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坂爪 潤さかづめ じゅん
 

ローンに有利な仕事?

公開日:2020年7月7日

九州が豪雨に襲われております。今日から明日にかけて中部地域

私の出身地長野県にも豪雨予想が出ていて心配です。

既に郷里の長野での暮らしより鎌倉での暮らしが遥かに長くなり

ましたREDの坂爪です。

 

今回は、住宅ローンの審査についてです。

 

ざっくばらんに住宅ローンは職業・お勤め先によって、通りや

すい、通りにくいが有ります。

 

更に、同じご年収、勤務年数でもお勤め先によって金利が違う

という事も御座います。

 

さてさて、それでは、実務上住宅ローンに有利な職業は??

 

第一位・・・公務員!!!!ハイッ!!

第二位・・・一部上場企業正社員!!!

第三位・・・上場企業子会社!!(100%子会社なら尚◎)

第四位・・・その他上場企業

第五位・・・中小企業の会社員(会社の規模による差はあります)

第六位・・・個人事業主・中小企業役員・フリーランス

 

例外はありますが、概ねこの様な感じです。

 

見て頂くとより「安定的な仕事」が住宅ローンの審査には有利

と言える事が解ります。

住宅ローンは20年・30年・35年と長期間の返済となりますので

貸す側の金融機関としては「安定」を重視しているという訳です。

 

同様に「勤続年数」もローンの審査をする上で、大きな評価と

なります。

同じく「安定」が評価される訳です。

 

しかし、中小企業勤務だからローンが通らないと言う訳では

有りません、自己資金の有無等も審査するうえで大きな評価

となります。

 

現在の住宅ローンでは、御購入時の諸費用なども含めて、〇っと

お借り入れしての御購入も可能なのですが、自己資金が有れば

御購入に関して「計画性が有る方」=「安定感」と言う評価

に繋がる訳です。

 

コアな部分ですと、会社員で給料所得であるが、お勤め先が

親族経営の中小企業の様な場合・・・金融機関によっては

「準経営者」と言う見方になりますので、場合により会社

経営者の審査と同等に会社の決算書の提出を求められる場合が

有ります。・・・しかも三年分・・・。

 

以上のとおり、お金を貸す側の金融機関は審査に際して「安定」

を求めて居る訳です。

 

個人事業主の方などの審査には三年分の所得に関する資料が

求めらるのも「安定感」を確認する為・・・・

「来年家を買おう!!!」なんて思って、急に確定申告で

年収を上げたりするのは逆効果だったりします。

 

家が欲しいけれどもローンが心配・・・。

そんな方はお気軽にご相談下さい。

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中古物件の住宅ローン控除

公開日:2020年6月2日

緊急事態宣言も解除され、街にも人が戻って来ております。

当然第二波、第三波は有るのでしょうが、日本特有の高い衛生観念

を武器になんとか乗り越えていきたいと思っているREDSの坂爪です。

 

さてずっとコロナの話題でしたが、昨今物件の御案内等の最中に

お客様とお話する機会が多い「住宅ローン控除」についてです。

 

消費税の増税に伴い、令和2年末(コロナの影響で入居が遅れる場合

には令和3年末)までに入居する事を条件に、ローン控除の期間が

3年延長され最長13年間所得税等から控除が受けられるようになり

ました。

 

このお話、お客から良く出ますし、実際嬉しい制度では有ります。

 

但し、これには大きな落とし穴が有ります。

 

まず、ローン控除の制度は消費税の増税に伴って、住宅所得時に増加

する税負担を緩和する制度であることが第一段階。

 

次に、不動産の売買では、売主様が個人の方の場合には、土地・建物

ともに消費税は課税されません。(諸費用などには課税されます)

不動産売買に於いて消費税が課税されるのは、売主様が法人の場合

つまり、新築物件やリノベーション物件になります。

※土地のみの取引はそもそも非課税ですが、その後注文住宅を建築

される方は、請負契約は課税となります。

 

つまり、個人が売主様の中古物件に関しては、消費税が上がろうと

下がろうと価格に影響はなく、増税により買主様の負担が増えてい

る事実はないわけです。

 

先にも述べましたローン控除の制度趣旨に鑑みますと、増税の影響

を受けていないのにローン控除の年数や金額が増える訳が無いわけ

です。

 

【重要】

市場に最も多く流通している、売主様が個人の中古物件ご購入の

際に受けられる、住宅ローン控除の上限は当初本則どおり。

 

20万円×10年=200万円

 

となります。上限が400万円でもありませんのでご注意を!!

