【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回は「お客様の声」をいただきましたのでご紹介させていただきます。

以下のリンクからご覧になれます。

圧倒的に信頼できる真摯な対応に感動。不動産会社への悪いイメージが払拭されました（担当 津司）

お住まい探しに関しては将来の安心につながるご提案、必ず存在する物件のデメリットも包み隠さずお伝えさせていただきます。

お客様の将来のお幸せに貢献できるよう常に尽力させていただきます。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

マンション戸建どちらにしようか迷っている場合に重要な判断材料になるのがランニングコストではないでしょうか。

大まかなランニングコストとして

マンションは

固都税・管理費・修繕積立金等

戸建ては

固都税等

マンションの管理費・修繕積立金の平均的な目安としては500円/㎡ですからこの差は大きいのは間違いありません。

しかしながら戸建であっても修繕費は当然かかります。

（しっかりとした修繕がされている中古戸建は再販価格が全く違う事も珍しくありません。）

戸建の場合マンションのように計画的に集めていないだけという事を忘れないでください。

「戸建てはランニングコストがかからないからその点が大きなメリットです！」

などという営業マンにはご注意してくださいね。

戸建てだって修繕費は必要です。

管理費はかかりませんが。

もしマンションか戸建てで迷っている場合、最初から戸建てに絞ってお住まい探しをする場合も修繕費は実質必要という認識はぜひお持ちいただければと思います。

最近は戸建の修繕費についても意識が高まりつつあります。

新しい仕組みも整えられつつあります。

有利な金利で積み立てられる商品も出始めていますよ。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。！

今回お伝えしたかったことは「戸建ても修繕積立必要ですよ」というという事です。

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

物件購入時の条件としては、築年数は浅く、駅からは近く、大通りに面してなく、陽当たりは良いなど様々です。

優先順位を上手につけながら購入を進める事になります。※優先順位をつけることも実際難しいですが、様々なご提案をさせていただきます。

その中でも重要視するお客様が多い項目として耐震基準があげられます。

以下国土交通省が提供しているマンション耐震化マニュアルｐ14からの抜粋です。

（１） 旧耐震基準のマンション
ここでは、旧耐震基準のマンションで、一般的に想定される被害について建物の構造・階層別に整理する。
１）ＲＣ造・壁式構造、ＰＣ工法（中層）中層の鉄筋コンクリート造（以下、「ＲＣ造」）・壁式構造やプレキャストコンクリート工法（以下、「ＰＣ工法」）の建物は、壁量が多いため、旧耐震基準のものでも一般に耐震性は高く、わが国において過去の大地震でも大きな被害を受けたものは少ない。

※あくまでも一般論で、個別には耐震診断が必要です。

旧耐震物件を除外した物件探しをされている場合でも、視点を変えるともしかしたら掘り出し物の旧耐震物件があるかもしれません。

都内近郊で好立地の物件には旧耐震物件が多いのが実情です。

管理が良ければなおさら素晴らしい資産価値を有している物件である場合も多いですよ。

物件探しに行き詰っている場合はできる範囲で妥協する、旧耐震物件もありかもしれません！

今回の私からのご提案は「旧耐震基準だからといって一律除外は考え物です！」

という事です。

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。！

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回はREDS自慢の仲介手数料無料の仕組みをご説明させていただきます。

仲介手数料無料のキャッチフレーズですが怪しいと思うお客様も多いと思います。

私も顧客目線ではそう思います。

ただほど高いものは無いの格言通りです。

しかし本質は無料ではございませんのでご安心ください。

なぜなら買主様手数料が無料になる物件は売主様（不動産業者）から手数料をいただきます。

例えば4000万円の物件を売却した売主様は買主様からいただいた4000万円の中から仲介手数料を支払います。

この場合4000万円の中からおよそ120万円をお支払いいただくことになります。

購入価格4000万円を支払ったのはだれですか？

それは買主様です！

このような場合手数料を請求する業者は実質的には買主様に３％以上の手数料を請求していることと同じです。

無料、割引にしない業者の方がおかしいのです。

不動産の取引に関しては不透明なことが多いのも実情です。

お問い合わせいただければそのすべてについてご説明差し上げます。

新築戸建てや、リフォーム済マンションはREDSでは手数料無料です。

このような場合手数料を取る会社は本質的には買主様から３パーセント以上の手数料をとる会社であると認識して良いかと存じます。

不動産の取引は複雑ですのでブログではすべての説明は出来ません。

申し訳ございませんが、ご容赦頂ければ幸いです。

今回は手数料無料の安心感を広めたいと思いブログを掲載させていただきました！

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。！

今回の私からのご提案は「手数料無料、割引が正しいい購入ほうほうです」というという事です。

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDS　マンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

