九州につづき中国地方でも豪雨の被害が伝えれられております。

梅雨明けが待ち遠しい様な、今日の様な涼しい日がもう少し続いて

欲しいよな・・・

だがしかし、これ以上梅雨が続いて被害が出るなら早く梅雨明けし

て欲しいと心を決めたREDSの坂爪です。

今回は表題のとおり「建築条件つき売地」についてです。

お住まい探し、特に一戸建てや注文住宅用の土地をお探しの方

ポータルサイト等で時々見かける事があると思います。

簡単にご説明いたしますと「売り建て」です。

「建て売り」の逆です。

更地の状態で土地の売買契約を締結してから建物を建てて引渡し

となる訳ですが、この「建物を建てる」会社が土地の売主様の

指定業者となる訳です。

多くの場合は、売主様自体や、系列の建築会社等で建物を建てる

事が条件となって居る訳ですが、この「建築条件つき売地」にも

幾つかの分類があります。

【間取りによる分類】

A：設備の標準仕様は決まっているが、間取りは自由に決められる

※設備のアップグレードは比較的柔軟に対応頂けます。

B：間取りは確定、建築確認も取得済みでカラーセレクトは出来る

※設備のグレードアップは出来る場合と出来ない場合が有ります。

Bの場合、間取り変更を希望する場合、建築確認の再取得費用等

の負担が増える場合あり。

【資金計画による分類】

ア：土地代金を先行して支払う（土地先行決済型）

イ：建物が完成してから一括して支払う（一括決済型）

アの場合には建築中に土地代金分のローンの金利の支払いが発生

したり、「つなぎ融資」の利用が必要になったりますので、イに

比べて諸費用が増えます。

上記分類のA:B、ア：イの組み合わせで４パターンの建築条件つき

売地が有る訳です。

買主様にとって魅力的なのは「A+イ」の組み合わせですね。

自分に合った間取、仕様の物件が建売と同等の諸経費で購入

出来る訳です。

この様に見ますと、ご希望のハウスメーカーが決まっている、

注文住宅用地をお探しの方には基本的に合わない販売形態と

なる訳ですが・・・・・

実は、建築条件付き売地の中には「条件外し」に対応して頂け

る物件も少数ですが存在します。

表示価格に+αで売買代金を支払えば、お好みのハウスメーカー

で建築が可能になる仕組みです。

買主様によって嬉しい「A+イ」のパターンの建築条件つき売地、

エリアは限定的（東京都市部）では有りますがご紹介可能です。

しかも仲介手数料無料で！！

どうしても建売の間取りは合わない、でも金額的には建売しか

手が届かない・・・そんな方、お気軽にご相談ください。

緊急事態宣言明け、都内の感染者数は相変わらずですが、街は確実

に人出が増えている印象で、街中でもマスクが外せず、汗だくだく

梅雨の蒸し暑さにめっぽう弱いREDSの坂爪です。

以前からこのブログで、コロナの影響で住宅へのニーズが変わり

つつある・・・と言う内容をUPしておりますが、実際に緊急事態

宣言が解除され、どの様になっていくでしょうか？。

本日ラジオを聞いて居りましたら、非接客業の業種を中心に６割

～８割程度の企業が今回のコロナ禍で何らかのテレワークを取り

入れたという話が出て居りました。

問題は、この後・・・テレワークが継続されるのか？

はたまた、元の様に定刻出勤に戻るのか？

ここが、今後の住宅需要に大きく影響してきそうです。

※賃貸の分野ではオフィス物件の需要の変化も大きいでしょう。

実際にお客様ご案内しておりまして、お話を聞きますと、多くの

会社でテレワークが多少は残りそう、との事です。

判子文化・・・

会社に行かないと仕事した気にならない・・・

そもそも家に居場所が無い・・・

色々な事情で会社に行かなければならない人、行きたい人はいる

でしょうが・・・。

昨今コロナに関して、良く「コロナ以前の状態」なんて言われ

ますが、ワクチンが開発されたとしても、人々の記憶に今回の件

は深く刻まれています。

