春アオリイカシーズンが終わろうとしているのに、結局釣りに

行けず、海がアオリイカだらけに成ってしまうのでは無いかと

心配なREDSの坂爪です。

一昨日の参議院選挙も終わり、10月の消費税が現実味を増して

きましたが。

皆さま気になるのが、消費税増税→物件総額上昇

ではないでしょうか。

確かに、消費税の増税は、ご購入時の諸費用を含め、総額が

増えますが、実は、不動産取引には、消費税で分類すると

２種類の取引が有ります。

【①物件価格に消費税がかかる場合・・・売主様が業者の場合】

この場合でも、課税されるのは建物部分のみで、土地の

取引に関しては非課税となっています。

つまり

表示価格4000万円の新築一戸建ての場合（一例として）

●土地価格2,500万円・建物価格1,500万円（税込）

●建物本体1388万8889円+消費税111万1111円（８％）

と言う内訳になって居る訳です、これが消費税10％になると

●土地価格2,500万円・建物価格1,500万円（税込）

●建物本体1363万6364円+消費税136万3636円（10％）

都合25万円強、税金の負担が増える計算となります。

但し、不動産の価格は税込みでの「総額表示」となっています

ので、実際に物件をご検討頂く状況では、は内訳は余り関係なく

「総額○○○○万円の物件」として御検討頂く事となります。

【②物件価格に消費税がかからない場合・・売主様が個人の場合】

次に、売主様が個人の方の場合には、原則として物件価格

に消費税がかかる事は御座いませんので、８％→10％になって

も「物件に関しては」税負担が増える事はありません。

後は、ご購入時に掛かる各種諸費用、金融機関の事務手数料や

保証料、司法書士に支払う報酬、仲介手数料等には、消費税が

課税されますので、この部分に関しては、増税の影響が出てきます。

更に申し上げますと、各種建築資材や運搬費等など、不動産に

関連する、各種の物に増税の影響が出ますので、お客様の目に

解る状態ではないですが、建築コスト等の総額は上昇する為、

結局物件価格が上昇する・・・という事になると思われます。

しかしながら、不動産会社も、お客様も消費税の増税を既に

２度経験していますので、現場の肌感覚としては、大騒ぎして

駆け込み需要が発生する様な状況は来ないものと感じています。

何度も何度も日程調整を繰り返し、結局物件のご案内をさせて

頂けず、お客様に申し訳ない気持ちになっている、不動産流通

システムの坂爪です。

当社が、根絶を目指す、不動産業界の悪習「囲い込みの」の実例

です。

都内の比較的狭いエリア限定でお住まいをお探しのお客様から、

６月上旬お問合せ頂きました。

お客様からも、幾つか物件をお問合せ頂き、ご希望条件を伺って

私からも物件を何件かご紹介。

結局10件弱の物件が候補に挙がって、順次ご見学の手配をしました。

１回目のご案内は、比較的調整の付きやすい「空家」の物件と

居住中の物件数件をご案内。

２回目・３回目は、売り主様にもご協力頂き、平日の夜のご見学。

４回目は、追加で出てきた物件をご見学頂き、ピックアップした

物件でご見学頂けていない物件は残り１つ。

ところが・・・・

このご見学頂けていない物件、当初から先方の仲介会社にご見学

の希望や、日程調整を依頼しているのになかなか調整が付かない。

最初は・・・

売主様が携帯電話を持っていないので連絡が付きにくい、ご見学

日程の調整には１週間以上かかる！今週の見学は無理！

次は・・・

売主様に連絡を取っているが、連絡が付かない！！

今週の見学は無理！！

その次は・・・

今週は、都合が付かないので、〇月〇日に手配をする！！！

やっと、手配が付いた旨をお客様にご連絡〇月〇日の予定を

空けて頂いたのですが

直前で・・・

〇月〇日は売主様のご都合が付かなくなった！！！！

〇月〇日の見学は無理！！！！

当初のご見学希望を打診してから、１カ月半、結局ご見学させて

頂く事は出来ていない状況です。

最後のやり取りに至っては、先方から日付を指定しておいて・・

「都合が付かなくなった」って・・・・。

恐らく売主様は、当社からご案内の希望が入って居ることすら

ご存じないでしょう。

その後は、ご案内が入らない事を理由に、低価格での業者買取

等を提案・・・両手仲介で仲介会社はウハウハです。

売主様、ご高齢との事ですので、そのような状況も知らずに

「大手の有名な会社」だから間違い無い。

と思っていらっしゃるんでしょう・・・・・。

この様なパターン、実務の現場では毎日の様に起こるやり取り

なのですが、今回の様に

●一見「囲い込み」していない様な対応

は本当に迷惑千万！！悪い事をしている認識があっての対応

なのでしょうが

●「囲い込んでます」と言って頂いた方が

当社のお客様にも、「事情」をご説明できますし、今回の様に

お客様の時間を無駄にする事もない分、まだ良心的です。

