堤 延歳(宅建士・リフォームスタイリスト)
NHKドラマ正直不動産、現場監修担当の堤です。
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最終更新日:2021年7月16日
公開日:2021年7月1日
【仲介手数料最大無料】不動産流通システムREDS宅建士/CFP/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/公認不動産コンサルティングマスターの堤 延歳(つつみ のぶとし)です。社会人スタートは教育業界で約10年。その後、不動産業界での門を叩いてからは今年で18年目となりました。
今回も資格のことについて触れさせていただきたいと思います。
金融業界では必須の資格、ビジネスパーソンに限らず主婦や学生さんにも人気資格として定番になってきた「ファイナンシャルプランナー」についてです。
ブログなので都合4回に分けて書きたいと思います。今回は第4回目なので最終回となります。
第1回(6月11日投稿済み)
① 実は誰でも名乗れる「ファイナンシャルプランナー」
② FPってどういう資格で、何をアドバイスできる人なの?
第2回(6月18日投稿済み)
③ FP資格を取ろうと思ったきっかけは?
④ FP資格取得の勉強方法は?勉強時間はどれくらいかかるの?
第3回(6月25日投稿済み)
⑤ なぜ最近、士業(弁護士・税理士・社労士・行政書士・中小企業診断士など)の人たちがFP資格を取得しているの?
⑥ 学習指導要領改訂により2022年から高校でも「お金の授業」がスタート!
第4回(7月2日投稿予定)← NEW!
⑦ FPは利益相反取引をしてはならない!(=両手仲介はしない!)
⑧ 本当の意味でのFP資格の活かし方
では早速、本題にいきます。(最終回なので⑦と⑧です)
結論から先に言います。FPは利益相反になる取引をしてはいけません。
私も含めてCFP認定者は全員、日本FP協会に約定書を提出しており、次の8つの項目を含めた倫理原則を遵守することを宣誓しております。違反した場合はCFP資格を剥奪ないし制限される旨が約定書にはっきり書いてあります。
第1原則 「顧客第一」・・・顧客の利益を最優先させなければならない。
第2原則 「誠実性」・・・誠実性をもって専門的サービスを提供しなければならない。
第3原則 「客観性」・・・客観的に専門的サービスを提供しなければならない。
第4原則 「公平性」・・・専門家としてのすべての関係において、公平で道理をわきまえていなければならない。また利益相反を開示し、管理しなければならない。
第5原則 「専門家意識」・・・専門家としての模範的な態度で行動しなければならない。
第6原則 「専門的力量」・・・専門的力量に満ちたサービスを提供するために、必要な能力、スキル及び知識を維持しなければならない。
第7原則 「秘密保持」・・・顧客のすべての情報を保護しなければならない。
第8原則 「勤勉性」・・・勤勉性をもって専門的サービスを提供しなければならない。
8つの原則はすべて、「顧客第一:顧客の利益を最優先させなければならない」という第1原則を包含し、第2原則以降の7つの原則は、最も重要な第1原則が表わす理想を具体化したものです。
でもよ~く読んでいただければ分かるのですが、すべて当然のことを書いてあるだけです。「顧客第一」「誠実性」「公平性」「秘密保持」・・・え?こんなのは当然ですよね?でもこの当たり前である倫理原則が守られていない業界、その1つが不動産業界なのは事実だと思います。
まずその1例です。モノの値段というものは正常であれば市場での需給バランスで決まります。不動産も同じく不動産市場において需要と供給のバランスで決まるのが当然の流れです。ですが日本の不動産市場というのは少々独特で必ずしも需給バランスで価格が決定されないといったことがしばしば散見されます。これは日本の不動産市場が透明化されてないために起こる現象です。
簡単に言いますと「お客様が調べられる物件情報=不動産会社が保有している物件情報」という本来あるべき公式が成り立たず、「お客様が調べられる物件情報<不動産会社が保有している物件情報」となっているのが現状です。これでは完全に不動産会社の方が情報優位となってしまいます。
不動産市場が透明化されず、不動産業者が情報優位となる結果、何が起きるのか?
→「両手取引の横行」や「物件の囲い込み」が起こります!
