今年の年末の不動産市場は、コロナ第三波の影響をもろに受けている状況

で例年休む間もなく忙しい時期ですが、今年は休みが取れまして・・・・

9月以来の海洋調査に行ってきたREDSの坂爪です

今回は15時頃から、ルアーで五目釣りです。

場所は、三浦市某所・・・写真を見れば場所が解ると思います。

平日ですが、護岸にはかなりの釣り人がおりました。

早速、ルアー（ワーム）を付けて、投げて歩いて、投げて歩いて・・・

水が澄んですっかり冬の海ですが、まぁ釣れるとも思っていないので

気分転換にあっちに行ったり、こっちに行ったり・・・。

ハイ、釣り人について回って、おこぼれを貰っているボスの登場です。

ボスと一緒に歩きながら釣りをしました。

アナハゼです。

小さなメバルです。

子メバルの群れが見えるのですが、これは釣ってもボスの餌になるばか

りでしょうがない。

アナハゼ・メバル、どちらの魚もボスが美味しく召し上がりました。

真っ赤な夕日、ボスも帰ってしまいまして、私も納竿としました。

風も穏やかで釣り日和でしたが、魚は居ませんね・・・。

今日は、NYダウも日経平均も上がっておりまして、コロナ第三波

などと言われておりますが、米大統領選挙が一段落した事と、各所

からコロナワクチンのニュース等が入り、好印象なんですかね？

景気とは良く言ったもので、庶民の生活は何も変わって居ないん

ですが・・・・。上の方ではそんな良い雰囲気なんでしょうか。

さて、今回は「マンションの管理費」についてです。

マンションの購入を検討される場合、ランニングコストとして、

管理費・修繕積立金・固都税等が気になる事と思います。

この中で、一戸建てでも掛かってくるのは

【固都税】

【修繕積立金】

※戸建の場合、修繕するか否かは所有者次第ですし、将来の

修繕を見越して月々積立・・と言う方は少ないと思いますが、

当然メンテナンス費用は発生いたします。

その中で【管理費】はマンション特有のランニングコストとな

ります。

マンションによって、金額にかなり開きがありまして、1万円弱

から高いマンションでは、2万円を超える管理費が掛かる物件

もございます。

皆様が気になるのは、何に使われているの？+高いの？安いの？

の部分になるのではないでしょうか。

管理費の使い道は、国土交通省などの指針にもありますが、

大きくは下記の様な内容

・管理人や清掃員の人件費

・共用部の公租公課

概ね皆様のご想像通りだと思いますが、更にこれに管理会社

の利益も当然加わって来る事になります。

管理費が高いか安いかは、一応の基準（1平米あたり200円～300円程度）

は御座いますが、マンションの規模や敷地の広さ、階層数、昨今はコン

シェルジュの居るマンションや、多種多様な共用施設の付いたマンション

もあり、一様に比較が出来るものでは有りません。

私からも、物件を御案内していて、管理費少し高いかな！と言う様

な物件であればその旨、お知らせいたしますが。

物件のご見学の際には、共用部の管理状況もご覧頂き、まずはご自身

の判断で、管理費に見合った管理がなされているのか？と言う部分も

マンションご購入を検討される際にはご確認頂く事をお勧め致します。

アメリカ大統領選挙、盛り上がってますね。

決着後何もなければ良いのですが・・・

今年もはや、11月を迎えました、コロナ一色の一年だったなぁと

早くも一年を振り返っておりますREDSの坂爪です。

今回は「不動産の価格」についてです。

一般的には「不動産の価格」と言いますと所謂「売買価格」を

イメージされる方が多いのではないでしょうか。

売主様にとっては、まさにそこが資産価値になり訳です。

しかし・・１つの不動産でも実は、沢山の「価格・金額」が

御座います。

査定価格・成約価格・路線価・評価額・公示価格

・・・積算価格・収益価格・鑑定評価額等々

其々用途や目的が有って利用される金額ですが、不動産売買を

される方、売主様・買主様にとって最も重要なのが「成約価格」

です。

〇「成約価格」＝「実勢価格」

実際にその不動産が、幾らで売れたのか・・・

この実勢価格と他の色々な価格・金額との関係ですが

一般的に

〇公示価格（国土交通省）・・・実勢価格－10％～－20％

〇路線価（国税庁）・・・公示価格の70％～80％前後

〇評価額（市区町村）・・・公示価格の70％前後

と言われておりますが、これは都市部のお話で、地方に行くと

実勢価格<公示価格と言う場合もございます。

