渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)
安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。
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公開日:2021年6月29日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
先日早期にスピード契約となった港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。
この度残代金決済の手続が完了し、無事にお引渡しの手続が完了しました。
【残代金決済】(業界では通常「決済」と呼ばれます)は物件のお引渡しの手続です。
「残代金=残りの代金」という意味です。
不動産売買では(例外はありますが)売買契約時に「手付金」を支払います。
売買金額の5%程度のことが多いです。
この手付金は売買代金それ自体ではないのですが、契約書において「売買代金の一部に充当される」ため、代金の一部を支払っていることと同様の意味があります。
残りの代金が「残代金」で、契約書で定められた残代金支払日までに売主様にお支払いします。
残代金の支払いと引換えに売主様は物件の鍵を引渡し、登記識別情報通知(権利証)など所有権移転登記に必要なものを司法書士に渡します。残代金の支払い時には固定資産税・都市計画税の日割清算、マンションの場合は管理費や修繕積立金の日割清算を行い、契約条件の確認(滞納管理費がある場合の清算等)なども同時に行います。お金を支払ったのに所有権が移転できないとか、鍵を引渡したのにお金が支払われないといった事態は絶対に避けなければならないので、事前に司法書士の先生に協力してもらい、ローンの利用がある場合には銀行とも打合せをしておき、間違いがないように慎重に手続きを進めます。
営業活動の中では残代金決済は失敗が許されず緊張感がある手続です。
時折ハプニングが発生しますが(「売主様が権利証を忘れた」「違う物件の鍵を持ってきてしまった」etc.)、通常は問題が生じることはありません(生じると問題です)。
ただ問題が生じないと思って望むと失敗やミスが生じかねないのでやはり緊張感はありますね。
無事に終わって安堵しました。売主様買主様誠におめでとうございます。
性質上、残代金決済は月の後半、月末にかけて集中することが多く本日もこれから別の物件の決済があります。
月末は売買契約も集中しがちで、売買仲介の世界は御多分に漏れず月末が忙しい業界です。
ミスがないようにしっかり集中してのぞんでいきたいと思います。
渡部
公開日:2021年6月16日
皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。
5月末に売却の依頼をいただき今月から販売を開始した港区赤坂二丁目のマンション【プリヴェール赤坂】。
この度無事に成約となりました。
実際に内見がスタートしてあっという間に決まってしまいました。
売主様誠におめでとうございます!
やはり【都心】は引き合いが多く早いですね。
決済・引渡しに向けて準備を怠りなく進めていきたいと思います。
※売却物件を募集しています。お気軽にお問い合わせください。
渡部
最終更新日:2022年11月18日
公開日:2021年5月5日
皆様こんにちは。不動産流通システムの渡部です。
この度下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
【物件名称:BELISTA四谷大京町】
【メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩5分他】
【建築:2010年1月新築】
【専有面積:約90㎡】
【間取り:3LDK】
仲介手数料半額でのご成約となりました。
新宿御苑にほど近い昔からの閑静な住宅街である新宿区大京町のマンションです。
隣接する【プラウド四谷大京町】をはじめとして、この界隈のマンションはほぼすべて取引の経験があります。
(数えられるほどしか物件がないエリアです)
新宿通りから南側の大京町、内藤町、左門町といったエリアは「高台の平坦なエリア」であることが特徴です。
水害のリスクなどが低く昔から住宅地として好まれてきたエリアで閑静な環境が魅力です。
新宿の伊勢丹まで徒歩16~17分、慶応大学病院まで徒歩10分ほどでアクセス可能で山手線内側の立地らしい利便性の高さも特筆すべきものがあります。
このエリアの取引は久しぶりでしたが良い物件の取引に携わることができました。
今年のGWはある程度事前に予想していた通り、例年に比べて非常に問合せが多かったようです。
連休明けも忙しくなりそうですが、緊急事態宣言下であることを踏まえて適切に行動していきたいと思います。
皆様からのお問い合わせをお待ちしております。
渡部
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年4月26日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
今月販売を開始した銀座線田原町駅徒歩1分のオーナーチェンジ物件(区分)【グランスイート浅草ウエスト】。
※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。
この度購入申込をいただきました!
まだ詰めなければならない点があり合意に至るかは分かりませんが非常に早く購入の意思をいただくことができました。
やはり「駅徒歩1分」は強いですね。需要が違います。
連休明けの契約に向けて準備を進めたいと思います。
3度目の緊急事態宣言が発出されさて世の中はどうなるか。。
緊張感をもって感染対策を進めていきましょう!
