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坂爪 潤さかづめ じゅん
 

2020年の首都圏、新築マンション

公開日:2021年1月25日

緊急事態宣言が出ておりますが、平日の街は依然と変わらぬ様相です。

昨日、一昨日は極寒の荒天で人出が少なく感じましたが、今日は暖かく

当社の前(明治通り)も相変わらずの人通りとなっております。

 

またしても日経新聞電子版のコラムからの投稿です。

 

統計によりますと、2020年の首都圏の新築マンションの販売戸数が

前年比12.8%減だったとの事。

しかしながら直近の2020年12月は前年同月比15.2%増だった様です。

 

因みに平均価格は6000万円越のデータが出て居りました。

大型物件の分譲などが有りますと、数字は大きく影響を受けますので

数字を鵜吞みには出来ませんが、2020年のGWから低調だった販売戸数

は年末にかけて回復していたという事で、まさに私たち現場の営業マン

が肌で感じていた物件動向に近い統計となりました。

 

更に同コラムでは、テレワークが導入された会社の社員を中心に部屋数

があり、価格も手ごろな郊外への需要が増えているとの事。

これも、私が感じている印象と一致しおりました。

 

2021年の不動産市場、2度目の緊急事態宣言もあり先行き不透明な状況

ですが、一つは「東京オリンピック」の開催の可否、が不動産に限らず

景気全体に大きな影響を与えるのでは無いかと予想しております。

 

売りたい方も、買いたい方も、市場動向が気になる所かと思います。

引き続き現場の営業マンの肌感覚を随時レポート致します。

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コロナで不動産の価格は上がった。

公開日:2021年1月18日

緊急事態宣言が出て暫く立ちますが、都内・神奈川の感染者は減少傾向

とは到底言えない状態、実際通勤で電車に乗っていましても、時間帯に

よってはかなり混みあっています。

 

さて、今回は表題のとおり昨年のコロナ発生から約1年で不動産の価格

はどの様に変わったのか?と言う話題です。

 

本日の日経新聞電子版のコラムにも御座いましたが、昨年の春の緊急

事態宣言が解除されてから今まで、東京23区内の中古マンション価格

は上昇の傾向がハッキリとしているとの事。

 

日経のコラムでは、日銀の市場への資金供給によるものとの分析も

ありますが、現場サイドの感覚では「明らかな供給不足」「売り手市場」

の様相、複合的な要素で価格は上昇しているという事でしょう。

 

日経のコラムは、都内の中古マンションに関する内容ですが、郊外の

戸建需要も間違いなく増えています。

 

一般的には、不動産の価格が上がる⇒景気上向き?ですが

今回は事情が違いますので、余計に分析が難しいので、この状態が

いつまで続くのかも何とも言えない状況。

ワクチン接種が落ち着いて、集団免疫が形成されてからの値動きは

未知数です。

 

コロナで収入が減少⇒ローンの借入可能金額減少+物件価格は上昇

、買う方にとっては厳しい市況です。

 

売る方、買う方、立場によってこの市況の見方は変わりますが、

買う方にとっては、入学や異動等で今買わなければならない方も

多いはず。

 

価格上昇局面で、少しでも安く購入したい!!

そんな方、まずは当社にお問合わせ下さい。

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ワンストップリフォーム

公開日:2021年1月10日

私の住む神奈川も、昨日の感染者数は999人、東京・神奈川・千葉・埼玉

人の往来は都県に関係ありませんので、こうなりますよね。

何とも複雑な心境で業務に励んでおりますREDSの坂爪です。

 

さて、昨日も物件ご案内して参りましたが、新築物件の着工件数はコロナ

の影響もあり減少。

更に今後の人口減少等も勘案しますと、条件の良い中古物件の需要が

伸びるものと予想されます。

 

中古物件・・・当然ながらリフォームがつきものですが、中古物件を

探しつつ、かつリフォームも視野に入れますと、資金計画も含めて意外

と手間が掛かります。

 

御契約に向けての申込みに際しては「ローンの事前審査」が必要と

なりますが、リフォーム費用を含めたローンの事前審査をする為には

ある程度しっかりとした「リフォーム見積もり」が必要となります。

 

