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坂爪 潤

ああ言えばこう言う「物件囲い込み」

公開日:2019年12月3日

昨日、朝は曇りだった為、傘を持たずに出勤して、横浜市内で1時間

雨宿りしたものの、諦めてびしょ濡れで駅まで歩いたREDSの坂爪です。

 

物件の囲い込み・・・・

余り聴きなれない方も多いかと思いますが、不動産仲介業で未だに

連綿と続いている悪習・・

 

囲い込みとは?

売主様体験談

 

先日とある物件につき、私のお客様より問い合わせを頂きました。

都内の人気エリアの物件で、金額的に魅力的な物件!!

 

早速私は、売主様側の仲介業者「A社」に電話をして、物件の販売

情況の確認と、ご見学希望のお客様がいらっしゃる旨をお伝えしま

した。

 

【A社担当者Xさん】

「この物件は、今週末に売主様がお引越し予定されている為

ご見学できるのは来週以降になります」

 

私は上記の内容をお問合せ頂いたお客様にそのままお伝えしました。

 

・・・・ところが・・・私にお問合せ頂いたお客様がインターネット

から上記の「A社」に直接問い合わせたところ・・・

 

【A社担当者Yさん】から週末ご見学可能との連絡がきたとの事??

 

??????

 

私とお客様は長いお付き合いですので、A社とお客様のやり取りは

私の耳に入りまして・・・

 

私から【A社担当者Yさん】に連絡を入れて、事の次第をお話したと

ころ、お客様への連絡は間違いで、やはり今週末はご見学出来ない

との回答???・・・。

 

それでは!!

お引越しが終わってA社がカギをお預かり出来た段階で私に連絡を

頂くお約束をして、お客様にもその旨を連絡。

【A社担当者Yさん】のお話では、2~3日で鍵をお預かりする約束

になっているとの事。

 

3日、4日経ちA社から連絡は有りません。

5日、6日・・・こちらから【A社担当者Yさん】に連絡を入れると

 

【A社担当者Yさん】

「物件のカギは弁護士が管理しているため、まだ内見出来ません」

 

ハイ!弁護士まで出てきました。

 

確かに、エリアから見ますと割安感のある物件、恐らく引き合い

が多いのでしょう。

 

それにしても、悪質と言うか、手が込んでいると言うか・・・

真実の程は解りませんが、このA社は誰もが知っている有名な

会社・・・

 

有名どころがこれでは・・不動産業界のイメージ・・・

いつまで経っても良くならない訳です。

 

REDSはご売却依頼を頂いた物件情報は全ての不動産会社に

分け隔てなく公開し、市場原理を働かせて「より条件の良い

購入希望者」を探す・・・当たり前の事をしている不動産会社

です。

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既存住宅瑕疵保険とホームインスペクション

公開日:2019年11月26日

街路樹は、赤や黄色に色づいていきましたが、何となく天気が悪く

釣になかなか行けないREDSの坂爪です。

 

今回は、勘違いが多い「瑕疵保険の加入」と「インスペクション

(住宅診断)」特に需要の多い中古戸建についてです。

 

不動産売買の重要事項説明書にも「住宅診断」の結果の有無の記載

が義務付けられ、お客様からも質問を頂く事が多くなりましたが、

意外と勘違いが多いのが

 

ホームインスペクション実施=瑕疵保険への加入可

 

と言う認識。

 

間違いでは無いのですが、受託診断士の資格を持つ私からもう少

し説明いたしますと。

 

【既存住宅瑕疵保険】

①瑕疵保険に加入するための物件調査・・・費用発生

②調査結果に基づく補修・・・費用発生

③補修が適切になされたかの検査・・・費用発生

④保険への加入・・・費用発生

 

【ホームインスペクション】

①単純に、建物の調査(設備の劣化なども含む)・・・費用発生

 

そうなんです「ホームインスペクション」は単純に、建物の不具合

や劣化状況を調べて、売主様・買主様の間で事実関係を共有する為

また、買主様に於いては将来の維持費用やリフォーム内容を検討する

資料としての検査であり、結果につき保証や保険が付くものではあり

ません。

 

 

以上の様に説明しますと、「瑕疵保険」の方が良いのでは無いか?

