みなさま、こんにちは。

《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムの下山です。

 

上がり続けてきた首都圏の不動産価格が、ここ最近、落ち着きはじめたように感じます。

不動産の価格は、他の商品と違い、流動的なことが面白いと感じます。

 

なぜ、流動的になるかといいますと、不動産の価格の決め方にあります。

 

 

不動産の価格について

不動産の売却価格を決める指標としては、公示価格、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額などがあります。

 

公示価格

公示価格は国土交通省が毎年1月1日時点で公表する土地取引の目安となる価格で、おおよそ時価に近い指標となります。

基準地価

基準地価は都道府県知事が毎年7月1日時点で公表する土地取引の目安となる価格で、公示価格よりも多くの地点で評価されています。

相続税路線価

相続税路線価は国税庁が毎年7月ごろに公表する土地取引の目安となる価格で、相続税や贈与税を算出する際に用いられます。おおよそ公示価格の80%を目安に設定されています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は市町村長が3年ごとに更新する土地取引の目安となる価格で、固定資産税や都市計画税などを算出する際に用いられます。おおよそ土地は70%程度を目安に設定されています。

 

不動産の売却価格を決める要素

上記指標を参考にして不動産の価格を決めていきますが、不動産の売却価格を決める重要な要素としては、不動産の種類、立地条件、土地の形状や状態、建物の築年数や構造、周辺環境や市場動向などがあります。

そのため、過去の成約事例や、周辺物件の販売事例と照らしあわせて、不動産価格を提示いたします。

 

しかしながら、どんなに、指標や要素を駆使して、不動産の価格を提示しても、最終的に売主様が納得しなければ、市場に販売されることはありません。

つまり、不動産価格を決めるのは、売主様がいくらで売りたいかということになります。

 

 

不動産価格は販売されてからも変動する

不動産の価格は、売主様が売りたい価格で販売することができます。

実際に販売を開始してからも、売主様の意向により、価格を変更することができます。

 

例えば、販売を開始したあとに、周囲で同条件の物件が低価格で売りに出てきたら、その物件との比較となります。

そのため、そのままの価格で販売を続けるのか、価格を下げるのかと、考えることができます。

 

また、購入したいと考える買主様も、お値引きを売主様へ交渉することもあります。

 

 

不動産価格は需要と供給で決まる

結局のところ、不動産の価格は、売主様と買主様の需要と供給のバランスで決まります。

更に、契約にすすむ上では、最終的に売主様と買主様の同意によって決まります。

 

実は、不動産価格について、不動産会社ができることは、アドバイザーの役割以外はないのが現状です。

 

 

不動産価格の査定について

不動産は売却したいと考えたときに、ほとんどの方は、不動産会社に売却査定を依頼いたします。

今では、一括査定と云われる複数の不動産会社に一括で査定をお願いすることも可能です。

どの不動産会社に販売を依頼するか決める一つの指標として、査定価格がございます。

しかしながら、査定しますが、その不動産会社がその価格で買うわけではありません。

販売のお手伝いをするだけです。

不動産会社が、物件を預かりたいと考えたときに、高額な査定をすると、売主様は喜んでくれます。

他の不動産会社と比較しても、高額査定をしてくれた不動産会社を選んでくれる可能性がございます。

でも、不動産の価格は、実際に売りに出してみないとわからないのが実際のところです。

 

 

不動産の査定をお願いして、どこで不動産会社を判断すれば良いのか

・査定価格が高いか安いかではなく、査定価格の根拠がしっかりしているかどうか。

・両手仲介を目的として、買主様と売主様へ両方に良い顔をするのではなく、売主様側のエージェントとして、しっかり味方になってくれるかどうか。

・販売する上で、自社のお客様のみを紹介する囲い込みをしない、オープンは販売手法

 

上記、3点を意識するだけでも、大切な資産を良い方向で販売できると思います。

 

 

心強い味方が欲しい方は、是非、下山をご指名ください。

 

それでは、またお会いしましょう。

【REDS】不動産流通システムの下山でした。

 

 

【REDS】不動産流通システム
下山　聡
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E-mail: s.shimoyama@red-sys.jp