本日はS.K様から販売のご依頼を受けている南側5M道路で陽当り良好な一戸建て室内のご案内です!
坂爪 潤(宅建士・リフォームスタイリスト)
エージェントの質の違いをお確かめ下さい。
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公開日:2019年7月9日
梅雨空の中、連日ご契約済みのお客様の物件お引き渡しで、忙しく
しております、REDSの坂爪です。
さてさて、昨今ご購入希望のお客様のご案内をしておりますと、
お客様からご質問頂くのが「2022年の生産緑地問題」です。
特に、一戸建てをお探しのお客様からは、後3年待ては、安く
なるのではないか?
というお話を頂く事が多くなりました。
生産緑地制度自体は、1992年に指定が開始された制度で、都市部
の環境保護等の観点から制定され、生産緑地として指定を受けると、
農地として、その土地を利用する代わりに、税制面でのメリットが
得られるという制度。
但し、これには義務(条件)が御座います。
「生産緑地として、税制面の優遇を受ける為には30年間、その
土地で農業を営んでください」と言う営農義務が課せられて
居る訳です。
そうなんです、1992年に多くの土地が生産緑地として指定を受け
ました、生産緑地全体の8割程度が1992年の指定と言われています。
そこから30年の2022年・・・
税制面の優遇がなくなる・・・・
農業の後継者不足・・・
等の問題も相まって、生産緑地が一斉に手放され、それによって
相場が下がるのではないかと言われている訳です。
しかし、不動産業界で仕事をしているものの感覚としては、
2022年→ハイ!!値段下がりました。
とは成らないののでは無いかと思っています。
何故なら、土地は駐車場や、アパート用地、店舗用地などなど
沢山の運用・活用方法があります。
自分が地主で有ったと想定すると、「売る」事よりも、「運用」
を第一に考えるでしょう。
手放してしまえば、一時のお金は入りますが、それ切りです。
また、多くの地主さんは、先祖代々受け継いだ土地で、土地に
対する思い入れのある方が多数です。
そう簡単には手放しませんし、手放すのであれば、それなりの
金額で無ければお譲り頂けないでしょう。
そんな訳で、2022年の生産緑地問題、おそらくは2022年・
2023年に直ぐに相場が下がる様な事は無く、影響が出ると
しても10年単位のお話になるのでは無いかと思っています。
また、元々は都市部の環境保護の観点から制定された制度、
その立法趣旨を考えると、都市の環境保護はこれまでも、
これからも大変重要なテーマです。
実際、都内の城西エリア等のご案内で、ふと生産緑地の
トマトやトウモロコシを見かけると、長野県育ちの私は、
田舎の祖父母の畑を思い出して、ほっこりします。
個人的には、畑はやらなくても良いですが、緑は残して頂き
たいと思います。
不動産営業マンとしては、不動産取引が増えるのは嬉しい
事ですが、都市部・都市周辺の住宅街に緑のある環境を
維持する事も大切だと考えます。
一度、建物が建ってしまった土地が再度緑地化される事
は殆ど期待できません。
何か良い方法は無いですかね??
最終更新日:2020年5月11日
公開日:2019年7月8日
成約御礼
皆様こんにちは。
不動産売買の 仲介手数料が「割引・最大無料」の【REDS】の渡部親三です。
4月から販売活動を開始した「シティテラス草加松原シーズンズ」。
この度ご契約となりました。
近隣で大型の新築マンション(総戸数300戸越え)が分譲中で「常に」その物件と比較されるという条件での販売活動でした。
当物件の方が駅への距離は2分ほど近く、立地的にはこちらにやや分がありました。
ただ「新築」はやはり強力で「理屈」を超えているところがあります。
沿線の電車に乗れば社内や各駅でその新築の広告が嫌でも目に入ってきます(ライバルの新築は沿線の鉄道会社が売主ということもあり、沿線での露出はそれはもう「凄まじい」レベルです)。
中古物件であるこちらの物件はまともに戦っては勝てません。
新築は【夢】を売り、中古は【現実】を売る。
長年仲介業務に携わってきた実感です。
【夢】は強力です。なかなか厳しい戦いにならざるを得ません。
ただ築年数で4年程度の差ですが、駅により近いわが中古物件とその新築物件は、10年後20年後どうなっているでしょうか?