それではまた。
渡部
最終更新日:2022年11月18日
公開日:2021年4月19日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
この度以下の物件の取引をお手伝いさせていただきました。
【物件種別】売地
【所在地】世田谷区某所
【土地】約35坪
【現況】更地
接道間口約12mの整形地でした。
個人住宅用として申し分のない土地ではないかと思います。
やはり間口の広い土地は良いですね!
日照や通風の面はもちろんですが、建物のプランは入れやすいですし駐車場の配置も選択肢が増えます。
開口部を広く取ることができるなど実際上のメリットはとても大きいです。
江戸時代には間口のサイズで土地に課税する【間口税(棟別銭)】(当然ながら広いほど税金が高くなる)があったそうですが、現代には適用できないもののこれは分かるような気がします。土地の間口のサイズはとても重要です!
(いくら間口が広くても奥行きが少なすぎると斜線が厳しすぎて逆にプランが入らないこともあります。土地を検討される場合は様々な面から多角的に検討しましょう。)
仲介物件だったため仲介手数料は無料にはなりませんでしたが約180万円ほど割引となりました。
価格交渉も引き合いが多い中少し成功しトータルで数百万円お得になりました。
買主様誠におめでとうございます。
4月も後半に入り契約や決済で忙しくなってきました。
月末はGWに入ってきます。
例年は少し落ち着く時期ですがコロナ禍で今年はどうなるでしょうか?
いつもと違う動きになることもあるかなと考えています。
購入・売却をご検討のお客様は渡部までお気軽にご相談ください。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年4月5日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
今週は下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
【名称】:アーバンビュー市川大野
【交通:JR武蔵野線「市川大野」駅徒歩14分】
【建築:平成20年3月】
【専有面積:約75㎡】
【間取り:3LDK】
仲介手数料割引でのお取引となりました。
最寄駅から少し距離がありますが周辺は閑静な住宅地、徒歩1分にスーパーがあり暮らしやすい立地が魅力の物件でした。
買主様誠におめでとうございます。
新年度がスタートしました。
例年GWの長期休暇までは引っ越しシーズンの流れで忙しい日々が続きます。
コロナ禍の今年はGWもどこにも行けず問合せが一定数あり得るなど例年とは違った動きも予想されます。
さてどんな一年になるか、予測は難しいですが世の中の流れに常に対応できるように気を配っていきたいと思います。
それではまた。
渡部
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年3月29日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年12月に売却活動をスタートして足立区東和の中古マンション【トーキョーガーデンスイ-ト】
この度良いご縁に恵まれて購入申込をいただき成約となりました。
売主様誠におめでとうございます!
管理体制が良好なマンションで三方角住戸、部屋位置も良かった物件です。
もう少し早く申込みをいただけるかと期待しておりましたが、大規模修繕工事中で足場で建物が覆われており窓の多い角部屋だったため少し圧迫感を感じられる方が多かったこと、同一マンション内で販売中の物件が複数あった(総戸数500戸越えの大規模マンションです)こともあり、約3か月間での成約となりました。
また2月下旬まで売主様が居住中で販売しておりました。
居住中の場合、内覧の調整に時間がかかることが多いです。
退去後空室になってからは内覧の数が倍くらいに増えました。これも大きかったと思います。
さて都内の桜は今週くらいまでは楽しめるでしょうか。
先週仕事で鎌倉に行きましたが、若宮大路の桜は満開、とても綺麗でした。
狛犬達もマスクをしています!
そう言えば動物も感染するんだったか。。
狛犬は神獣か。。
八幡宮の「八」の字を象った印の付いたご利益のありそうなマスクでした!
緊急事態宣言は解除になりましたが気を緩めずに感染対策していきましょう!
渡部
公開日:2021年2月1日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
この度下記の物件ご購入をお手伝いさせて頂きました。
【物件種別】新築戸建住宅
【所在地】東京都稲城市某所
【土地】約52坪
【建物】約35坪
【間取】4LDK
(50坪以上の広々とした敷地、6m公道に接する角地、1階部分に付属の「離れ」を配した設計です)
新築戸建のため仲介手数料は無料となりました。
一般的な不動産会社と比べると仲介手数料だけで【200万円以上】おトクに購入していただけました。
買主様誠におめでとうございます!
こちらの建物は仕様が実に素晴らしかったです!
