坂爪 潤(宅建士・リフォームスタイリスト)
エージェントの質の違いをお確かめ下さい。
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最終更新日:2023年7月1日
公開日:2023年4月20日
すっかり気温も上がりまして、coolbizの話題も出てきております。
今年も暑さと戦う事になるのか。。。と消沈しておりますREDSの
坂爪です。
さて前回のブログで予告しました「何故私がREDSでの仕事を
選んだのか?」と言うお話し。
皆様「不動産会社」「営業」と言う2つのキーワードからどの様な
イメージを持たれるでしょうか?
⇒ブラック
⇒厳しい
⇒実力社会
色々とあるのだと思いますが、少なくとも上にあげた3つは
どれも正しい、火のない所に煙は立ちません。
私もこの業界で何度か転職をしておりますが、
売買仲介の不動産業者の労働環境で厳しいのが
◆会社の集客力が弱いので営業自ら集客(夜な夜なポスティング等)
◆良いお客様を担当するには社内営業が必須
◆長い時間働いている人⇒偉い、と言う風潮
◆お客様に対して強引なアプローチ&クロージング
このあたりが、長いこと働いていますと本当にストレス。
お客様の条件に合った物件を探す時間をつぶして上司にゴマをすり
買わないって言ってるお客様に毎晩のように電話・電話・電話
何もしてないのにPCの前に座って、21時・22時からチラシ投函禁止
のマンションにポスティング。
そして物件を案内したお客様はお店に連れて帰って、あの手この手。
上司まで混ざって買うまで帰さないモードでクロージング。
お客様の「人生最大の買い物」「大切な資産のご売却」この重要な
要素は何処にも出てきません。
そんな中、何故私がREDSに腰を落ち着けたのかと言うと
◆会社がお客様から問い合わせを受けて、ルールに則って
担当エージェントが決まる。(社内営業不要)
◆極端に成績不振で無ければテレワークで時間を有効活用
◆専任エージェント制で上司の介在無し。
つまり、REDSのエージェントは
①テレワークで
②会社のルールに従って担当するお客様が決まる
③1~10までエージェントの裁量で営業活動。
当たり前の様ですが、不動産業界には無かった画期的な仕組み。
これによって、エージェントは不要にお客様を詰めたりクロージング
したり、しつこく電話営業をしたりする必要はありません。
営業職ですので数字を上げる事は必要ですし、お客様の期待に
答えるべく、自身を磨く事も重要ですが、大切なのは「お客様本位」
である事。
お客様は売りたかったり、買いたかったりしてREDSに問合せいただく。
この「売りたい」「買いたい」にしっかりと答える事です。
働いてみて思うのは、社内営業や不要な営業活動でストレスを
感じなくなると自然とお客様にやさしく向き合えるようになる
⇒自分も楽しい
⇒お客様も満足していただける。
だから坂爪はREDSでの仕事を選びました。
そんなエージェントに購入・売却を頼みたい方、
お気軽にお問い合わせください。
また、REDSで一緒に働きたい!!そんな不動産エージェントも
募集しております。
最終更新日:2023年3月16日
公開日:2023年3月5日
コートが要らないような暖かな朝、コート着ずに出勤しまして、夕方の
寒さに涙したREDSの坂爪です。
三寒四温とは言いますが、一日のうちで暑かったり寒かったりは困ります。
さて今回は不動産売買に関する「仲介手数料」のお話です。
REDSは「仲介手数料割引~最大無料」という事でお客様にご好評いただ
いておりますが、そもそも仲介手数料の金額は法律上どの様に規定されて
いるかご存じでしょうか。?
1項
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介
に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2項
宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3項
国土交通大臣は、第1項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4項
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、
第1項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。
ここで下記のように国土交通大臣が具体的に定めています。
多くの不動産取引が価格400万円以上であることから、上記の赤枠部分
を速算して仲介手数料は[成約価格の3%+6万円+消費税]と言われます。
+6万円は200万円以下の2%と200万円~400万円までの1%分を足しています。
勘の良い皆様!もうお気づきだと思います!!
