会社は商社の丸紅、施工は㈱NIPPO(道路舗装業界の大手企業)です。

 

※賃借人入居中のオーナーチェンジ物件で賃貸借契約の引継ぎを要します。

 

間取りは以下のようになっています。

 

 

12階部分の西向きです。

 

現行の家賃は月額12.7万円、表面利回りで4.5%となっています。

 

いわゆる投資用のワンルームマンションに比べて格段にグレードの高いマンションです。

この立地でこのグレードでしたら競争力が落ちにくく安定した収益が期待できると思います。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします!

 

 

 

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REDSに売却した場合の広告はどうなる? シンプルに、かつ正攻法で物件を売却しましょう!

公開日:2021年3月8日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

先日ご売却の相談に行った際にとある質問をいただきました。

この質問は売却の相談の際に受ける頻度が高い質問ですので当ブログで触れておきたいと思います。

売却の相談でよく聞かれる質問、その内容といいますと・・・

 

 

 

【REDSさんに売却お願いすると、広告はどうなるのか?】

 

 

というものです。これはよくご質問をいただきます。

 

 

―仲介手数料が安いのは分かった―

―「囲い込み」をしないことも分かった―

―でも肝心の広告はどうなる?他社に比べて安いなりに貧弱な広告になってしまうのではないか?―

 

当然のご質問ですね。

 

この質問に回答するためにはまず「不動産流通業界の広告についての理解」が必要です。

 

現在の不動産の広告の媒体の主流はインターネット広告です。

SUUMOやHOME’Sといった不動産ポータルサイト、自社のホームページ等に物件情報を掲載し、お客様側で検索してもらいます。

古典的な広告としては紙のチラシ、新聞広告、街角の不動産屋さんの店頭に掲示してあるチラシもありますね。

こうした広告は媒体を問わず、2種類に分けることができます。

 

それは【自社の物件の広告】と【他社の物件の広告】です。

 

【自社の物件の広告】はイメージしやすいですね。

自社で所有している物件、自社で売主様から売却の依頼を受けている物件など、他業者を介していない情報を広告化したものです。

 

これに対して【他社の物件の広告】は少し分かりにくいかもしれません。

 

なぜ他社が所有し、他社が売主から依頼を受けている物件をわざわざ広告するのか?

 

ちなみに自社ホームページはともかくとして、物件情報を広告媒体に掲載するには「料金」が発生します。

インターネットで物件情報を見たり、チラシで物件情報を見ることはお客様側からは費用はかかりませんが、掲載している業者はお金=広告費をかけて物件を掲載しています。しかも、無料で物件情報を目にすることが当たり前のお客様側からすると「少し驚くような高い金額」を広告費としてかけています。

 

なぜわざわざそうした高い金額をかけてまで自社とは無関係で通常は「ライバル」であるかもしれない他業者の物件を広告するのでしょうか?

ここが分かりにくいところだと思います。

 

そもそも今の時代にお客様はどのように不動産会社にアクセスするでしょうか?

 

知人や親戚の紹介、駅前にたまたま店があって目に付いた、勤務先の福利厚生で提携業者だった、セミナー等の相談会を開催していて・・・

 

こうした「不動産会社」そのものが入口になるルートもあることはあります。

ただ仲介業界全体での比率は少ないのが通例です(投資用マンション業界など一部例外はあります)。

圧倒的に多いのは【「物件それ自体」が入口になって、広告している不動産会社に問い合わせる】という形です。

(マンションや戸建ての「現地販売会=オープンハウス」も旗や看板を作って「広告」をして物件それ自体で反響を取るという意味で全く同じです。非常に原始的な広告=営業活動です。)

 

物件情報がないと問合せがなくなります。売上げはゼロです。

物件をあらゆる形で広告し、問合せをいただく。これが不動産会社の営業活動の大半ということになります。

 

弊社のように信念を持って「囲い込み=両手仲介」を行わない、という会社は例外ですが、ほとんどの業者がまず目指すのは「自社の物件の広告で反響を取得する」ことです。

自社の物件の広告から発生したお客様は自社のお客様であり、成約した暁には仲介手数料を報酬として請求できます。

自社の売主様からも報酬をいただけるので報酬は二倍、これが最も「広告効果が高い」営業活動ということになります。

 

ただしここで問題が発生します。

それは不動産業界には以下のような【真理】があるからです。

 

【物件は一社で独占することができない】

 

世の中には無数の不動産があり、10万社を超える不動産会社が存在します。

地方の狭いエリアでしたら違うかもしれませんが、1都3県のようなエリアでは物件情報を一つの会社が独占することはできません。他業者の物件にも良い物件が「常に」あります。

 

広告する物件がないと問合せはなくなります。

自社の物件だけでは限度があり、全ての物件を一つの業者が独占・網羅することはできません。

 

そこで必要になってくるのが「他社の物件の広告」です。

 