仮に全ての自粛要請が解除されても「コロナ以前の状態」に戻る

事は無いでしょう。と言うのが私の予想。

何よりお客様ご案内してますと

家で子供や奥さん、家族と過ごすことが楽しいと思っている

お父さん方、沢山いらっしゃいます。

嬉しい事です。

今まで仕事仕事だったお父さん達、コロナの影響で否応なしに

家族と過ごすことになり・・・その結果

「家族と過ごすの・・・良い」

と言う方向に来ている様です。

そうしますと、広い家が欲しかったり。

仕事部屋が欲しかったり。

お金を掛けずに家の周りでノビノビと過ごす環境が欲しかったり。

通勤時間は長くなるけど、それも週に１回２回なら、まぁ良いか。

時差通勤が出来て、ラッシュに揉まれないなら、多少通勤時間が

伸びるのは我慢できるとか・・・・。

まだまだコロナは「途中経過」の段階では有りますが、確実に

人々の意識は変わってきている様です。

暑いですね～。今日は物件の調査で都庁に行って参りましたが、

新宿西口から都庁までの地下道、マスクを着けて歩きまして・・・

汗だくのREDS坂爪です。

タイトルの通り、東京都内特に港区・渋谷・文京・新宿・目黒

辺りの人気エリア、こちらはコロナの最中でもやはり人気に衰え

は見えません。

先日も中目黒で新着の中古物件が出たのですが、ご見学を申込し

ましたら、ご見学どころか既に購入申し込みが何件か入っており

ました。

しかも、1番手の方はご見学もされていないとの事。

凄まじいスピードで売れていきます。

私の今日の都庁での調査も売買契約の為の調査でありまして

今週末には2件のご契約予定が入って居る状況です。

そのうち一件は、コロナ禍の真っ只中に販売開始しましたが、

販売開始から4週でのご成約。

先日は物件のお引き渡しで、別の不動産会社の担当者とお話しま

したらやはり忙しくしているとのお話でした。

所謂「専門家」の間では、不動産の価格の下落などが話題と

なっておりますが、いったい何処の不動産のお話をされている

のか不思議なくらい現場と感覚の乖離があるのですが・・・。

今後のコロナの第２波・第３波や来年の東京オリンピック等、

まだまだ不確定な要素は多分にありますが、現状、東京の不動産

は逞しく取引されております。

因みに、私のお勧めのマイホーム探しの手順は、

①資金計画→③ローン仮審査→③物件探し

先ずはご予算を決めて、その中ご予算の中で買える物件を一緒

に探して参ります。

先にご紹介したとおり。人気エリアの物件は有る程度のスピード感

も大切！ローンの審査の先後で、気に入った物件を買い逃してしま

っては、諦めがつきません。

またREDSでは、仲介手数料が割引～無料になりますので、御購入時

の諸費用を抑える事が出来ます。

あと50万円・・100万円予算が届かなかった物件が、REDSなら

ご検討頂けるかもしれません。

皆様も「家が欲しいな！」と思いましたら、先ずはお気軽に

ご連絡・ご相談下さい。

関東も梅雨入りとの話も出て居りまして、東京特有の蒸し暑い季節が

やって参りました。マスク着用で歩き回りますと本当に息苦しい！！

人の居ないところではマスクを外して小休止しているREDSの坂爪です。

居住中、投資向け、売る方も買う方も気になるのが・・・

「不動産市場の今後の動向」

「コロナで不動産の価格は？？？」

と言うところかと思います。

時系列でみますと・・

緊急事態宣言が出ましたのは４月の上旬でしたが、実際には３月の

上旬には小中高校の臨時休校要請が出て、市中はコロナの影響が鮮明

になっていました。

各社のテレワーク導入等は、早い会社で４月中旬、多くはGWの前後

からでした。

５月一杯まで、緊急事態宣言が延長され、６月の頭から徐々に各種

制限や自粛が解除されました。

不動産の動向としては、３月上旬～中旬にかけて、具体的なお話の

無い売却物件で居住中の物件や、ご売却を急がない売主様中心に

一時販売中止の物件が相次ぎました。