 

色々なサイト見ましても、なぜか控除の拡大のお話ばかりで

この「非課税売買」の事は殆ど記載がないんですね。

 

 

更に、お客様とお話していて時々出るのが「200万円・400万円

が戻って来る」と言う認識。

 

これも落とし穴で、あくまでも「控除」ですので払った税金以上

に戻って来ることは有りませんのでご注意を!!!

新築戸建てを買えば、400万円貰える訳ではありません。

 

 

今回のブログでは詳細は触れませんが、

 

●構造による築年数

●床面積

●ローンお借入金額の年末残高

●当初のローンの年数

 

等の条件も有ります。

共働きの世帯では、ローンの組み方次第で、ご主人様・奥様両方

ともにローン控除を利用できる方法も御座います。

 

使えるものはフルに使ってお得にマイホームを購入したい!!

そんな方はREDSまでお気軽にお問い合わせください。

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住宅ローン 1%の金利で35年払うと・・・

公開日:2020年2月25日

当社は出勤時間に規定がない為、新型コロナウィルスを避ける為

いつもよりも遅く出勤して、意外と電車が混んでいる事に狼狽え

ているREDSの坂爪です。

 

先日、インターネットのニュースを見ていると。

3000万円・固定金利1%・35年のローンを組むと・・・

総支払額3550万円以上「金利に驚愕!!」と言うニュースを

見ました。

 

これは、海上自衛隊数学教官が金利計算方法について書いた

記事ですので、550万円以上の金利が高い、安いと言った

内容では無いのですが・・・住まいに係る費用!と言う目線

で広く見ますと、もっと「驚愕!!!」です。

 

マイホームを買う方、その多くが現状は賃貸住まいです。

 

例えば、私の住む鎌倉で、販売価格3000万円程度で購入出来る

一戸建てを賃貸で借りた場合、月々大体15万円~20万円の賃料

、年間で180万円~240万円を、「大家さんのお財布」に払って

いる訳です。

 

そうです・・・3000万円・固定金利1%・35年で支払う

金利約550万円相当を、2年~3年で大家さんに支払っている

訳です。

 

そして、何年払っても支払い終わる事はありません。

 

正に驚愕です!!!

 

金利がもったいないから、なるべく自己資金を貯めてから購入

したい。

 

ごもっともです。

でも、現在のお住まいが賃貸の方は、良く考えてみてください。

自己資金を貯めている間に払っている「賃料」

 

家を買えば、ローンの負担だけではなく、税金や修繕の費用

等も発生しますので、簡単に比較は出来ませんが、

どうせ支払うなら、大家さんの財布では無く、自分のモノに

支払った方が良いかもしれません。

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住宅ローンの保証料と、事務手数料。

公開日:2019年6月11日

おかげさまで、毎週末、地元の湘南エリア~横浜、東京市部、23区

と日々忙しくさせて頂いております。

REDS・宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

さて今回は、住宅ローンをご利用の場合に発生する金融機関に関す

る費用についてのお話です。

 

突然専門的なお話になりますが、住宅ローン借入時に掛かる銀行の

費用は大きく2つに分ける事が出ます。

 

●融資手数料型

●保証料型

 

さらに「保証料型」に関しては、下記2つに分かれます。

 

〇保証料一括前払い型

〇保証料金利上乗せ型

 

 

 

では、実際に各パターンで費用を比較してみましょう。

 

①事務手数料型の場合、

    事務手数料:借入金額のの2.16%

 

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合、

    保証料:借入100万円あたり20,614円

 

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合、

    通期金利が0.2%上乗せ

 

【4,500万円、お借入期間:35年、金利(変動):0.6%の試算】

 

①事務手数料型:4500万円×2.16%=97万2000円

②保証料型〇保証料一括払い型保証料型の場合=927,630円

③保証料型〇保証料金利上乗せ型の場合=1,706,880円

 

※35年間、同条件でお借入していることが前提にはなりますが、

保証料金利上乗せの場合は金利が+0.2%になり、月々の返済額

が+4,064円になりますので、×420回(35年)として計算

 

 

保証料一括前払いに比べ、金利上乗せの方が779,250円高くなるので、

ここまでであれば、イニシャルコストとして保証料を突っ込むのか、

期限の利益の恩恵としてお手持ちの現金を温存するのか、保証料の

手出しができるのか、できないのかの議論になりますが、1歩踏み込んで、

お借入金額に対して、保証料分を頭金としてとらえると・・・

 

