気持ちよく釣りに行きたいのですが・・・何かと忙しくストレス

で太っている？REDSの坂爪です。

只今健康診断に向けて毎年恒例のダイエットを計画中。

さて、前回に続いて現在の不動産市況ですが、チョットした変化

が出始めております。

先ずは、Gotoキャンペーンの影響？？？でしょうか。

年初のコロナ禍以降、基本的には不要不急のお出かけNGの状態

が続いてきましたが、先月末から東京都もGotoキャンペーンの

対処になった事で、お出かけしたかったけど出来なかった方々

一斉にお出かけになられている模様です。

家でじっとしてるのに飽きた！

家も欲しいけど取り敢えず今はお出かけ！！！

先週末の台風の影響もあり、ご見学希望が減少しております。

更に、もう一点、コロナ禍以降減少していた個人の方のご売却

相談が増加、実際当社もお預かりしているご売却物件がコロナ

前の水準近くまで回復してきています。

コロナの影響で、不特定多数の方がご見学にいらっしゃるのが

NGと言う意識が、少しづつ変わり始めているのかも知れません。

今後、感染者が急増する様な事が有ればどの様になるのか想像が

つきませんが、首都圏の不動産は逞しく流通しています。

只今当社REDSの公式LINEアカウントが停止しております。

LINEよりお問い合わせ頂いて居りましたお客様にはご迷惑、ご不便

お掛けしております。

私REDS坂爪が担当させて頂いておりましたお客様、大変お手数で

すが、メール・電話、または下記、REDS坂爪のLINEアカウントまで

（ＩＤ：redssakazume)直接ご連絡頂きますようお願い申し上ます。

さて今回のブログは、コロナで不動産価格が下落すると言っていた

専門家・評論家の方々いかがお過ごしでしょうか？？？

と言った訳で、私たち現場の営業マンの肌感覚としては首都圏の

不動産需要はコロナでも下落しておりません。

それどころか、都心部から郊外にかけて幅広く「購入」の問い合わせ

を頂いている状況で、需要と供給の関係からしますと・・・

売り手市場になっております。

これからテレワーク本格導入等の動きが加速していく事を考えま

ますとこの方向性はしばらくは続きそうです。

大幅に価格が上がっている印象こそ有りませんが、条件が良い物件

は多少高めでも、広告を出して直ぐに成約してしまうケースも散見

されます。

買い手としては「コロナだから値引きして欲しい」と言うご意見

沢山ございましたが、残念ながら専門方たちの予想は外れてしまい

まして、短期的には価格が下がるどころかやや上向きの情勢です。

そんな中、仲介手数料割引～最大無料のREDSなら、価格上昇分を

仲介手数料で吸収して、当初ご予算通りにマイホームの御購入を

検討頂けるかもしれません。

気になる物件が御座いましたら、先ずは当社にお問い合わせください。

少し涼しくなりまして、物件のご案内を頑張ろうと思っていましたが

４連休、意外と皆様GOTOで、それほど忙しくなかった、REDSの坂爪

です。

連休前ですが、住宅生産団台連合会と言う団体が、2019年の注文住宅

に関する「戸建注文住宅の顧客実態調査」と言うレポートを発表しました。

注文住宅を建築した顧客の年齢や予算、ローンの利用などに関する

統計です。

この中で個人的に目を引いたのは、建築費用が平均で１㎡あたり

1.4万円増の１㎡＝29.5万円になったとの事、一坪あたりに換算

しますと約97.35万円・・・高いですよね注文住宅。

この中には外構工事等も含まれていると思われますが、一般的な

80㎡程度の家で、2360万円かかる計算です。

100㎡の家だと建物だけで約3000万円・・・。

注文住宅のデータですので、所謂分譲住宅はこれには含まれない

訳ですが、分譲住宅に於いても諸々の諸経費の上昇で物件価格

は上昇している印象を受けております。

更に都心に近いエリアでは、慢性的な敷地の不足、業者の敷地

仕入れ価格が上昇⇒価格高騰に拍車を掛けます。

私たち営業マンからみても「このエリアでこの金額！！！」と

思う物件も散見されます・・・が売れていきます。

