不動産のポータルサイト等から、毎年発表される

「住みたい街・ランキング」

 

大手ポータルサイトSUUMOさんの2018年・関東版では、

第1位「横浜（駅）」

 

これなんですが・・・・

 

確かに「横浜駅」は、関東屈指のターミナル駅・商業地で、

交通・商業の中心地です。

しかし、実際には余りに大きな駅な為、駅から徒歩圏で

居住可能な物件は少数かつ、商業地の為、良くも悪くも

賑やかな街です。

 

どの様な調査・アンケートの結果「横浜」が1位に選ば

れたのか解りませんが、選んだ多くの方が↓

「横浜のイメージ」で回答している様な気がします。

横浜で人気のエリア「みなとみらい」や「山下町周辺」

「山手」「本牧」・・・これらは最寄駅は「横浜駅」

では有りませんし、横浜駅から歩いて行くには少々距離

が有ったり、無理だったりします。

 

また、「横浜市」の括りですと、「港町横浜」は

ほんの一部で横浜市の大部分は内陸です。

 

東京に比べて、横浜の「各街の名前」があまりメジャ

ーでは無く、全体で「横浜」と言うイメージを創り上

げているのかも知れません。

 

かくいう私も、長野から東京に出てきて、実際に神奈川

県民になるまでは、「横浜」のイメージは、港町のイメ

ージでした・・・。

 

結果として、「住みたい街」⇒「横浜」で皆様ご納得

頂けていれば良しとますが、物件探しの際には要注意

です。

 

「港町横浜」もREDSの営業エリア内です。

 

横浜の不動産のご購入・ご売却、お気軽にご相談下さい。

鎌倉・湘南エリアの不動産探しで、お客様から最も多いリクエスト

それは・・・・「オーシャンビュー」

 

相模湾に面した、茅ヶ崎～藤沢～鎌倉～逗子～葉山～横須賀西部

で物件を探されている方は、やはり「家から海が見えたら最高」

と思われる方が多いと思います。

しかし・・・

 

このエリアで「家」から海が見えるエリアは極々限られています。

 

今回は、茅ヶ崎～鎌倉エリアのご紹介

 

茅ヶ崎～藤沢

まず、【湘南】と言って真っ先に思い浮かぶ藤沢市・茅ヶ崎市は、

海から内陸に向けて、ほぼ平な地形＋海岸沿いに防砂林が有るため、

ほとんど海が見える物件はありません。

 

あるとしても、藤沢の国道134号線に面して建つマンションの3階

位から上の階と、鎌倉市との市境・江ノ島エリアのマンションの

一部でしょう。

 

平坦な地形ですので、自転車などで簡単に海まで出られますので

「海を見る」、と言うよりも、サーフィン等、「海を楽しむ」

方向けのエリアとも言えます。

 

鎌倉

次に鎌倉では、腰越・片瀬エリアの一部、七里ガ浜アドレスの海沿

他高台、稲村ガ崎の一部・・・坂の下・長谷・由比ガ浜の国道134号

線沿いのマンションの2階以上、材木座アドレスの海沿い。

に主として海の見える物件があります。

 

著名人も多く住む「七里ガ浜～稲村ガ崎」は確かに海が見える物件

があります。（希少ですが）

但し、このエリア基本的には、低層住宅が多く建つエリアですので

自分の家だけ高層階にして、海を見よう！！と言うわけには行きま

せん。

 

また海が見える立地は、商業地としても人気があり、ドライブコース

としても人気の国道134号線沿線は、マンションまたは、商業施設が

建って居る為、その奥の物件からは海が見えない・・・と言う状況

が発生しています。

 

そんな訳で、良い立地で、海も見えてとなると、そのお値段は、

都内の新築タワーマンション級のお値段になったりします。

 

それでも、鎌倉エリアで、個人用の住宅で海が見える物件が欲しい

となると何らかのマイナス要素があったりします。

「車が入れない」「玄関まで長い階段」「余りにも崖」

でも、海が見えればOKと言う方、一緒に物件を探しましょう。

 

次回は、逗子～葉山～横須賀市西部エリアのオーシャンビュー

エリアのご紹介です。

REDS【不動産流通システム】の特徴は、当社HP等に記載のとおり

ですが、お客様には見えない、REDSの特徴を1つ紹介します。

 

