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坂爪 潤さかづめ じゅん
 

横浜営業所 移転しました。

公開日:2021年2月17日

先日雨が降りまして、今日の横浜の空は快晴、強い風が吹いております。

相変わらずコロナ・コロナの状況ですが、ワクチン接種の話も出てきて

少しずつですが、コロナ克服に向けて明るい兆しが見え始めております。

 

さて、当社REDSですがもともと横浜・神奈川も営業エリアとして取扱い

しておりまして、昨年横浜営業所を「東神奈川駅」に開設しておりました。

 

そしてこの度、準備万端整いまして、「横浜駅最寄り」に横浜営業所が

正式に移転・開設されました。

 

場所は⇒新しい「REDS 横浜営業所」

横浜市西区北幸1-11-11 NMF横浜西口ビル8階(805)

となります。

今まで1部屋だった契約室を増設、所属人員も増強。

横浜、神奈川のお客様の利便性の向上を計ります。

 

不動産を買う時も、売る時も、「仲介手数料割引~最大無料」

東証一部上場:ヒノキヤグループのREDSまでお気軽にご相談下さい。

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相続登記、私道部分お忘れなく。

公開日:2021年2月9日

寒くなったり暖かくなったりしておりますが、コロナの影響で、手洗い

マスクが習慣になった影響か、風邪などひかず大変元気なREDSの坂爪

です。

 

さて、先日の産経新聞のニュースで「相続登記の義務化」の記事が出て

おりました。

所謂「不動産登記」は原則として登記するかしないかは「任意」である

事はご存じでしょうか?

例えば「不動産を売買」したり、「お金を貸した担保に取ったり」この

行為自体は登記をしなくても契約で有効に成立しています。

登記は当事者以外の第三者に権利関係を明示する役割を担っている事に

なります。

 

今回のテーマの「相続登記」についても、何方かが無くなった時点で

相続は発生しておりますが、これを登記するか否かは当事者(相続人)

の自由となります。

 

そんな訳で、親御さんや祖父母が無くなっても登記をせずにそのまま

住み続ける事も出来ますし、実体的には何の問題も無い為、相続登記

が未了のままの土地・建物が全国に沢山あります。

 

更に、相続登記の申請は、相続人が単独で行います。

売主(義務者)・買主(権利者)

お金を借りた人(義務者)・貸した人(権利者)

と言う共同申請では有りません。

共同申請で登記を申請する場合には、義務者側の権利証を法務局に

提出する必要があります。

権利証には不動産の表示が書かれていますので、どの不動産を売買

するのか、私道の持ち分は無いか?等権利証を見れば確認できる訳です。

 

ところが相続登記は所謂「名義の書換」なのですが、登記をするにあたって

亡くなった方の権利証(識別情報)が必要ありません。

※私道やゴミ捨て場の持分等の登記漏れが発生しやすくなります。

 

この様な実態法的、事務的な原因で、土地建物は勿論、私道部分等の

相続登記がされて居なかったり、登記が漏れて居たり・・・と言う事が

散見されて居る訳です。

 

不動産仲介の実務をしておりますと、昭和一桁の年代の登記名義の私道

なんて登記記録を目にする事もあります。

昭和一桁の時に既に登記名義人になる様な人(当時既に成人されている)

は今ご健在ではないと思うのですが・・・

 

これは、そのご家族のみならず、その道路に面した不動産を取引する

全員が大変困ってしまう訳です。

 

今回の「相続時義務化」の動きは一義的には空家問題から派生したもの

の様ですが、今後どのように話が進むのか注目です。

 

何れにしても・・・登記を義務化するのであれば登録免許税は非課税に

しないとダメですよね。

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床面積40㎡から

公開日:2021年2月2日

緊急事態宣言が3月まで延長となりました、原因はともあれ首都圏の

感染者は減少傾向ですが、減ったと言いましても、まだまだ数百人単位

での感染者が毎日報告されております。

 

