昨日のニュースで、グレーゾーンだった宅配ボックスの容積率算入について、

共同住宅などで条件を満たしたものは、容積率に算入しなくて良い旨の方針が

発表されました。

宅配業者さんの再配達の無駄を減らす事もさることながら、利用者側にとって

も便利な宅配ボックス。

現在は、マンションなどの共同住宅中心に設置されていますが、先日ご案内

した「新築一戸建」には、門柱の部分に表札やインターフォン、ポストと

一緒に宅配ボックスが付いていました。

新築戸建ての設備として、標準化しつつある

◎モニター付インターフォン

◎浴室乾燥機

◎食洗器

◎床暖房

◎浄水器

◎ペアガラス

◎LED照明

等に加えて◎宅配ボックスが、当たり前の様についている時代も遠くはない

かも知れません。

我が家も7人家族ですが、常に誰かが家にいる訳でもなく、再配送をお願い

する機会が多いので、後付けの宅配ボックスの設置も要検討です。

当社は、不動産売買のみを取扱う仲介会社ですが、私も過去には賃貸を取り扱った事

もあります。

売買・賃貸、どちらの営業をしていても、お客様から聞かれるのは・・・

買うのが良いのか？

借りるのが良いのか？

色々なサイトで等で比較されていますが、キャッシュフローだけを見れば、良い勝負

と言えるようです。

営業マン目線で不動産の売買、賃貸両方を見た場合に思う事として

「不動産の売買・賃貸ともに年齢が重要」

と言う事です。

具体的にお話すると、

【売買の場合】

多くの方がご購入に際して、住宅ローンを利用されますが、住宅ローンの返済は

一般的な商品で最長35年、完済時の年齢は80歳～81歳となっています。

概ね45歳までであれば、35年のローンが組める訳ですが、その年齢を超えると

借入期間が短くなる⇒月々の返済額がUP、となる訳です。

更に、仮に45歳で35年ローンを組んだ場合、もちろん頑張って期限前返済して

行くのでしょうが、ローンが80歳まで・・・は結構ヘビーです。

【賃貸の場合】

大家さんや保証会社としては、「安定した収入」の有る方に貸したいのが一番

の希望条件となります。

安定した収入⇒会社員・公務員等で現役の方。

定年退職して、年金暮らし・・・となると別途保証人等を要求される場合も

あります。

また、賃貸の大家さんが一番嫌がるのが「孤独死」等の事故。

全くどこの物件も貸して貰えない、と言う事は無いですが、希望するような物件に

入居できない場合も出てくるでしょう。

実際に、ご高齢の方の賃貸物件探しで、年齢などを伝えただけで、大家さんから

やんわりお断り頂く事もあり、気分が暗くなった思い出があります。

私が、営業マンとして出した結論は

「買える時に買った方が良い」

となります。

現金をお持ちで、いつでも住む場所を確保できる状況の方は、その時が来るま

で、自由に賃貸住まいも良いと思います。

また、ご実家等、困ったら戻れる場所が有る方、も賃貸でOKでしょう。

結論に至った最大の理由は。

年齢を重ねて来たときに、買った物件を売ったり貸したりして自分は小さな家に

住替える事は可能ですが、賃貸住まいで貯蓄の無い高齢者が、一念発起しても

家は買えないという事です。

更に、月々のローンのは自分の資産への支払いですが、家賃は大家さんの

お財布への支払いと言う点も大きなポイントです。

購入・売却を問わず、私たち仲介営業マンが気を使うのが、物件の「心理的瑕疵」

代表的なものとしては、「物件で人が亡くなった」「事件・事故が有った」と言う様な

ものですが、「物件で人が亡くなった」「事件が有った」と言う様な場合には、売主様

仲介会社は、買主様にその内容を告知する義務が生じます。

この様な物件を「告知物件」と言いますが、実務の現場では、買主様に告知すべきか

悩むような事案も御座います。

良くあるのが、マンションで、上の階がうるさい！！、隣の部屋がうるさい！！

と言った内容、またその逆で、隣接住戸から頻繁にクレームが来る！！と言う

パターンもあります。

近隣の暴力団事務所や、嫌悪施設、ゴミ屋敷等も心理的瑕疵に該当しますし、

昨今では、昨今では保育園や幼稚園の騒音も場合によっては事前に買主様に

伝えた方が良い事もあります。

更には、お隣の方が、各種市民団体等でかなりアクティブに、種々の啓蒙活動

をされていて、お会いすると面倒くさい・・・・。

なんてのも有ったりします。

この様な心理的瑕疵は、買主様としては内容次第では購入を見送るでしょうし

売主様としては、客観性が無ければ伝えたく無いと思われる事でしょう。

売主様としては、後からトラブルになるのであれば、知っている事実を全て

伝えて、その上で納得いただける買主様に巡り合う様にすることが最善ですし

買主様は、中古物件で売主様が居住中であれば、近隣の状況等の確認をして

頂く事が大切です。

新築物件や、非居住の物件についても、タイミングが有れば、近隣の方に

お話を聞いてみるのも良いと思います。

