【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS２級FP・宅建士の津司徳義（つしのりよし）です。

今回は2級FPとしてのブログです。（2019年11月15日現在）

先進医療保険は現状加入が当たり前ですよね！

月々の掛け金は数百円程度が一般的、にもかかわらず1000万単位での先進医療保障がつく非常に魅力的な商品です。

でもここには大きな落とし穴があるんです。

なんと多くの場合かかった医療費を先払いしなければいけません。（2019年11月15日現在）

1000万円の先進医療保険に加入していながら、自己資金が用意できなく治療が受けられない？

信じられません。

ここで見極めが必要になりますよね、じつは先払いの必要のない商品も増え始めています。※当たり前だと思います。

私もFPとして恥ずかしながら最近までこの情報を知りませんでした。

最近出席したFPの会合で問題になったのでみなさまにご提案することが出来ました。

私の加入している先進医療保険も先払いでした。

乗り換え予定です。

先払いが必要であれば先に説明すべきと思います。

至急を要する保険業界の改善点ではないでしょうか。

現状は残念ながら知識が無ければ自分の身を守ることは難しいのかもしれません。

私は通常は不動産営業マンとしてお客様の利益を守るために日々研鑽しておりますが、

今回の件でさらなる努力の必要を痛感いたしました。

今回のブログがみなさまの総合的なお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDSマンション管理士・２級FP・宅建士の津司徳義（つしのりよし）です。

先日マンションの大規模修繕に関するセミナーに参加してきました。

一般社団法人「マンション大規模修繕協議会」が主催するもので「マンションの管理組合」のみなさんに向けた催しです。

会場は満員で昨今のマンションの管理に対する意識の高さが伺えるものでした。

そこで感じたことは「管理の取り組みかた」によりマンションの将来はやはり大きく変わるという事です。

知らないと損するとても重要な内容を含むセミナーでした。

実務でマンション管理士として仕事をしていない私にとっては学びの多い内容で、参加した意義が多々ありました。

また大規模修繕技術の向上は目を見張るものがあります。

大規修繕の周期にも変化の兆しがあるなど、私の知らない知識も吸収することが出来ました。

とても意義深いセミナーでした。

参加者のほとんどはご自身のマンションの将来を見据えての参加です。

参加している方々のマンションはきっと管理の良いマンション、良くしていこうというマンションなんだろうと思いました。

ではどのようにしたら購入段階で良い管理の物件を見つけることが出来るのでしょうか？

ここが、これからお住まい探しをされる皆様にとって最も興味深いポイントではないかと思います。

方法は実に多くあります！！

マンションのあらゆるところに管理の良いマンションを探す鍵は隠れています。

私はマンション管理士として「管理の良いマンションの見つけ方、選び方」をいつもご提案しながらお住まい探しのサポートをしています。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています！

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回はマンション管理士の立場かの修繕積立金の適正価格についての考察です！

以下はあくまでも一般論としてのケースです。

【想定事例】

①75㎡修繕積立金：15,750 円(築4年)

②60㎡修繕積立金：6,600円（築４年）

②良いですよね！でも本当に良いのでしょうか？

どちらが将来の資産価値の維持、安心な暮らしにつながる物件なのでしょうか？

一般的な販売図面を見るだけでおそらく

①は均等積立方式と読み取れますし②は間違いなく段階増額方式と呼ばれる方式です。

①は修繕積立金の数十年に渡る増額リスクとはほぼ無縁です、同時に数十年の修繕計画に安心が持てます。

数十年とは概ね30年から40年です。

加えて①の㎡単価は210円で国土交通省の指針に適合しています。

一方お得に感じる②は継続的な修繕金の値上げが必要で、その値上げが出来ないリスクにさらされています。

値上げは、常に総会での過半数での承認が必要ですから値上げが出来ないリスクも決して無視することは出来ません。

数十年の計画のもとに1年目から計画的に資金をためるのが①その反対が②です。

今回の事例は考察要因を限りなく少なくした想定です、実際は非常に複雑な要因が絡み合います。

今回の私からのご提案は「不動産の購入には、物件の将来像に対する一定の知識が必要不可欠」という事です。

その知識とはお客様ではなく、不動産営業マンに求められる知識です。

担当営業マンにお客様ご自身の将来を考えたご質問をどんどんしてください。

そして信頼できるか、出来ないかを判断してください。

お住まい探しの成功の為には知識のある水先案内人が必要です。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS２級FP・宅建士の津司徳義（つしのりよし）です。

