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坂爪 潤

住宅ローンの保証料と、事務手数料。

公開日:2019年6月11日

おかげさまで、毎週末、地元の湘南エリア~横浜、東京市部、23区

と日々忙しくさせて頂いております。

REDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

さて今回は、住宅ローンをご利用の場合に発生する金融機関に関す

る費用についてのお話です。

 

突然専門的なお話になりますが、住宅ローン借入時に掛かる銀行の

費用は大きく2つに分ける事が出ます。

 

●融資手数料型

●保証料型

 

さらに「保証料型」に関しては、下記2つに分かれます。

 

〇保証料一括前払い型

〇保証料金利上乗せ型

 

 

 

では、実際に各パターンで費用を比較してみましょう。

 

①事務手数料型の場合、

    事務手数料:借入金額のの2.16%

 

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合、

    保証料:借入100万円あたり20,614円

 

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合、

    通期金利が0.2%上乗せ

 

【4,500万円、お借入期間:35年、金利(変動):0.6%の試算】

 

①事務手数料型:4500万円×2.16%=97万2000円

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合=927,630円

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合=1,706,880円

 

※35年間、同条件でお借入していることが前提にはなりますが、

保証料金利上乗せの場合は金利が+0.2%になり、月々の返済額

が+4,064円になりますので、×420回(35年)として計算

 

 

保証料一括前払いに比べ、金利上乗せの方が779,250円高くなるので、

ここまでであれば、イニシャルコストとして保証料を突っ込むのか、

期限の利益の恩恵としてお手持ちの現金を温存するのか、保証料の

手出しができるのか、できないのかの議論になりますが、1歩踏み込んで、

お借入金額に対して、保証料分を頭金としてとらえると・・・

 

 

■保証料一括前払いの場合の総返済額=50,828,859円

※お借入金額:4,500万円、お借入期間:35年、

金利:0.6% 保証料:927,630円

 

■金利上乗せの場合の総返済額=50,544,659円

※お借入金額:44,072,370円

(4,500万円-927,630円 ※本来のお借入可能額は1万円単位になります)

お借入期間:35年、金利(変動):0.8%(金利上乗せ+0.2%)

 

金利上乗せの方が総額としては、284,200円少なくなります。

 

 

保証料型はネット銀行等では選択できないケースもありますし

昨今は事務手数料を抑えたローンの商品などもございます。

 

利用したい金融機関、自己資金によって選択肢も違ってきますので

物件探しと並行して、ローンの商品も色々と検索・検討頂く事を

お勧め致します。

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良い!と思ったら早めに行動を!!

公開日:2019年3月26日

お客様の専属エージェント、不動産流通システムREDS

宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

年度末の繁忙期で、折角決断してお申し込みを入れても

既にお申し込みが入っており、 2番手・3番手になるケース

が連続しております。

 

気に入る物件に巡り合えたのに 購入していただくことができず、

お客様には本当に申し訳ない気持ちになります。

私も、すごく、残念です… ( ;´Д`)

 

考え方によってはですが、 お申し込みが2番手・3番手になる程

 良い物件を見つけられたということは 『見る目がある!』という

風に見ることもできます。

前向きな思考はとても大事です!!

 

それでも、不動産は1点ものですから、 気に入った物件に巡り合

いご購入出来るに越したことはありません。

 

そこで、お勧めしたいのは、 『ここに住みたい!』と思える

物件に巡り合えた時の為に、購入するための準備だけは進めて

おく事です。

 

住宅ローンの事前審査・手付金の準備は 先に進めておいて

損はありません!

 

購入申込が重なった時など、準備の出来ている購入希望者様を

優先的に取り扱うのは、ある意味当たり前の流れです。

 

しっかりと事前準備をしておき、 購入するかどうかの判断を

することに 集中できる事は大切なポイントです。

 

購入すると決めてから、 住宅ローンの審査をして、 両親に

お金を借りる電話をして・・・という流れでは せっかくの

ご縁が逃げてしまいます!

