【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

せっかく資格をもっているので【一般社団法人マンション管理士会】に入会してみようと思います！

今までは、マンション管理士の試験勉強で得た知識と、実務で様々なマンションの管理状態を調べる中で得た知識を還元し、多くのお客様（購入、売却）にプロとして有益な情報をご提供出来てきたと思っています。※不動産営業の仕事はお客様にどれだけ多くの判断材料を提供できるかが大事！（信念）

マンション管理士としては、周りに一人も有資格者がいないので、一匹オオカミ的な部分もあったと思います。

そこでせっかくなら業界団体に所属し、マンション管理士としての横のつながりを作り、よりレベルアップしたプロとしての知識を吸収しお客様に提供したほうが良いのではと考えました。

ですから、【一般社団法人マンション管理士会】に入会してみようと思います！

管理の専門家としての知識のプラッシュアップができると期待しています。

最近では、『マンションは管理を買え！』の言葉も浸透してきた影響か、中古マンションの管理状況を調べてお客様に提供する有料サービスも広がりつつあるようですね。

この流れ今後は広がっていくのではないでしょうか。

しかしながら、私のお客様には上記サービスもちろん無料でさせていただきます！

しかもREDSは手数料も最大無料、最低でも割引、さらには全ての担当営業が経験豊富というちょっとしたオマケ付き。

REDSやっぱり、お得ですよね！

正しい方法、より良いアプローチで売却を進めることが不動産売買の失敗を防ぎます！

今回のブログが不動産売買をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・２級FP・宅建士の津司徳義（つしのりよし）です。

マンション購入を失敗しない最も大事な要因の一つは管理の良否です。

安心できる暮らしだけではなく、将来の再販価格にも大きく影響します。

見極めのツールの一つとしてマンション管理士の視点から重要な簡易判別方法のご紹介です。

それは・・

修繕積立金の㎡単価です。

60㎡のお部屋で修繕積立金が6000円なら㎡単価100円です。

この㎡単価に注目するだけでマンション購入の失敗の確率減らすことができます。

適正と言われる㎡単価は約200円（国土交通省：「マンションの修繕積立金に対するガイドライン」から抜粋）からの乖離に注目です。

具体例１

築30年、外観きれい→㎡単価215円

とても良い管理（財政面）がされている可能性大ですね。

具体例２

築3年、外観当然綺麗、→㎡単価100円

修繕計画等のチェック必須です。

具体例３

築11年、大規模修繕直前、→㎡単価100円

詳細チェック必須です。

マンションの維持管理は基本個人の力ではどうにも出来ません。

ですから、管理組合の良し悪しを見極める必要があります。

そのための必須の判断材料が修繕積立金の㎡単価です。

残念ですがここに意識を置くことが、現状のお住まい探しではおろそかにされていること、非常に多いです。

因みに管理費の㎡単価は、安くて問題ありません。（極端な例外を除く）

いかがでしょうか。上記のようなとても簡単な事でマンション購入の失敗確率を劇的に減らせるんです。

さらに専門的なサポートやプロの助言が必要な場合はぜひ弊社REDSにお問合せください！

しかもREDSを通して物件購入をしていただければ最低でも仲介手数料割引、最大無料というちょっとしたオマケもつきます！

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることがとても大切です！

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回は中古マンションを高く売る秘訣！です。

その方法は非常に多くありますが、今回は売主様は、囲い込み業者は絶対にさけてください！という事です。

囲い込みとは売主様から売却依頼を受けたA社がA社の顧客のみに物件を紹介するという行為です。

その目的はA社が売主様、買主様の両方から仲介手数料を得ることができるからです。（B社のお客様、C社のお客様は一定期間内覧をさせてもらえない状況になります）

①1週間だけ囲い込みをする業者

②2週間だけ囲い込みをする業者

③1カ月囲い込みをする業者

④ずーっと囲い込みをする業者等様々です。

※①～④を全くしない業者は極々稀です。

③、④はもちろん論外です、売主様の機会損失は甚だしいです。

不動産を高く売るためには市場に公開し、出来るだけ多くの買主様にご検討いただく必要があります。

しかしながら①ですら売主様の利益を大きく損ないます！（これくらい良いと思う方も多いと思いますが・・）

以下その理由です。

買主様目線では価格の交渉は当たり前、常に売り物件は価格交渉にさらされます。

販売直後から全てのお客様に情報を公開し、より多くのお客様に内覧してもらう事が必要なのです。

売り出してすぐだからこそ、価格交渉を跳ね返せる売担当の言葉があります。

「売り出したばかりですが、非常に多くのお客様に内見をいただいております。ですから、現時点で価格交渉には応じることが出来ません」

上記のセリフは売り出してからの期間が短いほど価格交渉を跳ね返す効果があります。

そんな大事な期間を不動産業者の利益追求の「囲い込み」（内覧者を減らす行為です）で失うなんて、ありえないと思いませんか？

REDSはもちろん「囲い込み」期間0日です。

しかも売却時の手数料も最大無料、最低でも割引、さらには全ての担当営業が経験豊富です。

正しい方法、より良いアプローチで売却を進めることが売主様の資産保全にとても大切と考えています。

今回のブログが不動産ご売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・２級FP・宅建士の津司徳義（つしのりよし）です。