今回は、家を買おう！！と思ってから、実際にご入居するまでの

必要な手続きについての投稿です。

①住宅ローンの仮審査等の資金計画

　　　　　↓

②物件選び、ご見学

　　　　　↓

③購入申し込み、価格交渉・条件交渉

　　　　　↓この間、短ければ1日、概ね1週間程度

④売買契約締結・手付金授受

　　　　　↓この間、短ければ1日、概ね1週間程度

⑤住宅ローン本審査申込み

　　　　　↓この間、短ければ5日、概ね2週間程度

⑥本審査の結果OK

　　　　　↓

※売主様の転居までに日が空いたり、リフォーム待ち

　建築待ちの場合は、ここまで手続きを進めてから

　待ちます。

⑦金融機関との金銭消費貸借契約

　　　　　↓この間、短ければ1週間、概ね10日間程度

⑧残金・諸費用の支払い、カギの受け取り

　　　　　↓

⑨お引っ越し・ご入居

以上の日程を合計すると、希望の物件が見つかって、購入申込

をしてから、実際にご入居できるまでは、最短でも1ヶ月程度、

実務上は1ヶ月半～2ヶ月程度でお引渡しとなります。

住宅ローンの支払が実際に始まるのは、残代金を支払って、カギ

を受け取った該当月からとなりますので、現在賃貸住まいで

家賃とローンの重複をなるべくさけたい。と言う場合、先を見越

して、解約の手続きを進めて頂く必要が御座います。

利用する金融機関や、売主様側の事情によっても、引渡までの

期間が変わってきますので、仲介担当者と良く打合せをして

手続きを進めることをお勧めいたします。

お客様に物件をご案内しいると、良く聞かれる事の第一位は

「幾らぐらい価格交渉出来ますか？」

一都三県の不動産価格は、数百万円～数億円、人生最大の買い物

とも言われますので、価格交渉の金額もまた大きくなります。

多くの場合、売主様も価格交渉される事は織り込み済みで販売価格

を決めていますので、価格交渉自体は可能ですが、交渉金額次第で

は、売主様を不愉快にさせてしまいますので、要注意です。

では、実際に幾らまで値引き可能なのか・・・答えは

「タイミングと、売主様の懐具合次第」

が答えとなります。

不動産の売主様は大きく分けて2種類存在します。

①不動産・建築会社（法人）

②個人

この2種類の売主様ごとに、其々の事情が存在して、値引きの

幅が決まってきます。以下例を挙げてみますと・・・

【売主様が法人の場合】かつ【比較的値引きが大きくなる場合】

①沢山の分譲地の中の残り1棟で、早く売ってしまいたい。

②年度末・決算期等で、営業成績を上げておきたい。

③物件の仕入れ資金の金利等から、早く売却して返済したい。

④在庫物件が増えてきて、早々に売りたい。

等々・・・

知り合いの業者さんのお話では、当初販売価格よりも1000万円

以上値引きした物件もあったとか・・・。

【売主様が法人の場合】かつ【比較的値引きが難しい場合】

①建築やリフォームが未完成で、いずれにしても引渡しは、

　まだ先になってしまう。（現金化までにまだ時間がかかる）

②物件の仕入れの際の事業計画を大きく下回ってしまう為、

　これ以上は値引きできない。

③競合する物件も少なく、相場から勘案して、売れる価格

　設定の為、強気！！

④ブランド物件の為、大幅値引きはブランドに傷がつく。

⑤会社の方針で、一切値引きはしない。

【売主様が個人の場合】かつ【比較的値引きが大きくなる場合】

①当初の販売価格が、「お試し価格」で、そもそも値引きを想定

　して販売していた。

②お住み替え等で、特定期限までに売れないと困る。

　※この場合は、値引きが難しい場合も有りますので要注意

③相続・離婚等に伴い、とにかく物件を現金化できれば良い場合。

【売主様が個人の場合】かつ【比較的値引きが難しい場合】

①前述②のお住み替えの資金計画で、売却後の自己資金が織り

　込み済みの為、大幅な値引きできない場合。

②ローンが残っていて、値引きしてしまうと、ローンが完済

　出来ない場合。

③物件に思い入れが有って、値引きしたくない場合。

④「この金額なら売りたい」けど、値引きしてまで売る必要が

　ない場合。

⑤そもそも、売主様が相場を勘違いされていて強気。

後は、個人・法人ともに、物件へのお問合せや、ご見学希望が

入っている状況では、値引きは渋めになるのが一般的ですし、

価格調整をして、値下げをしたばかりなのに、更に大きな金額

の価格交渉は難しいでしょう。

お客様から「●●会社の営業マンに、▲▲▲万円は値引きでき

と言われた！」なんてお話を聞く事もありますが、最初から

値引しても良いのなら、その金額で売り出せば良い訳で

・・・・眉唾ものです。

私は、売主様側も、買主様側も担当させて頂くわけですが、

「相場の範囲内の価格」でご成約となって売主様・買主様、

お互いに気持ちよく取引頂けた場合には、私も良かった！！

と思います。

お住まい探し、不動産探しの第一歩！！

先ずは皆様、物件情報が気になる事と思います。

