志水 恵吾(宅建士・リフォームスタイリスト)
お客様の味方になってお手伝いいたします。
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最終更新日:2021年7月26日
公開日:2021年6月24日
ご購入もご売却も全て仲介手数料最大「無料」必ず「割引」のREDS【宅建士】 志水です。
※おかげさまで販売終了いたしました。
弊社がSUUMOにて掲載中の【 パラスト板橋 】のご紹介をいたします。
本マンションは売主様が不動産業者のため
REDSでご購入の場合、仲介手数料が「無料」となります。
※通常は かかります。
現在フルリノベーション中で7月の初旬には完成予定です。
また、私「志水」が以前お取引したことのあるマンションです。
皆さま、是非ご検討下さい。
◆概要
〇物件名:パラスト板橋
〇価格:
〇所在:東京都板橋区板橋4-12-1(住居表示)
〇築年月:昭和49年(1974年)11月完成
〇交通:都営三田線「新板橋」駅徒歩5分 埼京線「板橋」駅11分・東上線「下板橋」駅10分
〇構造所在階:鉄筋コンクリート造11階建7階部分
〇専有面積:36.48㎡(1LDK)
〇土地権利:所有権(一部賃借権)
その他詳細は、下記販売図面をご参照下さい
〇フラット35S利用可能
お支払い等はお気軽にお問い合わせください。
ご内見は、事前予約いただければいつでも可能です。
その他の物件でも【REDS】がお取り扱いできる物件なら
必ず「割引」、そして最大「無料」となります。
※「無料」は「リノベーションマンション」や「新築戸建」てが多いです
不動産のご購入・ご売却はREDSの「志水」をご指名ください。
お客様の「味方」になってお取引のお手伝いいたします。
よろしくお願いいたします。
電話 070-1475-4269
最終更新日:2021年7月1日
公開日:2021年6月24日
お世話になっております。
先日、愛犬と代々木公園にお散歩にいってきました♪
平日にかかわらず、わんちゃんがたくさんいました!!
うちのわんこは他のわんちゃんが得意ではないので、慣れていってくれると嬉しいです!
最終更新日:2021年7月26日
公開日:2021年6月24日
お世話になっております。
受任しておりましたガーデングラス板橋本町ですが、
先日無事に成約いたしました。
弊社で販売活動を始めてから約3カ月でのご成約となりました。
M様この度は、おめでとうございます。
他社の仲介手数料と比べると約60万円お得にご売却をすることができました。
引き続き、購入先の方も最後までお手伝いさせていただきます。
最終更新日:2021年11月7日
公開日:2021年6月24日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
土地を売る(その5)」でございます。
我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。
売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の3つについて、書いてみたいと思います。
1、隣接地所有者:境界の確認・確定(測量)、越境があればその解決方法
2、私道所有者:私道の通行・掘削の承諾
3、借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾 この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。 そのため、売主様の違約(契約違反)とならないように配慮した特約を付けるようにします。
今回は、2の「私道所有者:私道の通行・掘削の承諾」について
これは、売買対象の敷地と公道までの道路が私道の場合のお話です。
「私道」:個人や法人が所有する道路。建築基準法上の道路に限りません。
私道所有者が1人の場合(例えば、元々の地主さん、分譲業者が所有したままのケース)や、私道に面する所有者全員で所有する場合があります。
「通行」:文字通り通行です。
人の歩行・車の通行です。細かく分けていくと、売買対象の敷地の所有者本人(売主様・買主様)と その家族、来訪者(知人、宅配業者等)の徒歩での通行と車での通行。建物新築に関係する工事業者さん(建築関係・上下水道工事・ガス工事・解体等)の徒歩での通行と車両の通行。