コロナの影響で価格が下がるのでは無いか！！

少子高齢化で住宅価格がさがるのでは！！！

オリンピックが終わったら！！！！

色々言われておりますが、都心部を中心とした人気のエリアでは、

価格が短期的に大幅に下がる見込みは無さそうです。

投資向けなら良いのですが、自己居住用のお住まいをお探しで

特に住宅ローンの利用をされる方にとっては、不動産価格が下

がるのを何年も待つのはリスクの高い選択です。

住宅ローンは年を取るごとに借りられる期間が短く成る＝月々

の返済額が増えてしまいます。

住宅ローンをご利用の場合には「購入適齢期」が有る訳です。

仲介手数料割引～無料の当社なら、チョット高い分を仲介手数料

で吸収して、総額ではご予算通りにマイホームを御購入頂ける

かも知れません。

先ずはお気軽にご相談下さい。

暑さが一段落したと思ったら、台風連続で相変わらず釣りに行けて

居ないREDSの坂爪です。

昔は多少の強風でも釣りに出かけていたんですが・・・歳ですかね。

まぁしかし雷の予報が出てましたのでこれは流石に釣りはNGです。

さて、不動産の売買契約、契約書や重要事項説明書の書式は、

所属する団体により多少異なります。

当社が加盟している「公益社団法人　不動産保証協会」通称全日

の重要事項説明書の書式も一部変更となりました。

「ハザードマップに関する情報」を記載する箇所が新設されました。

今までも重要事項説明書の「備考欄」等に於いてハザード情報は

記載・説明して参りましたが、今回は専用の項目が作られ、担当者

や会社毎に異なっていた説明の内容が、ある程度統一されました。

〇浸水に関する情報

〇内水に関する情報

〇土砂災害に関する情報

〇緊急避難場所に関する情報

以上の内容を専用の項目を設けてご説明する事となった訳です。

昨年の武蔵小杉エリアの内水氾濫等も今回の改定に影響している

のかも知れません。

実際に物件をご案内しましても、お客様から事前にハザード情報

の調査を求められる事も多々ありますし、ご見学の結果、最終決断

する前に、ハザード情報を確認しておきたいという要請も当たり前

になって来ております。

物件探しの条件に「自然災害のリスクが少ないエリア」と言う条件

は既に定着している印象です。

折角気に入った物件なのに、ハザードでNGなんて事にならない

為にも、皆様ご自身で事前に調べてみる事も大切です。

都・件・市区町村によりハザード情報・ハザードマップの作成が

遅れている地域もございますが、お住まい探しをされている皆様

も各行政庁のHPなどでハザード情報はご確認頂けます

小学館より8月28日に出版されたコミック『正直不動産』9巻

（作画・大谷アキラ氏、原案・夏原武氏、脚本・水野光博氏）

原案者の夏原氏とREDS代表の深谷十三の特別対談が掲載されました。

是非購読下さい。

ところで・・・不動産会社！余り「正直」な印象は無いですよね

残念ながら。。。。

その中で、最も一般の方に解りやすいのが「物件の写真」では

無いでしょうか。

公告を見て「ウワァ！広い、綺麗、明るい！！！」でも現地で

見学してみたら・・・・。

賃貸・売買問わず経験のある方多いのではないでしょうか？

なぜこのような事が横行しているのかと言いますと、不動産会社

は新規の顧客の獲得に最も苦労しますし、欲しいのは購入意欲の

あるお客様の個人情報なんです。

兎に角まずはお問い合わせが欲しい！！

「その物件」を買って頂けるか否かは二の次

極端な話、何であれ買って頂ければ良いわけです。

綺麗な画像、広く写ってる画像、明るく写ってる画像を使って

何とかお客様にお問い合わせ頂こうと思う訳です。

少なくとも「正直な写真」ではないです。

実際私も物件をご案内しておりまして、販売元の業者の作成した

広告画像と実物の違いに愕然としたお客様、何組もございます。

これなんですが、例えば分譲業者さんが自分のところの物件を

良く見せる為に広角レンズを使って物件を広く見せたり、画像

を修正したり、明るさを変えてみたり・・・沢山お客様は見に