と思われると思いますが・・・

 

実は、検査項目自体は

 

「ホームインスペクション」>「瑕疵保険の検査」

 

で瑕疵保険加入の為の検査は、主要構造部分や雨水等の侵入を防ぐ

部分等に限られ、設備の劣化状況の調査などは含まれません。

あくまでも、保険の対象となる部分の調査と言う訳です。

 

そこで私がお勧めするのが、

 

「ホームインスペクション(瑕疵保険対象か所の調査付き)」です。

設備などの劣化状況も調査してもらえて、尚且つ検査結果次第では

瑕疵保険の加入も検討可能。

 

保険の加入の為には、調査の結果是正や補修条件が付いた部分に

ついて、是正・補修の費用が別途発生しますし、補修後の再検査

保険加入費用も別途発生いたしますが・・・・

 

先ずは

①ホームインスペクション(瑕疵保険対象か所の調査付き)

 

ここから先は、買主様と実施や費用負担について相談して決定

②調査結果に基づく補修・・・費用発生

③補修が適切になされたかの検査・・・費用発生

④保険への加入・・・費用発生

●③④は金額が予め解りますが、②の是正補修は場合により膨大

な費用が発生する場合もあります。

 

と言うのが私のお勧めの利用方法。

 

既存住宅の瑕疵保険加入は、買主様に於いては税制上のメリット

買主様のメリットは付加価値として売主様に於いてもメリットに

なりますし、後から瑕疵担保責任の負担を軽減できる等、お互い

にとってメリットが多い制度です。

 

制度の利用は、取り合う会社により個人では依頼が出来ない場合

も御座います。

売主様・買主様、どちらの立場でも、「既存住宅瑕疵保険」や

「ホームインスペクション」をご検討中の方、REDS坂爪まで

ご相談ください。

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ご見学に最適な気候。

公開日:2019年11月5日

めっきりと涼しくなり、健康の為、経費削減の為、物件のご案内

や調査には、なるべく歩いている、REDSの坂爪です。

 

真夏の物件見学、売主様が転居済みの空家や新築物件等、まるで

蒸し風呂の様で、窓を開けても焼け石に水、ゆっくりと物件を吟味

頂く状況では無い事も多々ありました。

 

11月を迎え朝晩は寒いくらい、物件のご見学にも最適な季節が

巡って参りました。

 

仲介手数料割引~最大無料の当社にもたくさんのお問合せを頂い

ております。

 

年内にご入居をご希望されるお客様にとっては、11月中旬位までに

ご契約頂くと、余り焦ることなく年内ご入居が可能なタイミング。

 

不動産は、売買契約締結→即入居とは行きません。

 

住宅ローンの審査、売主様のお引越し・・・

ローンが残っている売主様は、ローンの完済手続き・・・

等々、意外と時間が掛かります。

 

これから先、年内引渡し条件で思わぬ値引き等も有るかもしれません。

 

マイホームのご購入、まずは仲介手数料割引~無料のREDSへ

お気軽にお問合せ下さい。

 

物件のご案内、資金計画やローンのお手伝い、物件のお引き渡し

まで、熟練の宅建士がお客様専任のエージェントとしてしっかり

サポート。

 

ご見学、ご契約、お引き渡し・・・其々担当者が違って、ご希望

が伝わっていない・・・なんて事は有りませんのでご安心ください。

 

先ずはお気軽にお問い合わせください。

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法人(会社)の人格・性格

公開日:2019年10月29日

千葉の茂原で、友達のサーフショップが被災、長野でバイク仲間

の実家が被災、心を痛めているREDSの坂爪です。

 

最近、業務上色々と御座いまして、ふと考えたお話です。

 

2000年頃のライブドアの事件の際に「会社は誰のモノか?」なん

てことが話題になりました。

「会社所有者=株主」で有る事は既に結論が出ている問題かと

思います。

 

更に、「会社の意思は誰が決める?」これは、取締役会であり

代表取締役でしょう。

 

 

では「会社(法人)の人格・性格は?」

 

これについては、組織全体の雰囲気であり、商品自体であり

当社の様にモノではなく、サービスを提供する会社にとっては、

その会社の人間として接した「社員」の態度や人柄、やり取り

が会社の人格・性格、になるのだと思います。

 

当社にも、営業エージェント他、経理担当・業務担当等があ

りますが、お客様が持つ、会社の印象(人格・性格)を決めて

しまうのは、お客様と接する私たち営業エージェントなわけです。

 