実際、「しばらくは他社には紹介出来ません」と言う業者さん

もあります。

囲い込みをすると、売主様・買主様ともに何のメリットも

無くデメリットばかりなのですが、仲介会社はメリットだらけ。

●手数料は両方から！

●価格も条件もコントロールできる！！

●その物件に問合せを頂いたお客様（将来のお客様）の

　個人情報をGET！！！

●そんなメリットが有ることを、売主様・買主様どちらも

　知らない！！！！良い担当者だったぁ～なんて思って

　もらえる。

大手仲介会社でもこのありさま、中小も含めたら囲い込みしない

業者の方が少ないのかも知れません。

こんな事だから「不動産業界のイメージ」はいつまで経っても

良くならないんですよね。

これから不動産のご売却を検討されている方は勿論

現在売りに出しているが、何とも反響が乏しい・・・

と言う方、一度ご相談下さい。

梅雨空の中、連日ご契約済みのお客様の物件お引き渡しで、忙しく

しております、REDSの坂爪です。

さてさて、昨今ご購入希望のお客様のご案内をしておりますと、

お客様からご質問頂くのが「2022年の生産緑地問題」です。

特に、一戸建てをお探しのお客様からは、後３年待ては、安く

なるのではないか？

というお話を頂く事が多くなりました。

生産緑地制度自体は、1992年に指定が開始された制度で、都市部

の環境保護等の観点から制定され、生産緑地として指定を受けると、

農地として、その土地を利用する代わりに、税制面でのメリットが

得られるという制度。

但し、これには義務（条件）が御座います。

「生産緑地として、税制面の優遇を受ける為には30年間、その

土地で農業を営んでください」と言う営農義務が課せられて

居る訳です。

そうなんです、1992年に多くの土地が生産緑地として指定を受け

ました、生産緑地全体の8割程度が1992年の指定と言われています。

そこから30年の2022年・・・

税制面の優遇がなくなる・・・・

農業の後継者不足・・・

等の問題も相まって、生産緑地が一斉に手放され、それによって

相場が下がるのではないかと言われている訳です。

しかし、不動産業界で仕事をしているものの感覚としては、

2022年→ハイ！！値段下がりました。

とは成らないののでは無いかと思っています。

何故なら、土地は駐車場や、アパート用地、店舗用地などなど

沢山の運用・活用方法があります。

自分が地主で有ったと想定すると、「売る」事よりも、「運用」

を第一に考えるでしょう。

手放してしまえば、一時のお金は入りますが、それ切りです。

また、多くの地主さんは、先祖代々受け継いだ土地で、土地に

対する思い入れのある方が多数です。

そう簡単には手放しませんし、手放すのであれば、それなりの

金額で無ければお譲り頂けないでしょう。

そんな訳で、2022年の生産緑地問題、おそらくは2022年・

2023年に直ぐに相場が下がる様な事は無く、影響が出ると

しても10年単位のお話になるのでは無いかと思っています。

また、元々は都市部の環境保護の観点から制定された制度、

その立法趣旨を考えると、都市の環境保護はこれまでも、

これからも大変重要なテーマです。

実際、都内の城西エリア等のご案内で、ふと生産緑地の

トマトやトウモロコシを見かけると、長野県育ちの私は、

田舎の祖父母の畑を思い出して、ほっこりします。

個人的には、畑はやらなくても良いですが、緑は残して頂き

たいと思います。

不動産営業マンとしては、不動産取引が増えるのは嬉しい

事ですが、都市部・都市周辺の住宅街に緑のある環境を

維持する事も大切だと考えます。

一度、建物が建ってしまった土地が再度緑地化される事

は殆ど期待できません。

何か良い方法は無いですかね？？

湿度が高く、外回りのコーヒーブレイク代が馬鹿にならない

仲介手数料【割引～無料】のREDS坂爪です。

今回は、不動産の取引において、「知り合いに売りたい」とか

「ご親族間で売買したい」と言うような、既に取引の相手が

決まっている場合のREDSのサービスについてのご案内です。

「知り合いに売りたい」「親族間で売買したい」いう場合に

一般的には売買契約書の作成をする事となりますが、ここで

問題になるのが、購入者側が住宅ローンをご利用される場合です。

金融機関は、住宅ローンの審査をするに当たって、不動産会社が

作成、押印した「重要事項説明書」と「売買契約書」が無ければ

ローンの承認をしてくれません。

そこで不動産会社に「重要事項説明書」と「売買契約書」の作成

を依頼しますと、当然【仲介手数料】が掛かって来るわけです。

しかも多くの場合、売主様・買主様双方に各法定の手数料上限の

【3％＋6万円と消費税】を請求されてしまいます。

当社REDSでは、このような「合意済みの売買」の場合には、

売主様・買主様双方に各【1.5％＋3万円と消費税】の手数料で、

契約書や重要事項説明書の作成を含めた仲介サービスを提供致