「掘削」:道路内での上水道管・下水道管・ガス管の敷設・修繕 公道の道路整備や上下水道本管の配管・整備は各自治体が行いますが、私道の場合は、一般的には 私道所有者の許可を得て、私道内や敷地への配管や整備などの維持管理を行うことになります。
そのため、私道のみに面する土地を、建物を新築する目的で買主様が購入する場合は、私道所有者の 「通行・掘削」の承諾は、必須と言って良いでしょう。
近年、所有者が変わって急に自動車の通行ができなくなって住民が困っているというニュースが流れていました。
「今まで承諾書が必要なんて、一度もそんな話を聞いたことがない」、また「それは家を建てる人がやることでしょ」 と思われるかもしれません。
しかし私道所有者の通行・掘削の承諾を得ないまま、売却してしまうと、買った方から、家が建てられないと訴えられ ることになってしまします。
その3でも書きましたが、「ご近所さんとはお付き合いが長く、みんな良い人ばかりだから、すぐにご了解頂ける」 と売主様は思われ、仲介業者に対してもそんな話をします。
ところが、「私道所有者様の了解がなかなか頂けない」ことがあります。
そこで、売買契約を締結する際に、通行・掘削の承諾書を取得ができない場合を想定した特約条項を入れるようにします。
(例文)
1.売主は、地番●●番●(複数私道所有者がいれば全員)の所有者より、通行・掘削等の承諾書を取得の上、第●条に定める残代金支払いの時までに、買主に交付するものとします。なお、万一、売主の責に帰さない事由により通行・掘削等の承諾書を取得できない場合には、○年○月○日までであれば、売主および買主は本契約を無条件にて解除することができるものとします。
2.前項により本契約が解除された場合、売主は買主に対し、受領済の金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。
売却にあたっては、売買契約を結ぶ前までに、私道所有者の承諾書を頂くのが最も好ましいといえます。
しかし、売買のタイミングもありますが、測量・境界明示と同時期に頂くようにすることが多いのが実情です。
それは、両方の承諾書を頂く相手が同じことが多いからです。
最近は、測量事務所に併せてお願いすることも増えていますが、測量事務所の責任ではなく、売主様の責任です。
長くお住まいでご近所さんでもある売主様が、私道所有者にお声がけ頂くことで、スムースに進むことが多いのは、測量と同じです。
もしご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システム【REDS】」にお声がけください。 どうぞよろしくお願い申し上げます。 「土地を売る(その6)」に続きます。
公開日:2021年6月24日
食べログの「うどんTOKYO百名店 2020選出店」で3.70の高評価です。
あずま通り沿いにあります。
肉汁うどんの普通盛り(860円)を注文しました。
武蔵野うどん好きにはたまらない、歯ごたえもありすぎるぐらいですの超極太麺です!
癖になる美味しさです。
それではまた、皆さまよろしくお願い申し上げます。
公開日:2021年6月24日
皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。
《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム【REDS】の坂本です。
板橋区の新築戸建てお引渡しをさせていただいたお客様から『お客様の声』をいただきましたので、ご紹介させていただきます。
T.I様、ご契約からお引渡しまで、遠方から頻繁にお越しいただき慣れないお手続きにもご協力いただきありがとうございました。
引き続き、皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
最終更新日:2021年6月24日
公開日:2021年6月23日
みなさま、こんにちは。
《仲介手数料無料または割引》不動産流通システムの下山聡です。
東京オリンピックまで約1ヶ月
連日、ニュースでは、開催をめぐり様々な報道が繰り広げられております。
東京2020オリンピック競技大会では、史上最多の33競技・339種目が42の競技会場で開催されます。
楽しみな反面、新型コロナウイルスの影響により、まだまだ気持ちが追いつかないのが現状です。