 

一生に一度の大きなお買い物だと考えるなら、 準備をして

おかない理由はないはずです。

 

準備を進めたい方は坂爪までご連絡ください。 お客様ごとに

考えご提案し、一緒に準備致します。

 

皆さんが素敵なご縁に巡り合えますように 、誠心誠意

お手伝いさせていただきますので お気軽にお問い合わせ

、ご指名ください。

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繁忙期に入り、平日もご案内

公開日:2019年2月19日

お客様の専属エージェント、不動産流通システム

REDSの坂爪(サカヅメ)です。

 

年度末に近づき、昨日、本日と平日ですが物件のご案内に

駆け回っております。

 

今日は、朝から上井草の物件をご案内。

駅前にガンダムが居ました。

 

さて、マイホーム探しをされている皆さま。

住宅ローンの組み方・返済方法などをしっかりと考えていらっしゃいますか?

 

住宅ローンの返済計画、資金計画は、 マイホーム探しをする前に、

ご夫婦・家族で行っておくのがお勧めです!

 

ローンの相談だけで不動産会社には行きづらいな・・・とお考えでしたら、

まずは、私へお気軽にご相談ください。

 

ネット銀行・団体信用生命保険・毎月の返済額と借入可能額 、フラット35など

の全期間固定 or 変動金利・ミックス返済 などなど、 検討すべき項目はたくさんあるものです。

 

お客様の状況に合わせた住宅ローンの組み方をご提案しますので、

一緒に、しっかり・じっくり考えてみましょう 。

 

場合によっては厳しい判断をすることもあり得ますけど、

お客様の幸せを考えてプランニングすることをお約束いたします!

 

皆さまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。

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不動産の知識を付けて安心な物件探しを。

公開日:2019年1月22日

お客様の専属エージェント、不動産流通システムREDSの坂爪です。

 

不動産取引のお手伝いをしていますと、お客様達の不動産取引に関する                            基礎的な知識不足から、これでは海千山千の不動産営業マンに、簡単に                            丸め込まれてしまうだろうと思う事があります。  

REDSの営業マンは、見た目によらず、ホンワカ?タイプの営業マンば                             かりですので、ご安心ください。                             

 

・・・決してお客様が悪いというお話では御座いません・・・・

住宅ローン・仲介手数料の仕組み・物件広告のからくり・税金・住宅                             診断・瑕疵担保責任 ・お金の流れ・重要事項説明等々、 お客様に知っ                             ておいて頂きたい内容は多岐にわたります。

しかし、物件のご案内等をしながら0から全てをお伝えしようとしますと、                           無理が生じてきてしまいます。

お子様と一緒であれば、ご機嫌ナナメになるかもしれませんし、 普段聞き                           なれない言葉ばかりでは、短時間で理解できる訳がありません。

 

そこで、はじめてのご挨拶は、 落ち着いてお話をできる環境から始めるの                           はいかがでしょうか?

給与証明書等の資料を持ちいただければ、 住宅ローンの組み方に関する                            アドバイスも出来ますし、 その場で諸費用の概算をお出しする事も可能です                          勿論マイホーム購入のポイントもお伝えできます。

『一生に一度の大きなお買い物』と思われるのであれば、 是非私と面談する                          時間をお創り下さい。。

効率的に、安心してマイホームを購入するためには 、住宅ローンや諸費用等                          のお金に関する問題をクリアに しておくことはとても大切です。

もし、そんな初心者マークのお話ではなくて、 不動産取引の裏側に関して教                          えて欲しい!という ご希望があれば、包み隠さずお話もできます。

私と一緒に最初の一歩を踏み出したい方、 一緒に探し方を見つめ直したい方、                          お気軽にご連絡をいただけましたら幸いです。

 

最後に1つお願いがあります・・・

REDSは本当に忙しい会社です。 土日の予定はほぼ全て埋まっている状況                          ですから、 『今から~』・『明日の午前中~』などのご要望には お答えでき                          ない可能性もあります。

 

平日や翌週の土日で早めにご連絡をいただけますと ご迷惑をおかけせずに済                          みますので、ご検討の程、何卒よろしくお願い致します。

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今時、ローン事務手数料?