大手業者様も最近は「小店舗主義」で、主要な沿線では各駅ごとに小さな店舗を出しています。

狭い営業エリアで、他社が扱っている物件についても自社のホームページなどに全て情報を網羅したい。これが理想です。

全ての新鮮な物件情報が掲載されていて、そこを訪れれば自分の理想の物件が必ず見つかる。これが目指す形です。

(ただ歴史的に根強く定着している「囲い込み」の弊害で、ライバル会社同士では物件の情報は共有せず、各々が自社物件の広告に執着しているという現実もあるのですが。。)

 

他社の物件であっても、物件の情報を自分が望む媒体に掲載してよいということならば、ほとんどの業者が競って広告をしてくれます。

入口は他社の物件であっても、お客様と接触するには物件の情報が必要です。

その反響をいただいた物件を気に入って契約になればOKですし、仮に気に入らなくても引き続き物件を紹介する等して「自社の顧客」とすることができます。

もともと物件の売却活動を主体にしている大手業者はもちろん、購入の仲介専門の中小業者も同じです。後者の業者は「自社の物件」がほとんどありませんので「他社の物件を広告すること」が営業活動の大半だったりもします。

 

こうして弊社が売却を依頼された物件は、SUUMO等のポータルサイト、知名度と信頼感のある大手業者のホームページ、工夫を凝らした中小業者の専門サイトなど、あらゆるところに掲載されることになります。

 

 

弊社は物件情報を(売主様の承諾を得て)可能な限りにオープンにすることを目指します。

一社で掲載できる媒体の数は費用面で限度がありますが、複数社が競って各種媒体に掲載してくれればどうでしょう。

結果的に広告の総量は「圧倒的に」増えることになります。

 

弊社で新規に物件の売却を受任すると、以下のような紙がFAXで次々と送られてきます。

 

例その1です。

 

 

その2

 

 

その3

 

各社の希望する媒体に広告を掲載することを承諾してほしい、という書面です。

こうした書面は弊社では不要なのですが、掲載先の業者のルールで書面を取り付けることが必要なこともあります。

そのため物件をお預かりした当初はこうした承諾書を返送するという膨大な作業が恒例となっています。

特に大手業者は支店間のエリアが厳密なところもあればそうでないところもあります。

例えば山手線内側のエリアですと、新宿の営業所、四谷の営業所、渋谷の営業所、飯田橋の営業所、青山の営業所etc.といった複数の営業所から同じ物件の広告の掲載依頼が届きます。面倒なので統一してほしい!というのは弊社の全ての営業が感じていると思います。

 

このように、弊社に物件の売却を依頼していただくと、多種多様な業者様がそれぞれ一生懸命に反響を取得するために競って広告してくれます。間違いなく、他社に任せた場合よりも広告は増えます。

 

不動産の広告は、媒体を制限してあえて目に触れにくくするやり方もありますが、経験的には上手くいかないことが多いです。「量」で勝負して潜在顧客の目に触れやすくするのがのが正攻法です。それはなぜかというと、、

 

【全てのお客様を一社で独占することはできない】

 

からです。

 

多種多様な業者が自社の生存をかけて広告活動に励んでいて、それぞれの業者にお客様がいるものです。

どこに自分の物件を買ってくれるお客様がいるかは予め判断できません。

そうした中で不動産のような高額商品を売るためには、しっかり正攻法の広告をするのが最善の道です。

 

弊社に依頼すると広告の量は間違いなく他社に依頼した場合よりも増えます。

そして広告の量が増えればお客様の目に触れる機会が増大し、物件が早く・高く売れやすくなります。

 

 

これが「REDSに物件の売却を依頼した場合の広告方法」の仕組みです。

極めてシンプルで合理的な仕組みです。

こうした「嘘のない」「分かりやすい」仕組みがお客様の利益につながり、【後悔のない不動産売却】につながる。

そう確信しています。

 

【物を売る】というは大変な作業ですが、分かりやすくシンプルな手法を追及しているのがREDSです。

 

(こうしたシンプルな仕組みを追求していくと、【そもそも「不動産売却査定」というものは必要なのか】というところに行き着くのですが、機会があればまた触れてみたいと思います。)

 

売却先について悩まれている方はぜひご相談ください。

 

それではまた。

 

 

渡部

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トーキョーガーデンスイート 室内の様子のご紹介!

最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年3月1日

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。

 

昨年12月中旬に販売の依頼をいただいた足立区東和のマンション【トーキョーガーデンスイート】。

 

プール付きマンションの魅力! 新規物件【トーキョーガーデンスイート】

 

この度売主様のお引越しが完了し、空室となりました。

 

室内の様子のご紹介です!

