涼しくなりまして、物件ご見学に最適な季節がまいりました。

今年も無事に夏を乗り切りまして、「ホッと」しております。

暑がりのREDS坂爪です。

自己紹介でも触れておりますが、我が家には高校１年生を筆頭に

４人の子供がおります。

その高校１年生は甲子園を目指して？？？野球に打ち込んで

おります。

首も腕も顔も真っ黒に日焼けして、只々野球漬けの毎日ですが

今般先輩たちが関東大会の出場を決めて、夢だった甲子園が

一歩近づき、まさに青春真っ只中。

鼻の頭に汗をかきながら、もりもりご飯を食べます。

どんなに食べても贅肉の無い引き締まった体。

・・・私も当時はそうでしたね。

私に似て？口数の少ない子ですが、学校や部活、友達の事は家で

は殆ど話しません。

LINEでチャットをするか、動画を観るか、音楽を聴くか・・・

携帯電話が手放せません。

発する言葉は・・・「ア～」とか「ンォ～」とか「イラネ～」

がメインです。

そんな長男に、執拗に話しかけて絡んで行く妻を見て、

ニヤニヤしながら自分の高校時代を思い出した、休みの日の

REDS坂爪でした。

少し涼しくなりまして、物件のご案内を頑張ろうと思っていましたが

４連休、意外と皆様GOTOで、それほど忙しくなかった、REDSの坂爪

です。

連休前ですが、住宅生産団台連合会と言う団体が、2019年の注文住宅

に関する「戸建注文住宅の顧客実態調査」と言うレポートを発表しました。

注文住宅を建築した顧客の年齢や予算、ローンの利用などに関する

統計です。

この中で個人的に目を引いたのは、建築費用が平均で１㎡あたり

1.4万円増の１㎡＝29.5万円になったとの事、一坪あたりに換算

しますと約97.35万円・・・高いですよね注文住宅。

この中には外構工事等も含まれていると思われますが、一般的な

80㎡程度の家で、2360万円かかる計算です。

100㎡の家だと建物だけで約3000万円・・・。

注文住宅のデータですので、所謂分譲住宅はこれには含まれない

訳ですが、分譲住宅に於いても諸々の諸経費の上昇で物件価格

は上昇している印象を受けております。

更に都心に近いエリアでは、慢性的な敷地の不足、業者の敷地

仕入れ価格が上昇⇒価格高騰に拍車を掛けます。

私たち営業マンからみても「このエリアでこの金額！！！」と

思う物件も散見されます・・・が売れていきます。

コロナの影響で価格が下がるのでは無いか！！

少子高齢化で住宅価格がさがるのでは！！！

オリンピックが終わったら！！！！

色々言われておりますが、都心部を中心とした人気のエリアでは、

価格が短期的に大幅に下がる見込みは無さそうです。

投資向けなら良いのですが、自己居住用のお住まいをお探しで

特に住宅ローンの利用をされる方にとっては、不動産価格が下

がるのを何年も待つのはリスクの高い選択です。

住宅ローンは年を取るごとに借りられる期間が短く成る＝月々

の返済額が増えてしまいます。

住宅ローンをご利用の場合には「購入適齢期」が有る訳です。

仲介手数料割引～無料の当社なら、チョット高い分を仲介手数料

で吸収して、総額ではご予算通りにマイホームを御購入頂ける

かも知れません。

先ずはお気軽にご相談下さい。

コロナの感染者は微減ながらも、連日３桁の新規感染が出て居ます。

暑さも一段落し、久しぶり・・数か月振りに海洋調査に行ってまい

りましたREDSの坂爪です。

釣り道具、釣りには行かないながらも時々手入れしておりましたが

久しぶりに道具を開きますと・・・錆びてますね～。

それは良しとして、コロナ以来、全く行っていなかった釣りに、

錆た釣り具で行って参りました。

場所は、以前も紹介した横浜市某所・・・。

海の色はマァマァ、スズキの子供が群れで何かを追いかけて居たり

ボラが跳ねて居たりと、生命反応は有る模様。

以前のこのブログで紹介した、ルアーでアジを釣るアジングに挑戦

です。

ルアーをキャスティング（投げる）時、人差し指を使うのですが、

先週から指先を怪我して絆創膏を貼っていたので、キャスティング

が上手く行かない・・・。

久しぶりの釣行で感覚を取り戻しながら、一投二投・・・十投

・・・二十投・・・

ルアーを変えたり、誘い方を変えたり・・・苦節1時間

念願のアジが来ました。（小ッサ！！！！）