REDSのエージェント用オフィスは、完全フリーアドレス制を導入

しています。

 

出社したら、各々好きな席に座って仕事を始めます。

 

そんな訳で、隣や向かいの席にはいつも違う人が座るわけです。

このメリットは、「幅広く情報や知識の共有が出来る」ことです。

 

各エリアの話しや、新しい住宅ローンの商品の話し、取引事例

や特殊なケースの解決策等々・・・。

経験豊富なエージェント同士、色々な話をします。

 

結果として、各エージェントのスキルアップに繋がる訳です。

 

各お客様に専任で対応するエージェントは1人ですが、1人の

エージェントの後ろには、REDSのエージェント全員の経験と

知識があります。

ご売却の相談で伺った先で、売主様から見せて頂いた物件の

登記事項証明書・・・

 

大正11年設定の「抵当権の登記」が残っていました。

 

売主様のお父様の代での登記の様ですが、現在も有効な登記として

登記事項証明書に記載されています。

 

 

売主様のお話では、とっくに返済は終わっているとの事。

 

貸した側（抵当権者）の方も、貸金が返済されて無いのであ

れば、返済の催促をするなり、この抵当権を基に競売の申し

立てをするなりして、返済を受ける為の行動を起こしている

のが一般的です。

 

恐らく、この貸金は返済されていて、それに伴ってこの抵当権

も消滅していると観るのが正しいでしょう。

 

休眠抵当権の多くは、上記のとおり、完済され、それに伴って

抵当権も実体的には消滅しているものが殆どでしょう。

 

但し、この登記を抹消するためには、「多分、返してる」では

登記を受付けて貰えません。

 

休眠抵当権を消すには！

 

方法は4つ

 

方法①

現在の物件の「所有者」と登記に記載されている「抵当権者」

で共同して登記を申請する。

 

抵当権者が自然人で死亡している場合には、その相続人でも可。

 

抵当権者が法人（会社）で解散している場合には、解散時の代表

取締役が見つかれば、清算人としてお手伝い頂きます。

 

方法②

当時の「借用書」、「元金」「利息」の弁済を証明する領収書

等を付けて、現在の所有者から抹消登記を申請する。

 

これは、なかなかレアケースで、書類が全て整うのは、奇跡に

近いと思われます。

 

方法③

裁判所を通じて、抵当権者に名乗り出て頂く様に公示催告して

頂き、名乗り出てこない場合には、除権判決（抵当権消滅）の

判決を貰って、現在の所有者が単独で抹消登記申請をする。

 

方法④

元金と、利息・遅延損害金、を法務局に「供託」して、その

供託証を使って、所有者が抵当権抹消登記を申請する。

 

※但し、弁済期から20年以上経っていないと、この方法は使え

　ない。かつ、債権額が高額の場合には、かなり厳しい方法です。

 

万が一、後から、抵当権者が「返済されてないよ！！」と

名乗り出てきた場合には、供託金から弁済を受けて頂き、丸く収

まる方法です。

 

 

方法①で、当時の抵当権者の相続人が解っていたり、法人が

存続している場合には、比較的手続きは簡単ですし、そもそも

休眠抵当権の問題にはならない場合が殆ど。

 

方法②～方法④は、調査や手続きを含めて数か月かかるのが

一般的です。

 

この様な「休眠担保権」が残っていると、売りたくても売れない

物件になってしまったり、早期売却したいのに、手続きに数か月

かかってしまう場合も御座います。

 

先祖代々の土地・建物・・・なんて場合には、一度登記事項証明書

を取ってみるのも良いかも知れません。

 

2月開催で、ご好評いただいた。

「不動産売却で絶対失敗しないためのセミナー」

第二弾が、明日3月3日開催されまます。

詳細は、こちらをクリック

 

当日は、当社エージェントによる無料相談会も随時開催

しております。

 

ご売却のご相談は勿論、ご購入相談、その他不動産に関する

相談何でも対応致します。

 

当日の参加も可能ですので、奮ってご参加ください。

私も、相談エージェントとして参加致します。

不動産仲介会社は、取引にあたって「物件の調査」を行います。

現地の確認は勿論、ライフラインの確認、各種規制・法規の確認等々

 