社会人になると「会社の看板を背負ってる事を忘れるな!!」

なんて言われますが、看板どころか、会社の人格・性格を決め

てしまう存在なのです。

 

 

人間関係の於いても、外面だけは良い人もいますが、厳しい

社会の中では、外面だけ良い会社なんてのは直ぐに淘汰されて

しまうでしょう。

 

お客様に信頼を頂く事は当然ですが、表裏なく他の仲介会社

や販売会社との関係に於いても、会社の印象(人格・性格)

を良好に保つ事は、最終的に当社のお客様の利益に繋がる訳です。

 

経験は人を育てます。

今後も、精進して行こうと決意した10月の月末でした。

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台風19号と不動産

公開日:2019年10月16日

未曾有の被害をもたらした台風19号が通過して、前回15号の様な

停電も無く、仕事に邁進しておりますREDSの坂爪です。

 

台風19号、通過するまさにその時は、鎌倉の我が家も強い風に

煽られ心配しましたが、被害も無く無事に19号は通過しました。

 

朝起きてニュースを見ますと、二子玉川、武蔵小杉が冠水して

いるとのニュース、我が街鎌倉でも、前回15号で被害を受けた

国道134号線、稲村ガ崎で更に被害が拡大し、歩道が波に削られ

てしまったとの事。

 

そして何より、私の郷里長野県で、千曲川の堤防が決壊、氾濫

して大きな被害が出ているとのニュース。

 

私の出身は長野県でも諏訪地方ですので、千曲川氾濫の影響は

有りませんでしたが、私の父は長野市・中野市の出身、親戚も

この地域で、リンゴ農園等を営んでおります。

 

連絡を取りましたら、大きな被害はないとの事で、安心しま

したが、それでも郷里の災害には心が痛みます。

また、東日本大震災の被害から復興しようとしている福島でも

大きな被害が出ているとの事「頑張れ!!福島」。

 

 

今回の被害を受けて、不動産営業マンとして思うことは・・・

 

当社でも営業エリアの二子玉川・武蔵小杉・・・こちらで

今回被災した物件を取り扱う事となった場合には、売主様

が買主様にご説明する「物件状況報告書」には、当然冠水の

事実は記載してお伝えしなければならないでしょうし、重要

事項説明においても記載する事になるでしょう。

 

今回の災害自体は公知の事実ですので、これから当該エリア

の物件をお求めになる方々も水害が有ったこと自体はご存じ

でしょうか、実際に購入する物件がどのような状況だったの

かは、詳細に告知する必要が有ります。

 

そして、現在当該地区にお住いの方々、現在物件を売りに

出されている方がにとって、最も気になるのが・・・

「資産価値の減少」ではないでしょうか。

 

予測は非常に難しいのですが、短期的には価格下落方向に力

が働く事は確実でしょう。

但し、元々人気のエリアと言うのは、利便性等理由があって

人気が出たと考えれば、冠水によってそのニーズが完全に

無くなるとは思えません。

 

また、二子玉川・武蔵小杉いずれも、今後対策を講じる事

で同じような災害を予防する事も出来るでしょう。

 

そう考えると、長期的にはやはり人気のエリアとして、市場

に君臨するのではないかとも思えます。

 

東日本大震災の後、海沿いのマンション低層階の販売は苦戦を

強いられました。

今回被災しなかったエリア等でも、マンション低層階の買い

控えは発生するかも知れません。

 

色々と考えますと、今回の台風19号は、目には見えない事では

有りますが、不動産業界に大きな影を落として行った事になり

ます。

 

最後に被災された方々の一日も早い復興を祈念致します。

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9月末、忙しかった!!

公開日:2019年10月1日

ラグビーワールドカップ、日本代表の活躍が嬉しい、REDSの坂爪です。

 

当社は違いますが、世の中「半期末」という事で、9月…大変忙しく

過ごしました。

 

●千葉県我孫子市・・・新築戸建

●東京都板橋区・・・中古マンション

●東京都品川区・・・中古マンション

●東京都調布市・・・新築戸建

●東京都新宿区・・・商業物件

●埼玉県志木市・・・中古マンション

●埼玉県さいたま市・・・中古戸建

 

地元神奈川の物件は御座いませんでしたが、売り買い合わせて

7件の契約をする事が出来ました。

 

思い起こせば・・・月初の台風による停電・・・から始まり

・・・良く頑張りました。

 

お預かりしていた物件が、沢山ご成約となりましたので、

ご売却相談、絶賛受付中です。

 

●今売ったらどの位の金額で売れるのか??