リフォームの見積もりを取るためには、お客様・リフォーム会社・

私共仲介会社の連携が非常に重要なのですが・・・これがなかなか

大変です。

お客様がリフォーム会社を探したり、打ち合わせをしている間に、

物件が売れてしまうケースも沢山御座います。

売主様のご協力も必要となりますので、余り何回も見積もりでお邪魔

する事がNGな場合もあります。

 

そんな時「REDSのワンストップで対応可能なリフォーム」をお勧め

致します。

 

仲介会社である当社REDSがリフォーム工事も請負致します。

打ち合わせの窓口は当社のみ、物件の選択・リフォーム見積もり・

リフォームの詳細打ち合わせ、資金計画・引き渡しや工事日程

全てREDSが窓口で一元対応致します。

 

当然、リフォームの内容も気になる所だと思いますが、当社は

安かろう悪かろうのリフォームはお受けしておりません、しっかり

とした打ち合わせと、お客様のニーズに合わせてプラン作成致します。

 

現状エリアは、都内及び隣接地、マンション限定での取り扱いとなり

ますが、「都心部のビンテージマンションを、自分好みにカスタマイズ

したい」

そんなお客様、お気軽にご相談ください。

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2020沢山のご契約、有難う御座いました。

公開日:2020年12月31日

今年も大晦日を迎えました。

一年間、大変お世話になりました、お客様、御取引先業者の皆様に

厚く御礼申し上げます。

以下2020年、私が担当させて頂きましたお取引となります。

 

〇横浜市中区本牧元町・・・・・・・・中古戸建

〇小平市回田町・・・・・・・・・・・新築戸建

〇杉並区高円寺南・・・・・・・・・・中古マンション

〇川崎市中原区上平間・・・・・・・・新築アパート

〇横浜市港北区新吉田町・・・・・・・新築戸建

〇川崎市麻生区百合丘・・・・・・・・新築戸建

〇東京都中央区銀座二丁目・・・・・・投資向けマンション

〇横浜市保土ケ谷区和田町二丁目・・・新築戸建

〇三郷市戸ケ崎三丁目・・・・・・・・中古戸建

〇東京都台東区竜泉二丁目・・・・・・中古マンション

〇東京都港区白金六丁目・・・・・・・中古マンション

〇茅ヶ崎市松ヶ丘二丁目・・・・・・・中古戸建

〇東京都江東区森下三丁目・・・・・・中古マンション

〇川口市飯塚二丁目・・・・・・・・・中古マンション

〇松戸市上矢切・・・・・・・・・・・新築戸建

〇東京都葛飾区新宿六丁目・・・・・・中古マンション

〇鎌倉市長谷五丁目・・・・・・・・・中古戸建

〇東京都大田区大森北一丁目・・・・・中古マンション

〇東京都文京区千駄木二丁目・・・・・投資向けマンション

〇八王子市片倉町・・・・・・・・・・売地

〇横浜市港北区新横浜二丁目・・・・・中古マンション

〇横浜市金沢区富岡西三丁目・・・・・新築戸建

〇横浜市港南区東永谷一丁目・・・・・新築戸建

〇鎌倉市手広四丁目・・・・・・・・・新築戸建

〇さいたま市大宮区土手町一丁目・・・中古マンション

〇東京都台東区西浅草三丁目・・・・・中古マンション

〇横浜市青葉区美しが丘一丁目・・・・中古マンション

〇東京都目黒区上目黒三丁目・・・・・中古マンション

〇東京都江東区豊洲三丁目・・・・・・投資向けマンション

 

以上29件の取引に携わらせて頂きました、ありがとうございました。

 

2021年、コロナの動向、景気動向、何とも不透明な情勢ですが、その

中でも、皆様のお住まい探し、資産形成のお手伝いをさせて頂きたい

と思います。

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コロナと住宅ローン

公開日:2020年12月17日

寒いですね、我が家も家の前の駐車場に止めた車の屋根が霜で真っ白

に凍結しておりました。

相変わらずのコロナ禍の中、比較的静かな年末を迎えております、

REDSの坂爪です。

 

コロナの影響・・・郊外への転居や、売却物件の減少、等々不動産業界

にも当然の事ながら影響が有ったわけですが・・・

 

今後予想される影響として、最も皆様の身近で影響が有るのは、住宅

ローンかも知れません。

住宅ローンの審査は、基本的には「実績評価」ですので、直近の源泉

徴収票や確定申告書を基に収入に対する借入限度額を算出します。

 

!!そうです、コロナの影響で収入減の方、いらっしゃいますよね!!

