緊急事態宣言が出ておりますが、平日の街は依然と変わらぬ様相です。

昨日、一昨日は極寒の荒天で人出が少なく感じましたが、今日は暖かく

当社の前（明治通り）も相変わらずの人通りとなっております。

またしても日経新聞電子版のコラムからの投稿です。

統計によりますと、2020年の首都圏の新築マンションの販売戸数が

前年比12.8%減だったとの事。

しかしながら直近の2020年12月は前年同月比15.2%増だった様です。

因みに平均価格は6000万円越のデータが出て居りました。

大型物件の分譲などが有りますと、数字は大きく影響を受けますので

数字を鵜吞みには出来ませんが、2020年のGWから低調だった販売戸数

は年末にかけて回復していたという事で、まさに私たち現場の営業マン

が肌で感じていた物件動向に近い統計となりました。

更に同コラムでは、テレワークが導入された会社の社員を中心に部屋数

があり、価格も手ごろな郊外への需要が増えているとの事。

これも、私が感じている印象と一致しおりました。

2021年の不動産市場、2度目の緊急事態宣言もあり先行き不透明な状況

ですが、一つは「東京オリンピック」の開催の可否、が不動産に限らず

景気全体に大きな影響を与えるのでは無いかと予想しております。

売りたい方も、買いたい方も、市場動向が気になる所かと思います。

引き続き現場の営業マンの肌感覚を随時レポート致します。

緊急事態宣言が出て暫く立ちますが、都内・神奈川の感染者は減少傾向

とは到底言えない状態、実際通勤で電車に乗っていましても、時間帯に

よってはかなり混みあっています。

さて、今回は表題のとおり昨年のコロナ発生から約１年で不動産の価格

はどの様に変わったのか？と言う話題です。

本日の日経新聞電子版のコラムにも御座いましたが、昨年の春の緊急

事態宣言が解除されてから今まで、東京23区内の中古マンション価格

は上昇の傾向がハッキリとしているとの事。

日経のコラムでは、日銀の市場への資金供給によるものとの分析も

ありますが、現場サイドの感覚では「明らかな供給不足」「売り手市場」

の様相、複合的な要素で価格は上昇しているという事でしょう。

日経のコラムは、都内の中古マンションに関する内容ですが、郊外の

戸建需要も間違いなく増えています。

一般的には、不動産の価格が上がる⇒景気上向き？ですが

今回は事情が違いますので、余計に分析が難しいので、この状態が

いつまで続くのかも何とも言えない状況。

ワクチン接種が落ち着いて、集団免疫が形成されてからの値動きは

未知数です。

コロナで収入が減少⇒ローンの借入可能金額減少+物件価格は上昇

、買う方にとっては厳しい市況です。

売る方、買う方、立場によってこの市況の見方は変わりますが、

買う方にとっては、入学や異動等で今買わなければならない方も

多いはず。

価格上昇局面で、少しでも安く購入したい！！

そんな方、まずは当社にお問合わせ下さい。

今年も大晦日を迎えました。

一年間、大変お世話になりました、お客様、御取引先業者の皆様に

厚く御礼申し上げます。

以下2020年、私が担当させて頂きましたお取引となります。

〇横浜市中区本牧元町・・・・・・・・中古戸建

〇小平市回田町・・・・・・・・・・・新築戸建

〇杉並区高円寺南・・・・・・・・・・中古マンション

〇川崎市中原区上平間・・・・・・・・新築アパート

〇横浜市港北区新吉田町・・・・・・・新築戸建

〇川崎市麻生区百合丘・・・・・・・・新築戸建

〇東京都中央区銀座二丁目・・・・・・投資向けマンション

〇横浜市保土ケ谷区和田町二丁目・・・新築戸建

〇三郷市戸ケ崎三丁目・・・・・・・・中古戸建

〇東京都台東区竜泉二丁目・・・・・・中古マンション

〇東京都港区白金六丁目・・・・・・・中古マンション

〇茅ヶ崎市松ヶ丘二丁目・・・・・・・中古戸建

〇東京都江東区森下三丁目・・・・・・中古マンション

〇川口市飯塚二丁目・・・・・・・・・中古マンション

〇松戸市上矢切・・・・・・・・・・・新築戸建

〇東京都葛飾区新宿六丁目・・・・・・中古マンション

〇鎌倉市長谷五丁目・・・・・・・・・中古戸建

〇東京都大田区大森北一丁目・・・・・中古マンション

〇東京都文京区千駄木二丁目・・・・・投資向けマンション

〇八王子市片倉町・・・・・・・・・・売地

〇横浜市港北区新横浜二丁目・・・・・中古マンション

〇横浜市金沢区富岡西三丁目・・・・・新築戸建

〇横浜市港南区東永谷一丁目・・・・・新築戸建

〇鎌倉市手広四丁目・・・・・・・・・新築戸建

〇さいたま市大宮区土手町一丁目・・・中古マンション

〇東京都台東区西浅草三丁目・・・・・中古マンション

〇横浜市青葉区美しが丘一丁目・・・・中古マンション

〇東京都目黒区上目黒三丁目・・・・・中古マンション

〇東京都江東区豊洲三丁目・・・・・・投資向けマンション

以上29件の取引に携わらせて頂きました、ありがとうございました。

2021年、コロナの動向、景気動向、何とも不透明な情勢ですが、その

中でも、皆様のお住まい探し、資産形成のお手伝いをさせて頂きたい