この後このサイズが、2時間で５匹・・・余りの小ささに海に

お帰り頂きましたが、久しぶりに海を見て、風を感じて

リフレッシュする事が出来ました。

不動産業界はこれから年末の繁忙期に突入しますが、その前に

一息つく事が出来ました。

暑さが一段落したと思ったら、台風連続で相変わらず釣りに行けて

居ないREDSの坂爪です。

昔は多少の強風でも釣りに出かけていたんですが・・・歳ですかね。

まぁしかし雷の予報が出てましたのでこれは流石に釣りはNGです。

さて、不動産の売買契約、契約書や重要事項説明書の書式は、

所属する団体により多少異なります。

当社が加盟している「公益社団法人　不動産保証協会」通称全日

の重要事項説明書の書式も一部変更となりました。

「ハザードマップに関する情報」を記載する箇所が新設されました。

今までも重要事項説明書の「備考欄」等に於いてハザード情報は

記載・説明して参りましたが、今回は専用の項目が作られ、担当者

や会社毎に異なっていた説明の内容が、ある程度統一されました。

〇浸水に関する情報

〇内水に関する情報

〇土砂災害に関する情報

〇緊急避難場所に関する情報

以上の内容を専用の項目を設けてご説明する事となった訳です。

昨年の武蔵小杉エリアの内水氾濫等も今回の改定に影響している

のかも知れません。

実際に物件をご案内しましても、お客様から事前にハザード情報

の調査を求められる事も多々ありますし、ご見学の結果、最終決断

する前に、ハザード情報を確認しておきたいという要請も当たり前

になって来ております。

物件探しの条件に「自然災害のリスクが少ないエリア」と言う条件

は既に定着している印象です。

折角気に入った物件なのに、ハザードでNGなんて事にならない

為にも、皆様ご自身で事前に調べてみる事も大切です。

都・件・市区町村によりハザード情報・ハザードマップの作成が

遅れている地域もございますが、お住まい探しをされている皆様

も各行政庁のHPなどでハザード情報はご確認頂けます

小学館より8月28日に出版されたコミック『正直不動産』9巻

（作画・大谷アキラ氏、原案・夏原武氏、脚本・水野光博氏）

原案者の夏原氏とREDS代表の深谷十三の特別対談が掲載されました。

是非購読下さい。

ところで・・・不動産会社！余り「正直」な印象は無いですよね

残念ながら。。。。

その中で、最も一般の方に解りやすいのが「物件の写真」では

無いでしょうか。

公告を見て「ウワァ！広い、綺麗、明るい！！！」でも現地で

見学してみたら・・・・。

賃貸・売買問わず経験のある方多いのではないでしょうか？

なぜこのような事が横行しているのかと言いますと、不動産会社

は新規の顧客の獲得に最も苦労しますし、欲しいのは購入意欲の

あるお客様の個人情報なんです。

兎に角まずはお問い合わせが欲しい！！

「その物件」を買って頂けるか否かは二の次

極端な話、何であれ買って頂ければ良いわけです。

綺麗な画像、広く写ってる画像、明るく写ってる画像を使って

何とかお客様にお問い合わせ頂こうと思う訳です。

少なくとも「正直な写真」ではないです。

実際私も物件をご案内しておりまして、販売元の業者の作成した

広告画像と実物の違いに愕然としたお客様、何組もございます。

これなんですが、例えば分譲業者さんが自分のところの物件を

良く見せる為に広角レンズを使って物件を広く見せたり、画像

を修正したり、明るさを変えてみたり・・・沢山お客様は見に

来たけど結局売れなかった・・・これは結局痛い思いをするのは

自分（分譲業者）なので良いのですが。

問題は「個人の売主様から依頼を受けた媒介物件」で画像操作

をしてしまう事です。

売主様の中にはキレイで広く、明るく画像を加工してもらって

喜んでいる方もいらっしゃるでしょう。

でも実際には不動産会社の集客の材料に使われてしまっている

訳です。

何組見に来てもなかなか具体的な購入の話は来ない・・・

ある意味当然です「広告に偽りあり」・・実物と余りに違えば

なかなか具体的なお話は来ないでしょう。

コロナ禍の中、お互い時間を割いてのご見学なのに得するのは

不動産会社だけです。

しかし売却を依頼した不動産会社は、その間もお問合せしてきた

