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坂爪 潤

住宅ローンの保証料と、事務手数料。

公開日:2019年6月11日

おかげさまで、毎週末、地元の湘南エリア~横浜、東京市部、23区

と日々忙しくさせて頂いております。

REDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

さて今回は、住宅ローンをご利用の場合に発生する金融機関に関す

る費用についてのお話です。

 

突然専門的なお話になりますが、住宅ローン借入時に掛かる銀行の

費用は大きく2つに分ける事が出ます。

 

●融資手数料型

●保証料型

 

さらに「保証料型」に関しては、下記2つに分かれます。

 

〇保証料一括前払い型

〇保証料金利上乗せ型

 

 

 

では、実際に各パターンで費用を比較してみましょう。

 

①事務手数料型の場合、

    事務手数料:借入金額のの2.16%

 

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合、

    保証料:借入100万円あたり20,614円

 

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合、

    通期金利が0.2%上乗せ

 

【4,500万円、お借入期間:35年、金利(変動):0.6%の試算】

 

①事務手数料型:4500万円×2.16%=97万2000円

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合=927,630円

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合=1,706,880円

 

※35年間、同条件でお借入していることが前提にはなりますが、

保証料金利上乗せの場合は金利が+0.2%になり、月々の返済額

が+4,064円になりますので、×420回(35年)として計算

 

 

保証料一括前払いに比べ、金利上乗せの方が779,250円高くなるので、

ここまでであれば、イニシャルコストとして保証料を突っ込むのか、

期限の利益の恩恵としてお手持ちの現金を温存するのか、保証料の

手出しができるのか、できないのかの議論になりますが、1歩踏み込んで、

お借入金額に対して、保証料分を頭金としてとらえると・・・

 

 

■保証料一括前払いの場合の総返済額=50,828,859円

※お借入金額:4,500万円、お借入期間:35年、

金利:0.6% 保証料:927,630円

 

■金利上乗せの場合の総返済額=50,544,659円

※お借入金額:44,072,370円

(4,500万円-927,630円 ※本来のお借入可能額は1万円単位になります)

お借入期間:35年、金利(変動):0.8%(金利上乗せ+0.2%)

 

金利上乗せの方が総額としては、284,200円少なくなります。

 

 

保証料型はネット銀行等では選択できないケースもありますし

昨今は事務手数料を抑えたローンの商品などもございます。

 

利用したい金融機関、自己資金によって選択肢も違ってきますので

物件探しと並行して、ローンの商品も色々と検索・検討頂く事を

お勧め致します。

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物件の写真

公開日:2019年5月21日

本日の大雨で、我が家の2号車が少し綺麗になって、良かったと

思っている、REDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

先日、プロのカメラマンによる、「写真」の講習会に参加して

きました。

 

皆様も、PCやスマホで物件探しされていて、「ハッ!!」と目に

止まって、思わず詳細ページを開いてしまう・・・なんて事が

有る事と思います。

 

実際ご売却のご依頼を頂くと、外観・室内等、なるべく綺麗な

画像を使って、皆様に興味を持って頂けるように販売図面や

各種広告用画像を準備しますが・・・・

 

反面、ご購入でご案内するお客様は、ネットでご覧になった画像

で「買う気満々」で現地を見て、余りの違いにガッカリ・・・。

という事も多々ございます。

 

今回の講習会でも、写真やレンズの基本知識から、画像を明るく

したり、各種補正・加工方法など教わりましたが・・・

 

個人的な意見としては、売主様の為にも、なるべく綺麗に、魅力的

な写真を撮影して、ご購入意欲を刺激する画像は大変重要ですが、

実際にご覧になったお客様が、ガッカリする様な、加工や補正は

避けるべきだと思っています。

 

実際6帖程度の部屋を12帖・15帖位ありそうに見せてしまう事も

出来てしまうのですが、やはり最終目的は「ご成約」につなげる事。

ただご案内する事ではありません。

 

陽当たりの良くない部屋は、それなりに撮影して、それでもご見学

にお越しいただけるお客様は、購入に向けて真剣に検討して頂ける

でしょう。

 

しかしながら「目に留まる」という事を考えると、やはり画像は重要

今回の口座で学んだ知識を生かして、売主様・ご見学者様双方にとって

メリットのある広告を作成しようと考えております。

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不動産、価格交渉

公開日:2019年5月14日

事故で壊れた車の査定価格が法外に低く、修理も買い替えも出来ずに

困っている、REDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

ハァ~困ったものです、自分の過失で人の物を壊したら、修理するか

同様の物を買って差し出すかするのが当たり前だと思うのですが・・

本当に、事故は貰い損です。

 

さて今回は、皆様からのご質問も多く、最も興味のある部分

価格交渉できる金額を考えてみます。

 

