エージェントブログAGENT BLOG

最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年6月11日

今回のテーマは「囲い込み」です。

皆様こんにちは。

今回のブログより、長文のブログになりますのでご容赦ください。

今回のテーマは【囲い込み】です。

これまで何度もブログで実体験を報告してきましたが、今回は再び「囲い込み」という言葉の意味を皆様にわかりやすく説明したいと思います。

 

「囲い込み」の実態

 

不動産の「囲い込み」とは、不動産会社が売主から依頼された物件を意図的に他社に紹介しない行為のことです。

 

本来であれば不動産会社は、国土交通大臣指定流通機構「REINS」(レインズと読みます)と呼ばれる、業界全体で物件情報を共有するデータベースに、依頼された物件を登録しなければなりません。
また、レインズを通じて他社から購入希望などの問い合わせがあった場合は、その旨を依頼者に報告する義務を負っています。
この制度は「物件の早期売却」という依頼者の目的を優先しようという考えが反映されており、できるだけ早く買主が見つかるように依頼を受けた仲介不動産会社は努力しなければなりません。

 

しかし、「囲い込み」をする不動産会社は、レインズへの情報登録をわざと怠ったり、他社から買主の紹介があった場合でも、しばしば以下のような理由で断ったりするのが実状です。

 

  • 売主が旅行中で留守です。
  • 引っ越しの準備中で案内できません。
  • 売主がハウスクリーニングを依頼しているため、完了まで案内できません。
  • 子供の受験が終わるまで案内を控えてほしいと言われています。
  • 売主から他社のお客様を連れてこないよう指示されています。
  • 2週間後に現金購入予定のお客様を優先したいため、それまで案内を控えてほしいと売主から要望があります。
  • 1か月後にピアノのコンクールがあるため、集中したいのでしばらく案内しないように言われています。

このように、囲い込みを行う不動産会社は、ありとあらゆる虚偽の返答をして、他社からの問合せや案内を断ろうとするのです。

 

上記のような事実があることがわかったら、売主は本当に売却を依頼されるでしょうか?売主は本当にそんなことを言っているのでしょうか?

売主はこの事実を知っているのでしょうか?

 

そして、案内できないと言っていたにも関わらず、いつの間にか成約済みになっていることが日常茶飯事なのです。

 

なぜ「囲い込み」を行うのか

 

不動産会社が囲い込みを行う理由は、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうためです。
売主と媒介契約を結んだ不動産会社は、自社で買主を見つけると売主と買主の両方から手数料をもらえます。これを「両手仲介」と呼びます。一方、他社からの紹介で買主が見つかる場合は「片手仲介」となり、手数料は売主からのみもらえます。
両手仲介が成功すれば、不動産会社は片手仲介の場合と比べて2倍の手数料を得ることができます。囲い込みを行う不動産会社は、依頼者の利益を顧みず、両手仲介による多額の手数料を優先しています。

本当に怖い「囲い込み」

 

囲い込みによる怖い点は、買主同士の競争が減ることであり、それにより売却価格が下がる可能性があることです。
例えば、他社の紹介したお客様が満額の5000万円で申し込んだはずなのに、同時に自社の見つけた買主が4500万円で申し込んできたときに、囲い込みによって他社からは申し込みがなかったと虚偽の報告をし、自社の見つけた500万円安い買主のみが申し込んだとすることが起こります。

つまり、仲介業者にとっては、売主に物件の値下げを納得させてでも自社で見つけた買主で両手仲介することが利益になるため、虚偽の報告をしてまとめようとします。

売主は直接、他社のお客様とやり取りすることができないため、自分の担当者を信じるしかありません。いつもにっこりと誠実に対応していると思っていた営業担当者が、裏では囲い込みをし、自分の利益を優先しているというのは、この業界では本当によくあることなのです。

 

「囲い込み」が判明したら

 

もし囲い込みが判明した場合、業者の不正を糺すために通報すべきですが、通報先はレインズや宅建協会など不動産会社と関連する機関よりは、都道府県・市区町村などの自治体の宅建業を管轄する部署に行うほうが適切です。

囲い込みは売主にとってデメリットしかないため、不正行為を報告し、契約を解除することも良い選択肢です。

 

最後に…

 

不動産担当者の中には、売主を騙すことを平気で行う人も多く存在します。不動産売却の成功は、信頼できる不動産会社や担当者を見つけることにかかっています。しかし、不動産売却は多くの人にとって初めての経験ですので、会社の誠実さを見抜くのは難しいでしょう。そして媒介契約をする際に、担当営業が囲い込みをせずに誠実に対応する人間であるかを見極めるしかないのですが、それは非常に難しいことです。

 

REDSでは一切の囲い込みをいたしません。

ご売却をご検討の方は是非一度REDSのホームページをご覧ください。

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。

 