中古マンション購入時には耐用年数、将来の資産価値気になりますよね？

この見極め非常に重要ですが、難しいのも事実です！

見極めのツールの一つとしてマンション管理士の視点からマメ知識（久々につかいました！）のご紹介です。

マメ知識１：RCの耐用年数について

RC造の法定耐用年数は47年ですが、これは国税庁が定めた税法上の 減価償却資産の耐用年数で、物理的な耐用年数ではありません！

国土交通省は鉄筋コンク リート造の建物の物理的耐用年数を117年としています。また、適切なメンテナンスを施せば 150年まで延びるとコメントも出しています。

もしかしたら、立地を犠牲にして築浅にこだわらなくても良いかもしれませんね。

マメ知識２：将来の資産価値を維持するために！

「きちんと手入れして、長く大切に使う社会へ」を スローガンに国は建物の維持管理政策を積極的に進めています。その大きな取り組みが、 2022年4月に開始予定の「マンション管理適正評価制度」です。管理状態に応じたインセン ティブが期待されていて、分譲後の管理組合の取組みがマンションの資産価値を高める制度になるようです。

優れた管理の物件であれば再販時の価格にプラスの影響をあたえるのは間違いなさそうですね。

上記の2点を意識するだけで中古マンション選びの幅や、購入物件の満足度を高めることが出来るのではないでしょうか？

さらに専門的なサポートやプロの助言が必要な場合はぜひ弊社REDSにお問合せください！

しかもREDSを通して物件購入をしていただければ最低でも仲介手数料割引、最大無料というちょっとしたオマケもつきます！

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることがとても大切です！

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます！

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回は仲介手数料を出来るだけ安くするための重要なポイントです。

仲介手数料を安く抑えるためには不動産会社選びがとても重要です。

ＲＥＤＳへのお問合せをいただいたお客様の一定数にはＲＥＤＳを通せば仲介手数料が場合によっては、数百万円も安くなるのにその恩恵を受けられないお客様が一定数いらっしゃいます。

内覧の最初の依頼先によって、数百万円の負担増になってしまうのです。

具体的には売主様がＡ社に売却を依頼した物件があるとします。

この時にＡ社を通して内覧をしてしまうというパターンです。

A社以外を通しての内覧であれば問題無いのです。

不動産会社の総数から考えると、このようなアンラッキーは交通事故程度のような低い確率となるのでしょうが、実際は違います。

この落とし穴結構高い割合ではまってしまいます。

その理由は今回のブログでは割愛させていただきますが、REDSへのお問合せのお客様の10％程度が、入り口を間違えただけで割引なしの仲介手数料を払わなければ購入が出来ないという状態でのお問合せになってしまっています。

●売主担当のＡ社に問い合わせをして内覧、気にいって買おう！でも手数料高い

●手数料無料、割引で検索→ＲＥＤＳを知り問い合わせ

●物件担当のＡ社で内覧したためＲＥＤＳを通せない。（高額な手数料。Ａ社以外であれば問題ないのに・・・）

これは不動産業界のお客様に対する理不尽さを象徴するシステムと言って良いと思います。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入や売却を進めることがとても大切と考えています。

今回のブログが不動産ご購入をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回は売主様目線でのブログです。

残念ながら『囲い込み』という言葉も随分メジャーになってしまったように感じます。

ご存じない方のために簡単にご説明させていただきます。

不動産業界における『囲い込み』とは売主様からお預かりした物件を他の会社に紹介させないという販売手法です。

結果として『囲い込み』を行う業者は売主様、買主様の双方から仲介手数料を得ることが出来ます。

※これは不動産業者にのみ利益のある販売手法です。

通常この囲い込みは販売開始の2週間程度の期間で行われるのが一般的です。

※ひどい業者に預けてしまった場合は数カ月に及ぶことも珍しくありません。

ですから売却を依頼する不動産業者選びは非常に慎重になる必要があります。

例えば囲い込み業者Ａ社に売却した場合、最初の２週間程度はＡ社に問い合わせをしたお客様しか内覧が出来ません。

つまり、2週間程度、購入希望者の数が売却依頼した会社の都合で大きく制限されてしまうということです。

あり得ない話ですよね！

市場価格は『需要』と供給のバランスで決まります。

不動産の売却では『需要』は内覧者の数といっていいと思います。

にもかかわらず、本来は売主様の利益の最大化を目指す責任のある業者が囲い込みをしてしまい、内覧者の数を減らし売主様の利益に背いている不動産業界の日常があるのです。

囲い込みは売主様にも、買主様にもメリットはありません。

メリットがあるのは囲い込みをする不動産業者のみです。

是非、ご自身の利益を守るために【不動産囲い込み】で検索しその弊害についてご確認ください！

弊社REDSは常に『囲い込み』と戦い続けています。

弊社REDSは『正直不動産』を自認する会社です。

各エージェントが常にお客様の利益に寄り添ったご提案をさせて頂いております。

もちろん弊社では囲い込みゼロです！

【正直不動産というマンガ（9巻）でREDSが取り上げられています。】

加えて【仲介手数料最大無料】というちょっとしたオマケもつきます！

正しい方法、より良いアプローチで不動産売却を進めることは重要です！

今回のブログが不動産ご売却をお考えのお客様のお役にたてれば幸いです。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回は「お客様の声」をいただきましたのでご紹介させていただきます。

S.U様大変ありがとうございました。

以下のリンクからご覧になれます。

津司さんのブログや動画を見て、仕事に対する姿勢に共感。誠実な対応に大変満足（担当 津司）

お住まい探しの際は是非REDSにおまかせください！

お客様の将来のお幸せに貢献できるよう常に尽力させていただきます。