マイホーム購入は価格の大きなお買い物になりますから、
少しでも住宅ローンの負担額を減らすために
なるべく安く買いたいと思うのは当然のことだと思います。

そこで、よくある質問…
「どれくらい下げられると思いますか?」に回答いたします。

私も長い間この仕事に従事していますので、
大きな価格交渉も通してきた経験はあります。

 

例えば…

1億3000万円 ⇒ 1億300万円
8900万円 ⇒ 8200万円
4480万円 ⇒ 4000万円 などなど。

 

これを見ると、じゃあ、ウチの物件も大幅値下げしてよ!
と言われてしまいそうですが、大きな値下げが成功したのは
売主様の決算期、売主様のやむを得ない事情などの
特殊事情があった場合になります。

通常は、物件価格の5%を超える金額で交渉しますと
そのままシュレッターにかけられてしまったり、
怒られてしまう可能性が高いと言えます。

そのため、売主様が価格交渉に応じてくれる
可能性があるかどうかの感触を掴み、
まずは交渉の土台に乗る金額を探る必要があります。

その感触次第で100万円未満の部分を狙うのか、
5%に近い金額を狙うのか、
もっと大きな金額を狙うのかを考えています。

・ご内覧件数がとても多い。
・既に住宅ローンの審査を進めている人がいる。
・明らかに相場より安い。
・物件が出ないエリアの希少物件。

など、人気物件であることが判明しましたら、
物件を抑えることを優先して
価格交渉しないことを お勧めすることもよくあることです。

安く購入することばかりに意識を取られず、
そのマイホームを手に入れたことで得られる
家族の笑顔も考えて判断した方が
幸せな結果になると思っています。

最後に価格交渉の“限界値”を“参考”に書いておきます。
3000万円台なら100万円+端数
5000万円台なら200万円+端数
7000万円台なら300万円+端数
このあたりが一般的な物件での交渉限界値かと思います。

但し、売主様が個人の方で、住宅ローン残高が沢山残っている

お住み替えの為のご売却で、新居ご購入の資金計画で売却価格を

高く見込んでしまっている。

 

等など、売主様のお財布事情で値引きが出来ない場合もございます。

 

とは言え、お願いした金額以上に値引きしていただける事は

御座いませんので、先ずはご希望の価格を私までお伝えください。

先方とやり取りしながら、納得いただけるまで交渉致します。

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REINSもGW休暇です。

公開日:2019年4月30日

GW中ではございますが、この時にしか物件をご見学に行けない

お客様のご案内に明け暮れている、REDS・宅建士の坂爪です。

 

明日から元号が「令和」に改元、本日が平成最後の日とりました。

今年のGWは長い方で10連休との事、皆様いかがお過ごしでしょうか。

 

不動産業界も、この時期は休みを取る会社もございますが、当社

は交替休で通常営業しております。

 

しかし!!なんと、明日5月1日から5月6日まで、不動産会社間で

物件情報のやり取りを行う、通称「REINS」がシステムメンテナンス

の為休止してしまいます。

 

明日から6日までにお問合せ頂きました物件につきましては、

リアルタイムでの物件の販売状況や、手数料の割引率など、7日

以降の回答となる場合がございますのでご了承ください。

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メールは素早く打つべし!!

公開日:2019年4月16日

本格的に暖かくなってきて、海(魚)の様子が気になる、

REDSの坂爪(サカヅメ)です。

 

不動産仲介会社は、水曜日が定休日。

昨今は、火曜日・水曜日が定休日の会社も増えてきましたが

当社は年中無休、火曜日・水曜日は定休日では有りますが

当番で出勤して常に誰かが会社でお客様の対応をしております。

 

今日は私が、当番で出勤しておりました。

 

色々と事務仕事があり、かつ他の不動会社はお休みのところ

が多いので、電話も少なく、仕事が捗ります。

 

REDSの営業マンは、常にノートPCとスマホを携帯して

いますので、時間ができればどこからでもお客様にメール

や電話ができる状況ですが、私の相棒、「Let’s Note」が

どうしてもセキュリティソフトと相性が合わないらしく

残念ながら若くして引退と相成りました。

 

新しい相棒は「dynaBook!!!」

当番出勤の時間を使って「dynaBook」へと換装しました。

 

より軽く、処理速度もより早くなりましたので、

これからもサクサクお客様にメールができます。

 

PCの入替え、先週からデータの整理など

この日の入替えに備えてきましたが・・・

 

想定外のトラブル続出で、思いの他時間がかかって

しまいました。

 

PCのチョットした設定が違うだけで、使い勝手が大幅に

悪くなり、処理速度が落ちます・・・思い通りに資料が

作成できなかったり・・・プリントアウトする度に、

あっちこっちと設定したり。。。

 

ん~~~~時間がかかりましたが、このブログを書けている

と言うことは無事に細かな設定も終わり、今まで以上に使い

やすいPCへと仕上がったという事。

 