おそらくその時点での転売価格は駅により近いこちらの中古物件の方が高くなっていると思います。
数年は「新しさ」がアドバンテージになるでしょうが、どんな物件も中古になり【現実】と闘っていかねばなりません。その時・・・ほとんど同じ条件の物件の場合、駅から距離は大きな評価の差になってくるはずです。
弊社は「両手仲介」を原則行わないため当物件を見学に来られるお客様(買主様)を直接私が接客することはありませんでした。
ご案内は多い中で、案内してくれる仲介業者の方からの報告で「近隣の新築に負けました・・・」という内容を毎回聞く度に、自分だったら上手く説明できそうなのに・・やはり新築は強力か・・・というもどかしさが常にありました。
「そりゃあ新築は良い。でも中古も良いですよ。だって10年後、どちらの物件が高く売れると思いますか?・・・みんな中古になるんですよ・・・」
こうしたアピールを皆さん繰り返してようやくピッタリ合うお客様が見つかったということなのだと思います。
すぐ近くで300戸を超える大規模新築が分譲していることの大変さを実感した数カ月でした。
さてこの物件とは無関係ですが、晴海の大型物件はどうなりますかね。あの物件は【レガシー】とか【モニュメント】といったこれまた強力な【物語=ストーリー】があるので、近隣の中古物件は難しい戦いを強いられるでしょうね。業界にいる者として今後の推移は楽しみなところもあります。
皆様も【夢】に出会ったときは【現実】、リアルな【その後】を考えるようにしてください。
それではまた。
渡部親三
最終更新日:2019年7月8日
公開日:2019年7月7日
みなさま、こんにちは。
《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムの下山です。
本日、7月7日は七夕です。
笹竹に短冊をつるしてお願い事をいたしました。
今日は、朝から雨が降り続いています。
梅雨のこの時期ですと、7月7日は毎年、雨の様な気もいたします。
こんな天気ですと織姫と彦星は今年も天の川を渡れずに年に一度の再会ができないのではないかと心配になります。
折角なので、少し調べてみました。
【織姫と彦星の星物語】
天の川の西岸に織姫という姫君が住んでいました。
織姫は機織りの名手で、美しい布を織り上げては父親である天帝を大変喜ばせておりました。
そんな娘の結婚相手を探していた天帝は、東岸に住む働き者の牛使い彦星を引き合わせ、二人はめでたく夫婦になりました。
結婚してからというもの、二人は仕事もせずに仲睦まじくするばかり。
これに怒った天帝が、天の川を隔てて二人を離れ離れにしてしまいました。
悲しみに明け暮れる二人を不憫に思った天帝は、七夕の夜に限って二人が再会することを許しました。
こうして二人は、天帝の命を受けたカササギの翼にのって天の川を渡り、年に一度の逢瀬をするようになったのです。
つまり、天の川を渡るのに、天気は関係ない様です。
雨だろうが、晴れだろうが、カササギにのって天の川を渡り、織姫と彦星は年に一度の逢瀬をしていた様です。
私の仕事もカササギと一緒です。
お客様が気になる物件をご案内し、
どうすれば、住宅ローンが通るのか、銀行と相談し、
お客様が欲しいと思う物件と巡り逢えば、売主様と交渉する。
安心・安全に契約する為に、物件を調査して、重要事項説明書、売買契約書を作成する。
そうして、お客様と一緒に天の川を渡り、理想のマイホームを手に入れるお手伝いをするのが私の仕事です。
お客様に喜んで頂くために・・・
今回は、七夕のお話でした。
それでは、またお会いしましょう。
公開日:2019年7月7日
こんにちは。仲介手数料最大無料または割引の不動産流通システムREDS宅建士の鈴木です
神社仏閣が趣味なのですが、先日、高麗神社にいってきました。
「参拝すると、出世できる」
ここは一流名士に参拝されてきた特別の開運・出世明神がおられる神社だそうです。
長い参道にかわいい飾りが並び、小雨が降っていたせいもあるのですが
なんともいえない雰囲気の美しい静寂した神社でした。
身も心も清められて、お守りをいただき駅までの自然にも癒され帰ってきました。
家探しは仲介手数料最大無料または割引の
不動産流通システムREDS宅建士の鈴木朋子まで
ぜひお問合せください
最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年7月7日
良い不動産営業マンの見分け方
これには非常に単純な方法があると思います。
それは宅建士の資格があるかないかという事です。
不動産の知識があるかないかという事はもちろん大切ですが、それ以上に「人間性」の判断材料になるんじゃないかと感じます。
「お客様のためにがんばります!」とはすべての営業マンが当たり前のように口にしますが、本当かどうかっていうのはなかなか外から判断できないですよね。
でも宅建のない営業マンは
「お客様の安心のために、業務時間外に勉強する」という努力をしていない人という事は判断できるんじゃないかと思っています。
(※ただし入社したてや、母国語が日本語ではないなどの事情がある場合はあてはまりません。)
それでも他のところではしっかり頑張ってくれる人もいるのも事実ですが。
みなさんはどう思われますか?
正直、宅建の資格がなくても不動産営業はできます。
社員の5人に1人宅建士がいれば良いからです。
でもそれで本当に良いのでしょうか?
高額な仲介手数料をいただいて良いのでしょうか?
宅建の資格がすべてではないですが、不動産営業マンにとっては最低限のお客様に対する責任や礼儀だと思います。
この考えは不動産営業になった直後から持っていましたが、ブログに書く事なんてできませんでした。周りに宅建のない人が少しいたからです。(でもみんな良い人たちでしたが笑)
REDSでは堂々とブログにできます。それは全員が宅建士だからです!
ごくごく当たり前の宅建士の資格ですが、あるのとないのでは大違いという事だと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました。みなさまのより良いお住まい探しのプラスになれば幸いです。
最終更新日:2021年6月27日
公開日:2019年7月5日
※こちらの物件はおかげ様で成約済となりました。
皆さまこんちには!
