お客様専任のエージェント、不動産流通システムの坂爪です。

今年の4月から、不動産売買の重要事項説明書において、記載が義務

付けられた「ホームインスペクション制度」についての専門資格

ＪＳＨＩ公認ホームインスペクター試験に無事合格致しました。

これから登録の手続きが有りますので、まだインスペクターを

名乗る事は出来ませんが、資格取得に向けて学んだ内容を、仲介業務

に生かして行けるよう、更に知識を深めて行く決意です。

不動産のご購入・ご売却は、REDSの坂爪までご用命ください。

ご指名お待ちしております。

昔はコート要らずでしたが、最近はコート＋マフラーが

必須のREDSエージェント、坂爪です。

基本的な事ですが、物件探しの順番についての考察です。

家が欲しい！！マイホームを探そう！！

タイミングやキッカケは、様々だと思いますが、リスクが少なく

かつ効率的に物件探しをする手順をご紹介します。

皆さま先ずは、「どんな物件があるか？」が気になる事と思います。

これは良いでしょう。

ここから先が重要です。

私がお勧めする、お住まい探しの手順は次のとおりです。

①家計の中で、月々ローンで幾らまで返済可能か考える

②その返済額で、幾らまでローンの借り入れが可能か計算する

③実際にその金額が借りられるか否かを確認する（事前審査）

④諸費用と自己資金を勘案して、購入可能な物件価格を検討する

⑤その価格で物件を探す。

不動産のご購入には、物件価格の他に、ローンの手数料や保証料

印紙代や、登記費用。

更に、ご購入後は固都税の負担が有ります。

この様な、資金計画を確実に固めてから、いざ！物件見学です。

例えば、3000万円の物件と、3500万円の物件、一般的には、

高額な物件の方が、何らかの条件が良くなります。

駅まで近い・・・築年数が浅い・・・広い・・・日当たりが良い

等々・・・・。

現実的に、3500万円の物件を3000万円まで値段交渉する事は

極めて困難ですので、多くの場合3500万円の物件は諦めて頂く

事となりますが、3500万円の条件の良い物件をご見学頂いた

あと、3000万円の物件では満足いかなくなるのが人の常です。

更に、買えなかった物件、買い逃した物件と言うのは、やたらと

条件が良かった様に思えてきて、尚更、他の物件の購入に踏み切る

のを躊躇させます。

結局、

「前に見た物件は・・・」

「最初に買おうと思った物件は・・・」

と長期間物件を探し続け、「物件探し疲れ」を起こして、

最終的に当初予定と全く違う物件を購入・・・後悔・・・。

となるケースも有ります。

長くなりましたが・・・

短期集中で、良い物件に巡り合う為には

先ずは、しっかりとした資金計画

そして、買える物件を見る。

この二つが重要です。

待てば、待っただけ次々と物件は出てきますが、その間に

負担した家賃等を考えると、ワンランク上の物件に手が

届く場合さえあります。

当社は、仲介手数料割引~無料、ですが、資金計画の第一歩

から物件のご見学まで一式お手伝い致します。

お住まい探しは、REDSの坂爪にご用命ください。

住みやすいか否かは疑問ですが、鎌倉在住のREDS坂爪です。

当社も取引のある、フラット35取り扱い業者のARUHIさんが

開催する、「本当に住みやすい街大賞」が発表となりました。

ランクインした街で、都内のアドレスに限定しますと

1位：赤羽

2位：南阿佐ヶ谷

3位：日暮里

6位：勝どき

7位：南千住

9位：小岩

都心にアクセスが良く、尚且つ活気のある地元の商店街がある様な

所謂「下町」のイメージが当てはまる様なエリアが選出されています。

長野県から東京に出てきて、現在の鎌倉に定住するまで、自分が

住んだり、親族が居たり、彼女や友達が居たり、で地縁の有った

街として

●石神井公園●高田の馬場●桜上水●芦花公園●上町●篠崎●十条

●駒込●大宮●川口●本牧●磯子●山手●茅ヶ崎

なんかが有りますが、「住みやすい」で選びますと、桜上水は

とても住みやすく便利な場所でしたし、上町も世田谷の中心で

有りながら大型スーパーも有って便利でしたね。

十条は言わずと知れた下町で、とても住みやすい街ですし、

私の義母の地元で有る事から、個人的に落ち着く好きな街です。

本牧や山手は、地元意識の強いエリアですが、中に入ってしまえば

皆フレンドリーです。

私自身、本牧・山手には現在も付き合いのある友達がいますし、

皆国籍も様々、「ザ・横浜」な街。

都内への通勤が無い、かつ地元に溶け込んでしまえば、結構

住みやすいかも知れません。

実際に、仕事で行ってみて、「住みやすそう」と感じたのは、

ランクにも入っています「小岩」でしょうか。

商店街が有って、庶民的な街です。

最後に、不動産営業マン目線で見ますと、都内で「住みやすい街」

に選出されているエリアは、安くは有りませんが、いずれもまだ、

手の届く物件があるエリア、とも言えると思います。

「住みやすい街」でのお住まい探しは、仲介手数料半額~無料

のREDS・担当坂爪をご指名下さい。

お客様専属のエージェント、不動産流通システムＲＥＤＳの坂爪です。

月日はあっという間に過ぎ去り、気が付けば１２月。

ご存知の方も多いかもしれませんが、 年末年始はどちらも不動産の動きが悪い

時期になります。