 

 

 

まず共用廊下の突き当りに当物件の門扉とポーチがございます。

所有権の対象である「専有部分」には含まれませんが、お部屋の方だけだ使用できる「専用使用部分」です。

洒落た意匠の門扉です。

 

 

廊下の様子。

玄関から入って右手がLDKと和室、左手が約10帖の洋室となっています。

 

 

LDKは約12帖。

キッチンは人気の対面式キッチン、吊戸棚があるタイプです。

 

 

 

水栓一体型の浄水器付きのキッチン。

ガスコンロは約2年前に交換しています。

 

 

 

和室の様子。

最近は和室は減少傾向にあるようですが、リビングの横に和室がある間取りは子育て世代等に寝強い人気があります。

 

 

 

角部屋ならではの窓付きの浴室です。

浴室の湿気に悩む方は多いのでこれは嬉しいですね。

 

 

約10帖の洋室。

新築時に1部屋か2部屋か間取をセレクトできましたが、ファーストオーナーが1部屋を選択しています。

将来壁や扉を設けて2部屋に仕切ることも可能です。

 

 

大容量のWIC。サイズに比して収納は豊富な造りになっています。

 

空室になったので見学もしやすくなりました。

 

皆様のお問い合わせをお待ちしております!

 

どうぞよろしくお願いいたします!

 

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昭島市の中古戸建のご紹介

最終更新日:2021年7月9日
公開日:2021年2月7日

※こちら物件はお陰様で成約となりました。

 

皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本日は最近売り出した昭島市宮沢町の戸建住宅をご紹介させていただきます。

 

 

2013年8月新築の戸建住宅です。

 

JR青梅線「中神」駅と「昭島」駅に徒歩20分強という立地です。

ただ立川駅までバス便があり本数もあるため立川駅までバスで出る方が多い地域です。

 

 

室内はとても綺麗です!

 

 

 

2階のバルコニーの物干しには雨よけが付いています。

 

 

東側4.5m公道に接し、全室南向きの間取で日照良好です!

 

社内の同じグループの者と共同で担当させていただいております。

 

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

 

よろしくお願いいたします。

 

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プール付きマンションの魅力! 新規物件【トーキョーガーデンスイート】

最終更新日:2021年6月12日
公開日:2020年12月16日

※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。

 

皆さんこんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

 

(現在大規模修繕工事中です!)

 

 

【マンション名:トーキョーガーデンスイート】

【交通:東京メトロ千代田線「北綾瀬」駅徒歩13分、JR常磐緩行線「亀有」駅徒歩15分】

【専有面積:61.85㎡(壁芯)】

【間取り:2LDK】

【建築:2007年2月新築】

 

ナイス㈱他の旧分譲、長谷工コーポレーション施工の総戸数555戸の大型物件です。

 

※現在管理関係の調査等を行っており正式に売りに出すのはもう少し先になります。

 

 

 

間取りは以下のようになっています。

 

 

東北西の三方向角部屋でで、4つのバルコニーに面します。

主寝室は約10帖の広さがあります。

新築時のプランではこの部分が2部屋に分かれた3LDKの間取でしたが、2LDKにしています。

対面式キッチンや広々とした玄関ポーチも魅力です。

 

 

魅力といえば、こちらの物件は共用部分にプールがあります!

 

 

プールサイドにはジャグジーもあります!

 

大型物件ならではの共用施設ですね!

 

マンション内にプールが付いている物件はいくつか知っておりますが、維持費の問題で使われていないものが多かったり、その方向で協議している物件が多い印象です。

売主様のお話ではお子様向けのプール教室等が頻繁に開催されておりよく利用されているそうです。

特にこの時期はジムや公共のプールに行っても寒いので、マンション内にこうした施設があるのは羨ましいです。

 

管理関係の調査が終わり次第内見を受け付ける予定です。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

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中馬込の閑静な住宅地!【マンションホワイトバレー】のご紹介

最終更新日:2021年6月12日
公開日:2020年11月1日

※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。

 

皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。

 

本日は新たに販売の依頼を受けた中古マンションのご紹介です!

 

【マンション名:マンションホワイトバレー】

【交通:都営浅草線「馬込」駅徒歩10分】

【専有面積:43.99㎡(登記)】

【間取り:3K】

 

 

 

大田区中馬込の閑静な住宅地内の低層マンションです。

 

建築は1977年11月、少し築年数は経過しておりますが清潔感があるマンションです。

 

 

馬込エリアは起伏の多い複雑な地形が特徴です。

当物件は登記簿上5階建てですがエントランス階は2階部分にあります。

 

 

室内は2013年にリノベーションしておりコンディション良好です。

床は全てフローリングになっています。

 

 

三口タイプのコンロ、グリル付きのキッチン。

浄水器もあります。

 

 

 

洗面化粧台は三面鏡タイプで収納力があります。

 

 

 

南向きバルコニーで陽当りは良好です。

周囲も閑静な住宅街です。

 

 

 

北側の寝室です。

窓の向こう側に見える建物は事務機器大手のRICOHの本社。

中馬込といえばRICOHですね。

かつて本社は銀座だったようですが現在は中馬込のこちらが本社になっています。

下丸子に本社を置くキャノンとともに大田区を代表する企業ですね。

 

 

築年数はやや経過していますが広さからするとお求めやすいと思います。

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします!

 

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