皆様からのご連絡、ご指名、お待ちしております。

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年明けから年度末、沢山のご成約有難う御座いました。

公開日:2019年4月9日

春を迎えて、ご案内やご訪問で、街を歩くのが楽しくなっている

不動産流通システム【REDS】の宅建士・坂爪(サカヅメ)です。

 

新年度となり、元号が変わる、紙幣のデザインが変わる、等々が

話題となっておりますが、不動産市場は、年度末の繁忙期を終えて

少し静かになった・・・と思いきやそうでもない印象です。

 

年度末までにご成約に至らなかったお客様、4月を迎えても積極的

に動かれている印象を受けております。

 

思い起こせば、寒い寒いお正月明けの1月から

 

●川崎市多摩区・・・マンション

●世田谷区・・・・・マンション

●渋谷区・・・・・・マンション

●相模原市南区・・・土地

●藤沢市・・・・・・一戸建

●文京区・・・・・・一戸建

●藤沢市・・・・・・マンション

●浦和区・・・・・・マンション

●板橋区・・・・・・マンション

●杉並区・・・・・・マンション

 

と沢山のご契約・お引渡しをして参りました、もちろん全て

トラブル無し、安全・安心のご契約・お引渡しとなりました。

 

4月もまだまだ積極的に活動されているお客様!!

 

引き続き安全・安心のお住まい探し、ご売却をお手伝いさせて

頂きます。

 

新築物件、リノベーション済みマンション等、REDSの坂爪

をご指名下さい。

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良い!と思ったら早めに行動を!!

公開日:2019年3月26日

お客様の専属エージェント、不動産流通システムREDS

宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

年度末の繁忙期で、折角決断してお申し込みを入れても

既にお申し込みが入っており、 2番手・3番手になるケース

が連続しております。

 

気に入る物件に巡り合えたのに 購入していただくことができず、

お客様には本当に申し訳ない気持ちになります。

私も、すごく、残念です… ( ;´Д`)

 

考え方によってはですが、 お申し込みが2番手・3番手になる程

 良い物件を見つけられたということは 『見る目がある!』という

風に見ることもできます。

前向きな思考はとても大事です!!

 

それでも、不動産は1点ものですから、 気に入った物件に巡り合

いご購入出来るに越したことはありません。

 

そこで、お勧めしたいのは、 『ここに住みたい!』と思える

物件に巡り合えた時の為に、購入するための準備だけは進めて

おく事です。

 

住宅ローンの事前審査・手付金の準備は 先に進めておいて

損はありません!

 

購入申込が重なった時など、準備の出来ている購入希望者様を

優先的に取り扱うのは、ある意味当たり前の流れです。

 

しっかりと事前準備をしておき、 購入するかどうかの判断を

することに 集中できる事は大切なポイントです。

 

購入すると決めてから、 住宅ローンの審査をして、 両親に

お金を借りる電話をして・・・という流れでは せっかくの

ご縁が逃げてしまいます!

 

一生に一度の大きなお買い物だと考えるなら、 準備をして

おかない理由はないはずです。

 

準備を進めたい方は坂爪までご連絡ください。 お客様ごとに

考えご提案し、一緒に準備致します。

 

皆さんが素敵なご縁に巡り合えますように 、誠心誠意

お手伝いさせていただきますので お気軽にお問い合わせ

、ご指名ください。

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仲介手数料は、高いか安いか

公開日:2019年3月19日

不動産流通システムREDSの坂爪です。

本日のお話は仲介手数料額に関するお話です。                                         成約価格×3%ってなんだかおかしくないですか??

仲介手数料は“上限”が3%+6万円と定められているわけですが、                                 私たちからすると、実は500万円の物件も1億円の物件もお仕事                                の内容はあまり変わりません。※物件価格400万円以上の場合

正直言うと、価格が安い物件の方が大変だし、難しい・・・。                                  エリアが離れていると、物件調査に慣れていないという大変                                   さがありますし、 古い物件は建築当時の資料が残されていなかっ                                たり、境界トラブルがあったり、 近隣住民との取り決めに関する                                書類を紛失していること等の問題が多くあるためです。

500万円の物件で3%は安すぎる気がする一方で、                                      1億円を超える物件で3%以上の仲介手数料をいただくのは、                                  やはり、報酬が高すぎると、私は思ってしまいます。

もちろん、宝石でも車でも野菜でも、高額な物や希少性の高い物                                 の売買では 大きな報酬が付いてくるものだと思いますし、大きな                                ものを取り扱うことによる 訴訟リスクもあるわけですから、                                  全てが無駄だとは言えません。

私が言っているのは、“高すぎるんじゃないですか!?”                                     ということなのです。

価格が低い物件だと割が合わない場合がありますし、 価格が高                                 い物件だと報酬が高すぎる場合が多々あります。

仲介手数料の上限を請求するのが当たり前という状況から少しで                                 も早く脱し、 仕事に見合った報酬を適正に請求できる業界になっ                                て欲しいと思っています。

仲介手数料の自由化を実現するために、私たちは透明性の高い                                  サービスを提供することを 心がけなくてはいけません。                                    難しい時代になりましたが、専門性の高い人間が残る時代は                                   歓迎したいところです!