 

■保証料一括前払いの場合の総返済額=50,828,859円

※お借入金額:4,500万円、お借入期間:35年、

金利:0.6% 保証料:927,630円

 

■金利上乗せの場合の総返済額=50,544,659円

※お借入金額:44,072,370円

(4,500万円-927,630円 ※本来のお借入可能額は1万円単位になります)

お借入期間:35年、金利(変動):0.8%(金利上乗せ+0.2%)

 

金利上乗せの方が総額としては、284,200円少なくなります。

 

 

保証料型はネット銀行等では選択できないケースもありますし

昨今は事務手数料を抑えたローンの商品などもございます。

 

利用したい金融機関、自己資金によって選択肢も違ってきますので

物件探しと並行して、ローンの商品も色々と検索・検討頂く事を

お勧め致します。

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良い!と思ったら早めに行動を!!

公開日:2019年3月26日

お客様の専属エージェント、不動産流通システムREDS

宅建士の坂爪(サカヅメ)です。

 

年度末の繁忙期で、折角決断してお申し込みを入れても

既にお申し込みが入っており、 2番手・3番手になるケース

が連続しております。

 

気に入る物件に巡り合えたのに 購入していただくことができず、

お客様には本当に申し訳ない気持ちになります。

私も、すごく、残念です… ( ;´Д`)

 

考え方によってはですが、 お申し込みが2番手・3番手になる程

 良い物件を見つけられたということは 『見る目がある!』という

風に見ることもできます。

前向きな思考はとても大事です!!

 

それでも、不動産は1点ものですから、 気に入った物件に巡り合

いご購入出来るに越したことはありません。

 

そこで、お勧めしたいのは、 『ここに住みたい!』と思える

物件に巡り合えた時の為に、購入するための準備だけは進めて

おく事です。

 

住宅ローンの事前審査・手付金の準備は 先に進めておいて

損はありません!

 

購入申込が重なった時など、準備の出来ている購入希望者様を

優先的に取り扱うのは、ある意味当たり前の流れです。

 

しっかりと事前準備をしておき、 購入するかどうかの判断を

することに 集中できる事は大切なポイントです。

 

購入すると決めてから、 住宅ローンの審査をして、 両親に

お金を借りる電話をして・・・という流れでは せっかくの

ご縁が逃げてしまいます!

 

一生に一度の大きなお買い物だと考えるなら、 準備をして

おかない理由はないはずです。

 

準備を進めたい方は坂爪までご連絡ください。 お客様ごとに

考えご提案し、一緒に準備致します。

 

皆さんが素敵なご縁に巡り合えますように 、誠心誠意

お手伝いさせていただきますので お気軽にお問い合わせ

、ご指名ください。

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繁忙期に入り、平日もご案内

公開日:2019年2月19日

お客様の専属エージェント、不動産流通システム

REDSの坂爪(サカヅメ)です。

 

年度末に近づき、昨日、本日と平日ですが物件のご案内に

駆け回っております。

 

今日は、朝から上井草の物件をご案内。

駅前にガンダムが居ました。

 

さて、マイホーム探しをされている皆さま。

住宅ローンの組み方・返済方法などをしっかりと考えていらっしゃいますか?

 

住宅ローンの返済計画、資金計画は、 マイホーム探しをする前に、

ご夫婦・家族で行っておくのがお勧めです!

 

ローンの相談だけで不動産会社には行きづらいな・・・とお考えでしたら、

まずは、私へお気軽にご相談ください。

 

ネット銀行・団体信用生命保険・毎月の返済額と借入可能額 、フラット35など

の全期間固定 or 変動金利・ミックス返済 などなど、 検討すべき項目はたくさんあるものです。

 

お客様の状況に合わせた住宅ローンの組み方をご提案しますので、

一緒に、しっかり・じっくり考えてみましょう 。

 

場合によっては厳しい判断をすることもあり得ますけど、

お客様の幸せを考えてプランニングすることをお約束いたします!