見た目が【お洒落】なだけでなく、フラット35【S】のAプランに対応(耐震等級3)、2階建でありながら防火仕様は「省令準耐火」仕様(火災保険料が割引になります)など、コストの安さにつながる仕様の良さが特徴的でした。良い物件の取引に携われたと思います。
建売住宅の仕様にやや不満がある、注文住宅志向のお客様にも気に入ってもらえるレベルの建物だったと思います。
価格の交渉もいろいろありましたが希望の額の値引きを売主様に承諾していただきました。
売主様にも大感謝です!
引っ越しシーズンを迎え繁忙期です。物件の動きが早くなってきています。
物件の引渡し=入居までには多少時間がかかります。
希望の引越し時期が決まっている場合は逆算した動きが必要になります。
まずはREDS不動産流通システムにご相談ください。
どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2021年6月12日
公開日:2021年1月18日
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
この度港区の下記のマンションのご購入をお手伝いさせて頂きました。
【物件名称:ジェイパーク三田】
【メトロ南北線「白金高輪」駅徒歩4分】
【建築:平成9年11月新築】
【専有面積:約65㎡(壁芯)】
【間取り:2LDK】
名門大学や各国大使館が所在することで知られる【港区三田エリア】の物件です。
三田は縁があってこの業界に入ってかなりの件数の取引に携わっていますが、2丁目の某マンション以来数年ぶりの取引になりました。
昔から知っているエリアですが、2000年頃でしょうか、南北線(および大江戸線)が開通し麻布十番駅と白金高輪駅が稼働して以降、さらにエリアの魅力が高まって雰囲気がより洗練された印象があります。港区の街の変化のスピードには本当に驚きますね!
今回の物件はジョイント・コーポ―レーションが分譲した【ジェイパーク三田】。
分譲は1997年で南北線の開通前、当時の最寄駅は都営浅草線の泉岳寺駅(徒歩11分)でした。
三田5丁目の立地なので分譲当時は魚籃坂を登って泉岳寺に向かわねばならず、居住者の方は都バスで三田駅や田町駅等を利用している方が多かったかもしれませんね(都バスの「ドル箱路線」で本数が多いですからね)。
(仮称)清正公前駅が白金高輪駅になって現在は駅徒歩4分に。交通の便はとても良くなりました。
今回の物件はリノベーション物件でした。
角部屋で窓の多い空間です!
最近のリノベーションではこうした少し落ち着いた色調のフローリングが流行っているようですね。
新築マンションの内装の流行がリフォーム・リノベーションに影響すると聞いたことがあります。
浴室も窓付きです。角部屋ならではですね。
リノベーション工事の施工は【株式会社インテリックス空間設計】様。
業界全体を先導している会社で昔から敬意を抱いています。
仕上がりは「流石!」といった感じでした。
売主は大手の不動産会社で買主様の仲介手数料は【無料】となりました。
一般的な不動産会社と比較するとその差額は約230万円(!)。
買主様誠におめでとうございます。
今回は新規リノベーション物件でリノベーション工事費が物件価格に入っています。
その点を考慮しても、今回の成約価格は分譲時(1997年)の価格から約24年が経過して1,600万円以上(!)高くなっていました。
もともとも立地と南北線の開通の効果でしょうか、港区の「POWER」を感じますね!
白金高輪から麻布十番にかけての古川沿いのエリアは水害ハザードがかかっているところも多いです。
(私は昔大雨の際に三の橋の交差点で車で信号待ちをしていてタイヤが水に取られて冷や汗をかいた経験があります!)
今回のお客様は以前このエリアに住んでいた経験がありこうした立地の特性もよくご存じの方でした。
現在はハザードマップの説明も法令で義務化されましたが、土地勘がない場所については事前に各自治体が公表しているハザードマップは確認しておくようにしましょう!