2段階で定められている宅建業者が成約時にいただく仲介手数料金額。
・宅地建物取引業法第46条
・令和元年8月30日・国土交通省告示第493号
どちらにおいても、
・これを越えて受けてはならない
・金額「以内」とする。
と定められています。
そうです、定められているのは受け取って良い上限額。
3%+6万円(税別)をもらわないとイケな訳ではありません。
お客様にお会いすると未だに言われる事がありますが、某業者では
「3%+6万円+消費税は法定の金額」とお客様に説明しているそうです。
残念ながら一言抜けています「法定の上限金額」が正解!!!!
話は変わりますが私がREDSに長年在籍して自信を持って当社をお勧め
出来るのか?
それは「仲介手数料が安いから」だけではありません。
なぜ坂爪は、REDSに在籍しつづけ自信を持って自社をお勧め出来るのか。
です。
公開日:2023年2月5日
早いもので今年も2月、一瞬にして1月が過ぎ去ってしまった印象を
受けておりますREDSの坂爪です。
これは歳を取ったという事なのでしょう、、、本当に一年が早い。
さて、今回は「修繕積立金」についてのお話です。
マンションのご購入を検討されているお客様によく聞かれる点2つ
①月々の修繕積立金の適正価格は?
②今積み立てられている修繕積立金は足りてる?
この2つです。
まずは【①月々の修繕積立金の適正価格】
これは2021年に国土交通省のガイドラインが改訂されました。
以前は専有面積1㎡≒250円/月額、あれば概ね良しと言われておりましたが、
改訂で専有面積1㎡≒320円~430円/月額、と大幅に上がりました。
金額に幅が有るのはスケールメリットで延べ床面積5000平米を超えると
効率が良くなり単価が下がりますが、階層数が20階を超えると効率が悪
くなります。
そして注意すべきは「機械式駐車場」があるマンションの場合にはプラスα
例えば60平米の機械式駐車場付きマンションでしたら
月額19200円~25800円〖プラスα〗 となるわけです。
しかしながらこの金額、いわゆるロシア問題~昨今までの物価上昇
は勘案されていませんので、今後さらなる経費増加を見込む必要があります。
そして【②今積み立てられている修繕積立金は足りてる?】
一般的に言われる金額としましては、大規模修繕に必要な金額として
一住戸≒100万円、と言われています。
但しこちらもスケールメリット・デメリットがありまして、
一住戸≒75万円~125万円と大きな開きのあるデータもあります。
注意が必要なのは、直近の「大規模修繕工事」はいつ行われているかです。
大規模修繕工事を実施したばかりで有れば、当然減っている訳ですが、
大規模修繕実施履歴が無いのに足りていないのであれば要注意です。
国交省のガイドラインから逆算しますと
60平米のマンション、修繕積立金1㎡350円/月=21,000円
12か月で252,000円⇒10年で2,520,000円
何だ、必要費用の倍の金額が貯まるのか!!!となりますが、
マンションの修繕は「大規模」だけではなく毎年様々な維持費が
発生します。
当然毎年何らかの経費が掛かりますので、大規模修繕工事をする時
に修繕積立金を全額使うという事も訳にもいきません。
★まとめ★
①修繕積立金は専有面積1㎡≒350円~400円あるといいですね。
または今後この金額を目安に値上げしていく計画も◎。
②積立金残高は、直近10年で大規模修繕していないのであれば
一住戸≒100万円は欲しい。
最後になりますが、マンションの管理費や修繕積立金はランニング
コストとしてご購入のお客様には大変重要な要素です。
上記の様なデータはあくまでも一般論で、例えば駐車場利用料金を
高めに設定して機械式駐車場の修繕費用に見込んでいたり。
マンション内にテナント等があり管理組合に賃料収入が有るケース等
まさにケースバイケースです。
気になる物件がある。
管理や修繕の状況を知りたい。
そんな時にはお気軽にREDSまでお問い合わせください。
公開日:2022年12月11日
2022年も残り20日となりました、すっかりと日が短くなり16時過ぎには
薄暗くなってきます。
なかなか大好きな釣りに行けておりませんが、我が家のlittleCUBを釣り
仕様に改造しているREDSの坂爪です。
さて、何度も何度も国土交通省から仲介手数料と別途「ローン事務手数料」
を取ったら違法ですよ!!!