以前こちらのブログでも「住宅ローン控除」の要件である床面積が

50㎡→40㎡に緩和される可能性が有ることをお伝えしましたが、

今回「すまい給付金」については、先行して床面積条件を40㎡に緩和

する事と、期間を1年延期する事が決定しました。

 

コロナの影響を受けての景気対策の一環だそうです。

年収制限はあるものの、マイホームご購入を検討中の方には朗報です。

ところで、床面積50㎡→40㎡

 

これは、結婚して子供を持つことが当たり前ではない昨今、単身者等

でもマイホーム購入時に各種優遇が受けられる様に、多様化への配慮

も有るのかもしれませんが、都内を中心に物件がどんどん狭くなって

いる事も有るのかもしれません。

 

郊外では余りその様な印象は受けませがん、都内の新築マンション

では60㎡台で3LDKなんて間取りも散見されます。

ひと昔前はマンションで3LDKと言えば70~75㎡は有る印象でした

が最近はマンション狭くなりましたね。

 

ローン控除の対象床面積が決まるのはおそらく年度末でしょうが、

諸々の公的基準が引き下げになると、住宅ローンの床面積記載等も

変わってくるのかも知れません。

 

年度末、お住いを買いたい、売りたい、仲介手数料半額~最大無料の

REDSへお気軽にお問い合わせください。

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2020年の首都圏、新築マンション

公開日:2021年1月25日

緊急事態宣言が出ておりますが、平日の街は依然と変わらぬ様相です。

昨日、一昨日は極寒の荒天で人出が少なく感じましたが、今日は暖かく

当社の前(明治通り)も相変わらずの人通りとなっております。

 

またしても日経新聞電子版のコラムからの投稿です。

 

統計によりますと、2020年の首都圏の新築マンションの販売戸数が

前年比12.8%減だったとの事。

しかしながら直近の2020年12月は前年同月比15.2%増だった様です。

 

因みに平均価格は6000万円越のデータが出て居りました。

大型物件の分譲などが有りますと、数字は大きく影響を受けますので

数字を鵜吞みには出来ませんが、2020年のGWから低調だった販売戸数

は年末にかけて回復していたという事で、まさに私たち現場の営業マン

が肌で感じていた物件動向に近い統計となりました。

 

更に同コラムでは、テレワークが導入された会社の社員を中心に部屋数

があり、価格も手ごろな郊外への需要が増えているとの事。

これも、私が感じている印象と一致しおりました。

 

2021年の不動産市場、2度目の緊急事態宣言もあり先行き不透明な状況

ですが、一つは「東京オリンピック」の開催の可否、が不動産に限らず

景気全体に大きな影響を与えるのでは無いかと予想しております。

 

売りたい方も、買いたい方も、市場動向が気になる所かと思います。

引き続き現場の営業マンの肌感覚を随時レポート致します。

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コロナで不動産の価格は上がった。

公開日:2021年1月18日

緊急事態宣言が出て暫く立ちますが、都内・神奈川の感染者は減少傾向

とは到底言えない状態、実際通勤で電車に乗っていましても、時間帯に

よってはかなり混みあっています。

 

さて、今回は表題のとおり昨年のコロナ発生から約1年で不動産の価格

はどの様に変わったのか?と言う話題です。

 

本日の日経新聞電子版のコラムにも御座いましたが、昨年の春の緊急

事態宣言が解除されてから今まで、東京23区内の中古マンション価格

は上昇の傾向がハッキリとしているとの事。

 

日経のコラムでは、日銀の市場への資金供給によるものとの分析も

ありますが、現場サイドの感覚では「明らかな供給不足」「売り手市場」

の様相、複合的な要素で価格は上昇しているという事でしょう。

 

日経のコラムは、都内の中古マンションに関する内容ですが、郊外の

戸建需要も間違いなく増えています。

 

一般的には、不動産の価格が上がる⇒景気上向き?ですが

今回は事情が違いますので、余計に分析が難しいので、この状態が

いつまで続くのかも何とも言えない状況。

ワクチン接種が落ち着いて、集団免疫が形成されてからの値動きは

未知数です。

 

コロナで収入が減少⇒ローンの借入可能金額減少+物件価格は上昇

、買う方にとっては厳しい市況です。

 

売る方、買う方、立場によってこの市況の見方は変わりますが、

買う方にとっては、入学や異動等で今買わなければならない方も

多いはず。

 

価格上昇局面で、少しでも安く購入したい!!