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

68

成田 育子
(宅建士・リフォームスタイリスト)

共に考え悩み精一杯お手伝いさせていただきます。

4.9

68

このエージェントに相談する
カテゴリー:

嬉しい口コミも
多数いただいております

  • 40代男性(マンション売却)
    こちらでマンションの売却をいたしました。
    比較した大手の不動産屋よりも専門知識が豊富に感じ、なおかつ仲介手数料も安かったのでこちらにお願いしました。
    結果、売り出し価格で1回の内覧で決まり、満足しています。
    無駄な勧誘が一切なかったのもおすすめできます。
  • 50代女性(マンション購入)
    マンション購入にてお世話になりました。
    担当の鈴木朋子さんには、本当に親切にしていただき感謝しかないです。 いつも私たちの目線になり、分かりやすいアドバイスをしてくださりました!子供への気遣いも嬉しかったです。 何より、鈴木さんの表裏のない感じが私も夫も大好きです。(笑)
    不動産購入で後悔したくない方、安心して物件探しや手続きを進めたい方にはぜひお勧めしたいです! お世話になり、本当にありがとうございました。
  • 40代男性(中古マンション購入)
    中古マンション購入にあたり、いくつかの不動産仲介会社にあたってたところ不動産流通システムさんに辿り着きました。他の仲介会社さんは営業の電話が激しく、仕事の障害になる程でうんざりしておりましたが、不動産流通システムにて担当頂いた成田さんは、押し売りする様なことは一切無く安心して物件を探せました。

    女性ならではの細かい気配りと単刀直入に物件の懸念点をプロの目からアドバイス頂き、納得のいく物件選びができました。会社名が大手の不動産仲介会社ほど知れ渡ってはおりませんが、ネットでの口コミで良いサービスが良いものとして伝わり、より多くの消費者が良いサービスが受けれる様になればと思い書き込ませて頂きました。
    大手の名前だけに騙されて無駄な手数料払うのは、勿体ないですよ。
    不動産流通システムさんで物件を売り買いするのに、大手に引けを取らないサービスをより安価に受けれますので
  • 40代女性(住み替え:購入・売却)
    不動産の売却・購入の両方お世話になりました。
    以前中古マンションを購入する際は、不動産ポータルサイトに掲載している不動産会社に問い合わせをしないと内覧ができなかったことが何度かあり、大手不動産会社に任せると、売却の際幅広く宣伝活動がされないのではないかという不安がありました。
    そこで、「囲い込みはせず、他社にドンドン広告掲載してもらい幅広い媒体で宣伝してもらう」「LINEからの問い合わせも可能」「仲介手数料が安い」の3点に惹かれ、お任せしました。
    担当の鈴木さんの明るく、お茶目な人柄も好きだったので、購入売却にかかる庶務も憂うつにならずに対応できました。 いつも家族のことや、部屋についてもポジティブなことを言ってくれるので安心してお任せしました。
    最寄駅にはないので、いつでも会って相談するというのむずかしいかもしれませんが、心配なことはメールや電話ですぐに対応してくれるので、私達には十分満足できました。
    結果としては売却も1ヶ月で売出価格で決まり、購入時のローンも紹介していただき、購入・住み替えもスムーズに決まりました。また住み替えの際にはぜひお願いしたいです。
  • 50代男性(マンション売却)
    マンション売却で、担当していただいた津司さんには本当にお世話になりました。
    次に住む所の相談と住んでいるマンションの売却を同時進行で行いましたが、分かりやすい説明と進め方の提示が手際良く、安心してお任せする事が出来ました。
    ネットで何でも調べられる時代ですが相手が何を考え、何を優先するかは会話の中でこそ分かると思います。プロフェッショナルを感じました
  • 30代女性(マンション購入)
    とにかくレスが早い。
    専門知識も豊富で、説明が分かりやすいです。
    担当してくれた方は非常に業界に通じており、ホスピタリティーに溢れていてかなり信用できます。 他社と比べて手数料もとても安いのでオススメの会社です。
  • 60代男性(戸建て購入)
    酒井智様にご担当して頂きました!細かい相談も小さな不安も毎回本当に迅速に対応して頂き、無事マイホームを購入できました!
    酒井さんは大変親切な方でREDSを選んで本当に良かったです。
    仲介手数料も無料で!今物件等お探しで検討してる方は絶対REDの酒井さんに相談してみてください!
※Google口コミより他の口コミを見る

一生に一度あるかの家の購入・売却…

相談したいけど、まだ買うか売るか決まっていない...

いきなり不動産屋さんへ相談に行くのはハードルが高い...

そんな方へ!LINEから気軽に相談でき、宅建士のプロが対応します。

宅建士が対応! LINEでご相談

LINEで気軽に相談したい方へ!