実際に不動産を購入された方の中で、購入申し込み時に、他の購入希望者と

条件面で競り合いになった経験のある方も多い事と思います。

実務をしていても？？？となるのは、半年・1年売れなかった物件に急に

申込みが2件、3件と重なる事がありますし、販売開始2～3日で、複数の

購入申し込みがある場合もあります。

この様な場合、売主が誰と契約するか？は、実は決まりがありません。

例えば「3000万円の物件」

１番手・・・希望価格2900万円・ローン利用・ローン事前審査済

2番手・・・希望価格2880万円・現金購入

3番手・・・希望価格3000万円・ローン利用・ローン事前審査なし

確実に、お金を払って頂けるのは、1番手・2番手、金額では3番手ですが

ローンが通るか否かは不明。

上記の様な場合には、売主が何を（金額？確実性？順番？）重視するかに

よって買主（契約者）が決まってきます。

一般的には、金額の高い申込みが有利ですが・・・さらに話が進んで

1番手も3000万円、2番手も3000万円まで購入金額を上げた場合。

売買代金の支払いの確実性から2番手・1番手・3番手の順とする場合や、

1番手の方のローンの事前審査済の部分を考慮して、申込み先着の1番手と

契約する場合もあります。

この理屈は、皆様ご理解いただけると思います。

ここで、登場するのが悪徳仲介会社です。

個人の売主様がA社に不動産売却の依頼をしました。

物件が売れれば、A社は売主様から最高で成約価格の3％＋6万円（税別）

の報酬が頂けます。

例えば「3000万円の物件」の売却で、申込みが複数あった場合。

１番手・・・希望価格3000万円・B社のお客様

２番手・・・希望価格2800万円・A社のお客様

諸条件は考慮しないものとすれば、1番手3000万円と契約するのが普通

でしょう。

普通に・・・1番手と契約した場合

A社の収入・・・3000万円×3％＋6万円＝96万円（売主様から）

B社の収入・・・3000万円×3％＋6万円＝96万円（買主様から）

しかし・・・2番手と契約すると

A社の収入・・・2800万円×3％＋6万円＝90万円（売主様から）

　　　　　　　  2800万円×3％＋6万円＝90万円（買主様から）

B社の収入・・・0円

売主様は、200万円損してるのに、A社の収入は96万円⇒180万円

こんな事をする仲介会社が実際に存在します、申込み1番手を売主様に報告

せずに、さも2番手の方しか買い手がいない様な説明をする。

更に悪い事に、他社のお客様にご見学希望者や、購入希望者がいるのに

売主様・買主様両方から手数料を貰うために、他社のお客様には物件を見学

させない、紹介させない、なんて業者も存在します・・・有名な会社でも・・・。

【REDS】では、ご売却依頼を頂いた物件について、原則として自社で買主様

を探す事はしません。

なぜなら、A社の様な売主様に不利益になる行為ができる環境を持たない為です。

【REDS】では、ご売却依頼を頂いた物件について、仲介手数料を、成約価格

の1.5％＋3万円（税別）と致します。

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知り合いの息子さんに、マンションを売りたい。

親子間で、不動産の売買をしたい。

日本の法律上は、「売ります」「買います」の意思表示だけで有効に売買契約

が成立します。対象物の引き渡しや、代金の支払いは、契約により生じた「債

務の履行」という性格です。

コンビニ・スーパーでの買い物、売っている商品をカゴに入れてレジへ

値札を付けて商品を陳列＝「売ります」

商品をカゴに入れる⇒「買います」　　

レジでお金を払う・商品を渡す⇒「債務の履行」　

こんな感じで、いちいち契約書が無くても有効な売買が成立します。

不動産の売買の場合、コンビニ・スーパーでの買い物と同じようには行きま

せん。理由は、高額な取引になる事と、売主・買主ともに契約に伴うトラブ

ルやリスクが心配なこと、不動産に関する専門的な知識が必要なことです。

さらに、不動産を購入される方の多くが、ローンを利用されます。

ローンの審査には最低限、「売買契約書」「重要事項説明書」が必要となり

ますが、特に「重要事項説明書」は免許を受けた不動産会社しか作成できま

せん。

結局、売主・買主間で話は決まっているのに。。。。

不動産会社にお願いしないといけない。。。。

⇒高額な仲介手数料が発生する。。。。

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特に、親族間・親子間の売買では、不動産会社が適式に作成した、売買契

約書や、重要事項説明書があっても、住宅ローンの取り扱いNGな金融機関

が多く、住宅ローンを利用しての、親族間・親子間売買は難関です。

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