その際、極々まれに出くわすのが、赤道（赤地）・青道（青地）と

呼ばれる、「無番地」の土地です。

 

本来土地には、各筆ごとに「地番」が振られていて、その地番

ごとに、一遍の登記記録が編綴されています。

 

その登記記録を見れば、誰の所有の土地なのか、どの様な権利が

設定されているのか解る仕組みです。

 

ところが、法務局備え付けの俗に言う「公図」を取得してみると

地番の表記の無い土地が存在します。

上記が公図の抜粋ですが、赤線で囲ったところには、他のところ

の様に番号が振られていません。

 

つまり、この部分の土地の所有者が誰なのか、どの様な権利が

設定されているのか確認のしようが無い土地となります。

 

では誰の物なのか・・・かつては国、現在は市区町村の所有と

なっています。

 

何故このような土地が発生したのかと言うと

 

赤道（赤地）・・・古くからの里道・あぜ道などで、皆が自由に

　　　　　　　　　通行していたが、自然発生した通路の為、道路

　　　　　　　　　管理者（国・県・市区町村・個人）が無く道路

　　　　　　　　　法の適用の無い道、現況が通路となっていると

　　　　　　　　　は限らない。

 

青道（青地）・・・誰が造ったかも判らないが、田畑への引水の

　　　　　　　　　為の水路や、自然に発生した水路等で、現在

　　　　　　　　　も水路、または現在は埋め戻され、水路は存在

　　　　　　　　　しない場合もある。

 

赤、青の表現は、現在の「公図」になるまえの「絵地図」の頃

赤・青にそれぞれ色分けされていた事から、赤道（赤地）青道（青地）

と呼ばれていますが、正式には「法定外公共物」と言います。

 

この赤道・青道、普通に生活していては解りませんが、実は自分

の家の建っている敷地の一部が、赤道・青道になっている・・・

可能性もゼロではありません。

 

調査は、法務局で公図を取得して、土地ごとに番号が振られていれ

ば、大丈夫。

 

もし、無番地の土地が含まれていたら、調査が必要です。

 

万が一、無番地の赤道、青道が、敷地に含まれていた場合でも

多くの場合、所轄官庁から払い下げの手続きを経て、個人所有の

土地とすることが可能です。

 

最近の新築分譲住宅や、マンション、分譲地などは、販売される

過程で、不動産会社の調査が入り、赤道・青道が敷地内に残って

いる可能性は極めて低いと思いますが、先祖代々住んでいる様な

「昔からの土地」は一度調査してみても良いかも知れません。

 

■関連するYouTube

 

ご購入希望のお客様と物件をご見学した際、時々ご依頼頂くのが

 

「チョット考えたいから、物件を止めて欲しい」

「物件を仮押えして考えたい」

 

ご依頼の趣旨としては、ご購入するか否かを検討する間、他の方

がその物件を購入出来ないようにしておいて欲しい、との事だと

思います。

 

不動産は高価な買い物ですので、「買う」「買わない」の決断

は十分に考慮の上、決定して頂く必要がございますが・・・・

 

残念ながら、【不動産売買の仲介】の現場では、この物件を「

止める」「仮押さえ」は出来ないのが原則です。

 

【不動産売買の仲介】の現場では・・・とさせて頂いたのは

新築のマンションや、ハウスメーカー直売の分譲住宅など

売主さん直売の形態の取引では、申込金などを取って、物件

を取り置くケースも無いとは言えない為です。

 

売主さん直売の場合、物件を取り置きして結果キャンセルと

なった場合でも、その不利益は、物件を取り置きした売主さん

そのものが負います。

 

【不動産売買の仲介】の場合、取引を仲介する立場の仲介会社

が、勝手に物件を取り置きした場合、商機を逃す等の不利益を

被るのは、仲介会社ではく売主さんです。

 

仲介を依頼してる売主さんから見たら、物件を取り置きして

あげる事のメリットは０です。

結果として、購入を希望するのであれば、その時点から、価格

や条件の交渉に応じれば良いだけで、他の購入希望者を排除す

るメリットは全くないわけです。

 

しかし中には【不動産売買の仲介】なのに、物件の取り置きが

出来る旨の発言をする営業マンがいます。

「検討するなら、他の会社への紹介は止めます」

「●●までに返事をくれるなら、止めておきます」

こんな感じです。

 