そんな方、まずは当社にお問合わせ下さい。

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ワンストップリフォーム

公開日:2021年1月10日

私の住む神奈川も、昨日の感染者数は999人、東京・神奈川・千葉・埼玉

人の往来は都県に関係ありませんので、こうなりますよね。

何とも複雑な心境で業務に励んでおりますREDSの坂爪です。

 

さて、昨日も物件ご案内して参りましたが、新築物件の着工件数はコロナ

の影響もあり減少。

更に今後の人口減少等も勘案しますと、条件の良い中古物件の需要が

伸びるものと予想されます。

 

中古物件・・・当然ながらリフォームがつきものですが、中古物件を

探しつつ、かつリフォームも視野に入れますと、資金計画も含めて意外

と手間が掛かります。

 

御契約に向けての申込みに際しては「ローンの事前審査」が必要と

なりますが、リフォーム費用を含めたローンの事前審査をする為には

ある程度しっかりとした「リフォーム見積もり」が必要となります。

 

リフォームの見積もりを取るためには、お客様・リフォーム会社・

私共仲介会社の連携が非常に重要なのですが・・・これがなかなか

大変です。

お客様がリフォーム会社を探したり、打ち合わせをしている間に、

物件が売れてしまうケースも沢山御座います。

売主様のご協力も必要となりますので、余り何回も見積もりでお邪魔

する事がNGな場合もあります。

 

そんな時「REDSのワンストップで対応可能なリフォーム」をお勧め

致します。

 

仲介会社である当社REDSがリフォーム工事も請負致します。

打ち合わせの窓口は当社のみ、物件の選択・リフォーム見積もり・

リフォームの詳細打ち合わせ、資金計画・引き渡しや工事日程

全てREDSが窓口で一元対応致します。

 

当然、リフォームの内容も気になる所だと思いますが、当社は

安かろう悪かろうのリフォームはお受けしておりません、しっかり

とした打ち合わせと、お客様のニーズに合わせてプラン作成致します。

 

現状エリアは、都内及び隣接地、マンション限定での取り扱いとなり

ますが、「都心部のビンテージマンションを、自分好みにカスタマイズ

したい」

そんなお客様、お気軽にご相談ください。

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2020沢山のご契約、有難う御座いました。

公開日:2020年12月31日

今年も大晦日を迎えました。

一年間、大変お世話になりました、お客様、御取引先業者の皆様に

厚く御礼申し上げます。

以下2020年、私が担当させて頂きましたお取引となります。

 