 

皆さまからのお問い合わせを心よりお待ちしております。

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不動産の知識を付けて安心な物件探しを。

公開日:2019年1月22日

お客様の専属エージェント、不動産流通システムREDSの坂爪です。

 

不動産取引のお手伝いをしていますと、お客様達の不動産取引に関する                            基礎的な知識不足から、これでは海千山千の不動産営業マンに、簡単に                            丸め込まれてしまうだろうと思う事があります。  

REDSの営業マンは、見た目によらず、ホンワカ?タイプの営業マンば                             かりですので、ご安心ください。                             

 

・・・決してお客様が悪いというお話では御座いません・・・・

住宅ローン・仲介手数料の仕組み・物件広告のからくり・税金・住宅                             診断・瑕疵担保責任 ・お金の流れ・重要事項説明等々、 お客様に知っ                             ておいて頂きたい内容は多岐にわたります。

しかし、物件のご案内等をしながら0から全てをお伝えしようとしますと、                           無理が生じてきてしまいます。

お子様と一緒であれば、ご機嫌ナナメになるかもしれませんし、 普段聞き                           なれない言葉ばかりでは、短時間で理解できる訳がありません。

 

そこで、はじめてのご挨拶は、 落ち着いてお話をできる環境から始めるの                           はいかがでしょうか?

給与証明書等の資料を持ちいただければ、 住宅ローンの組み方に関する                            アドバイスも出来ますし、 その場で諸費用の概算をお出しする事も可能です                          勿論マイホーム購入のポイントもお伝えできます。

『一生に一度の大きなお買い物』と思われるのであれば、 是非私と面談する                          時間をお創り下さい。。

効率的に、安心してマイホームを購入するためには 、住宅ローンや諸費用等                          のお金に関する問題をクリアに しておくことはとても大切です。

もし、そんな初心者マークのお話ではなくて、 不動産取引の裏側に関して教                          えて欲しい!という ご希望があれば、包み隠さずお話もできます。

私と一緒に最初の一歩を踏み出したい方、 一緒に探し方を見つめ直したい方、                          お気軽にご連絡をいただけましたら幸いです。

 

最後に1つお願いがあります・・・

REDSは本当に忙しい会社です。 土日の予定はほぼ全て埋まっている状況                          ですから、 『今から~』・『明日の午前中~』などのご要望には お答えでき                          ない可能性もあります。

 

平日や翌週の土日で早めにご連絡をいただけますと ご迷惑をおかけせずに済                          みますので、ご検討の程、何卒よろしくお願い致します。

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今時、ローン事務手数料?

最終更新日:2019年3月7日
公開日:2019年1月15日

お客様の専属エージェント、不動産流通システムREDSの坂爪です。

 

私たちREDSは仲介手数料無料または割引で、皆様の不動産ご購入・

ご売却をサポートしています。

 

当然ながら、当社のお客様の多くは、ご購入時の諸費用にも敏感な

お客様が多く、他社様と比較検討のお問合せも頂く事が御座います。

 

 

その中で時々頂く質問が、

『仲介手数料が安くなる代わりに他の費用が掛かるんじゃないの?』

と言うお問合せです。

 

なぜその様な質問をされるのか?お客様から聞いてみると、

ほかの不動産会社様で渡された資金計算書の中に、

『住宅ローン事務手数料』という項目で 10万円程度の費用が計上

されているとの事。

 

私たち不動産仲介会社は不動産のご購入・ご売却をサポートする対価

として、仲介手数料をいただくわけで、

法律上も【成約価格の3%+6万円+消費税】以上の報酬を、一方の

お客様から頂いてはいけない決まりになっています。

※REDSの場合は、最大で【成約価格の1.5%+3万円+消費税】

 

例えば、【成約価格の3%+6万円+消費税】の仲介手数料を頂き、

かつ、〇〇事務手数料等の名目でお客様から対価を取る事は、法律上

も極めて黒に近いグレーです。

 

 姑息と言うか、何と言うか・・・ローンのお手伝いは、不動産の

取引では当たり前の業務で、その対価も含めて「仲介手数料」

なんです。

 

仲介手数料だけでも高いのに、 住宅ローン事務手数料という

訳のわからない費用で 10万円も請求されたら、たまったものでは

ありませんよね。

 

不動産の取引では、全体の金額が大きくなるので、その中の10万円

は全体から見れば少額、スルーしてしまう事も有りそうですが、

10万円ですよ!10万円!!!

 

 

住宅ローン事務手数料を請求されて悩んでいる方、イラっとした方

REDSの坂爪へご相談ください。

無駄な経費を最大限削った、資金計算書のご提案致します!