と言われているのに、いまだに巷の業者ではローン事務手数料を取って
いる業者が沢山有るようです。
国土交通省も
「業務内容が媒介業務に付随する内容であれば、名目の如何を問わず
媒介報酬と別途金員を受領する事は出来ない」
更に
「宅建業法に基づく処分(業務停止・免許取り消し)の可能性がある」
と言っております。
※ちなみに仲介手数料とローン事務手数料を足した金額が、法定の
仲介手数料額以下の場合でもNGです。
住宅ローン事務手数料なるものを請求されてしまった皆様。
泣き寝入りすることなく、監督官庁に連絡してみる事をお勧めします。
昨今は【不動産会社向けのローン代行会社】なるものも出てきました。
営業担当者に住宅ローンに関する知識が足りなくてもサポートして
くれるシステム。だそうです。
この様なシステムを利用している不動産会社の場合、このローン代行会社
は金融の免許を持っていると思いますので、別途「ローン代行手数料」が
合法的に請求されるのかもしれません。
しかしよく考えてみると
①ネット系金融機関をはじめ住宅ローンも多種多様な商品が出回っています。
②不動産をご購入のお客様はほとんどの方がローンを利用されます。
①②の状況を踏まえて「営業担当者が住宅ローンに弱い」っていう事
自体が大問題です。
各金融機関の特徴や審査基準、仲介営業の一丁目一番地、日々情報収集して
最新の知識を持ち合わせていて当然です。
ローンの事は解らない!と言っている様な営業担当者に大きな買い物
はお任せできません。
更にREDSでは、営業マン同士の横の繋がりで情報共有し
「ちょっと特殊な事情のあるお客様」のローンもチーム力でカバー
当然ながら仲介手数料以外に事務手数料なるものは頂きませんし、
仲介手数料無料の物件でも同様のサービスを提供します。
不動産のご購入を検討中の皆様
①仲介手数料割引~最大無料
②ローン事務手数料は一切いただかない
不動産流通システム(REDS)にお気軽にお問い合わせください。
公開日:2022年11月10日
先日は442年ぶりの皆既月食という事で、趣味の釣り(夜釣り)を楽しみ
ながら、のんびりと歴史的な天体ショーを楽しんで来ました。
私は三浦半島某所で見ていたのですが、海岸沿い凄い人出でしたね。
釣果の程は、、、、秘密です。
さて今回は、WEB面談(会議)のお話です。
コロナ禍で在宅ワークの活性化とともに利用頻度が上がったWEB会議
ですが、当社でも営業活動に活用しています。
特に、ご売却のお客様や、住み替えをご検討中のお客様につきましては
「物件を見学する」という事が無い、またはその前段階でお打ち合わせ
が必要な事からメールでのやり取りが中心となりがちです。
メールはメールで良い部分も多分に御座いますが、対面(WEB)でお話
しする事で、お互いにより理解が深まりますし、メール何往復分もの
情報共有が短時間で可能です。
そこで活用されるのがZOOMやTeamsを利用したWEB面談(会議)です。
電話でも良いのですが、やはり顔をみてお話する事で、表情なども
読み取れますし、ご夫婦・パートナー・ご親族等、複数人での同時打合
せも可能です。
REDSは皆様のご希望に合わせて全てのエージェントがWEB会議に
対応しています。
担当者がどの様なエージェントなのか事前に知りたい!
メールでは長くなりすぎて伝わらない!!
感情的な部分を汲み取って欲しい!!!
担当エージェントにお気軽にWEB面談のご依頼をお願いいたします。
公開日:2022年10月5日
今日は昨日よりも最高気温が一気に10℃下がるそうです。
暑かったり寒かったり、半袖?長袖?上着?と朝からバタバタして
結局半袖で出勤してしまったREDSの坂爪です。
さて今回はリクルート社調査による「住み続けたい街」ランキングです。
よく話題になる「住みたい街」とはチョット趣向が違います。
実際その街に住んでいる人を対象に「今後も住み続けたいですか?」
というアンケートを取ったとの事。
ある意味「住みたい街」よりも、お住まい探しの参考になるのでは
ないかと思います。
結果の方は!!