またタワーマンション等で土地の持分が少ないケースでは、

評価額は実勢価格と大きな開きが出るケースもございます。

結局、価格は「実際の売買履歴」⇒市場が決める！！

と言う事になります。

ではこの実際の売買履歴をどこで調べる事が出来るか・・

一つは、国土交通省の「土地総合情報システム」で何方でも

土地の取引（成約価格）を調べることが出来ます。

但し、登録物件数は余り多くありません・・・・

あとはマンションなどの価格査定には余り向いていません。

もう一つは私たち不動産業者が利用する「ＲＥＩＮＳ」と

言うシステム、こちらはマンションなどを中心に実際の成約

価格が登録されています。

多くの不動産会社は、これらの金額を総合的に評価して

所謂「査定価格」を出している訳ですが、私の肌感覚として

は殆どの業者の査定価格は「査定価格>実勢価格」となっています。

高く査定を出してもらった方が、売主様は気分が良いですし

どうせなら高く売れると言っている業者に任せてみよう！！！

と思うのも当然ですので・・・・

私の査定はREINSのデータを基準に、近傍類似物件の販売価格

等を勘案して真の「実勢価格」をお伝えするように心がけて

おります。

その上で「実際に幾らで売り出すか」は売主様に決定して頂いて

おります。所謂、チャレンジ価格での売出しもOKです。

REDSでは、不動産の御売却も仲介手数料割引～最大無料となり

ますので、浮いた手数料分を販売価格に転嫁して、競合物件より

競争力のある価格での売出しも可能です。

正直な金額を知りたい！！そんな売主様、REDS坂爪をご指名

ください。

気持ちよく釣りに行きたいのですが・・・何かと忙しくストレス

で太っている？REDSの坂爪です。

只今健康診断に向けて毎年恒例のダイエットを計画中。

さて、前回に続いて現在の不動産市況ですが、チョットした変化

が出始めております。

先ずは、Gotoキャンペーンの影響？？？でしょうか。

年初のコロナ禍以降、基本的には不要不急のお出かけNGの状態

が続いてきましたが、先月末から東京都もGotoキャンペーンの

対処になった事で、お出かけしたかったけど出来なかった方々

一斉にお出かけになられている模様です。

家でじっとしてるのに飽きた！

家も欲しいけど取り敢えず今はお出かけ！！！

先週末の台風の影響もあり、ご見学希望が減少しております。

更に、もう一点、コロナ禍以降減少していた個人の方のご売却

相談が増加、実際当社もお預かりしているご売却物件がコロナ

前の水準近くまで回復してきています。

コロナの影響で、不特定多数の方がご見学にいらっしゃるのが

NGと言う意識が、少しづつ変わり始めているのかも知れません。

今後、感染者が急増する様な事が有ればどの様になるのか想像が

つきませんが、首都圏の不動産は逞しく流通しています。

只今当社REDSの公式LINEアカウントが停止しております。

LINEよりお問い合わせ頂いて居りましたお客様にはご迷惑、ご不便

お掛けしております。

私REDS坂爪が担当させて頂いておりましたお客様、大変お手数で

すが、メール・電話、または下記、REDS坂爪のLINEアカウントまで

（ＩＤ：redssakazume)直接ご連絡頂きますようお願い申し上ます。

さて今回のブログは、コロナで不動産価格が下落すると言っていた

専門家・評論家の方々いかがお過ごしでしょうか？？？

と言った訳で、私たち現場の営業マンの肌感覚としては首都圏の

不動産需要はコロナでも下落しておりません。

それどころか、都心部から郊外にかけて幅広く「購入」の問い合わせ

を頂いている状況で、需要と供給の関係からしますと・・・

売り手市場になっております。

これからテレワーク本格導入等の動きが加速していく事を考えま

ますとこの方向性はしばらくは続きそうです。

大幅に価格が上がっている印象こそ有りませんが、条件が良い物件

は多少高めでも、広告を出して直ぐに成約してしまうケースも散見

されます。

買い手としては「コロナだから値引きして欲しい」と言うご意見

沢山ございましたが、残念ながら専門方たちの予想は外れてしまい

まして、短期的には価格が下がるどころかやや上向きの情勢です。

そんな中、仲介手数料割引～最大無料のREDSなら、価格上昇分を

仲介手数料で吸収して、当初ご予算通りにマイホームの御購入を

検討頂けるかもしれません。

気になる物件が御座いましたら、先ずは当社にお問い合わせください。