来たけど結局売れなかった・・・これは結局痛い思いをするのは

自分（分譲業者）なので良いのですが。

問題は「個人の売主様から依頼を受けた媒介物件」で画像操作

をしてしまう事です。

売主様の中にはキレイで広く、明るく画像を加工してもらって

喜んでいる方もいらっしゃるでしょう。

でも実際には不動産会社の集客の材料に使われてしまっている

訳です。

何組見に来てもなかなか具体的な購入の話は来ない・・・

ある意味当然です「広告に偽りあり」・・実物と余りに違えば

なかなか具体的なお話は来ないでしょう。

コロナ禍の中、お互い時間を割いてのご見学なのに得するのは

不動産会社だけです。

しかし売却を依頼した不動産会社は、その間もお問合せしてきた

お客様に、「他の物件」をせっせとご紹介してガッツリ営業活動

しているんです。

不動産会社にとっては、売れれば勿論OK、でも売れなくても、

お問い合わせさえくればOK！！！新規顧客開拓です！！！

「不動産　写真」と検索すると、「反響が増える」なんてのが

出てきますので・・・ハァ困ったものです・・・。

私は、ご売却のご相談を受けて物件にお伺いした時に自分が

感じた印象に近い画像を広告として使う事を心がけています。

購入を検討するお客様に情報を提供する必要は御座いますので

見切れた写真ではNG、時として広角レンズを使う事もあります。

構図やアングル等工夫して、印象良く見やすく写すことは当然です。

暗いお部屋は暗く、明るいお部屋は明るく、綺麗なお部屋は

綺麗に、傷んだお部屋はそれなりに、広告用画像を選定します。

実物以上に明るくしたり、必要以上の広角で広く見せたりする

事はしておりません。

それでもしっかりと成約しています。

ご売却依頼のお客様のご希望は当然ながら

「自分の物件」をより高く、より早く売る事

集客をする事ではありません。

毎日毎日不動産の広告を見ながら、正直不動産でありたいと思う

REDSの坂爪です。

ご売却ご検討中の方、お気軽にご相談下さい。

長い梅雨が明けたと思ったら暑い日が続いていますね。

先日は浅草でまさに「バケツをひっくり返したような雨」に合い

普通の天気は無いのかなぁ・・・と思っておりますREDSの坂爪

です。

今回は、先日お会いしたお客様とのお話です。

神奈川エリアで物件をお探しの30代ご夫婦、今回が初めての

物件ご案内。

当社はメールでお問い合わせ頂くケールが多いので、実際に

お客様にお会いするのは今回が初めてでした。

そこでお話が有ったのが・・・

「不動産営業マン」についての話題！！！

お客様曰く、今まであった不動産営業マンは・・・

「高圧的」か

「怪しい」か

「頼りない」のどれか・・・

若しくはそのMIXだったとの事。

ひと昔（ふた昔？）前の不動産営業マンと言えば、ゴルフ焼け

にデッカイ時計・・・

二言目には「申込しないと売れちゃいますよ！！」

多くの方の不動産営業マンに対するイメージは未だにこの

パターンが多いのではないでしょうか。

実際にまだいますし・・・。

最近は、世代交代もあり所謂ゴリゴリの営業マンは減りました

が、「ホストさんですか？」と思うようなお洒落？な営業マン

にお会いする事もあります。

物件やお客様より前髪が気になるご様子・・・。

また、「草食系」とでも言うんでしょうか・・・大丈夫？って

聞きたくなる様な覇気のない方も・・・・何を聞いても後で調べ

て連絡します・・・何のために来たの？？？

今回のお客様に私がどの様に映ったのかは一抹の不安があります

が今後も一緒に物件探しをしていくお約束が頂けました。

不動産営業マンはお客様と反りが合う事も非常に大切。

当社も20名以上のエージェントがおりますが、エージェントを選んで

お問い合わせ頂く事が出来ますので、其々のブログや自己紹介をご覧

いただき、その上で坂爪をご指名・お問い合わせ頂ければ幸いに存じます。

都内で仕事をして、鎌倉に戻りますと帰宅時間のせいもありますが、

空気が少し涼しく感じます。

先日、日影の無い都内の住宅街を20分ほど歩いて物件に向っており