お客様に、「他の物件」をせっせとご紹介してガッツリ営業活動

しているんです。

不動産会社にとっては、売れれば勿論OK、でも売れなくても、

お問い合わせさえくればOK！！！新規顧客開拓です！！！

「不動産　写真」と検索すると、「反響が増える」なんてのが

出てきますので・・・ハァ困ったものです・・・。

私は、ご売却のご相談を受けて物件にお伺いした時に自分が

感じた印象に近い画像を広告として使う事を心がけています。

購入を検討するお客様に情報を提供する必要は御座いますので

見切れた写真ではNG、時として広角レンズを使う事もあります。

構図やアングル等工夫して、印象良く見やすく写すことは当然です。

暗いお部屋は暗く、明るいお部屋は明るく、綺麗なお部屋は

綺麗に、傷んだお部屋はそれなりに、広告用画像を選定します。

実物以上に明るくしたり、必要以上の広角で広く見せたりする

事はしておりません。

それでもしっかりと成約しています。

ご売却依頼のお客様のご希望は当然ながら

「自分の物件」をより高く、より早く売る事

集客をする事ではありません。

毎日毎日不動産の広告を見ながら、正直不動産でありたいと思う

REDSの坂爪です。

ご売却ご検討中の方、お気軽にご相談下さい。

長い梅雨が明けたと思ったら暑い日が続いていますね。

先日は浅草でまさに「バケツをひっくり返したような雨」に合い

普通の天気は無いのかなぁ・・・と思っておりますREDSの坂爪

です。

今回は、先日お会いしたお客様とのお話です。

神奈川エリアで物件をお探しの30代ご夫婦、今回が初めての

物件ご案内。

当社はメールでお問い合わせ頂くケールが多いので、実際に

お客様にお会いするのは今回が初めてでした。

そこでお話が有ったのが・・・

「不動産営業マン」についての話題！！！

お客様曰く、今まであった不動産営業マンは・・・

「高圧的」か

「怪しい」か

「頼りない」のどれか・・・

若しくはそのMIXだったとの事。

ひと昔（ふた昔？）前の不動産営業マンと言えば、ゴルフ焼け

にデッカイ時計・・・

二言目には「申込しないと売れちゃいますよ！！」

多くの方の不動産営業マンに対するイメージは未だにこの

パターンが多いのではないでしょうか。

実際にまだいますし・・・。

最近は、世代交代もあり所謂ゴリゴリの営業マンは減りました

が、「ホストさんですか？」と思うようなお洒落？な営業マン

にお会いする事もあります。

物件やお客様より前髪が気になるご様子・・・。

また、「草食系」とでも言うんでしょうか・・・大丈夫？って

聞きたくなる様な覇気のない方も・・・・何を聞いても後で調べ

て連絡します・・・何のために来たの？？？

今回のお客様に私がどの様に映ったのかは一抹の不安があります

が今後も一緒に物件探しをしていくお約束が頂けました。

不動産営業マンはお客様と反りが合う事も非常に大切。

当社も20名以上のエージェントがおりますが、エージェントを選んで

お問い合わせ頂く事が出来ますので、其々のブログや自己紹介をご覧

いただき、その上で坂爪をご指名・お問い合わせ頂ければ幸いに存じます。

都内で仕事をして、鎌倉に戻りますと帰宅時間のせいもありますが、

空気が少し涼しく感じます。

先日、日影の無い都内の住宅街を20分ほど歩いて物件に向っており

まして、チョット危険を感じたREDSの坂爪です。

さて、相変わらずコロナが収まる気配を見せておりませんが、

そんな中、皆様が気になる「年末に向けての不動産市場短期予想」

をしたいと思います。

これは、明らかに「売り手市場」となります。

当社の6月7月は過去の同月比でも例を見ない取扱高、今月8月

は例年夏季休業や不動産会社間の物件情報サイト（通称：REINS）

がメンテナンスで休止したりする為、毎年静かなのですが、

今年は、各社夏季休業明けから契約・契約！！

折角物件をお問い合わせ頂いても契約予定でご紹介出来ない

なんて事が散見されております。

これ完全に「コロナが不動産の需要を変えた」と感じています。

皆様うっすら感じているとは思いますが、今後は「コロナありき」

の生活に突入していくでしょう。

ワクチンが出来たり、治療薬が出来たりしても、完全に「コロナ前」

の生活には戻らない気がします。