変動金利と固定金利どちらを選ぼうか迷っているお客様に参考になればと思い今回のブログを掲載させたいただきます。

誤解を恐れずに申し上げますと、住宅ローンの35年の長期に渡る金利の変動予測を正確に出来る人などいないというのが私の考えです。

もし出来る人がいると仮定すれその人は債券投資で億万長者になれる人です。

私は債券投資に詳しくないですが、ノーベル経済学賞を受賞した経済学者が創業したヘッジファンドのほとんど潰れているという記事を数年前に読んだことがあります。

金利を読む難しさなのだと思います。

では変動金利、固定金利の選択の際の判断基準は何か？

それは個人の性格ではないかと思います。

「金利上昇局面では、給料も上がるから返済に困らないよね」

「金利が上がれば、固定に変えればいいよね」

「みんな変動なんだから大丈夫でしょ」

「住宅ローンの金利なんてそんなに簡単にあげられないよね」

どれも正しいです。

このように感じられるのであれば→変動金利を選択するべきではないでしょうか。

上記に疑問や不安を感じる場合は固定金利の安心を選択するのが良いと思います。

金利差は安心感を感じる保険料という事でしょうか。

今回は固定・変動についてお悩みを持つご慎重なお客様に対してのブログ記事です。

今回のブログでただ一つ言える確かな事は

「変動の方がいいですよ！みなさん変動金利を選択してますから！」

というような営業マンは避けるべきという事です。

上記のような無責任な発言はお客様の将来を軽くしか考えていない証拠になります。

色々な不都合が生じるお住まい探しになってします可能性が高くなると思います。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています！

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

物件探しをしているお客様の中には【未公開物件】に魅力を感じるお客様も多くいると思います。

また不動産業者が【未公開物件】あります。

などという事を宣伝文句にしている広告も多々見られます。

誤解を恐れずに申し上げると【未公開物件】が買主様のメリットになることは何もありません。

未公開物件担当者の発言は以下のような感じです。

「未公開の物件なので価格交渉は出来ません」

「未公開なので当社からしか購入できません」

「未公開なので仲介手数料無料業者（REDS等）は紹介できない物件です」等々。

中小の不動産業者なら理解できるかなと思いますが、日本を代表する大手不動産業者も同様の事をしています。

※不動産業界に従事する私としては非常に残念です。

なぜこの時代に物件情報を伏せるメリットがあるのでしょうか。

多くの人に情報を周知させるための情報戦略が企業の成否を決める時代です。

それなのに不動産業界の【未公開物件】の付加価値は・・

その本質は何でしょうか？

それは・・

物件を抱え込んでいる【未公開＝自社の利益を最大限にする】不動産業者の利益です。

自社の利益を優先させる行為なのです。

売主様、買主様の両方の仲介手数料を独占したいという勝手な企業戦略です。

そこには買主様の利益も、売主様の利益も度外視されることが多いのです。

もちろんREDSには未公開物件はござません、むしろすべての業者に情報を公開しています。

売主様にも、買主様にも正直な対応を社是としているREDSの希少性をご理解いただきたく今回のブログを掲載させていただきました。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は必ず高まるはずと私はいつも考えています！

今回の私からのご提案は「未公開物件は要注意」というよりはむしろ「排除」という事です。

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回は良い営業マンの見分け方③です。

私が数多くの不動産営業マンを見てきた経験上良い営業マンの判断材料を申し上げさせていただきます。

それは発言の一貫性です。

営業マンとしての理念がなければ発言はブレます。

営業マンとの会話の中でブレに意識してください。

例えば

「さっき言ってたことと違いますよね」だったり

「先週の内覧の時言ってたことと違いますよね」という事があれば契約しか考えていない良くない営業マンと判断してよいかもしれません。

営業マンは多くのお客様を担当するため個別のお客様に何を言ったか覚えてられないという実情があります。

良い営業マンは覚えてなくても理念があるのでブレません。

言葉のブレに注目するだけでも良い営業マン、良くない営業マンの判断を出来る可能性は高まると思います。

今回の私からのご提案は「質問の答えから営業マンの資質を判断する」という事です。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・2級FP津司徳義（つしのりよし）です。