東京2020大会のコロナ対策をみてみましょう。
【東京2020大会のコロナ対策】
・オリンピック競技大会に関して、日本政府のイベント開催制限を踏まえ、全ての会場において観客数の上限を「収容定員50%以内で1万人」とする。
・競技実施時間については、現在のスケジュールは維持し、上記に定める観客の入場も認めることを基本とする。
※ただし、7月12日以降、緊急事態宣言またはまん延防止等重点措置が発動された場合の観客の取り扱いについては、無観客も含め当該措置が発動された時の措置内容を踏まえた対応を基本とする。
※なお、感染状況・医療状況について急激な変化が生じた場合には、速やかに五者協議を開催し、対応を検討する。
※安全・安心な状況を確保するため、観客を対象とするガイドラインを作成し、会場内でのマスクの常時着用、大声の禁止、アナウンス等による混雑回避、分散退場等を定めるとともに、行き帰りについて、直行直帰の要請、都道府県を跨る移動の際の注意点等を提示する。
※また、観客以外の人流対策として、ライブサイト及びパブリックビューイングについては中止又は規模縮小の方向で検討を行うとともに、関連イベントの見直しを行い、コロナ禍での新たな安全・安心な応援方法などを提示する。
※安全・安心な大会に向けて、専門的知見からモニタリングを行うこととする。
以上により、五者で安全・安心第一のオリンピック・パラリンピックに向けた統一的なメッセージを出していく。
パラリンピックについては、オリンピック開会式の一週間前の7月16日までに方針を決定する。
とのことです。
折角東京で開催されるのだから、子供達をつれて観戦できればいいなと思ってもおりましたが・・・
家族揃って自宅で観戦することになりそうです。
まだまだ、自宅で過ごす時間が多いと思います。
居心地の良い自宅が欲しい方は、是非、【REDS】不動産流通システムの下山をご指名ください。
それでは、またお会いしましょう。
【REDS】不動産流通システムの下山でした。
公開日:2021年6月22日
【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS マンション管理士・宅建士・2級FPの津司徳義(つしのりよし)です。
国土交通省が5年に一度の間隔で「マンション総合調査」というものを実施しています。
興味深いデータがございますのでご紹介させていただきます。
以下はマンションに対する永住志向の変化を表したグラフです。
マンション居住者の永住意識は高まっており、平成30年度は62.8%の居住者様が「永住するつもりである」としています。平成5年度と比較すると倍増しています。
永住を考えている方は右肩上がりのようです。
次はご購入時に買主様が何に重点を置いているかという資料もございましたのでご紹介いたします。
マンション管理士としての私の視点からはとても残念データと言わざるを得ません!
1位:駅からの距離など交通利便性(72.6%→納得できます)
2位:間取り(63.7%→納得できます)
なんと
11位:共用部分の維持管理状況(11.5%→これでは安心できるマンションの購入はおぼつきません!)
共用部分の維持管理状況の良し悪しは、中古マンション購入の失敗の確率を減らすための最も重要な要因なんです!
さすがに11位は低すぎます!しかも11.5%も低すぎます!(優先順位はともかく100%のお客様に意識してほしい要因です)
繰り返しますが、永住するならもちろん、将来物件を高く売るためにも共用部分お維持管理管状態の良し悪しは知っておかなければいけない最重要項目の一つです。
なぜこんなに低いのかそれはお客さまの責任ではありません、残念ながら日本の不動産業界、営業マンの責任なんです!
営業マンが管理の重要性を伝えることをしないのです。単純に知識がない(おそらく不動産営業マンの80%にあたります)、内容が悪いのでかくしたいなど様々です。
REDSのお客様には知らず知らずのうちに管理の悪い物件を購入して将来に問題を抱えてほしくはありません!
私はマンション管理士という管理のプロフェッショナルの立場から中古マンション購入時の管理の大切さを常にみなさまに意識していただきたいと思っています。
正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。!