この営業マンは、恐らく売主さんから、売却の依頼を受けて

いる会社の方でしょう。

「物件を止める、他の会社に紹介させない」あきらかに売主

さんにとって不利益ですが、営業マンにとっては、手数料を

売主さん、買主さん両方からもらう「両手取引」の絶好の機

会が到来している訳です。

 

それでも2つと同じものがない不動産の売買ですので、購入希

望者さんにとっては、うれしいお話なのかも知れません。

 

しかし、確実に言える事は、この営業マンは、売主様の利益

よりも、自分の営業成績を優先させたという事実です。

 

その様な営業マンが信頼に値するのか、高額な仲介手数料を

支払う価値があるのかは、よくお考え頂く必要があります。

 

 

最後に！！物件のご見学にも色々な段階があると思いますが、

「決断する気持ち」

を持って物件をご見学頂く事をお勧め致します。

 

悩んでいるうちに、希望の物件がなくなってしまった、何件

も見たがなかなか決められない。

 

一歩を踏み出せない、そんな時には、担当営業マンに率直に

ご相談いただくのも良いと思います。

 

REDSの営業マンは、今までの経験を生かして、そっとお客様の

背中を押したり、時としてストップをかける事が出来る営業マン

です。

不動産売却で絶対失敗しないためのセミナー

 

多くのお客様にご来場いただき、盛況のうちに開催することが出来ました。

参加者の皆様、榊先生、有難うございました。

 

今回。ご都合によりご参加頂けなかったお客様も、

各エージェントが個別にご相談に対応致します。

 

お気軽にご相談、お問合せ下さい。

 

次回開催予定が決まりましたら、ホームページ・各媒体を通じて

お知らせ致します。

先日、中古マンションのホームインスペクションに立ち合いをしてきました。

 

ホームインスペクション＝住宅診断

昨今、中古住宅（戸建・マンション）の取引に際してお客様からも良く問合せ

頂きます。

 

具体的に何をするかと言うと

①シロアリ被害

②雨漏り

③給排水管の漏水

④換気扇・給湯器・水栓・トイレ・建具・窓・ドア等の設備の確認

⑤建物・床の傾き

⑥構造体の状況

⑦マンションの場合は、共用部分の利用状況等

 

他にも細かく色々あると思いますが、概ねこんな所を建築士さんが、レー

ザーを使った計測機器や、含水計測機等を使って調査してくれます。

流石、プロ！！、ネジの一本の欠損まで発見します。

 

今回のインスペクションでは、マンションですので2時間程度、木造の一戸

建ての場合には5～6時間程度時間がかかります。

 

売主様から見たインスペクション

 

今回立会した物件は、既に売主様が退去されていた事と、売主様側の仲

介業者売主様ご本人ともに、大変協力的な方で、契約前のインスペクシ

ョンに快くご協力頂けました。

 

しかし、全ての物件が今回のように行くとは限りません。

 

前回ブログでご紹介したように、購入申し込みが重複しているような場合、

売主様がどの購入希望者と契約するかは自由です。

 

似たような条件で申込みが重なった場合、インスペクションを希望してい

ない購入希望者を優先する事もありえますし、売主様が居住中の一戸建の

場合では5～6時間、天井裏や床下、押し入れの中等々を見せて頂く必要も

出てきますので「チョット勘弁して欲しい」「だったら別の購入希望者を探す」

と思われる売主様もいらっしゃるでしょう。

 

さらに、インスペクションの結果次第では、購入希望者の方が、申込みをし

ない、若しくは申込を撤回する・追加で値引きを要求する事も想定されます。

 

勿論、インスペクションの結果、売主様も知らなかった重大な問題が判明し

た場合には、申込み撤回もやむなしですが・・・売主様はダブルでショック

でしょう。

 

仲介の現場では

ホームインスペクションを行っている業者さんのホームページや、インスペク

ターの方のブログ等々では「契約前のホームインスペクション」を推奨してい

ますし、仲介の立場からしても、それが一番です。

 

しかし、契約前・・・と言っても実務上はいくつかの段階があります。

 