今回のブログがみなさまの正しい不動産業社選びの参考になれば幸いです。

タイトルの両手仲介とはまだまだ皆様にはなじみのない不動産業界用語ですので、その意味からご説明させていただきます。

両手仲介とは売主様からも手数料をいただき、さらに買主様からも手数料をいただく日本の不動産業界における悪しき慣習です。

残念ながら現状この取引形態が当たり前のように行われています。（諸外国では禁止です、その理由は過去ブログに記載させていただいております）

具体的には買主様がA社の物件をA社にお問い合わせをして購入することです。

そして大多数の不動産業者は社内で両手取引を推奨しています。

２倍の手数料収入になるからです。

国土交通省は不動産取引の仲介手数料の上限を定めています。

売買価格×3％＋6万円＋消費税

当然のようにこの上限を超える請求はありません。

ですが・・・

買主様が払う手数料は誰が負担しているのでしょうか？

売主様は手数料の支払いを見込んで売却価格を設定します。

例えば

手元に3000万円残したいと考えた時に手数料支払いを考慮し価格を決定しますよね！

そうであるならば

手元残金の3000万円の為に足りない部分は買主様に負担をしていただくという構造になります。

つまり買主様は見かけは法定上限率以内の手数料を支払っていますが、実質は法定手数料の２倍の手数料を負担していることになるのではないでしょうか。

上記は非常に大きな問題と考察いたします。

REDSは手数料を最大無料、もしくは割引で資格豊富なプロのサポートをさせていただいております。

残念ながら

両手取引を否定し、片手取引を実践しているREDSの取引システムが不動産取引の弊害のすべてを解決できる方法ではないと思います。

しかしながら現状の不動産取引に一石を投じる社会的貢献ができているのではないかと考えております。

今回のブログが皆様のお住まい探しのプラスにられば幸いです。

貴重なお時間をいただき精読していただき誠にありがとうございます。

次回ブログもみなさまのお住まい探しのプラスに貢献できるよう熟考して掲載させていただきます。

【仲介手数料最大無料・エージェント制導入】の不動産流通システムREDSマンション管理士・2級FP津司徳義（つしのりよし）です。

今回は最近不動産の売買に携わり思うことを記載させていだきます。

人が働く動機、目的は多岐にわたりますよね。

「自分生活のため、家族のため、ペットの猫や犬のため」

ほとんどの場合多くの人たちの動機、目的は上記のどれかに含まれるのではないでしょうか。

その中で多くの人たちはお客さま目線を大切にする、お客さまの立場にたつと言葉にします。

その言葉や思いに嘘はないと思いますし、どれも素晴らしい動機、目的です。

しかし自分自身を含めて実際どれだけの人たちが本当の意味でのお客様目線を実現できているのでしょうか？

実際は極々少数と思います。

上記モチベーションはすべて内向きですよね。

内向きなモチベーションからは、よほどの人格者ではない限り純粋にお客様の立場に立って提案するという事は難しいと思います。

ですから顧客目線にたつための第一歩は、無理をしてでも「お客さまのために」を動機にする事だと感じています。

そのように信じ込むことから始める必要があるんだろうと思っています。

実現のためには色々な方法があると思います、

とことん行動で示す、結果で示す、態度で示す、契約後にも誠意をもって対応する等々。

でもこれらをお客様に感じてもらうには多くの時間がかかります。

お客様が入口の段階でそのような営業マンを判断する材料が何かないかなと考えてみました。

判断基準としてもちろん十分ではないのですが、

それは資格です。

不動産営業職としては絶対に持っていなければいけない「宅建士」の資格です。

「宅建士」の資格はお客様と接する上でのマナ―です。

大手仲介会社がCMで「〇〇〇は90%以上が宅建士です」と広告していましたがとても納得です。

でもREDSは100%が宅建士なんです！

10%の差は大きいと思います。

お客様目線の会社、営業マンを探す一つの手段として宅建士等の資格に注目してみるのも良いのではないでしょうか。

因みに私は不動産業界で資格のトリプルクラウンと呼ばれている「マンション管理士」「宅建士」「管理業務主任者」の資格を保有し2級ファイナンシャルプランニング技能士でもあります。

そして最も大切な要素「お客様のために」を無理やりに（笑）モチベーションにしています。

不動産のご購入、ご売却をお考えの際は是非お問い合わせください。

私がご満足のいくサポートをお約束させていただきます。

お電話でのお問い合わせでも結構です。

今回のブログが皆様のお住まい探しのお役にたてたら幸いです。