今回の私からのご提案は「管理状況の良しあしも立派な重点項目です!決して11位では無い」というという事です。
今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。
最後までお読みいただき誠にありがとうございました。
最終更新日:2021年6月25日
公開日:2021年6月21日
皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
物件内部での殺人事件、自殺など、不動産を利用するにあたって心理的な抵抗が生じるおそれのある瑕疵=【心理的瑕疵】について、国土交通省がその取扱いについてのガイドライン(案)を公表しました(居住用不動産、住宅が対象です)。
↓
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000219027
これまでは明確な基準がなく、事前にどの程度まで告知をすべきか、我々業者はどの程度まで調査を行うべきかについては指針となるものがありませんでした。
心理的瑕疵には「近隣に嫌悪施設がある」「暴力団構成員が住んでいる」といったことも含まれるとされていますが、今回は「人の死」の取扱いに絞った案です。
この案は、
・「人の死」の類型を大きく3種類に分けたこと
・告知すべき「人の死」の対象を限定したこと
・宅建業者の調査の対象や範囲を示したこと
・売買と賃貸で告知期間に明確な差異を設けたこと
・隣接住戸や前面道路はガイドラインの対象外としたが、共同住宅の共用部については「ベランダ 等の専用使用が可能な部分のほか 、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が 日常生活において通常使用すると考えられる部分」など、通常使用する必要性があり、買主・借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分は対象としたこと。
などが特徴になるでしょうか。
「人の死」は、
①自然死又は日常生活の中での不慮の死
②他殺・自死・事故死等
③①のうち、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる「特殊清掃等が行われたもの」
に分類されました。
原則として②と③の類型は告知が必要、ただし賃貸は概ね3年を経過していれば告知は不要。
売買は時期を問わず調査の範囲で判明したものはそのまま告知すべき、とされているようです。
弊社は売買のみで賃貸は取り扱っておりません。
このため賃貸の現場感覚はありません。
ただ、例えば「4年前室内で凄惨な殺人事件があった部屋」があったとして、その事実を事前に教えてもらえれば借りなかった、という人は多いような気もします。個人差があるとは思いますが。。
「賃貸は3年より前の自殺や殺人は告知不要」
ガイドラインが正式に決まってそれを受けて不動産の業界団体が会員への指針を出し、実務で定着すれば大きいですね。
現在は明確な指針がないため、トラブルを避けるためにかなり前の事件・事故についても告知をしている業者は多いと思います。
正式に決まればいわゆる【事故物件】は(賃貸業界では)大幅に減ることになると思います。
世の中の【消費者保護】の大きな流れの中でこうしたガイドラインはどうかな?と思うところもありますが、上記ガイドライン(案)によると、
「不動産取引に際し、買主・借主に対し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場面において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向がある」
という問題が強く意識されているようです。
(こうした物件は絶対に嫌、何年前であっても無理!という方もいますが、そうした心理的な抵抗よりも、「高齢者の入居拒否」の現実を変えていきたいというのが国交省の考えなのだと思います。いろいろ考えさせられます。)
売買では調査や告知の対象や範囲のところは大いに参考になりましたが、実務が大きく変わる、といった影響まではなさそうです。
このままガイドラインが固まり実務に定着するかどうかはまだはっきりしません。
ただ一歩踏み込んだ(案)で世の中に与える影響は結構あると思います。
継続して関連事象をフォローしていきたいと思います。
それではまた。
渡部
最終更新日:2021年7月28日
公開日:2021年6月21日
こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
本日は二十四節気の「夏至」ですね。
太陽は高く暦の上では夏の真ん中、1年で昼が一番長い日です。
という文言をニュースで目にする日です。
「太陽は高く」というのは、気象においてだけでなく、
はるか昔の事、、、
中学校の理科で「南中高度」を教わった様な気がしますが、
「南中とは太陽が1日のうちで最も高くなるときのことを指します。 南中高度とは正午の太陽の高度のことで、季節ごとに変わります。」
の様な感じで、理科の教科書には書いてあると思います。
要するに、
という事ですね。
そんなの当たりまえじゃん。と思いがちですが、
どれくらい角度に違いがあるかご存じですか?
あくまで南向きの場合なので、ご留意ください。
こんなに違います。
という可能性も充分にあります。
日当りを重視されるのであれば、
必ずチェックしましょう!
31°より高い部分にある建物は、冬至に日陰を落とすことになります。
今の見た目だけで判断してはいけません。
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
お気軽に【REDS】井原までご相談ください!
ご連絡はお気軽にどうぞ!