最終更新日:2019年3月7日
公開日:2019年1月15日

お客様の専属エージェント、不動産流通システムREDSの坂爪です。

 

私たちREDSは仲介手数料無料または割引で、皆様の不動産ご購入・

ご売却をサポートしています。

 

当然ながら、当社のお客様の多くは、ご購入時の諸費用にも敏感な

お客様が多く、他社様と比較検討のお問合せも頂く事が御座います。

 

 

その中で時々頂く質問が、

『仲介手数料が安くなる代わりに他の費用が掛かるんじゃないの?』

と言うお問合せです。

 

なぜその様な質問をされるのか?お客様から聞いてみると、

ほかの不動産会社様で渡された資金計算書の中に、

『住宅ローン事務手数料』という項目で 10万円程度の費用が計上

されているとの事。

 

私たち不動産仲介会社は不動産のご購入・ご売却をサポートする対価

として、仲介手数料をいただくわけで、

法律上も【成約価格の3%+6万円+消費税】以上の報酬を、一方の

お客様から頂いてはいけない決まりになっています。

※REDSの場合は、最大で【成約価格の1.5%+3万円+消費税】

 

例えば、【成約価格の3%+6万円+消費税】の仲介手数料を頂き、

かつ、〇〇事務手数料等の名目でお客様から対価を取る事は、法律上

も極めて黒に近いグレーです。

 

 姑息と言うか、何と言うか・・・ローンのお手伝いは、不動産の

取引では当たり前の業務で、その対価も含めて「仲介手数料」

なんです。

 

仲介手数料だけでも高いのに、 住宅ローン事務手数料という

訳のわからない費用で 10万円も請求されたら、たまったものでは

ありませんよね。

 

不動産の取引では、全体の金額が大きくなるので、その中の10万円

は全体から見れば少額、スルーしてしまう事も有りそうですが、

10万円ですよ!10万円!!!

 

 

住宅ローン事務手数料を請求されて悩んでいる方、イラっとした方

REDSの坂爪へご相談ください。

無駄な経費を最大限削った、資金計算書のご提案致します!

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ローンの組み方と、住宅ローン控除

公開日:2018年5月29日

ローンの種類とローン控除

 

居住用に、住宅を購入される方で、住宅ローンを利用される方

皆様から最もお問い合わせ頂くのが、住宅ローン控除の件です。

 

住宅ローン控除を受けるには、いくつかの要件を満たす必要が

御座います。

 

一つは、木造住宅・鉄筋コンクリート造等の、建物の構造と築年数。

居住部分の床面積等の、物件に関する要件。

 

もう一つが、物件の名義や、ローンの債務者に関する要件です。

 

 

今回は、この2つのうち、「物件の名義」と「ローンの債務者」

についてのご説明です。

 

住宅ローン控除を受ける為には、先ずは、ローンを負担(債務者)

している事が絶対条件になりますし、ローンを払った人が、物件の

名義人(所有者)になる事は当然ですが・・・・。

 

夫婦で住宅ローンを借り入れる場合、以下の3つのパターン

が考えられます。(物件価格の100%をローンで借りると仮定)

 

①夫・妻、どちらか一方のみが、ローンを組む(1つ)

②夫・妻、別々に、2つのローンを組む「ペアローン」

③収入を合算して、1つのローンを組む「収入合算」

 

上記に対応した、物件の名義・債務者は、下記の様になります。

 

先ずは物件の名義

①の場合、ローンを組んだ人、一人の名義

②の場合、借入額に応じた二人の共有名義

③の場合、ローンを組んだ人、一人の名義

 

次にローンの債務者

①の場合、ローンを組んだ人が債務者

②の場合、夫婦二人が其々債務者

③の場合、ローンを組んだ人が債務者

 

上記①②の場合は、其々、ローンを組んだ人、名義人が

ローン控除を受けられますので問題有りませんが、問題は

③のパターンの場合です。

 

 

例えば、ご主人の収入に、奥様の収入を合算して、ローンを組

んだ場合。(フラット35、一部金融機関を除く)

 

この場合の、奥様の立場は、「物件の名義人では無く」

「ローンの債務者」でもなく、ローンの「連帯保証人」の立場

になります。

 

この様な、借入方法を選んだ場合には、奥様は一切ローン控除

の適用が受けられません。

 