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ローンの組み方と、住宅ローン控除

公開日:2018年5月29日

ローンの種類とローン控除

 

居住用に、住宅を購入される方で、住宅ローンを利用される方

皆様から最もお問い合わせ頂くのが、住宅ローン控除の件です。

 

住宅ローン控除を受けるには、いくつかの要件を満たす必要が

御座います。

 

一つは、木造住宅・鉄筋コンクリート造等の、建物の構造と築年数。

居住部分の床面積等の、物件に関する要件。

 

もう一つが、物件の名義や、ローンの債務者に関する要件です。

 

 

今回は、この2つのうち、「物件の名義」と「ローンの債務者」

についてのご説明です。

 

住宅ローン控除を受ける為には、先ずは、ローンを負担(債務者)

している事が絶対条件になりますし、ローンを払った人が、物件の

名義人(所有者)になる事は当然ですが・・・・。

 

夫婦で住宅ローンを借り入れる場合、以下の3つのパターン

が考えられます。(物件価格の100%をローンで借りると仮定)

 

①夫・妻、どちらか一方のみが、ローンを組む(1つ)

②夫・妻、別々に、2つのローンを組む「ペアローン」

③収入を合算して、1つのローンを組む「収入合算」

 

上記に対応した、物件の名義・債務者は、下記の様になります。

 

先ずは物件の名義

①の場合、ローンを組んだ人、一人の名義

②の場合、借入額に応じた二人の共有名義

③の場合、ローンを組んだ人、一人の名義

 

次にローンの債務者

①の場合、ローンを組んだ人が債務者

②の場合、夫婦二人が其々債務者

③の場合、ローンを組んだ人が債務者

 

上記①②の場合は、其々、ローンを組んだ人、名義人が

ローン控除を受けられますので問題有りませんが、問題は

③のパターンの場合です。

 

 

例えば、ご主人の収入に、奥様の収入を合算して、ローンを組

んだ場合。(フラット35、一部金融機関を除く)

 

この場合の、奥様の立場は、「物件の名義人では無く」

「ローンの債務者」でもなく、ローンの「連帯保証人」の立場

になります。

 

この様な、借入方法を選んだ場合には、奥様は一切ローン控除

の適用が受けられません。

 

「連帯保証人」は「債務者」ではなく、直接ローンの債務を負担

していませんし、ローンを払っていない以上、物件の名義人になる

のはおかしな話です。(贈与税の課税対象になる可能性もあります)

 

収入合算での住宅ローンの利用をご検討中の方、場合によって

は、夫婦別々にローンを組んだ方が、税法上得をする可能性が

御座います。

 

ご主人様一人、奥様一人の年収では、借入希望金額に届かない場合。

 

安易に、「収入合算」を選ばず、よくよく調べて、場合によっては、

「ペアローン」の利用もご検討頂く必要があります。

 

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住宅ローンを選ぶ時間

公開日:2018年5月22日

今日は、午後からお客様のローンや諸費用のご相談に行ってきました。

 

お住まい探し、物件に目が行きがちですが、ご購入後長いお付き合い

となる住宅ローンも大切です。

このブログでもご紹介しているとおり、住宅ローンを利用してお住い

をご購入される場合、契約前に「事前審査・仮審査」をしておく事が

大切ですが、その前段階として・・・

 

◆「どの金融機関の住宅ローンを利用するか」

も大切です

 

今日のお客様は、新築分譲住宅を探していたが、建築条件つきの土地

にセミオーダーの住宅を建てる場合、どのような注意点が必要か?

 

との相談でした、「土地先行決済」「つなぎ融資」「分割実行」等々

普段聞きなれない単語が飛び出します。

 

更に、「収入合算」「ペアローン」「団信」「住宅用家屋証明」なん

のも出てきます。

 

物件をご見学してから、購入申し込み→契約→ローンの本申込み、まで

実務上は1週間~10日程度で手続きが流れて行きますので、物件が決ま

ってから、住宅ローンを検討している時間は殆どありません。

 

結果として仲介会社にとって使いやすい金融機関で手続きが流れて行く

事もあります。

 

それが悪いわけではありませんが、私としては、物件同様、ローンにも

興味を持って頂き、掘り下げて検討、選んで頂くと、物件を見る目も

変わってくるのでは無いかと思います。

 

これから、住まい探しを始める方、既に物件を見に行っている方

住宅ローンの金融機関が未定の方、お気軽にご相談下さい。

 

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