一般的に不動産業界は、９月・１０月は繁忙期でとても忙しく、 １１月は下旬

あたりから動きが悪くなり、 師走の声を聴き、１月後半までは、内覧される

お客様が減ってしまうものです。

売却中のお客様は、この時期に焦りを感じる方が多いと思いますが、

時期によるお問い合わせ減は仕方がないことですから、

気にしすぎない事も大切です。

焦ってネガティブになるよりも、準備をしてポジティブになりましょう！

ということで、 内覧がない休日に時間のゆとりがあれば、是非ともお願い

したい事があります。

内覧のお客様をお迎えする心を持って、 また、今まで家族を守ってくれた

お家への感謝の気持ちを持って、 丁寧にお掃除をしてみてください！

汚れをとり、壊れている箇所を補修して、 電球が切れていれば交換をしま

しょう。

玄関のスリッパ、バルコニーのサンダル、窓を綺麗に！！ちょっとした植栽

などを置き 優しい匂いの芳香剤を置いてみてはいかがでしょうか！？

気分がスッキリしますし、お客様をお迎えする気持ちも高まります！

安く買いたい、高く売りたい。 それは誰もが願うことですが、 意外と行動し

ない方が多いものなのです。

綺麗にお掃除するだけで競合物件に一歩リードして高く成約すれば、

時給は○○万円になるかもしれませんね！！

２月以降の最大の繁忙期に備えて準備を頑張りましょう。

秋になって、ご案内で街を歩くのが楽しい、お客様専属のエージェント、

不動産流通システムＲＥＤＳの坂爪です。

不動産仲介の仕事をしていますと

『不動産はご縁だから・・・』

『ご縁が有れば・・・』

と言う言葉を聴く事が有ります。

多くの場合、お客さんが購入をためらっている時なので、

営業マンとしては余り嬉しい言葉ではないのですが・・・・。

『実際、私はご縁はあると思っています。』

昔の話になりますが・・・

新築の複数等現場で更地の時からお客様に検討してもらっていた物件です。

なかなか購入の決断をできず。

奥さんは「どうやったら決断出来るのか」とても困っている。

ご主人様は、大きな借金を抱えることに悩む！

ということで、なかなかお話が進みませんでした。

 間取りは１号棟が希望を満たしていたのですが、 ご予算よりも400万円

以上高い状況、１号棟は１番陽当たりが良く、価格も妥当なため、どう

考えても１号棟から売れていくだろうな・・・という感じです。

結局、 更地から検討を続け、建物が完成しても購入せず、 ２００万円

値下がりしても、やはり購入の決断をしませんでした。

そして、３号棟が成約になり、 １・２号棟がさらに１００万円値下が

りました。

その時にお客さんから言われたのが、

『あと100万円下がって、 １号棟が売れ残ったら購入する！

　　　ほら、不動産ってご縁だから！！』 という言葉でした。。。

もしかしたら、一生購入できないかも…と思いながら、 私の説得では

お気持ちが変わらなかったので、 物件の動きを毎日チェックして すぐ

に動ける準備だけしておきました。

そうしたら、奇跡って起こるものですね！！！

お客さんと不動産とのご縁のパワーでしょうか！ もう１度１００万円

値下がり！

なぜか２号棟が先に成約になり、 １号棟がご希望の金額まであと

80万円のところまできました！

ここまで来たら、奥さんのためにも頑張らなくては！と思い、

『ダメもとで１号棟で80万円の価格交渉をしましょう！』

と ご主人に提案してお申込書をいただき、 いろいろな言い訳を並べて

80万円の値下げを勝ち取ることができました。

かなり渋られましたが、泣き落としです・・・。

奥さんからはすごく感謝され、 ご主人も嬉しそうにされていたので、

一緒に頑張って良かったなぁ～～～と思いました。

ポイントをまとめますと・・・

■周辺相場から見て予算は厳しかった！

■400万円下がれば相場よりも明らかに安かった！

■陽当たりバッチリの１号棟だけしか間取りが合わなかった

　のに、 陽当たりが悪い他の号棟から成約になった！

■１号棟は最終的に複数のお客さんが検討していたのに、

　１番早く購入申し込みをすることができた！

お客さんは何度も何度も何度も現場を見に行ったそうです。

私も何度も何度も何度も一緒に行きました。

お家も、この人たちに住んでほしいなぁ～と 思ってくれたような

気がします。

購入したくない理由で『不動産とのご縁』という言葉を使うのは

すごく嫌ですけれど、ご縁ってやっぱりあると思います。

さぁ、ご縁を求めて、一緒にマイホーム探しに出かけましょう！

お問い合わせ、心よりお待ちしております m(_ _)m

ＲＥＤＳエージェント、不動産流通システムの坂爪です。

お客様から最も多く頂く質問、この機会に回答しておきます。

お客様：「この物件はいくらになりますか？」

私：「・・・・」

この質問、物件ご購入の皆様が一番気になる所でしょうから、
皆様から同じようにご質問頂きます。

ハッキリ申し上げますと、価格交渉できるかどうかは、
私が売主様の担当者へ電話しただけで正確にはわかりません。

更に、物事の順序として

売主様はこの金額で販売したいと考えて売りに出しているのに、
現地を見る前に「いくらまでなら下げてくれるんですか？」
という質問は、ご売却依頼も数多く頂く立場としては・・・・。 
「せめて現地を見てからにしてよ 」と言うのが本音です。