「連帯保証人」は「債務者」ではなく、直接ローンの債務を負担

していませんし、ローンを払っていない以上、物件の名義人になる

のはおかしな話です。(贈与税の課税対象になる可能性もあります)

 

収入合算での住宅ローンの利用をご検討中の方、場合によって

は、夫婦別々にローンを組んだ方が、税法上得をする可能性が

御座います。

 

ご主人様一人、奥様一人の年収では、借入希望金額に届かない場合。

 

安易に、「収入合算」を選ばず、よくよく調べて、場合によっては、

「ペアローン」の利用もご検討頂く必要があります。

 

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住宅ローンを選ぶ時間

公開日:2018年5月22日

今日は、午後からお客様のローンや諸費用のご相談に行ってきました。

 

お住まい探し、物件に目が行きがちですが、ご購入後長いお付き合い

となる住宅ローンも大切です。

このブログでもご紹介しているとおり、住宅ローンを利用してお住い

をご購入される場合、契約前に「事前審査・仮審査」をしておく事が

大切ですが、その前段階として・・・

 

◆「どの金融機関の住宅ローンを利用するか」

も大切です

 

今日のお客様は、新築分譲住宅を探していたが、建築条件つきの土地

にセミオーダーの住宅を建てる場合、どのような注意点が必要か?

 

との相談でした、「土地先行決済」「つなぎ融資」「分割実行」等々

普段聞きなれない単語が飛び出します。

 

更に、「収入合算」「ペアローン」「団信」「住宅用家屋証明」なん

のも出てきます。

 

物件をご見学してから、購入申し込み→契約→ローンの本申込み、まで

実務上は1週間~10日程度で手続きが流れて行きますので、物件が決ま

ってから、住宅ローンを検討している時間は殆どありません。

 

結果として仲介会社にとって使いやすい金融機関で手続きが流れて行く

事もあります。

 

それが悪いわけではありませんが、私としては、物件同様、ローンにも

興味を持って頂き、掘り下げて検討、選んで頂くと、物件を見る目も

変わってくるのでは無いかと思います。

 

これから、住まい探しを始める方、既に物件を見に行っている方

住宅ローンの金融機関が未定の方、お気軽にご相談下さい。

 

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フラット35の事前審査

公開日:2018年2月6日

マイホームのご購入に際して、住宅金融支援機構のフラット35をご検討中

の方、またフラット35以外ではローンを組むのが難しいと言われた方もい

らっしゃる事と思います。

 

インターネットで「フラット35」で検索すると、色々な銀行や金融機関が

ヒットしますが、フラット35が他の住宅ローンと違うのは、

 

◆貸付元の住宅金融支援機構は、直接の窓口になっていない

◆取り扱う金融機関ごとに、金利や手数料を決める事ができる

 

事が大きいと思います。

フラット35の仕組みを参照ください。

 

 

フラット35の事前審査制度の仕組

 

本来(一般的な銀行の住宅ローン)、住宅ローンの事前審査は、実際にお金

を貸す人(銀行)や保証する人(保証会社)が審査を行う訳ですが、フラット

35の場合、お金を出す住宅金融支援機構は、フラット35の事前審査制度を行っ

ていません。

 

では、誰が事前審査を行っているのか・・・・。

 

答えは、窓口となっている、金融機関や銀行が、住宅金融支援機構の融資条件

に沿った形で審査をしている事になります。

 

しかし、実際に審査をする住宅金融支援機構の、審査基準がすべて公開されて

訳ではなく、各金融機関が経験則から判断している部分も含まれています。

 

その結果、何が起こるか

上記の様な、事前審査の特性上、以下の様な事態が発生します。

 

事前審査(窓口機関での審査)でOK判定だったのに、

 本審査(機構の審査)でNG判定

 

②そもそも窓口の金融機関では判断出来ず、留保判定

 

一般的な銀行の住宅ローンの事前審査では、貸し手・保証会社が自社の審査基準

でキッチリ事前審査しますので、事前審査と本審査で結果が変わる事は殆どあり

ませんし、一般的には留保判定もありません、YESかNOかです。

そんな事情から、不動産売買の実務では、正直に言って「フラット35の事前審査

結果」は余り信用されていないのが現状です。

 