と思います。

今日は、NYダウも日経平均も上がっておりまして、コロナ第三波

などと言われておりますが、米大統領選挙が一段落した事と、各所

からコロナワクチンのニュース等が入り、好印象なんですかね？

景気とは良く言ったもので、庶民の生活は何も変わって居ないん

ですが・・・・。上の方ではそんな良い雰囲気なんでしょうか。

さて、今回は「マンションの管理費」についてです。

マンションの購入を検討される場合、ランニングコストとして、

管理費・修繕積立金・固都税等が気になる事と思います。

この中で、一戸建てでも掛かってくるのは

【固都税】

【修繕積立金】

※戸建の場合、修繕するか否かは所有者次第ですし、将来の

修繕を見越して月々積立・・と言う方は少ないと思いますが、

当然メンテナンス費用は発生いたします。

その中で【管理費】はマンション特有のランニングコストとな

ります。

マンションによって、金額にかなり開きがありまして、1万円弱

から高いマンションでは、2万円を超える管理費が掛かる物件

もございます。

皆様が気になるのは、何に使われているの？+高いの？安いの？

の部分になるのではないでしょうか。

管理費の使い道は、国土交通省などの指針にもありますが、

大きくは下記の様な内容

・管理人や清掃員の人件費

・共用部の公租公課

概ね皆様のご想像通りだと思いますが、更にこれに管理会社

の利益も当然加わって来る事になります。

管理費が高いか安いかは、一応の基準（1平米あたり200円～300円程度）

は御座いますが、マンションの規模や敷地の広さ、階層数、昨今はコン

シェルジュの居るマンションや、多種多様な共用施設の付いたマンション

もあり、一様に比較が出来るものでは有りません。

私からも、物件を御案内していて、管理費少し高いかな！と言う様

な物件であればその旨、お知らせいたしますが。

物件のご見学の際には、共用部の管理状況もご覧頂き、まずはご自身

の判断で、管理費に見合った管理がなされているのか？と言う部分も

マンションご購入を検討される際にはご確認頂く事をお勧め致します。

アメリカ大統領選挙、盛り上がってますね。

決着後何もなければ良いのですが・・・

今年もはや、11月を迎えました、コロナ一色の一年だったなぁと

早くも一年を振り返っておりますREDSの坂爪です。

今回は「不動産の価格」についてです。

一般的には「不動産の価格」と言いますと所謂「売買価格」を

イメージされる方が多いのではないでしょうか。

売主様にとっては、まさにそこが資産価値になり訳です。

しかし・・１つの不動産でも実は、沢山の「価格・金額」が

御座います。

査定価格・成約価格・路線価・評価額・公示価格

・・・積算価格・収益価格・鑑定評価額等々

其々用途や目的が有って利用される金額ですが、不動産売買を

される方、売主様・買主様にとって最も重要なのが「成約価格」

です。

〇「成約価格」＝「実勢価格」

実際にその不動産が、幾らで売れたのか・・・

この実勢価格と他の色々な価格・金額との関係ですが

一般的に

〇公示価格（国土交通省）・・・実勢価格－10％～－20％

〇路線価（国税庁）・・・公示価格の70％～80％前後

〇評価額（市区町村）・・・公示価格の70％前後

と言われておりますが、これは都市部のお話で、地方に行くと

実勢価格<公示価格と言う場合もございます。

またタワーマンション等で土地の持分が少ないケースでは、

評価額は実勢価格と大きな開きが出るケースもございます。

結局、価格は「実際の売買履歴」⇒市場が決める！！

と言う事になります。

ではこの実際の売買履歴をどこで調べる事が出来るか・・

一つは、国土交通省の「土地総合情報システム」で何方でも

土地の取引（成約価格）を調べることが出来ます。

但し、登録物件数は余り多くありません・・・・

あとはマンションなどの価格査定には余り向いていません。

もう一つは私たち不動産業者が利用する「ＲＥＩＮＳ」と

言うシステム、こちらはマンションなどを中心に実際の成約

価格が登録されています。

多くの不動産会社は、これらの金額を総合的に評価して

所謂「査定価格」を出している訳ですが、私の肌感覚として

は殆どの業者の査定価格は「査定価格>実勢価格」となっています。

高く査定を出してもらった方が、売主様は気分が良いですし

どうせなら高く売れると言っている業者に任せてみよう！！！

と思うのも当然ですので・・・・

私の査定はREINSのデータを基準に、近傍類似物件の販売価格

等を勘案して真の「実勢価格」をお伝えするように心がけて

おります。

その上で「実際に幾らで売り出すか」は売主様に決定して頂いて

おります。所謂、チャレンジ価格での売出しもOKです。

REDSでは、不動産の御売却も仲介手数料割引～最大無料となり

ますので、浮いた手数料分を販売価格に転嫁して、競合物件より

競争力のある価格での売出しも可能です。

正直な金額を知りたい！！そんな売主様、REDS坂爪をご指名

ください。