皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

住宅ローンについて、お客様から【私はいくら借りられるでしょうか？】という質問をよくいただきます。

 

「年収の７倍」とか、大まかな目安はご存知の方も多いかもしれません。

「年収の10倍借りられることも！？」等とも言われていますね。

 

 

本日はローン計算、【借入可能額】の考え方の【基本・大原則】をお伝えします。

 

 

 

 

 

結論から申し上げますと、【借入可能額】は次のように計算します。

 

 

｛「年収」×「返済比率」÷12か月｝÷「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」×100万円

 

 

この中に「返済比率」と「審査金利」という聞き慣れない言葉が出てきます。

 

「返済比率」とは、金融機関が定めた年収に対する返済額の負担率です。

業界では「返比（ヘンピ）」と略されます。

 

住宅金融支援機構の【フラット35】では年収400万円未満は30％、400万円以上は35％とされています。

フラット35の返済比率は絶対的な基準ですが、銀行は「原則35％、属性によって40％」など柔軟で、かつ各行で考え方の差が出やすいところです。

 

「審査金利」とは、文字通り住宅ローンの審査の際に用いられる「計算上の金利」です。

 

【フラット35】のような全期間固定金利の住宅ローンでは借入期間中金利が変動することはありません。

このためフラット35では審査金利＝実行金利となります。

 

ただこれは例外で、銀行の住宅ローンの場合は審査金利は金利変動を前提に高めに設定されています。

都市銀行で3.1％～4％、地銀やネット銀行もこの範囲が多いです。

「仮に金利が4％まで上昇しても規定の返済比率内に収まるか？」という観点から審査するわけです。

 

 

具体例で考えてみましょう。

 

年収500万円の方が、最長期の35年で住宅ローンを検討しています。

返済比率40％、審査金利4％の金融機関（都銀に実際にあります）で借りる場合、幾らまで借りられるか？

 

まず、「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」を求めます。

審査金利4％、借入期間35年の場合、こちらは4,428円になります。

 

上の式にあてはめると、

 

 

{500万円×0.4÷12ヶ月}÷4,428円×100万円＝37,639,265円

 

 

となります。

 

仮に同じ年収の条件で、年齢的な問題もあり、借入期間を20年で考えている場合はどうか？

期間20年の場合は「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は6,059円になります。

 

同様に計算すると、

 

 

{500万円×0.4÷12ヶ月}÷6,059円×100万円＝27,507,289円

 

 

となります。15年短くなると1,000万円強借入可能額が減る計算です。

 

 

フラット35の場合はどうでしょうか？

フラット35の今月の金利(借入90％未満)は1.29％です(先月より0.01％低くなりました)。

期間35年の「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は2,960円になります。

返済比率は400万円以上のため35％です。

 

したがって、

 

 

{500万円×0.35÷12ヶ月}÷2,960円×100万円＝49,268,018円

 

 

10倍とまではいきませんが、かなりそれに近い額まで借りられてしまいます。

 

なぜこんなに借りられる額が増えるのか？

 

 

やはり審査金利が固定金利で実行金利で計算されるのが大きいですね。

 

フラット35は金利が全期間変わらないという安心感が魅力ですが、それがゆえに借入可能額が民間の金融機関よりも非常に大きい！という特徴があります。

 

 

ちなみに民間の金融機関ですと一部例外はあるものの、全期間固定を選んだ場合でも変動金利の場合と全く同じ審査金利で計算するところが大半です。金利は固定なんだから高くしなくてもよいのでは？と思ったりもしますが長年の債権管理の経験・蓄積がありますからこれはやむを得ないところでしょうか。。かなり保守的なスタンスを取っています。

 

 

以上がローン計算の基本的な考え方です。

「カードローン」や「車のローン」など別の借入がすでにある場合なども、こうした考え方を少し応用して計算していきます。

まずはこうした考え方からご自身の借入可能額を目安として持っておくことをお勧めします！

 

（※「借入可能額」は融資可能額であり、「返済可能額」であるとは限りません。少し多すぎる場合もあるので十分ご注意ください）

 

 