◆住み続けたい【駅】
①湘南海岸公園(藤沢市)
②馬車道(横浜市中区)
③日本大通り(横浜市中区)
④鵠沼(藤沢市)
⑤東銀座(東京都中央区)
◆住み続けたい【自治体】
①東京都武蔵野市
②東京都目黒区
③神奈川県三浦郡葉山町
④東京都中央区
⑤東京都渋谷区
他にも「住民がその街を好きそうな駅」とか
「子育てサービスが充実している自治体」のランキングもありました。
面白いなと思うのは、住み続けたい【駅】と住み続けたい【自治体】
は必ずしもリンクしていないと言いう事。
藤沢市・横浜市中区は、住み続けたい【自治体】ではランク外となって
います。
漠然とした感想となってしまいますが、住み続けたい【駅】
に関しては、上位5つともに駅名を聞いただけで、海・赤レンガ・
中華街・銀座、と際立ったイメージがあります。
住人の方々も、それを求めて住み、それが気に入っているという
事でしょうか。
面白いアンケート、皆様のお住まい探しの参考になさっては
如何でしょうか。
公開日:2022年9月2日
早いもので9月に入りました。
暑かったり少し涼しくなったりですが、仕事を終えて家までの道のり
少し前までは夜中に鳴くセミの声が聞こえていたのですが最近は秋の
虫の声へと変わってきました。
今回はREDSのご売却がさらにグレードアップしました!!!
と言うお話です。
昨年末に無料キャンペーンを実施して好評だった物件ご売却時の住宅
設備に関する1年保証。
なんと!今後永続的に無償にて付保させていただく事となりました。
給湯器やウォシュレット、床暖房などの住宅設備につきご売却依頼時
に第三者機関による検査を実施。
検査時に異常の無かった設備につき上限金額はありますが、
物件のお引渡から1年間、第三者機関が保証いたします。
さらに、急な漏水・窓ガラスのトラブルには24時間対応のサポート
が付きます。
現在の不動産取引では、住宅設備に関して
①売主様は一切責任を負わない
②引渡しから1週間だけ売主様が責任を負う
どちらかとするのが一般的ですが、①の場合には買主様としては不安
ですし、②の場合には引渡し後1週間以内に不具合が発見されるのは
稀なケースで結局売主様側にクレームが来ることもあります。
そんな不安やトラブルを防止、売主様にも買主様にもメリットがある
のが「REDSあんしん設備保証」です。
【買主様にとっては】
・通常0または1週間の保証が1年間、ゆっくりとお引越しが出来ます。
・万が一トラブルが発生しても不動産会社や売主様に連絡せず第三者機関
が対応⇒安心して連絡できます。
【売主様にとっては】
・販売が競合する他の物件に保証の面で一歩リード
・お引渡し後は第三者機関にお任せ、買主様や不動産会社からトラブルの
連絡が入る事はありません。
売主様・買主様にとってメリットだけ、保証に掛かる費用はREDSが負担
いたします。
同業他社様の同様のサービスでは
◆自社の買主様(両手仲介の場合)のみ保証を付ける
◆仲介手数料を法定上限(3%+6万円+税)支払った場合のみ付保する
◆築年数が浅い物件のみ保証する
◆自社保証(第三者機関ではない)為、経年劣化は保証しない
等の条件付きの保証としている業者が大半の中、REDSあんしん設備保証は
投資向け以外の中古マンション・中古戸建てにつき
◎買主様がどちらの会社のお客様でも
◎仲介手数料割引~無料でも
◎築年数に関係なく
1年間の設備保証を提供いたします。
結論!!!
【囲い込みをしない】+【利益相反になる両手仲介】をしないREDSの
売却スキームが【REDSあんしん設備保証】でさらにグレードアップしました。
詳細は皆様を担当する各エージェントにお問合せ下さい。
公開日:2022年8月1日
暑い日が続いております、当社エージェント達も玉の汗を流しながら日々
営業活動に励んでおります。
コロナ再拡大の中ですが、マスクをしたまま外を歩くと本当についらい。
皆様も熱中症に気を付けください。
さて今回は「不動産の売買契約」ってどのくらい時間が掛かるのか?