素人目に見ても、インフルエンザや風邪に比べて感染力が非常に

強い印象です・・・・。

それを踏まえて、コロナが与えた影響として・・・

〇テレワークの導入

〇外出自粛

この2つ、いずれも自宅に居る時間の増加を招きました。

「自宅＝不動産」に大きく関わって来る問題です。

●通勤時間は長くなるが、テレワークで通勤回数が減ったので

　多少会社から離れてもOK

●自宅に仕事専用のスペースが欲しい

●外出しなくても子供たちが遊べるスペースが欲しい

●公共交通機関の利用を控える為、駐車場付きの物件が欲しい

理由は様々ですが、郊外志向、広めの物件志向は現場でも感じて

おります。

しかしながら「不動産を売ろう」と言う人にとっては、

●不特定多数の方が物件を見に来る・・・不安

と言う問題もあり・・・結果として売却物件は減少。

更に、来年住宅ローンを組もうとすると、今年の源泉徴収票の

年収ベースでの審査となりますので、年収が減少する方にとって

はこれは大きな問題。

年内の御購入であば、昨年の収入実績でのローンの審査が可能

となれば・・・年内に買いたいと・・・・。

そんな訳で、年内になんとか新居のご購入を！！とお考えの方

8月末から9月に動き始めますと、余裕を持って年内ご入居も可能

です。

激しい競争の中、しっかりとサポートさせて頂きます。

梅雨明けしましたね。

物件の御案内等、体力的には梅雨時より少し楽かなぁ。

と感じて居りますREDSの坂爪です。

前回、私の趣味の釣りの話を書きましたが・・・

今回も皆様お楽しみの釣りに関するお話です。

諏訪出身の私にとって、最初の釣りは諏訪湖や渓流等、淡水で

の釣りでしたが現在は鎌倉在住、海の釣りが中心です。

海の釣りで、釣れるor釣れない、を大きく左右する要因の一つ

に潮の満ち引き「潮汐（チョウユウ）」があります。

月の引力に引っ張られて、海面が隆起する為に起こる海水の流れ、

一見止まって見える海水ですが、ウキやルアーが流されるので釣り

をしていると良くわかります。

但し、川の流れの様にいつも一方方向に決まって流れるのでは

有りません。

海水は月の満ち欠けや、月と地球との距離・位置関係で流れる

方向が変わったり、流れる強さが変わったりします。

また、場所や季節によっても流れの強さは変わってきます。

最も、海水が大きく（強く）流れるのが満月と新月の時、

所謂「大潮」の時で、それ以外にも、中潮・小潮・長潮・若潮

なんてのがあり、其々に特徴的な潮の流、干潮・満潮の特徴

があります。

で、いつが釣れるのかと言いますと。

一般的には、海水が流れている時が良いとされています。

干潮から満潮に向かう潮の流れを→上げ潮

満潮から干潮に向かう潮の流れを→下げ潮

満潮・干潮のピークを→潮どまり（上げ止まり・下げ止まり）

この上げ潮、下げ潮の間が良いとされていますが、実際釣れる

釣れないは、潮汐以外の要素も絡んできますので、そこが難し

いところです。

例えば釣り人は

〇〇のポイント（釣り場）の黒鯛は、▲月の中潮の下げ止まり

から上げ潮７分位が良く釣れるとか・・・

◆月の小潮の上げのタイミングで鯵が回遊してくる・・・とか。

とか言いますが、長潮の下げ一杯で、1.5キロ越えのアオリイカ、

なんて事も有りますので、まぁ釣り人の言う事は余り充てになり

ません。

で、タイトルの「チョウザメの月」ですが、本日8月4日は満月の

大潮、因みに既に過ぎてしまっておりますが、0時59分が、満満月

だったとの事。

時間と一緒で月の満ち欠けも常に変化してますので、満月に見えて

もチョット欠けてるんですね、それで0時59分が真ん丸だったと。

なんでチョウザメかと言いますと、アメリカの先住民は、季節ごと

に満月に名前を付けていたそうで、8月の満月は

Sturgeon Moon＝チョウザメ月

と言うそうです。

あのキャビアのお母さんのチョウザメですね。

先住民もまた、マイナーなところをピックアップしたものです。

満月＝大潮＝魚の名前のつく満月

そして私・・・明日は久しぶりに一日休みが取れそうなんです。

6月7月、有難いことに大変忙しく、ゆっくりと休めて居りません

でしたので、明日早起きが出来たら海洋調査に出かけようかと考

えております。

釣果の報告は致しませんので、御想像お任せ致します。