〇横浜市中区本牧元町・・・・・・・・中古戸建

〇小平市回田町・・・・・・・・・・・新築戸建

〇杉並区高円寺南・・・・・・・・・・中古マンション

〇川崎市中原区上平間・・・・・・・・新築アパート

〇横浜市港北区新吉田町・・・・・・・新築戸建

〇川崎市麻生区百合丘・・・・・・・・新築戸建

〇東京都中央区銀座二丁目・・・・・・投資向けマンション

〇横浜市保土ケ谷区和田町二丁目・・・新築戸建

〇三郷市戸ケ崎三丁目・・・・・・・・中古戸建

〇東京都台東区竜泉二丁目・・・・・・中古マンション

〇東京都港区白金六丁目・・・・・・・中古マンション

〇茅ヶ崎市松ヶ丘二丁目・・・・・・・中古戸建

〇東京都江東区森下三丁目・・・・・・中古マンション

〇川口市飯塚二丁目・・・・・・・・・中古マンション

〇松戸市上矢切・・・・・・・・・・・新築戸建

〇東京都葛飾区新宿六丁目・・・・・・中古マンション

〇鎌倉市長谷五丁目・・・・・・・・・中古戸建

〇東京都大田区大森北一丁目・・・・・中古マンション

〇東京都文京区千駄木二丁目・・・・・投資向けマンション

〇八王子市片倉町・・・・・・・・・・売地

〇横浜市港北区新横浜二丁目・・・・・中古マンション

〇横浜市金沢区富岡西三丁目・・・・・新築戸建

〇横浜市港南区東永谷一丁目・・・・・新築戸建

〇鎌倉市手広四丁目・・・・・・・・・新築戸建

〇さいたま市大宮区土手町一丁目・・・中古マンション

〇東京都台東区西浅草三丁目・・・・・中古マンション

〇横浜市青葉区美しが丘一丁目・・・・中古マンション

〇東京都目黒区上目黒三丁目・・・・・中古マンション

〇東京都江東区豊洲三丁目・・・・・・投資向けマンション

 

以上29件の取引に携わらせて頂きました、ありがとうございました。

 

2021年、コロナの動向、景気動向、何とも不透明な情勢ですが、その

中でも、皆様のお住まい探し、資産形成のお手伝いをさせて頂きたい

と思います。

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コロナと住宅ローン

公開日:2020年12月17日

寒いですね、我が家も家の前の駐車場に止めた車の屋根が霜で真っ白

に凍結しておりました。

相変わらずのコロナ禍の中、比較的静かな年末を迎えております、

REDSの坂爪です。

 

コロナの影響・・・郊外への転居や、売却物件の減少、等々不動産業界

にも当然の事ながら影響が有ったわけですが・・・

 

今後予想される影響として、最も皆様の身近で影響が有るのは、住宅

ローンかも知れません。

住宅ローンの審査は、基本的には「実績評価」ですので、直近の源泉

徴収票や確定申告書を基に収入に対する借入限度額を算出します。

 

!!そうです、コロナの影響で収入減の方、いらっしゃいますよね!!

 

来年、その先、実際に審査する金融機関がコロナの影響を勘案してく

れるとは考えにくいので、収入減⇒借り入れ可能金額の減少、さらに

変動金利の優遇幅は、収入に対する返済比率(借入額)で決まる部分

も御座いますので、借り入れは出来たが金利は高め・・・こんな状況

が予想されます。

自営業でコロナの影響を受けている方はもっと深刻かも知れません。

自営業者等の確定申告をされている方は、直近の所得だけでなく、

過去2年、3年分の申告書類を徴求される場合があります。

 

更に、自営業者の方などの審査においては、収入の激減・(激増)

は審査上マイナス要素となります。

※審査期間は「安定性」を重視します。

 

今年の申告内容が、数年間審査に影響を与えてしまう可能性が有る

訳です。

 

なかなか厳しい状況が予想されますが、REDSでは、各金融機関担当者

と連絡を取り合いながら、お住まい探しの大事なファクターである住宅

ローンのサポートもしっかりと行っていきます。

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ローン控除が床面積40㎡以上?

公開日:2020年12月3日

コロナ第三波、来ておりますが、遅ればせながら「インフルエンザ」は

予防接種を済ませましたREDSの坂爪です。

やはり乾燥すると諸々のウィルスの感染力が強まるんですね・・・

コロナも同様なようで、予想はされて居ましたがガッカリです。

 

さて、先日のオンラインのニュースにチラッと出て居りましたが、住宅

ローン控除の床面積要件が緩和になるとの話題。

現在住宅ローン控除の対象となる物件側の要件は

 

①床面積50㎡以上

②築年数が、木造20年、マンション等25年以内

※耐震適合証明書等の取得で築年緩和あり。

 

となっていますが、この中の①床面積について現行の50㎡⇒40㎡

に緩和されるとのお話がでておりました。

 

都心部のマンションは、年々小型化しておりまして、少し前までは

 

80㎡以上⇒4LDK

70㎡~80㎡⇒3LDK

60㎡~70㎡⇒2LDK

50㎡~60㎡⇒1LDK

 

位のイメージでしたが、現在は其々1段づつ下がった印象があります。

60㎡台の3LDK、70㎡台の4LDKと言う物件もかなり御座います。

これは、一つにはデベロッパー側の利益確保の要請もありますが、

買う側も家族の人数が減って、それほど広い物件を求めていない

状況も有るのかもしれません。

 