通常年度末は不動産は繁忙期ですが、今年の年度末は成約件数は低調

、しかし大幅減と言うほどの影響は有りませんでした。

４月に入って影響が出始めました、外出自粛要請の影響から、居住中

の物件を中心に非常にご見学がしにくい状況となっておりました。

従いまして成約件数も減少。

しかし、例年４月以降は成約件数は減少しますので、はたしてコロナ

の影響なのかは未知数。

５月の入りますと、テレワークと外出自粛でお家で過ごす時間が増

えた影響か、御購入のお問い合わせが急増しておりました。

物件の詳細や資料が欲しい、空室物件や新築物件はご見学希望も

頂いて居りました。

しかしながら、市場の大半を占める中古物件が、コロナの影響と

各仲介が社のテレワーク・営業時間短縮の影響からか営業効率が

低下して５月の成約はお問合せの件数に反して以外と伸び悩みました。

そして緊急事態宣言が解除された最初の週末だった６月6日、７日は

目の回る様な忙しさでご見学希望を頂いて居りました。

私がご売却のお手伝いをしております物件も、１日４件のご見学

希望を頂いた物件もございました。

５月沢山頂いたお問合せのお客様の中には、緊急事態宣言解除で

トーンダウンした方も沢山いらっしゃいますが、６月になっても

引き続き多くのお問い合わせを頂いています。

ご売却再開や、新規のご売却相談もチラホラ入って来ている印象。

例年、GW頃から８月の夏休み明けまで、不動産会社は閑散期で

静かな時期に入るのですが、今年は少し様子が違います。

現在の首都圏の不動産市場の状況としては、短期的ではあります

が「需要過多」の状況です・・・・

そうです、直近で金額が大幅に下がる可能性は低いと言えます。

投資向けの物件に関しては、言うまでも無く「投資」」ですので

少しでも利回り良く購入する事が大切ですが、自己居住用の物件

に関しては、余り値段が上がる、下がるを気にしすぎますと良い

買い物は出来ません。

御購入に際して多くの方が住宅ローンをご利用になりますが、

完済時の年齢などを勘案しますと不動産には「購入適齢期」が

あります。

これから下がるのでは無いか・・・なんて事を気にしすぎて

１年３年５年と過ごすうちに借り入れ条件は厳しくなります。

また、不動産には相場が有り、仮に掘り出し物があっても

星の数ほどある不動産会社が指をくわえて見ている訳があり

ません。

私たち現場の第一線にいるプロでも、この先の市場動向を完全

に読むことは出来ません。

お住まい探しをされている方、御購入を検討される方・・・

私も過去のブログでも書いておりますが、原則として

「欲しいと思った時、必要な時が、不動産の買い時」

また「不動産は相場で買うのが一番」です。

それでもやはり、不動産は個人にとっては最大の資産となる

訳ですから、私たちREDSの営業マンは「資産価値のある不動産

選び」をアドバイス・お手伝致します。

因みに、私の考える「資産価値のある不動産」それは、

●将来価格が上がるという事では無く、何らかの理由で不動産を

手放す時、その時の相場で安全で確実にご売却できる事。

と考えます。

いくら安く買っても、将来売れない物件、換金性の低い部件

であれば資産価値があるとは言えません。

コロナの影響、まだまだ未知数ですが、今後も不動産市況について

は時々レポート致します。

緊急事態宣言中にも着実に季節は廻り、既に半そでシャツで仕事を

しております、暑がりのREDS坂爪です。

長野県出身ですが、既に関東の暮らしの方が長くなりました私です

が何度経験しても東京の夏は厳しい。

さて、またしてもコロナの話題ですが、先日「緊急事態宣言」が

解除されました。

コロナの第二波も議論されている所ですが、皆様徐々にコロナ前

の生活に戻って行かれる事と思います。

とは言いましても！！ワクチンが開発された訳でも、治療薬が開発

された訳でも、世界中からウィルスを根絶した訳でもありませんので、