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
最終更新日:2022年6月26日
公開日:2021年1月11日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
この度下記の物件の取引が成立しました。
【物件種別】新築戸建住宅
【所在地】小平市某所
【土地】約30坪
【建物】約30坪
【間取】3SLDK
※売主様側に専任業者様が入っている関係で仲介手数料は無料にはなりませんでしたが、50万円以上の割引となりました。
こちらの買主様は昨年取引した物件の売主様で「お買替え」でした。
お買替えの場合、事前に資金計画を立てて綿密な「計画」のもとに販売活動を開始します。
通常は売り出すにあたって事前にお買替えの希望を把握し、それに沿って動くことになります。
今回は転居先は賃貸住宅の予定でした。
弊社は賃貸の仲介は行っておりませんので、売却活動の流れに応じて転居先を探すように売主様に説明し販売をスタートしました。
物件は弊社の合理的な販売方法が実った形で早期に成約。
転居先も目星を付けているということでスムーズに進んでいました。ところがある日。。。
所有している車と1,000㏄を超える大型バイクを停められないことが分かり、急遽購入(お買替え)に切り替えたいという相談がありました。
売却の契約ではすでに引渡しの時期は決まっています。
急いで買替え先の物件を探すことになりました。毎週複数の物件をご案内させていただきました。
しかしローン審査が難航し、良い物件が見つかっても売主側と交渉が進まず物件を押えることができません。。。
お買替えの場合、特に住宅ローンの残債が残っている物件を売却して購入する場合、「自宅は一つ」という原則から、「2つの住宅ローンを(一時的にでも)同時に組む」ということは非常にハードルが高くなります。
返済比率に余裕がある場合等、個別に対応してくれる銀行もありますが、大半の場合で「売却条件」=「売却物件のローン残債を購入物件の融資時までに完済し、抵当権を抹消すること」という条件が付きます。
既存の住宅ローンの返済には買主様からいただく売却代金が用いられます。
つまり売却の「決済=引渡し」を購入の決済までに行う必要が生じます。
引渡しは、建物が利用ができる物件の場合は「鍵を買主に渡すこと」で行いますが、鍵を渡すためには引越しを終えなければならず、引っ越すためには購入物件の鍵を先にもらわないといけません(短期で一時的に賃貸に入る方法もありますが負担が大きいです)。
こうしたことから、お買替えの場合に利用されるのが【引渡猶予】です。
契約内容にもよりますが覚書を交わして特約で定める場合もありますし、契約書で引渡時期を「売買代金全額受領日から7日以内」などと取り決めることもあります。
いったん売却の決済をして代金を受領し住宅ローンを完済し抵当権を抹消しますが、鍵の引渡を1週間程度猶予してもらい、猶予期間中に購入物件の決済を行い鍵の引き渡しを受けて、新居に引越しを行います。転居完了後、売却物件の鍵を買主様に引き渡して取引完了となります。
買主様からするとお金を払って登記名義も自分に変更(申請)したにもかかわらず鍵の引渡しが受けられず引越しができません。
その点で不利な面がありますが、実際上、住宅ローンが残っている物件を売却してお買替えをされる方は非常に多いためとてもよく利用されています。販売図面(物件のチラシ)の備考欄等に「お買替えのため引渡猶予あり」などと記載があるものはこうした条件を指しています。私自身も売主側でも買主側でも数え切れないほど取り扱っております(なおこれまで一度もトラブルはありません)。
「引渡猶予」は、原則として募集図面にその意向を記載し、売却の契約時に取り決めておく必要がありますが、今回は契約後に事情が変更したため利用することができませんでした。
こうした場合は自宅の残債を残したまま購入のローンが取り組める銀行を利用する必要があります。
そしてこれがなかなか厳しく、対応してくれる銀行数が少ないため選択肢が限られます。
住宅金融支援機構の「フラット35」のように買替えに強い商品もありますが、事前審査の精度が低い/審査に時間がかかるという別の問題もあります。
中古物件も検討しましたが、物件に軽微な問題がありその銀行の融資条件に合わないということもありました。
他の銀行にはこの程度の問題に対応してくれるところもあるのですが、2つの住宅ローンを組むことを認めてくれずその物件は断念。。。
気に入った物件を2つほど競合する他のお客様に奪われるなど失意と苦労を重ねて、何とか辿り着いたのが今回の物件でした。
探し始めた当初は時間的に厳しいと思っていましたが、売主の建売業者様の理解と寛大な提案があり、何とか合意に至ることができました。
今回の契約は難易度の高さではここ数年でも屈指のものがありましたが、何とか無事に成約に至り担当者として大変安堵しました。
売却のスタート時に万が一賃貸が決まらない場合のことも提案しておくべきだったか、と大いに反省した次第です。
引渡猶予は計画的に、綿密な打ち合わせのもとに利用しましょう!
当初から取り決めておけば購入の融資の選択肢も拡がります。
なお引渡猶予がついた物件を購入する側から注意点として、一部の金融機関(ネット銀行)は引渡猶予が付された物件の場合原則として融資ができません。こうした制限も生じますので諸々ご相談いただけると幸いです。
今回はお買替え時に主に利用される引渡猶予について、実例をもとにニュアンスをご紹介させていただきました。
今後も実際の取引の例から不動産売買の注意点や制度のご説明ができればと思います。
よろしくお願いいたします。
渡部