 

来年、その先、実際に審査する金融機関がコロナの影響を勘案してく

れるとは考えにくいので、収入減⇒借り入れ可能金額の減少、さらに

変動金利の優遇幅は、収入に対する返済比率(借入額)で決まる部分

も御座いますので、借り入れは出来たが金利は高め・・・こんな状況

が予想されます。

自営業でコロナの影響を受けている方はもっと深刻かも知れません。

自営業者等の確定申告をされている方は、直近の所得だけでなく、

過去2年、3年分の申告書類を徴求される場合があります。

 

更に、自営業者の方などの審査においては、収入の激減・(激増)

は審査上マイナス要素となります。

※審査期間は「安定性」を重視します。

 

今年の申告内容が、数年間審査に影響を与えてしまう可能性が有る

訳です。

 

なかなか厳しい状況が予想されますが、REDSでは、各金融機関担当者

と連絡を取り合いながら、お住まい探しの大事なファクターである住宅

ローンのサポートもしっかりと行っていきます。

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ローン控除が床面積40㎡以上?

公開日:2020年12月3日

コロナ第三波、来ておりますが、遅ればせながら「インフルエンザ」は

予防接種を済ませましたREDSの坂爪です。

やはり乾燥すると諸々のウィルスの感染力が強まるんですね・・・

コロナも同様なようで、予想はされて居ましたがガッカリです。

 

さて、先日のオンラインのニュースにチラッと出て居りましたが、住宅

ローン控除の床面積要件が緩和になるとの話題。

現在住宅ローン控除の対象となる物件側の要件は

 

①床面積50㎡以上

②築年数が、木造20年、マンション等25年以内

※耐震適合証明書等の取得で築年緩和あり。

 

となっていますが、この中の①床面積について現行の50㎡⇒40㎡

に緩和されるとのお話がでておりました。

 

都心部のマンションは、年々小型化しておりまして、少し前までは

 

80㎡以上⇒4LDK

70㎡~80㎡⇒3LDK

60㎡~70㎡⇒2LDK

50㎡~60㎡⇒1LDK

 

位のイメージでしたが、現在は其々1段づつ下がった印象があります。

60㎡台の3LDK、70㎡台の4LDKと言う物件もかなり御座います。

これは、一つにはデベロッパー側の利益確保の要請もありますが、

買う側も家族の人数が減って、それほど広い物件を求めていない

状況も有るのかもしれません。

 

当社もDINKSのご夫婦や、単身者のマイホームご購入のお問い合わせも

沢山御座います。

 

物件をご案内しておりますと、ご購入者様は当然ながらローン控除

が使えるならば使いたい・・・必然的に50㎡以上の物件を中心に

ご検討される事となりますが、50㎡を切る物件であれば、価格・条件

ともに近い物件が有ったりする・・・。

 

更に、広さ的には40㎡台で十分だが、ローン控除を考えて、あえて

50㎡以上を探す・・・。

 

こんなケースも散見されます。

 

まだ、「そんな話が出ている」のレベルで実際に確定するのは3月の

国会の一番最後の方(毎回そうです)なのですが、これが緩和されれば、

買う側も売る側もメリットが有ります。

 

現場のサイドから言わせて頂ければ、「築年数」も緩和若しくは撤廃

で良いのでは無いかと思ったりもします。

中古住宅の流通や、空家問題の解決にもプラスになると思うのですが。

 

自分のライフプランに合った住まいを見つけたのに、床面積や築年数

でローン控除が利用できないなんてナンセンスです。

 

最後になりますが、この床面積50㎡、40㎡、いずれも「登記記録」の

床面積が基準となります。

一戸建ての場合には問題になる事は少ないのですが、マンションの場合

所謂「広告」に掲載されている床面積は、壁芯面積と言って広告用の

面積で、登記記録の面積よりもチョット大きく(広く)表示されています。

 

広告で50㎡ギリギリの床面積だったり、50㎡台前半の床面積の物件の

場合には、必ず登記記録の面積をご確認頂く事をお勧め致します。

 

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マンション管理費、高い?安い?