今後も「様子を見ながら」の対応とならざるを得ません。

不動産市場は？？と言いますと、「売り物件が少ない」状況となって

おります。

個人の売主様に於かれましては、特に居住中のまま販売活動をする

予定だった売主様は、販売活動を止めている方が沢山いらっしゃい

ます。

不動産会社が販売する、新築物件やリノベーション物件、こちらは

「様子見」で新規着工を調整したりしていますので、物件数減少。

更に、不動産会社は、一般の売却物件の土地やマンションを仕入れ

て新築やリノベーションして商品化しますので、個人の売主様の動き

が少ないと、仕入れ数も減少。

逆にご購入希望の方は、GWを中心に沢山のお問い合わせをいただ

きました。

テレワークや外出自粛・ステイホーム等々、「家での過ごし方」に

ついて考える時間が有ったことで、マイホームご購入を検討され

始めた方が多いのかも知れません。

「感」の良い方はお気づきかもしれませんが、現在の首都圏の不動産

市場は「需要過多」の状況。

GW中、コロナが有るので、値引き交渉出来るのではないか！と言う

お話沢山いただきました。

長期的にはコロナにより景気低迷が鮮明となれば、その時には不動産

価格の下落があるかもしれませんが、現状顕著な価格下落は起こって

おりません。

東京オリンピックの来年開催も含めまだまだ先が読みにくい状況では

有りますが、マイホームのご購入に関しては、

「欲しいと思った時が買い時です」

マイホームご購入は、投資ではありません。

極端に不動産価格の高騰・下落を気にしすぎますと良いお買い物は

出来ない様に思います。

各種メディアでは、「自称専門家」が数字だけを見て上がる下がると

言っておりますが、お客様・物件の最も近くに居る私たち営業マンが

肌で感じている市場の印象は先に述べた通り、直近で大幅な価格下落

は見込めません。

現在のコロナ禍の中でも、持てる知識をフル活用して、皆様のお住い

探しのお手伝いをいたします。

不動産市場の動向等、お気軽にお問い合わせ、ご相談下さい。

ここ最近、東京都のコロナ感染者数が減少を見せているせいか、

自粛疲れもあってか、休日の都内、我が街鎌倉も天気の回復した

日曜日には、かなりの人出でした・・・

あともう少しの辛抱・我慢、頑張りましょう！！！

さてさて、空室の物件を中心に三密を避けて、物件の御案内

をしておりますが、先日あるご主人様がポツリと・・・

「都内で探していたけど・・・田園都市線沿線も検討します」

理由を聞いてみますと、ご希望の価格帯では都心の50㎡～60㎡台

のマンションがターゲットになるが、色々考えるともう少し広い

物件に方向性を変えたい

都心では価格的に届かないので、エリアを広げる事を検討して

いると言う事。

今回のコロナ禍で、テレワークになり、自宅で過ごす時間が増え

現在の都内の賃貸マンション（40㎡+α）では、室内で長時間過ご

すのは無理。

かといって都内では、人工的な娯楽しかなく結局出かけられない。

今回のコロナの様な事は将来起こらない可能性が高いが、外出自粛

が「住まい」についての価値観を変えている模様。

現在はご夫婦お二人ですが、将来お子様の予定もあり、色々と

考えて、郊外の一戸建てに方向を変えようかと検討されていると

いったお話でした。

郊外に住むのであれば車は必須、車があるなら一戸建てが良い！

とご夫婦でお話合いがあった模様です。

元々奥様はフリーランスで毎朝の通勤などはない環境で、ポイント

はコロナ終息後に、ご主人様のテレワークが継続されるか否か

に係っている様です。

前回ブログでも紹介した、コロナで不動産のニーズが変わるの

では無いか！！そのもの

このご夫婦は、コロナの状況を見ながら、都内マンション・郊外

戸建の２方向で物件探しを継続される事になりましたが、今回の

ご夫婦以外にも色々な変化が出てくるものと予想されます。

昨日、暑かったですね～。

長野県出身で、関東の蒸し暑さに弱い私は、コロナ太りも手伝って