当然ですが、不動産を探しているのですから、物件情報は大切です。

しかし暫く物件探しをしていると、多くの物件が、重複して色々な

会社から広告されていることに気づくと思います。

当社がフル活用する、不動産会社向けの物件情報登録サイト

「REINS」（レインズ）には、現在販売されている物件の多くが

登録されています。

このREINSに登録されている物件は、囲い込みなどの悪質な場合

をのぞいて、原則どの不動産会社でも取り扱いができます。

言い方を変えれば、どの不動産会社に行っても、ほとんどの物件

情報は共通なのです。

では、会社ごとに何が違うのか？

当社では、仲介手数料の割引・無料サービスと、経験豊富な

専任エージェントによる仲介を大きなセールスポイントにしています。

各社色々な営業方針で、会社ごとにカラーがあります。

更に、当社の中でも、個性豊かなエージェントが20名程度在籍

していますので、同じポリシーで営業活動していても、お客様に

よって受ける印象は様々でしょう。

同じ物件を、どの会社でも買えるのであれば、自分に合った

仲介会社。

自分に合った、営業マンを通して買うことが、気持ちよく不動産

をご購入いただくポイントです。

余り多すぎるのも考え物ですが、不動産探しの際には、何社かの

仲介会社、何人かの営業マンと実際に合って、話してみる事を

お勧めします。

その中で、この会社・この営業マン、という会社や営業マンに

出会えたら、他の会社には素直に、他社にお願いする旨を伝えれ

ば大丈夫です。

しつこい営業は概ね無くなるでしょう。

REDSは選ばれる仲介会社、私は選ばれる営業マンを目指して

日々精進しています。

マンション・戸建を問わず、皆様が不動産購入時に、必ず検討

されるが間取、それから住宅設備も気になるとこだと思います。

そんな、間取りや設備にも、流行や変遷があります。

間取に関しては

①DKタイプからLDKタイプへ

　　　かつては、〇DKの間取で、「居間」「台所・食堂」は別々

　　　で襖等の引き戸で、居間と台所を繋げたり、区切ったりし

　　　する間取が一般的でしたが、今では「リビング・ダイニング

　　　キッチン」が一間のLDKが主流となりました。

②リビング階段

　　　2階建の戸建などの場合、玄関ホールに階段が有るのが一般的

　　　でしたが、あえてリビングに階段を設置する、「リビング階段」

　　　の物件も散見される様になってきました。

③シューズインクローク

　　　　これは、住宅設備にも近い感じですが、玄関に大きな

　　　　収納スペースを設けた間取が、最近人気です。

　　　　実際ご案内していて、これは便利だなと感じます。

④ロフトスペース

　　　　子供たちに喜ばれるロフト、ロフト付きのお部屋は天井高

　　　　があり開放的な印象で好まれます。

住宅設備に関しては

①対面型キッチン

　　　　これは、DKの間取がLDKに変わる過程で採用され始めた

　　　　キッチン、非常に人気が有り、現在は主流になりつつあり

　　　　ます。対面式やカウンタータイプのキッチンで無ければ

　　　　ダメと言う方も多いと思います。

　　　　設備と言うよりは、間取りの一部とも言えます。

②食器洗い乾燥機

　　　　少し前から増えてきているのが通称「食洗器」これは、

　　　　いる・いらない、分かれる所ですが、人気の設備です。

③浴室乾燥機　　

　　　　ユニットタイプの浴室についている、浴室乾燥、冷風

　　　　や暖房も付いているものもあります。

　　　　梅雨時には重宝する設備で今や、当たり前についている

　　　　設備になりました。

④ペアガラス

　　　　これも今や当たり前、省エネや、結露対策には欠かせない

　　　　設備です、築年数の浅い物件は概ねペアガラスです。

⑤床暖房

　　　　温水式・電気式の2種類がありますが、いずれも人気の

　　　　設備、暖房による乾燥が少なく、床暖房のみで、その他の

　　　　暖房器具は不要と言う方もいらっしゃいます。

⑥シャンプードレッサー

　　　　今や当たり前の設備ですが、意外と高級な物件で輸入

　　　　水栓などを使った物件では、付いていないケースもあ

　　　　ったります。

⑦ディスポーザー

　　　　ほぼマンション限定の設備ですが、キッチンシンクの排水

　　　　口で生ごみの処理が出来る設備。

　　　　生ごみを貯めて捨てる必要が無いので人気の設備ですが

　　　　地域によっては下水の関係でディスポーザーが付けられな

　　　　い場所も有るようです。

不動産の営業マンから見て思うことは、「間取」は物件選びで

重要な要素ですが、住宅設備に関しては、余り拘る事はお勧め

しない・・・と言うのが本音です。

設備の多くは、後から付けたり変更する事ができるものです。

全て気に入っているが、食洗器が無いので諦める・・・。

そこまで食洗器に拘るのであれば、最初から食洗器のない物件

は検討から除外する方が良いでしょう。