公開日:2020年11月17日

今日は、NYダウも日経平均も上がっておりまして、コロナ第三波

などと言われておりますが、米大統領選挙が一段落した事と、各所

からコロナワクチンのニュース等が入り、好印象なんですかね?

景気とは良く言ったもので、庶民の生活は何も変わって居ないん

ですが・・・・。上の方ではそんな良い雰囲気なんでしょうか。

 

さて、今回は「マンションの管理費」についてです。

マンションの購入を検討される場合、ランニングコストとして、

管理費・修繕積立金・固都税等が気になる事と思います。

 

この中で、一戸建てでも掛かってくるのは

【固都税】

【修繕積立金】

※戸建の場合、修繕するか否かは所有者次第ですし、将来の

修繕を見越して月々積立・・と言う方は少ないと思いますが、

当然メンテナンス費用は発生いたします。

 

その中で【管理費】はマンション特有のランニングコストとな

ります。

 

マンションによって、金額にかなり開きがありまして、1万円弱

から高いマンションでは、2万円を超える管理費が掛かる物件

もございます。

 

皆様が気になるのは、何に使われているの?+高いの?安いの?

の部分になるのではないでしょうか。

 

管理費の使い道は、国土交通省などの指針にもありますが、

大きくは下記の様な内容

 

・管理人や清掃員の人件費

・共用部の公租公課

・共用設備の保守維持費、消耗品の交換等

・共用部の水道高熱費等

・共用部分等に係る各種保険料

・軽微な補修費

・管理組合運営費

 

概ね皆様のご想像通りだと思いますが、更にこれに管理会社

の利益も当然加わって来る事になります。

 

管理費が高いか安いかは、一応の基準(1平米あたり200円~300円程度)

は御座いますが、マンションの規模や敷地の広さ、階層数、昨今はコン

シェルジュの居るマンションや、多種多様な共用施設の付いたマンション

もあり、一様に比較が出来るものでは有りません。

 

私からも、物件を御案内していて、管理費少し高いかな!と言う様

な物件であればその旨、お知らせいたしますが。

 

物件のご見学の際には、共用部の管理状況もご覧頂き、まずはご自身

の判断で、管理費に見合った管理がなされているのか?と言う部分も

マンションご購入を検討される際にはご確認頂く事をお勧め致します。

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不動産市況 2020年11月

公開日:2020年11月11日

北海道・東京でコロナ第三波などと言う話もチラホラ出てきて

おりますが、急激に寒くなって乾燥してきました。

今後コロナとは長い付き合いになると思うのですが、インフルエ

ンザ同様にやはり、冬場は流行するんでしょうかね・・・。

 

さて、今回は今現在(2020.11)の不動産市況について、仲介担

当者が現場で感じている印象です。

 

雰囲気がガラッと変わったのは、東京が「GoToキャンペーン」

に加わった頃からですが、何となく取引が下降気味かな・・・

と言う印象を受けております。

 

原因として予想されるのは

 

①GoToキャンペーン

GoToが解禁になった事で、旅行や飲食等、外出自粛の雰囲気

が無くなって、「家探し」以外にも色々と公に出かける事が

許される環境になった事。

 

先ずは、今まで我慢してきた欲求を解消!!!という事で、

家探しは取り敢えず後回し・・・。

②物件が無い

今年の6月~9月にかけて、本当に忙しかった。

テレワーク導入が本格化したり、自粛ムードで快適に過ごせる

家を求めたりで、当社でも前年同月比で驚くような数字が連発

しておりました。

 

しかし・・・ここに来て「買って頂く物件が無い」状況になり

つつ有ります。

 

先日お会いした某大手仲介会社の担当者さんも「売るものが無い」

と心底困ったようすでした。

 

これは、今年の年初からのコロナの影響で、各業者が様子見で

物件の仕入れが出来ていない付けが今来ている事も有るかも

知れません。

 

いずれにしても「売りたい方」にとっては良い時期に来ている

とも言えると思います。

 

しかしこんな「売り物件が少ない時」だからこそ、所謂「囲い込み」

が横行いたします。

市場原理を利用して、少しでも高く・早く成約につなげる、御売却

ご検討中の方、先ずはご相談ください。

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色々な不動産価格

最終更新日:2020年11月14日
公開日:2020年11月5日

アメリカ大統領選挙、盛り上がってますね。

決着後何もなければ良いのですが・・・

今年もはや、11月を迎えました、コロナ一色の一年だったなぁと

早くも一年を振り返っておりますREDSの坂爪です。

 