●住み替えたいのだけど、実際どの順番で進めれば良い?

●住みながら売るって?

 

色々なご不安、ご質問、お気軽にREDS坂爪までご相談ください。

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ノーサイド

公開日:2019年9月24日

学生時代、ラグビー部が有れば間違いなくラグビーをやっていた

ボート部出身、REDSの坂爪です。

 

ラグビーワールドカップ開催、日本代表は松島選手のハットトリック

もあり白星スタートを切りました。

 

ラグビーのルールは難しくて、私も細かなところは???なの

ですが、皆さま「ノーサイド」と言う言葉は聞いたことがある

と思います。

 

「ノーサイド」規定時間の試合が終われば、勝ち負け無く同じ

仲間と言う意味合いだそうです。

 

私は仲介をしていると常々感じていることが、このノーサイドの

精神。

 

不動産の売買において、売主様と買主様は利益が相反しています。

どちらも、より自分にとって良い条件で契約したい訳です。

 

その間に入って、私たち仲介が利害を調整し、お互いにとって

納得の行く条件を摺り合わせしていく事になります。

 

お互いに譲れない条件もありますし、無理難題に対して不愉快

な気持ちになる事も有るでしょう。

 

それでも、一旦合意して契約をしたら、そこからは「ノーサイド」

の精神で、「無事に物件の引き渡し、支払いを終える」と言う

共通の目的に向かって仲良く進めて行って欲しい・・・。

 

仲介としての希望です。

 

これは、契約の当事者のみならず、仲介会社の担当者同士も

同じ・・・相手に仕事を押し付けるのでは無く、双方のお客様

が気持ちよく取引を完結できるように協調・協力していく。

 

大きな買い物、生涯の住まい、大切な資産の売却。

 

合意して契約を締結したら、気持ちよく新たな方にご入居頂き

たいと思う今日この頃です。

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住宅取得資金贈与の特例

公開日:2019年9月17日

台風被害からも復活し、お仕事できなかった分を取り返すべく

毎日奔走しております、REDSの坂爪です。

 

10月からの増税を控えて、住宅ローン控除の延長など、税制面の

フォローが御座いますが、今回は直系尊属からの住宅取得資金の

贈与についてです。

 

偶然なのか、必然なのかは???ですが、今月に入ってから、

マイホームのご購入に際して、住宅取得資金の贈与の特例を使う

お客様に頻繁にお会いします。

 

不動産の売買の場合、個人の方が売主の場合には消費税は非課税

ですが、新築住宅やリノベーション済み物件など、法人が売主の

物件に関しては、建物部分についてのみ消費税が課税されます。

 

その消費税が10%上がるのに合わせて、消費税課税物件を購入

する場合には、親御さんや祖父母からの住宅購入資金の贈与に対

する非課税枠が

 

●700万円(省エネ住宅1200万円)

●2500万円(省エネ住宅3000万円)

 

に一気に上がります。

 

この制度を上手く利用して、直系尊属から非課税で贈与を

使って新築住宅などをお探しになられている訳です。

 

この制度、非常に良い制度だと思いますが

 

●贈与のタイミング

●入居のタイミング

●ローン利用金額との整合性

 

等、気を付けないと、後からガッツリと課税されてしまうリスク

が有ります。

 

特に、土地をご購入されて注文住宅を建築される方は要注意です。

 

この制度のご利用をご検討中の方、必ず税理士等の有資格者に

ご相談下さい。

 

住宅取得資金は金額も大きくなりますので、万が一制度が適用に

ならない場合、高額な課税の可能性があります。

 

REDSでは提携税理士のサポートも無料でご提供しておりますので

一つの窓口で、税務の相談から物件探しまでをお手伝い致します。

 

住宅取得資金贈与の特例、ご利用希望の方は「REDS・坂爪」を

ご指名下さい。

 

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9月1日・・・

公開日:2019年9月3日

9月1日・・・諏訪の父の喜寿の誕生日でもあり、私の15回目の

結婚記念日でもあるこの日に、無事に千葉県の新築戸建ての契約

を終え、色々とホッとしている、REDSの坂爪です。

 