仲介手数料の自由化?+?両手仲介を行わないエージェント制?                                  が 次の仲介業界のスタンダードになると考えています。                                     不動産業界全体が良い方向に進んでいくことを強く望み、                                    努力してまいります。

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労働生産性

公開日:2019年3月5日

お客様の専属エージェント、不動産流通システムREDSの

坂爪(サカヅメ)です。

 

REDSでは営業社員の『在宅勤務』を導入しています。

 

今回はそのお話。

 

不動産業界は、お客様のご都合に合わせて仕事をすることが

多く、どうしても早朝から深夜まで勤務するのが常態化して

しまいます。

 

必然的に、営業マンのモチベーションは維持されず、 体力・

精神力が続かなくなります。

その結果、多くの会社で平均勤続年数が2・3年になってし

まういわゆるブラックな状態。

 

しかし、REDSでは生産性・効率性を考え、 柔軟に在宅勤務

を導入しています。

 

不動産業界に長くいる私としては、勇気ある決断であると思う

一方、 なぜ、営業マンの人生を削る方法でしか 会社の売上アップ

を考えられないのか、 業界全体の考え方に疑問を感じています。

 

REDSは仲介手数料割引~無料にすることを決めました。

結果他社様よりも、生産性・効率性を考えて動かざるを得

ません。

 

仲介手数料を安くするという時代のニーズに合わせた サービス

を提供する中で、新しい時代の流れに沿った 勤務形態も模索

しています。

 

不動産売買は合理的なシステムで効率的に行い、 売主様・買主様

・私たちの全員がWin-Winになる 必要があるのだと思います。

 

1回だけの付き合いだから買わせればいい!

そんなことを考える営業マンは結局淘汰されていく事でしょう。

 

良いサービスを提供し、維持していくために、

まずは業界の考え方・体質を改善!!。

 

有限の時間・お金をお互いに大事にしたいものです。

 

生産性という言葉からは、なんとなく冷たい印象を 受けるかと

思いますが、私たちはハートフルに 不動産売買をサポートして

います。

 

 安心してお任せください 。

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一戸建てのご売却と、道路。

公開日:2019年2月26日

お客様の専属エージェント。

不動産流通システムREDSの坂爪(サカヅメ)です。

今回は、皆様なんとなく使っている道路のお話。

 

皆さんご存知の通り、道路は公道と私道があります。

 

普段の生活では、皆様意識していないと思いすが不動産

の取引となりますと、 私道の場合には気を付けるべき事

が結構たくさんあります!

 

 

そこで、今回は私道部分の通行・掘削の承諾に関して。

前面道路が私道である場合「その道路は誰が所有してい

るのか」が重要となります。

 道路の一部を自分が所有しているからと言って、 その

道路を当然に通行したり、掘削できるわけではありません。

 

道路を歩いて通るだけであれば問題ありませんが、

車で通ることに関しては争いがおこることがあります。  

                                                              

また、道路の下には上下水道管・ガス管などが埋設されている

ため、 建物を建築する際には、埋設管と敷地内の管を繋げる

必要があり、 道路を掘削しなければいけません。

 

そのため、私道所有者の方々をまわり、 通行及び道路掘削の

承諾書を取り付けることになります。

 

この作業が意外と大変でして、 不動産屋が来た!というだけで

身構えられてしまい、 『 何か用?』 なんて、怒られてしまう

こともあります。

 

こうやって近隣の私道所有者を回る時、 売主様と人間関係が

良好ですと、お話がとても楽なのですが、所有者が遠方にお

住まいだったり、既にご存命じゃない場合なんかもあります。  

 

                               

世の中、いろんな人がいますから、簡単ではないですよね。。。

 

難しい案件を抱えてしまうと、完全に割が合わなくなるのが、

この仕事の苦しいところでもありますが、 1つ1つが勉強に

なりますので、前を向いて頑張っていきます!

最後に~~~

不動産は現地を見ただけではわからない問題が隠れていることが 

たくさんあります。私道の通行・掘削承諾もそうですが、 しっかり

対応できる会社・担当者を真剣に探すことをお勧めします。

 

REDSはベテラン揃いですし、社内も仲が良いので、 お互いが助

け合い、知恵を出し合える環境が整っています。 購入も売却もお困

りのことがあれば、 いつでもお気軽にお問い合わせください m(_ _)m

カテゴリー :

不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねると一様に「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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