今回は「不動産の価格」についてです。

 

一般的には「不動産の価格」と言いますと所謂「売買価格」を

イメージされる方が多いのではないでしょうか。

売主様にとっては、まさにそこが資産価値になり訳です。

 

しかし・・1つの不動産でも実は、沢山の「価格・金額」が

御座います。

 

査定価格・成約価格・路線価・評価額・公示価格

・・・積算価格・収益価格・鑑定評価額等々

其々用途や目的が有って利用される金額ですが、不動産売買を

される方、売主様・買主様にとって最も重要なのが「成約価格」

です。

 

〇「成約価格」=「実勢価格」

実際にその不動産が、幾らで売れたのか・・・

 

この実勢価格と他の色々な価格・金額との関係ですが

 

一般的に

 

〇公示価格(国土交通省)・・・実勢価格-10%~-20%

〇路線価(国税庁)・・・公示価格の70%~80%前後

〇評価額(市区町村)・・・公示価格の70%前後

 

と言われておりますが、これは都市部のお話で、地方に行くと

実勢価格<公示価格と言う場合もございます。

 

またタワーマンション等で土地の持分が少ないケースでは、

評価額は実勢価格と大きな開きが出るケースもございます。

 

結局、価格は「実際の売買履歴」⇒市場が決める!!

と言う事になります。

ではこの実際の売買履歴をどこで調べる事が出来るか・・

 

一つは、国土交通省の「土地総合情報システム」で何方でも

土地の取引(成約価格)を調べることが出来ます。

但し、登録物件数は余り多くありません・・・・

 

あとはマンションなどの価格査定には余り向いていません。

 

もう一つは私たち不動産業者が利用する「REINS」と

言うシステム、こちらはマンションなどを中心に実際の成約

価格が登録されています。

 

多くの不動産会社は、これらの金額を総合的に評価して

所謂「査定価格」を出している訳ですが、私の肌感覚として

は殆どの業者の査定価格は「査定価格>実勢価格」となっています。

 

高く査定を出してもらった方が、売主様は気分が良いですし

どうせなら高く売れると言っている業者に任せてみよう!!!

と思うのも当然ですので・・・・

 

私の査定はREINSのデータを基準に、近傍類似物件の販売価格

等を勘案して真の「実勢価格」をお伝えするように心がけて

おります。

 

その上で「実際に幾らで売り出すか」は売主様に決定して頂いて

おります。所謂、チャレンジ価格での売出しもOKです。

 

REDSでは、不動産の御売却も仲介手数料割引~最大無料となり

ますので、浮いた手数料分を販売価格に転嫁して、競合物件より

競争力のある価格での売出しも可能です。

 

正直な金額を知りたい!!そんな売主様、REDS坂爪をご指名

ください。

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本店移転・新営業所開設

公開日:2020年10月29日

忙しいですね。何が忙しいかと言いますと・・・REDSの本店が

秋葉原から東京:八重洲に移転しまして、諸々の設定等で奔走

しつつも、通常業務も並行して行っております。

さて、前回も簡単なお知らせをいしましたが、長年秋葉原でご愛顧

頂いて居りました当社、株式会社不動産流通システム「通称:REDS」

ですが、秋葉原を離れ下記に本店を移転いたしました。

 

●本店:東京都中央区日本橋3-4-14 八重洲N3ビル8階

 「ここです」

●東京営業所:本店と同じビルの5階になります。

 

そして、下記の池袋営業所を新規開設し、東京営業所含め4拠点

体制へと生まれ変わりました。

 

●池袋営業所:東京都豊島区南池袋2-16-4 SKビル10階

 「ここです」

 

●渋谷営業所:東京都渋谷区渋谷3-10-14 長崎堂ビル8階

 「ここです」

 

●横浜営業所:横浜市神奈川区西神奈川1-6-15 サクラビル506

 「ここです」

 

お問い合わせの電話番号は、全ての営業所共通で

0800-100-6633

になります。

 

長年親しんだ秋葉原を離れるのは少し寂しいのですが、

4拠点体制で、更に便利に、スピード感を持って対応可能と

なりました。

 

不動産を売たい、解体、不動産売買の事で相談したい。

お気軽にお問い合わせください。

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