今回は、家族構成と不動産に関する考察です。

 

9月1日にご契約を頂いたお客様、都内在住の会社員の方ですが

今回は千葉県内で新居をご購入。

理由は、お子様ご家族が千葉県内にお住まいで、お孫さんの

下校後のお世話などを勘案して、お子様の近くへの転居を決断

されたとの事。

 

7月に新築物件をご購入頂いた20代のご夫婦は、将来両方の親の

面倒が見やすい様にと、其々の実家にアクセスが良く、かつ

バリアフリーの物件を選ばれました。

 

8月末に物件の引き渡しを終えたお客様は、お母様との同居の

為に、二世帯住宅をご購入されました。

 

更に先日ご見学させて頂いた物件の売主様は、お子様・お孫さん

が都内にお住まいで、お孫さんの顔見たさに地方から都内の、

お子様お家の近くに、小ぶりなマンションをご購入されたが、

本格的に同居する事となった為のご売却との事でした。

 

「核家族」なんて言葉も一時良く聞かれて、昨今は、ご夫婦と

お子様と言うのが良くある家族構成だと勝手に思っていましたが

近頃はまた「両親含めて三世代同居」が復活しつつある印象です。

 

一緒に住まないまでも、それぞれのプライベートを確保しながら

近くに住むパターンや、独立型の二世帯等、完全な三世代同居で

は無いまでも、「近くに住む」と言うご希望を良く耳にします。

 

私なりには、若年世代の所得の減少、女性の社会進出、日本社会

の子育てのしにくさが原因なのかな?

 

と想像する訳ですが、何はともあれ家族が一緒に過ごすのは

良い事、不動産市場も社会の変化に伴って変わっていく事を

実感している今日この頃です。

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新築マンション、販売戸数減少

公開日:2019年8月27日

鎌倉の公立小中学校は、夏休みが9月1日まである為、日々グッタリ

している、REDSの坂爪です。

 

それにしても、子供の夏休み・・・長すぎる・・・

昨年か、一昨年、教室にエアコンを設置して頂きましたので、

ガンガン授業をやって、天才に育てて頂きたいものです。

 

今回は、先日新聞紙上に上った「首都圏・新築マンション販売戸数」

のお話です。

 

日経新聞によりますと、今年7月の首都圏の新築マンションの販売

戸数が、43年ぶりの低水準で、前年同月比35%の減少。

今年に入って7カ月連続の減少の様です。

 

こんなお話を聞きますと・・・

 

●景気が悪くなってきている・・・・

●値段が下がるのではないか・・・

●今は買い時ではない???・・・・

 

なんてことを皆様お考えの事と思いますが、当社の様な「仲介」

の現場では、余り差し迫った、顧客の減少、価格の下落と言った

状況は見受けられません。

 

投資向けのお客様に限りますと

 

●オリンピックが終わるまでに高く売り抜けたい

●今は高止まり・・・

 

と言う印象があり、確かに動きは鈍っている印象を受けていますが

これは、景気や販売戸数の問題と言うよりも、スルガ銀行を発端

とする、不正融資事例の影響が大きい様に思います。

 

実需「居住用」でマイホームをお探しのお客様にとっては

 

●結婚

●出産

●子供の進学

●ご両親との同居

 

等など、先送りできない事情があってのお住まい探しの方が

一定数いらっしゃいますので、当社も多くの反響を頂いております。

 

特に、都内23区内に限りますと、とにかく需要は一杯あります。

 

しかしながら、今回のニュース等を見るにつけ、こういった各種

統計や指標を基にしたニュースを見ているうちに、私たち消費者は

 

「あ~、景気が悪くなってきているんだ」

 

なんて深層心理の中に刷り込まて、実際に消費を抑えていく事に

よって、本当に景気が悪くなっていくんでしょうね。

 

実需でお住まい探しの方には、アドバイスを一つ

 

●欲しいと思った時、必要になった時が買い時です。

 

余り景気云々、将来の価格云々を考えすぎても良い買い物は

出来ません。

 

そんな中で、当社REDSがご提案するのが、

「仲介手数料割引~最大無料」のサービス。

 

気に入った物件を、他社様よりもお得にご購入頂けます。

マイホーム探しは、REDSの坂爪をご指名下さい。

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねるとほとんどの場合「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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