です。
賃貸物件を借りたり、実際に不動産の売買の経験のある方はご存じかと
思いますが、不動産の取引においては契約締結前に宅建士による「重要
事項説明」が義務付けられています。
売買に関して申し上げますと、売買契約書自体は条項数にして20数条
A3用紙一枚に入る程度の内容しか書かれていません。
しかも売買契約書はあくまでも【取引】に関する内容のみで、物件に
関する説明はあります。
物件や法規制・取引に関する詳細が解らないまま契約締結をする訳には
行きませんので、契約前に宅建士による重要事項説明が義務付けられて
いる訳です。
所謂「重説」を契約までに聞いて頂き、理解して納得してから契約締結
となるわけですが。。。。。
この重説「契約締結までに」と規定されていますが、多くの場合は売買
契約締結の当日に1時間半~長いと3時間程度かけて取引士から説明が
行われます。
これに売買契約書の読み合わせ+沢山の書類に署名押印+手付金授受
となりますと、トータルで2時間半~4時間の時間を要する訳です。
当日いきなり専門用語だらけの重要事項を説明されても???ですし
小さなお子様がご一緒の契約など、子供に2時間以上も大人しくして
居ろと言うのも難しい。
お子様がグズグズしはじめたら重要事項説明も頭に入って来ません。
そこでREDSは「オンライン重説」を積極的に取り入れています。
オンライン重説のメリットとして
〇自宅や職場、でWEB会議形式で契約日前に重要事項説明が可能
〇一回のWEB会議で終わらせなくても分割で説明が受けられる。
〇契約当日、再度解らなかった部分のみ説明が受けられる。
〇そして契約当日は1時間程度で契約が完了
コロナの影響もあり、小さな会議室や契約室に複数人で籠って
何時間も重説を聞いて頂くリスクも回避できます。
低価格で質の高い仲介を目指しているREDSは、オンライン重説や
電子契約等、お客様にメリットのある新たなシステム導入も積極的
に推進しています。
公開日:2022年7月2日
早々に梅雨があけまして、暑さと湿度にめっぽう弱く日々ぐったりして
おります、REDSの坂爪です。
今日も東京⇒吉祥寺⇒渋谷と電車移動しましが本当に暑い・・・・・・。
さて、2022年1月1日現在の路線価が発表されまして、東京は昨年の下落
から一転平均で1.1%の上昇となりました。
平均は上昇なのですが、都内の税務署48管轄中、30地点で上昇、12地点
で下落の内訳となっております。
この中で上昇率の高いエリアを見ますと・・・
・足立区千住三丁目
・中野区中野五丁目
・目黒区自由が丘一丁目
・足立区西新井栄町二丁目
・板橋区大山町
・品川区小山三丁目
・江戸川区南小岩七丁目
・杉並区高円寺北三丁目
お気付きでしょうか?上昇した地区の多くが近隣に賑わう商店街が
あったり駅前が庶民的で活気のある街。
一方下落が目立ったのは池袋・上野・浅草等の商業地で下落率が高
くなりました。
コロナの影響で在宅ワークが増え、インバウンドが激減
⇒商業地は下落
同じくコロナで外出を控える⇒なるべく家の近くで買い物・内食
⇒生活しやすい街が人気。
こんな感じの皆様の生活スタイルの変化が路線価にも顕著に出てきた
感があります。
現在物価上昇が話題となっておりますが、不動産業界も例外ではなく
新築・リフォームともに資材や各種費用が上昇しています。
景気が良くなって物価が上がっていくのは大いに歓迎なのですが
コロナや紛争で物価が上がって建物価格は上昇、更に路線価も上昇
となったら・・本当に夢のマイホームになってしまいますね。
不動産の購入、特にローンを利用される方にはある程度「適齢期」
があります。住宅購入をご検討中の方、REDSエージェントまでお気軽に
ご相談ください。
公開日:2022年6月2日
すっかり半袖ワイシャツでの勤務が日常になりました、長野県出身の為か
体型の問題か、暑さに弱いREDSの坂爪です。
さて、当社代表の深谷が「不動産考証」を務めるドラマ【正直不動産】が
あと1回の放送を残すのみとなりました。
ドラマでは盛り込めない不動産会社の現場をリアルにお伝えするセミナー
のご紹介です。
5月29日の第1回目の開催はおかげ様で大盛況でした。
そして第2回目が今週末の6月5日(日曜日)の14時から開催されます。
不動産売却時にどの様に不動産会社を選んだらよいのか?
不動産業界の裏側を業者間の具体的なやり取り等も含めて判り易くご説明
いたします。
参加申し込みは「コチラ」
セミナー後は当社エージェントによる個別相談も承っております。
是非ご参加ください。