今年の夏の地獄を先取りした感じでした。

さて、コロナの影響の中、コロナ後の不動産について考えてみました。

以前もこのブログで、コロナが落ち着いた後の不動産市場がどの

様に変わるのか？について触れた事がありましたが、今回はもっと

コアな細かな部分について考えてみました。

今回のコロナ禍の中で良く耳にするのが「テレワーク」と言う

キーワード、「在宅勤務」なんて言い方もします。

当社は、コロナ以前よりテレワークの会社ですので、今回コロナに

際して、特段準備をしたという事は無いのですが、これまで普通に

出勤していた方は、テレワークへの切り替えで、苦労された方もい

らっしゃるのではないでしょうか？

実際にテレワークになってみますと、時間を有効に使えますし、

そのメリットの多さは歴然です。

今後コロナが落ち着いても、一定の企業はこのままテレワークを

続ける事となると思います。

そこで問題となって来るのは、「自宅内の仕事スペース」です。

我が家もそうですが、子供のいる家庭では、仕事の資料の管理は

とても気を使いますし、何より「落ち着かない」・・・

１坪、２坪で良いから、自宅に仕事専用スペースを持ちたい・・・。

と言うニーズは発生するでしょう。

また、市場の多くを占める「売主様居住中の中古物件」

現在、売主様居住中の物件のご見学は、土日中心ですが、

売主様がテレワークでご自宅にいらっしゃる。

買主様もテレワークで時間に自由が利く。

・・・となると平日のご見学と言うパターンも増えて来るのでは

と予想しています。

前代未聞の緊急事態宣言も出て、実感は有りませんが、私たちは

今、歴史の１ページの中に生きています。

「働き方改革」なんて声高に叫ばれても何も変わらなかったのに

自然の猛威の中では否応なしに変わっていく事を実感しています。

REDSも変わります！！！！（変わりました！！！！！）

コロナに合わせた訳では御座いませんが

「ワンストップで対応できるリフォームサービス」

を始めております。

「気に入った物件、でもどうしても書斎スペースが欲しい」

そんなニーズに直ぐにお答えできる準備が整っております。

仲介で物件を購入して、そのままリフォーム→お引き渡し！

本来、物件のご購入とリフォームは別々、資金計画や、下見

・施行の準備調整も大変なのですが。

REDSなら、仲介で物件を御購入頂き、リフォーム・資金計画

まで一貫してお手伝い。

フルリフォームご希望のお客様には、更に仲介手数料無料の

サービスも御座います。

テレワークでお時間の出来た方、お気軽にお問い合わせご相談

下さい。

コロナ後の皆様のライフスタイルに合ったお住まい探しをお手伝い

ご提案いたします。

さて、GW当番出勤で静かな秋葉原で仕事をしておりますREDSの

坂爪です。朝の天気予報では雨マークが出てましたが、お昼現在

では初夏の様な暑さです。

表題の「緊急事態宣言延長」ですが、現在発令されております

緊急事態宣言が5月の末まで延長されました。

外出自粛で皆様お家にいらっしゃる時間が多い

　　　　　　↓

PCやスマホでネットを見る機会が増える

　　　　　　↓

不動産を探してみる

と言う事なのか、意外と多くのお問い合わせを頂てお居ります。

残念ながら、仲介各社、今年はコロナの影響もあり完全休業の

会社も多く、ご希望通りに物件のご紹介やご案内が出来ない状況

では御座いますが、新築物件やリノベーション済みの空室物件

を中心にご見学頂く事が可能です。

御案内に際しましては、お車など使って頂き、現地待ち合わせ

現地解散で対応しております。

不要不急の外出は当然自粛で御座いますが、このような時で

無ければ物件の見学にも行けない、と言う方もいらっしゃる

事と思います。

ご見学できる、出来ない。は物件により異なります。

コロナ禍の中では御座いますが、気になる物件が御座いましたら

お気軽にお問い合わせください。