つまり、フラット35の事前審査でOK判定が出ていても、その結果を信用して、

売買契約を締結してくれる売主さんが少ない・・・と言うことになります。

 

※売買契約にはローンが通らなかったら、白紙解約出来る旨の特約を付ける

 のが通例ですので、売主さんとしては、契約から審査の完了するまでの数

 週間、販売を止めてローンの審査結果を待つ事になります。その結果、白

 紙解約では、商機を逃してしまうかも知れません。

 

でも、事前審査が通っていないと、購入申し込みを受け付けて貰えない、契約

が出来ない、留保判定が出たけど今後どうしたら良い?そんな状況の方もいら

っしゃる事と思います。

 

そんな方にも、安心して契約まで漕ぎ着ける方法が御座います。

フラット35の利用をご検討中の方、まずはご相談ください。

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住宅ローン・事前審査のすすめ

公開日:2018年1月9日

不動産ご購入に際して、多くの方がローンを利用されます。

 

その時に気になるのが

           ①希望の金額を借りられるの?

           ②金利・月々の返済額は?

           ③ローンの保証料や手数料は?

                          だと思います。

 

その気になる!を解決する「住宅ローンの事前審査制度」の活用をお勧めしています。

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ローンの審査は、大きく分けて【借りる人の審査】と【買いたい物件の審査】の2種類の審査を行います。

 

【買いたい物件の審査】は、事前審査の段階では決まって居ない事もありますし、事前審査段階ではそれほど重要ではありませんので、ご説明を省略いたします。

 

では重要な【借りる人の審査】ですが、金融機関がみるのは概ね以下の内容です。

 

           ①年収に対する借入希望額の割合

           ②勤務先やお仕事内容の規模や信用度

           ③勤続年数

           ④年齢(お借入れ期間の算定)

           ⑤家族構成や購入動機

           ⑥自己資金の額

           ⑦借入希望者の金融履歴(個信)

 

この中で【⑦借入希望者の金融履歴】がとても重要かつ、事前審査において必須の条件となります。

 

※金融履歴(個信)・・・各種ローン、リボ払い、割賦払い、キャッシング等

            現在および過去の利用状況や、支払・返済遅延、

                                               金融事故歴

 

 

昨今は、ネット銀行や各金融機関等々のサイト上で、「事前審査」の様な形態で、年収を入力するだけで借り入れ可能金額を簡単に教えてくれるサイトもありますが、このようなサイトでは、【⑦借入希望者の金融履歴】が審査内容に含まれていないことが事が多く、不動産取引での「事前審査」としては取り扱えません。

 

「事前審査」をするためのには、どのようにしたら良いのか?

 

銀行や金融機関の店舗に行って頂く必要はございません、全てメールや郵送、場合によりネット上の入力で対応可能です。

 

 

事前審査を終えて、借入金額や、金利、諸費用が解れば、より具体的に、安心して物件探しをすることができますし、思っていたより月々の返済額が低く、想定より少し高額な物件も選択肢に入る事もあります。

また、実際に気に入った物件が見つかり、契約に向けてお話を進めていく初期の段階で、多くの場合、事前審査の結果を明示するように求められます。

 

折角希望の物件が見つかったのに、事前審査の有無で、後から申し込みした方に、先を越されて買い逃してしまった!!

そんな事が無いよう、しっかりお手伝いいたします。

 

電話・メールで坂爪までご連絡いただけば、事前審査をするタイミング、金融機関の選定、書類の手配をいたします。

お気軽にご連絡ください。

 

 

 

 

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不動産事業プロデューサー 牧野知弘氏による推薦の言葉

 世の中に名の通った大手でも、地域密着の中小でも、不動産会社に「仲介手数料」をたずねると一様に「物件価格の3%+6万円」と答えます。でも私は知っています。それはあくまでも法律で決められた上限であり、定価ではないことを。だからREDSが行っている「仲介手数料の割引サービス」は、本当はとても自然な取り組みであり、これまでなかったことが不思議なくらいです。営業スタッフ全員が宅建士で、さらに上級資格の宅建マイスター認定者が多く在籍するREDSは、横並びの不動産業界に新たな息吹を吹き込むことでしょう。

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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