本日ご紹介する物件は「上高井戸1丁目アパート:万円」です。
表面利回りは9.05%と高利回りです。
室内もスケルトンからフルリノベを行いました。
どうぞよろしくお願いいたします。
公開日:2019年7月5日
皆様こんにちは。
毎日☂や?でジメジメと嫌な時期ですね。
家中洗濯物だらけで、?の散歩も大変な成田です。
先月は6件のお引渡しがあり、有難いお客様の声をいただいております。
本当にうれしい限りです。
皆様からのお問い合わせお待ちしております。
最終更新日:2020年3月27日
公開日:2019年7月5日
住宅ローンの取次の難しさについて
日々住宅ローンの商品が変わってきております。
お客様のご提案に対しても慎重になります。
お客様の年齢・ご収入・勤務先により適用される優遇金利は変わってきます。
私からお客様に提案するにあたりまして、お客様の情報を事細かに教えていただけると
適用される最優遇の住宅ローンを提供できると思います。
「育休明けのお客様」「転職したてのお客様」「親子ローンでのお客様」
まずは現在のお客様の情報を教えていただき、その後、必要書類の集めてもらうこと。
総務から発行の書類を必要とされる場合は日数がかかることもあります。
まずは、お客様と一番最初にお会いした際にご質問いただければと思います。
最終更新日:2020年2月28日
公開日:2019年7月4日
はじめまして、不動産流通システム(以下REDS)の津司 徳義です。
7月からREDSのメンバーになりました、津司 徳義(つし のりよし)と申します。
ブログ初回の今回は、なぜ新たな職場としてREDSを選んだのか、をテーマにまとめました。
是非みなさまの不動産会社選びの参考にしていただければ、と思います。
私が数ある不動産会社の中からREDS選んだ理由は2つあります。
一つめは、REDSには尊敬できる営業マンが複数在籍しているということです。
私は普段からお客様に冗談半分で、また自分を律するためにも、「不動産営業マンの8割は良くない人ですよ、不動産会社選びは慎重にしてくださいね」と申し上げておりました。
8割は大げさですが、不動産営業マンは同業者の目からみても「あの営業マン尊敬できるな!」「あの営業マン良い人だな!」「あの営業マン本当にお客様の事考えているな!」と感じることができる人は、実は多くないのです。
一方で、不動産営業マンとして仕事をする中で、特に良い印象に残っていた先輩営業マンの複数人がREDSに転職したり在籍したりしていたのです。
良い人が集まるところには良い人が集まる、という人生教訓を持っていたため、転職を決意するに至りました。出社した初日から、その感覚はやはり間違っていなかったな、と感じています。
二つめは「仲介手数料が最大無料」ということです。
お客様のためのこのサービスですが、私の会社選びにとっても非常に魅力的な観点でした。
不動産業者は、手数料の割引をする会社としない会社の2種類があると思います。
今までは手数料を割引しない会社に在籍しておりましたし、かつては「割引は邪道だ」とさえも思っていました。お客様から「割引してよ」と言われたことも1度もなかったので、手数料に見合う価値の提供をできていたのでは、とも思います。
手数料を割引する会社の中でも、「とことん経費を削減する会社」と「精鋭を集めることにより経費を削減することを可能にした会社」に二分することができます。
前者が、必要経費をギリギリまで削減する一方で、後者は、能力が高く、幅広い業務を担うことができる精鋭を集めて周辺諸経費の削減をしている会社です。
もうお気づきとは思いますが、もちろんREDSは後者です。
そして私は、この考え方で手数料の割引をしている会社をREDS以外に知りません。
これからの不動産業界にとって、お客様に利益を還元するという姿勢を持つことは、今後の重要な課題であると考えています。
物件を紹介するだけで多額の仲介手数料を請求するスタイルは、近い将来崩壊するはずだからです。
不動産仲介業者として、お客様目線に立ち、最も正しい方向に向いている企業戦略だな、と魅力に感じています。
多くの魅力を感じたREDSで、これからお客様に貢献したく思いますので、よろしくお願いいたします。
最終更新日:2021年6月14日
公開日:2019年7月4日
本日はS.K様から販売のご依頼を受けている南側5M道路で陽当り良好な一戸建て室内のご案内です!
約17.75帖の広々としたLDKは陽当りも良好です。
明るい大型システムキッチンです。
明るいタイル貼りの浴室です。
洗面台・洗濯機置場もゆったりしています。
バルコニーからの眺望も良好です。
1階のトイレです。
2階のトイレです。
収納豊富な玄関です。
【交通:西武池袋・豊島線「保谷」駅徒歩12分】
【構造・規模:木造スレート葺2階建】
【土地面積:113.11㎡】
【建物面積:87.98㎡】
【建築年月:平成11年7月18日】
【間取り:3LDK】
【販売価格:●万円】
皆様どうぞよろしくお願い申し上げます。
※こちらの物件は、販売終了しております。