みなさまは「マンション管理士」という国家資格をご存じでしょうか？

マンション管理に関連する法律の知識を得ることで、マンション運営で発生するマンション管理に関するトラブルの解決や、健全な運営を行うための提案をすることができる国家資格です。

つまりマンション管理のプロフェッショナルがマンション管理士です。

また合格率も7％～9.4％と狭き門とされているため有資格者もごく少数です。

老朽化するマンションが増えてくる中で将来的にはマンション管理士に相談したくてもできない時代になるとも言われています。

直近の区分所有法の改正により現在は管理組合の外部理事として弁護士、一級建築士、マンション管理士が認められるようになっています。

【みなさまがご検討されている中古マンションの管理状態の良し悪し】をマンションコンサルタントとしての立場から詳細にご説明することが出来るマンション管理士とお住まい探しをすることはみなさまのメリットに必ずなるのではないでしょうか？

しかもREDSでは仲介手数料は最大無料ですよ！

マンション管理士としての私の知識、経験がみなさまのマンション探しのお役にたてるはずと考え今回のブログを掲載させていただきました！

正しい方法、より良いアプローチで不動産購入を進めることで「より良いお住まい探し」の可能性は高まるはずと考えています。！

今回の私からのご提案は「マンション管理士と一緒にマンションを探しませんか？」というという事です。

今回のブログがみなさまのお住まい探しのプラスになれば幸いです。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

【仲介手数料最大無料】の不動産流通システムREDSマンション管理士・宅建士・２級FPの津司徳義（つしのりよし）です。

今回はマンション管理士の立場からマンションを高く売る方法についての投稿です。

高く物件を売るためには非常に多くの要素が必要になってきますがその中でも担当営業マンの知識は必須事項です。

例えば、

直近、または購入直後の修繕積立金の値上げ=マイナス要因

と考えられますが、むしろプラス要因ととらえられることができる場合も多いんですよ！

なぜプラスなのかを説明できる営業マンに任せるか、それが説明できない営業マンに売却を任せるかでは大きな違いが生じますよね。

【プラスに作用する場合の理由】

修繕積立金の値上げが計画されているにもかかわらず値上げできない物件が多くあります。

値上げが計画されていたとしても通常積立金の値上げにはマンションの総会で過半数の区分所有者（住人の方です）の賛成が必要です。

この過半数の賛成が得られずに必要な値上げが出来ない物件が実は多いのです。

直近に値上げ、又は購入直後に値上げのある物件は（値上げに関して総会で過半数の賛成を得ているわけですから）最低でも区分所有者の過半数がマンションの将来に関し、しっかりと関心を持っている、管理に前向きであるという事が判断できます。

ただし、値上げが適正価格の範囲であればの条件が付きます。

それでは適正価格とは？

この適正価格についても知識が必要になってきます、マンションの規模、機械式駐車場の有無、様々な条件によってこの適正価格も変動します。

内覧に来られた方が値上げに難色を示した時に

「適正価格の範囲内（資料の提示）で計画通りに行われている値上（資料の提示）げなので心配はないし、むしろマンションの将来にとってプラスに作用する値上げですから心配することはありませんよ。」

などとしっかりと説明できる営業マンに売却を任せないとせっかく高く売れる物件も大きな価格の値引きに悩まされてしまうかもしれません。

今回の私からのご提案は「特に売却は営業マンの知識が大切」という事です。

売却先を依頼する場合には数社の営業マンに話を聞き、色々な質問をしてみることが知識豊富な営業マンを見抜く判断材料になるのではないでしょうか。

購入よりも売却の方が多くのスキルが求められる場面は多いと思います。

人間性や熱意ももちろん重要ですが、知識が無くては良い売却が出来ないことが多いのも事実です。

最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

今回のブログがみなさまのお住まい売却のプラスになれば幸いです。