します。

更に問題となるのは、

●売買代金の妥当性・・・贈与税のリスクは無いのか？

●住宅ローンのお手伝い・・・特に親族間売買はローンが難しい！

●物件の調査・・・後々トラブル防止の為、しっかり調査

あくまでも、中間的な第三者の立場で、仲介サービスを提供

致します。

お知り合いの間で、不動産の取引をご検討されている方、

先ずは、REDSの坂爪まで、お問合せご相談ください。

本日の大雨で、我が家の２号車が少し綺麗になって、良かったと

思っている、REDS・宅建士の坂爪（サカヅメ）です。

先日、プロのカメラマンによる、「写真」の講習会に参加して

きました。

皆様も、PCやスマホで物件探しされていて、「ハッ！！」と目に

止まって、思わず詳細ページを開いてしまう・・・なんて事が

有る事と思います。

実際ご売却のご依頼を頂くと、外観・室内等、なるべく綺麗な

画像を使って、皆様に興味を持って頂けるように販売図面や

各種広告用画像を準備しますが・・・・

反面、ご購入でご案内するお客様は、ネットでご覧になった画像

で「買う気満々」で現地を見て、余りの違いにガッカリ・・・。

という事も多々ございます。

今回の講習会でも、写真やレンズの基本知識から、画像を明るく

したり、各種補正・加工方法など教わりましたが・・・

個人的な意見としては、売主様の為にも、なるべく綺麗に、魅力的

な写真を撮影して、ご購入意欲を刺激する画像は大変重要ですが、

実際にご覧になったお客様が、ガッカリする様な、加工や補正は

避けるべきだと思っています。

実際６帖程度の部屋を12帖・15帖位ありそうに見せてしまう事も

出来てしまうのですが、やはり最終目的は「ご成約」につなげる事。

ただご案内する事ではありません。

陽当たりの良くない部屋は、それなりに撮影して、それでもご見学

にお越しいただけるお客様は、購入に向けて真剣に検討して頂ける

でしょう。

しかしながら「目に留まる」という事を考えると、やはり画像は重要

今回の口座で学んだ知識を生かして、売主様・ご見学者様双方にとって

メリットのある広告を作成しようと考えております。

事故で壊れた車の査定価格が法外に低く、修理も買い替えも出来ずに

困っている、REDS・宅建士の坂爪（サカヅメ）です。

ハァ～困ったものです、自分の過失で人の物を壊したら、修理するか

同様の物を買って差し出すかするのが当たり前だと思うのですが・・

本当に、事故は貰い損です。

さて今回は、皆様からのご質問も多く、最も興味のある部分

価格交渉できる金額を考えてみます。

マイホーム購入は価格の大きなお買い物になりますから、
少しでも住宅ローンの負担額を減らすために
なるべく安く買いたいと思うのは当然のことだと思います。

そこで、よくある質問…
「どれくらい下げられると思いますか？」に回答いたします。

私も長い間この仕事に従事していますので、
大きな価格交渉も通してきた経験はあります。

例えば…

1億3000万円　⇒　1億300万円
8900万円　⇒　8200万円
4480万円　⇒　4000万円　などなど。

これを見ると、じゃあ、ウチの物件も大幅値下げしてよ！
と言われてしまいそうですが、大きな値下げが成功したのは
売主様の決算期、売主様のやむを得ない事情などの
特殊事情があった場合になります。

通常は、物件価格の５％を超える金額で交渉しますと
そのままシュレッターにかけられてしまったり、
怒られてしまう可能性が高いと言えます。

そのため、売主様が価格交渉に応じてくれる
可能性があるかどうかの感触を掴み、
まずは交渉の土台に乗る金額を探る必要があります。

その感触次第で１００万円未満の部分を狙うのか、
５％に近い金額を狙うのか、
もっと大きな金額を狙うのかを考えています。

・ご内覧件数がとても多い。
・既に住宅ローンの審査を進めている人がいる。
・明らかに相場より安い。
・物件が出ないエリアの希少物件。

など、人気物件であることが判明しましたら、
物件を抑えることを優先して
価格交渉しないことを お勧めすることもよくあることです。

安く購入することばかりに意識を取られず、
そのマイホームを手に入れたことで得られる
家族の笑顔も考えて判断した方が
幸せな結果になると思っています。

最後に価格交渉の“限界値”を“参考”に書いておきます。
3000万円台なら100万円＋端数
5000万円台なら200万円＋端数
7000万円台なら300万円＋端数
このあたりが一般的な物件での交渉限界値かと思います。

但し、売主様が個人の方で、住宅ローン残高が沢山残っている

お住み替えの為のご売却で、新居ご購入の資金計画で売却価格を

高く見込んでしまっている。

等など、売主様のお財布事情で値引きが出来ない場合もございます。

とは言え、お願いした金額以上に値引きしていただける事は

御座いませんので、先ずはご希望の価格を私までお伝えください。

先方とやり取りしながら、納得いただけるまで交渉致します。