まずは現地を確認して、住宅ローンの審査を通しましょう。
希望条件を明確にした上で再検討していただき、
やっぱり金額が…ということでしたら
最大限頑張って交渉をいたします。

「電話でとりあえず聞いてみて。」というご要望を頂きますが 
売主様側から明確な金額の提示はが有る事は有りません。 
あえて答えるなら、「今、売りに出してる価格」・・となります。

安く購入したい気持ちはわかりますし、
有利にお話を進めたいという気持ちも十分理解できますが、
価格交渉は購入意思があって初めて行うべきものですし、
不動産の取引の慣例からも「書面の購入申込」を持って、価格 
や条件の交渉をする事となっています  。

価格交渉を成功できるようにしっかりと サポートはいたしますから、
まずは、手間を惜しまず現地を確認し、
購入の準備を１つ１つ一緒に進めていきましょう。

納得のいく条件で契約を行うことは最も大切な事ですが、
笑顔で物件の引き渡しを受けられる方が
皆様にとって幸せなのではないでしょうか？

新築物件、リノベーション物件のご購入は、ＲＥＤＳ坂爪まで。

仲介手数料すべて割引～最大無料、【ＲＥＤＳ】エージェントの坂爪です。

まもなく11月、11月の中旬位までのご契約で有れば、年内の物件お引渡しが

可能な事から、不動産業界も活況を呈してきます。

３月の年度末と、11月12月の年末、不動産業界が忙しくなる季節。

売主様も「何とか年内に！！」と言う気持ちもあり、思わぬ値下げが

有ったりする時期でもあります。

そこで、今回は特に、新築戸建や、リノベーション済物件の購入をご検討

されている皆様！！

新築戸建やリノベーション済みの物件は売主様が不動産会社である事が多く

仲介手数料が無料に出来る可能性が高くなります、。

⇒つまりＲＥＤＳをご利用になるメリットを最大化することができます。

私自身、新築戸建てやリノベーション物件のみを専門に扱っていた期間も

長い為、各分譲会社ごとの考え方や、決算期、値下げのタイミング、価格

交渉の幅等々を熟知しています。

これは目には見えませんが、営業マンとしての強みとなります。

また、分譲会社の担当者との横の繋がりもあり、タイミング次第で

ちょっとした裏情報などもお伝えできる事もあります。

新築戸建や、リノベーション済物件の購入をご検討されている皆様。

一度、ＲＥＤＳの坂爪にご相談ください。

皆さまからのご連絡を心よりお待ちしております 。

当社も沢山のご売却相談、売却査定のご依頼を頂きます。

私も、土地・戸建・マンション、賃貸中の物件の査定しているのですが、

査定の結果、売却のご依頼を頂けない場合もあります。

暫くして、業者用の販売物件の登録サイト（ＲＥＩＮＳ）を見ていると、

過去に査定の依頼の有った物件が他社様に売却を依頼されている案件を

見つける事もあります。

ご売却希望の多くの方が、複数社に査定を依頼するでしょうから当然の事

ですが全てのご売却依頼を当社が受任できる訳ではありません。

驚くのは、私が査定した金額よりも１割以上も高値で販売されている場合

もある事。

高い査定価格を出せば、売却依頼を頂けるのはわかりますが、 不動産会社

が売却依頼欲しさに高値で売れると嘘をついた結果、 売主様に不要な希望

を持たせて、結果として売主様に損害を与えてしまう場合すら有ります。

相場よりも10％以上も高い金額で販売を開始して、一体どうするつもりなの

でしょうか？

インターネット全盛の時代、買主様だって良く勉強されています！

私は当然、高値・早期の成約を目指した販売をサポートしていますし、

時間的な余裕のある状況であれば、当初チャレンジ価格で売りに出す

のはＯＫです。

しかし、期限を定めずに、市場価格を大幅に超えた金額で長期間販売を続ける

のは お勧めできません。

高い金額で、早期に成約させるためには→→→

　　　　　　　　　　→→→しっかりとした市場調査と計画と準備が必須です。

売却活動に疲れ果てて、「安くても買ってくれる人がいるなら・・・ 。」

そんな状態になる前に、坂爪にご相談下さい。

ご依頼頂ければ、売主様の専属エージェントとして、色々なご提案をして

しっかりサポート致します、安心してお任せください。

勿論、ＲＥＤＳなら不動産のご売却も、仲介手数料は半額～無料です！！