まして、チョット危険を感じたREDSの坂爪です。

さて、相変わらずコロナが収まる気配を見せておりませんが、

そんな中、皆様が気になる「年末に向けての不動産市場短期予想」

をしたいと思います。

これは、明らかに「売り手市場」となります。

当社の6月7月は過去の同月比でも例を見ない取扱高、今月8月

は例年夏季休業や不動産会社間の物件情報サイト（通称：REINS）

がメンテナンスで休止したりする為、毎年静かなのですが、

今年は、各社夏季休業明けから契約・契約！！

折角物件をお問い合わせ頂いても契約予定でご紹介出来ない

なんて事が散見されております。

これ完全に「コロナが不動産の需要を変えた」と感じています。

皆様うっすら感じているとは思いますが、今後は「コロナありき」

の生活に突入していくでしょう。

ワクチンが出来たり、治療薬が出来たりしても、完全に「コロナ前」

の生活には戻らない気がします。

素人目に見ても、インフルエンザや風邪に比べて感染力が非常に

強い印象です・・・・。

それを踏まえて、コロナが与えた影響として・・・

〇テレワークの導入

〇外出自粛

この2つ、いずれも自宅に居る時間の増加を招きました。

「自宅＝不動産」に大きく関わって来る問題です。

●通勤時間は長くなるが、テレワークで通勤回数が減ったので

　多少会社から離れてもOK

●自宅に仕事専用のスペースが欲しい

●外出しなくても子供たちが遊べるスペースが欲しい

●公共交通機関の利用を控える為、駐車場付きの物件が欲しい

理由は様々ですが、郊外志向、広めの物件志向は現場でも感じて

おります。

しかしながら「不動産を売ろう」と言う人にとっては、

●不特定多数の方が物件を見に来る・・・不安

と言う問題もあり・・・結果として売却物件は減少。

更に、来年住宅ローンを組もうとすると、今年の源泉徴収票の

年収ベースでの審査となりますので、年収が減少する方にとって

はこれは大きな問題。

年内の御購入であば、昨年の収入実績でのローンの審査が可能

となれば・・・年内に買いたいと・・・・。

そんな訳で、年内になんとか新居のご購入を！！とお考えの方

8月末から9月に動き始めますと、余裕を持って年内ご入居も可能

です。

激しい競争の中、しっかりとサポートさせて頂きます。

そろそろ関東地方の梅雨明けの話題も出てまいりました。

GW明けから大変忙しく動き回って、なかなか釣りに行けて

おりません。

もう梅雨明けか！！！と思っておりますREDSの坂爪です。

他社様の状況は解りかねますが、当社に限ってはGW明けから

今日まで、私だけでなく全営業マン忙しく動き回っております。

そんな中、新築分譲住宅を手掛ける業者さんや、中古物件を

買い取ってリノベーション再販している業者さんから沢山の

電話を頂いて居ります。

「買取案件ありませんか！！」

「●●の物件、買取でどうでしょうか？？？」

そんな電話が毎日の様に来ている状況。

コロナで様子見だった物件の仕入れが本格的に再開されて

いる模様です。

一般の方からのご売却の相談も、一時に比べて回復してきて

おりますが、年末などの状況と比べるとまだまだ件数は少なめ

な印象。

新築分譲住宅の業者さんや、リノベーション再販の業者さん

は競売・入札などで用地や物件の仕入れをされる業者さんも

いらっしゃいますが、多くは個人の方が売りに出した物件を

仕入れて新築やリノベーションをして販売する訳ですので

一般の方のご売却案件が減れば、仕入れも難しくなって来る

訳です。

そんな訳で、これから暫くしますと新築物件等を中心に、

売り物件不足が発生するかもしれません。

ご結婚やご出産、また昨今ではテレワーク導入等、お住い

探しを始めるキッカケは其々ですが、そのタイミングで

出来ればたくさんの候補の中から物件を選びたいものです

がこれから先、なかなかそうも行かない時期が来るのかも

知れません。

それでも「買いたいと思った時」「必要になった時」が

マイホームの買い時、REDSでは物件を精査して皆様の

お住まい探しをお手伝いいたします。