中古物件で築年数がある程度経過している物件ですと、そもそも「希望の期間の借入ができない」場合もあります。

特に中古マンション。

選択肢はあるとはいえ、一般に経過年数が嵩んでくると借りられる期間は短くなってきます。

期間が短いと「100万円あたりの審査金利で計算した返済額」は高くなりますので、思ったよりも借りることができないということもよくあります。

 

「自分がいくらまで借りられるか？」とともに、「この物件だといくら借りられるか？」が重要になってきます。

「物件を探す」ということは「買える物件を探す」ということです。

このあたりの具体的な計算は我々に相談していただければ幸いです。

 

なお「年収」とは、会社員や公務員といった「給与所得者」の方の場合、源泉徴収票の「支払金額」、税金や社会保険料を控除される前の金額で計算します。源泉徴収票の一番大きい数字です。

確定申告者、源泉徴収票がまだもらえていない転職後間もない給与所得者、などでは年収の考え方はまた異なります。ご注意ください。

 

 

今回は住宅ローンの借入可能額の計算の【基本】についてでした。

また機会がありましたら【応用】についても触れていきたいと思います。

 

 

皆様どうぞよろしくお願いいたします。

 

 

渡部

 

 

皆さんこんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。

 

本当に大丈夫なのか一抹の不安はあるものの、本日緊急事態宣言が解除されることになりました。

 

事前報道があったためか、本日は電車に乗っていても明らかに乗客数が宣言中よりも増加！

 

日常が戻ってくる嬉しさがある反面、まだまだ油断できない怖さがあります。

 

 

さて政府から配布される布製マスク（2枚）ですが、23区に在住している私の自宅にはまだ届いていません。

 

このマスク配布、賛否色々あるようですが、政策が報道された時に私が感じたことは、

 

 

「本当？それはめちゃ嬉しい！」

 

 

ということでした。

 

 

あの頃はネットでもマスクが買えず、というか「在庫あり」の商品を注文したのに一向に届かずイライラしていました。開店前の薬局・ドラッグストアはマスクを求める長蛇の列でしたよね。

 

業務上、どうしても対面で人と接することが必要で、会社も入手できないし（※その後会社からもマスクが支給されました）自分の在庫はなくなってくるしかなり焦りがありましたね。

 

そのため国からマスクが配布されると聞いたときはホッとして「助かった！」と思ったものです。

 

税金の使い方として適切なのかとか、他にも効果が高い政策はあるのではないかとかそうした点よりも、「何とかマスクが入手できる」という安堵感が大きかったです。

 

 

 

 

しかし、届きませんねぇ。。待てども待てども。。

 

 

このガッカリ感。。期待した自分が馬鹿だったか。。

 

 

路上で普段マスクを取り扱っていなそうな方々が50枚入りの不織布マスクをいたるところで売るようになりましたね。

多分、国からの配布が始まって供給が過剰になった面もあるのだと思います。

今マスクは自宅に豊富にあり、たっぷり「貯金」ができていて安心です。

 

 

もう少し早く届けば嬉しさ・満足感は高かったと思いますが、緊急事態宣言が解除された今日になってもまだ届いていないというのはやはりガッカリです。少し期待し過ぎました。

 

 

緊急事態宣言が解除されたからといってマスクの必要性がなくなったわけではなく、これからもしばらくは必須の状態が続きそうです。

 

 

届いたら折角ですから使ってみたいですね

 

個人的には契約手続の時に装着してみたいです。

 

不動産の契約の際は【重要事項説明】という物件についての説明があります。

 

長いと2時間くらいしゃべり続ける必要があり、不織布のマスクをしているとかなり息苦しいんですよね（喉もかすれてくるしなかなか重労働なんです！）。

 

テレビのニュースで布マスクで総理他がしゃべっている映像を見ていると【重説の時に良いかも？】と考えたりします。

 

 

 

通気性が良さそう・・・

 

 

 

そうしたマスクではこの時期意味がありませんかね（笑）。

 

 

本当に届くのか半信半疑ですが、届いたら色々試してみようと思います！

 

 

宣言解除後も気を緩めず頑張りましょう！