①不動産会社に物件の問合せ・相談

②物件ご見学（購入するか否かは不明）

③購入申込（ご希望の金額や、条件を提示して売主様側と交渉中）

④条件合意（売主様・購入希望者・仲介業者で、条件が合致）

⑤契約準備（仲介業者が契約書や重要事項説明書を作成・契約日の調整）

 

⑥契約（重要事項説明・調印・手付金の授受）

 

この①～⑤までの間の、どこでホームインスペクションを希望する事を

伝えるのか？

 

①ここがベスト！！！不動産購入に際して、ホームインスペクションを希望

　する場合、まずは不動産会社の担当者にその旨を伝える。

　不動産会社の担当者は、物件をお客様に紹介する際に、事前に売主様担

　当者側に、インスペクションを希望する場合がある旨の確認が取れます。

※この段階で売主様側からインスペクションNGが出た場合、ご見学するか

　否かは、お客様の判断です。

 

②ここでもOK！！実際に物件を見て、購入を検討する場合には、当然この

　タイミングになると思います。

　しかし、ここで売主様側からインスペクションNGの回答だった場合・・・

　この物件を諦めて、他の物件に気持ちを切り替えるのは難しいかも知れま

    せん。

 

③ここでもギリギリOK！購入申し込みは書面で行うのが、不動産取引の慣例

　です、その書面に、契約前のインスペクションを希望する旨を記載します。

　ここで売主様側からインスペクションNGの回答だった場合・・・

　インスペクションをせずに契約するのか、申込みを撤回するのか、悩む所

　です。

 

④ここでは難しい↓価格・条件が、文字通り合意に至ったあとでは、売主様や

　仲介会社担当者も「えッ！！」となります。

 

⑤ここでは相当難しい↓↓、④～⑥の間の、お客様側には、普通に過ぎていく

　1日～1週間程度の期間ですが、仲介会社担当者は火の車で物件を調査し、

　資料を集め、書類を作成し、売主担当者・買主担当者間で、各書類の添削

　を行っています。

　この段階からインスペクションを入れるとなると、実質的には③に戻って

　やりなおし、他の購入希望者がいれば、売主様としては、そちらとの契約

　も選択肢となってきます。

 

④⑤で「難しい」判定は、仲介会社のエゴの様に感じる方もいらっしゃるかも

知れませんが、不動産の取引において私が「重要」だと感じるのは。

売主様・買主様・営業マン、其々の間の「信頼関係」です、一度合意した条件

に更に条件（インスペクション）を追加した場合、この方は今後も・・・と

勘繰ってしまいます。

 

現在、不動産購入をご検討中の方、まずは、信頼できる営業マンを見つけて

インスペクションを希望する旨を伝えて下さい。

 

交渉の道具ではない

インスペクションの結果を踏まえて、条件・価格を交渉したい！！

 

購入希望者の立場では当然の発想だと思います。

逆に、売主様の立場から見たら最悪の発想です。

※何も不具合の無い建物は、ほとんどありません。

 

私が「仲介」の立場で、ホームインスペクションをみた場合に、一番悩むの

がこれです。

 

本来のホームインスペクションの目的は、中立的な立場のインスペクター

によって、建物の現状を把握する事ですが、やはり知ってしまえば、価格

調整や保証を求めたくなるのも解ります。

 

ならば売主様側はインスペクションを拒否する・・・と言う流れになって

しまいます。

 

 

「この物件が欲しい」となった場合

 

「致命的な瑕疵はないか？」・・・事前に気づいて良かった！！！

「そのほかのトラブルは？」・・・今後想定される維持費はどの程度必要？

「色々指摘されたが、許容範囲だ」・・・気持ちよくご契約！！

 

 

「この物件を売りたい」となった場合

 

「致命的な瑕疵はないか？」・・・事前に調べておこう。

「そのほかのトラブルは？」・・・今後想定される費用を価格で調整しよう

「全て開示して、欲しいと言ってくれる方」・・・気持ちよくご契約！！

 

 

ホームインスペクション制度の利用推進のためには、売主・買主のインス

ペクションへの意識改革と。

不動産会社担当者の知識、売主様、買主様へ、其々の立場に立ったメリットや

リスクの説明が重要だと考えます。

 

ご売却もご購入も、ホームインスペクション検討中の方、お気軽に坂爪まで

ご相談ください。