当社もDINKSのご夫婦や、単身者のマイホームご購入のお問い合わせも

沢山御座います。

 

物件をご案内しておりますと、ご購入者様は当然ながらローン控除

が使えるならば使いたい・・・必然的に50㎡以上の物件を中心に

ご検討される事となりますが、50㎡を切る物件であれば、価格・条件

ともに近い物件が有ったりする・・・。

 

更に、広さ的には40㎡台で十分だが、ローン控除を考えて、あえて

50㎡以上を探す・・・。

 

こんなケースも散見されます。

 

まだ、「そんな話が出ている」のレベルで実際に確定するのは3月の

国会の一番最後の方(毎回そうです)なのですが、これが緩和されれば、

買う側も売る側もメリットが有ります。

 

現場のサイドから言わせて頂ければ、「築年数」も緩和若しくは撤廃

で良いのでは無いかと思ったりもします。

中古住宅の流通や、空家問題の解決にもプラスになると思うのですが。

 

自分のライフプランに合った住まいを見つけたのに、床面積や築年数

でローン控除が利用できないなんてナンセンスです。

 

最後になりますが、この床面積50㎡、40㎡、いずれも「登記記録」の

床面積が基準となります。

一戸建ての場合には問題になる事は少ないのですが、マンションの場合

所謂「広告」に掲載されている床面積は、壁芯面積と言って広告用の

面積で、登記記録の面積よりもチョット大きく(広く)表示されています。

 

広告で50㎡ギリギリの床面積だったり、50㎡台前半の床面積の物件の

場合には、必ず登記記録の面積をご確認頂く事をお勧め致します。

 

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マンション管理費、高い?安い?

公開日:2020年11月17日

今日は、NYダウも日経平均も上がっておりまして、コロナ第三波

などと言われておりますが、米大統領選挙が一段落した事と、各所

からコロナワクチンのニュース等が入り、好印象なんですかね?

景気とは良く言ったもので、庶民の生活は何も変わって居ないん

ですが・・・・。上の方ではそんな良い雰囲気なんでしょうか。

 

さて、今回は「マンションの管理費」についてです。

マンションの購入を検討される場合、ランニングコストとして、

管理費・修繕積立金・固都税等が気になる事と思います。

 

この中で、一戸建てでも掛かってくるのは

【固都税】

【修繕積立金】

※戸建の場合、修繕するか否かは所有者次第ですし、将来の

修繕を見越して月々積立・・と言う方は少ないと思いますが、

当然メンテナンス費用は発生いたします。

 

その中で【管理費】はマンション特有のランニングコストとな

ります。

 

マンションによって、金額にかなり開きがありまして、1万円弱

から高いマンションでは、2万円を超える管理費が掛かる物件

もございます。

 

皆様が気になるのは、何に使われているの?+高いの?安いの?

の部分になるのではないでしょうか。

 

管理費の使い道は、国土交通省などの指針にもありますが、

大きくは下記の様な内容

 

・管理人や清掃員の人件費

・共用部の公租公課

・共用設備の保守維持費、消耗品の交換等

・共用部の水道高熱費等

・共用部分等に係る各種保険料

・軽微な補修費

・管理組合運営費

 

概ね皆様のご想像通りだと思いますが、更にこれに管理会社

の利益も当然加わって来る事になります。

 

管理費が高いか安いかは、一応の基準(1平米あたり200円~300円程度)

は御座いますが、マンションの規模や敷地の広さ、階層数、昨今はコン

シェルジュの居るマンションや、多種多様な共用施設の付いたマンション

もあり、一様に比較が出来るものでは有りません。

 

私からも、物件を御案内していて、管理費少し高いかな!と言う様

な物件であればその旨、お知らせいたしますが。

 

物件のご見学の際には、共用部の管理状況もご覧頂き、まずはご自身

の判断で、管理費に見合った管理がなされているのか?と言う部分も

マンションご購入を検討される際にはご確認頂く事をお勧め致します。

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