なぜこのようなことが起きやすいのかというと、不動産業界独特の利益構造にあります。まず不動産の仲介業務を主とする不動産会社のキャッシュポイントは仲介手数料のみとなります。この仲介手数料の上限金額は宅地建物取引業法第46条及び国土交通省の報酬に関する告示によって「売買金額×3.3%+6.6万円」と決まっております。5,000万円の物件の仲介をした場合の仲介手数料の上限金額は171.6万円となります。
当然、不動産取引の当事者には売主と買主がいるわけですが、売主側としては1円でも高く売りたい!買主側としては1円でも安く買いたい!となるわけでお互いの利害が一致しないことになります。ここで大事なことは日本の不動産市場が透明化されていれば黙っていても需給バランスで売買金額が決まるわけですが、日本の不動産市場ではそれを期待することはできません。
その結果、情報の優位性を武器にして、ほとんどの不動産会社は両手仲介を狙って仕事をすることになります。両手仲介というのは、売主も買主も自社で見つけてくることにより、売主・買主両方から仲介手数料をもらうという取引のことです。
先ほどの例で言いますと、売主から171.6万円、買主からも171.6万円の仲介手数料を受け取ることができるわけです。この両手取引を完全に否定するわけではないのですが、不動産市場が透明化されてない以上、売主と買主双方の仲介業務をすることは利益相反取引につながりやすい行為と現時点では言わざるを得ません。
さらにもっとひどい行為はこの両手仲介を積極的にするためにおこなわれる「囲い込み」と言われる行為です。これは完全にアウトです!不動産における「囲い込み」とは、自社で「両手仲介」を実現したいがために、売却依頼を受けた物件の情報を市場に公開しない行為のことを言います。
囲い込みは売主にとって集客減になるというデメリットしかない行為です。囲い込みをされなければもっと多くのお客様のご案内ができていた可能性が高いわけで、本来であれば5,000万円で決まっていた取引がそれよりも低い金額でしか取引ができなかったなど当然起こりうることになります。これは完全に「顧客第一」の原則に反する行為です。
透明化されていない日本の不動産市場で囲い込みをされると取引の当事者にとってはデメリットでしかありません。ちなみにこのような囲い込みによるデメリットを回避する方法は2つあります。
(1) レインズの登録証明書で確認する
レインズとは、不動産会社だけが利用できる物件情報サイトのことです。レインズに物件の情報を掲載することで、他の不動産会社が抱えている購入希望者を紹介してもらうことができます。ただ両手仲介を狙うがためにレインズに物件の登録をしない不動産会社も少なからず存在いたします。そのような行為を行う会社への対策は、まずレインズへの登録証明書を見せてもらうことです。レインズに登録すると、必ず「登録証明書」が不動産会社に発行されます。その複写を見せてもらうことで、レインズへの登録を確かめることができます。
あとレインズに登録をしていたとしても、「すでに商談中です」「購入申し込みが入っています」など虚偽の情報を流し、他の不動産会社が連れてきた買主に物件の紹介や契約をさせないようなことを頻繁に行うような不動産会社にも注意が必要です。
(2) 片手仲介の不動産業者を選ぶ
2つ目の対策としては、片手仲介しか行わない不動産会社を選ぶことです。片手仲介とは先ほどの両手仲介と違い、売主・買主のどちらか一方からしか仲介手数料をもらわない仲介方法になります。たとえば、売主からは仲介手数料をもらうものの、買主からは仲介手数料をもらわない不動産会社がいたとします。この状態は片手仲介と言える状態ですが、このときのメリットは「囲い込みのリスクがない」、「売主もしくは買主の利益のことだけを考えて取引をしてくれる」ということです。
まさしく弊社REDSはこの片手仲介しか行わない不動産会社です!
それでは最後のお題に行きます。
これも結論から言います。
FP資格の勉強をどのように活かすか?それは結局、自分次第だと思います。
FP資格には宅建士のような独占業務は全くありませんし、ただの名称独占資格に過ぎません。にもかかわらずなぜ200万人以上のFP資格取得者がいるのか?
特に金融系に多いですが会社から資格を取れと言われて勉強している人もいれば、実務で役に立てようと積極的に自ら勉強している人もいれば、学生さんや主婦や定年後のシニア世代のように年代を問わずお金の勉強をしようと資格を取る人もいるわけです。これだけ裾野が広く日常生活に直結している実用的な資格というのも他にはなかなかないと思います。
もちろんFP資格の勉強は不動産実務にも直結しておりますし、家計管理や資産形成に役立てることもできますが、私のケースで言うとそれ以上のもっと大きな収穫がありました。それがスタディグループでの人との出会いです。
第2回目のブログでも少し触れましたがスタディグループとはFP有志が集って講師の選定・講義内容・会場設営・会員募集・勉強会後の懇親会など、一からすべて企画運営して開催するものです。勉強会に参加したFP同志の結びつきは当然強固なものになります。
不動産業界では当たり前の考え方や慣習が、他の業界の人たちから見るとものすごく違和感があるということは、他の業界の方と話をしてみるとよ~く分かります。ですのでFP資格を取得してからは、なるべく色々な業界の人と接することで脳内をいったんリセットして俯瞰的に物事を捉えるように心がけております。
その結果、私の営業スタイル&ポリシーがこの2つだけとなり非常にシンプルなものになりました。
↓
・お客様が住みたいところに住んでいただく
・お客様が買いたい物件を買っていただく
もちろんREDSの不動産エージェントとして常に顧客利益を最優先に考え、その判断や決断をするためのサポートにつきましてはお客様が納得するまでして参ります!
公開日:2021年7月1日
いよいよ、不動産と道路カテゴリー最後のになります。
今回は「建築基準法第43条第2項第2号」の但書道路についての説明です。
今までは42条でしたが、今回は43条となります。
では43条第1項は何が書かれているかと言いますと、今まで述べてきた
6種類の道路(42-1-1~42-1-5、42-2)に2m以上面していないと建物を
再建築出来ません。と書かれています。
その上で、43-2
具体的には、建築基準法の道路には面していないけれども、公園や
農道・寺社の参道等に面していて、特定行政庁が建築審査会の同意を得て
「交通・安全・防火・衛生」上支障がないと認めたものであれば、道路
に面していなくても建築が可能になるわけです。
許可には建築審査会の同意が必要条件となりますので、ただただ農道
に面している、お隣も建築していると言うだけで「但書道路」に該当する
と言うものではなく、建築予定の建物がどのような物かによっても許可の
可否が変わる事になります。
「但書道路」に面した土地を売買する場合、事前に希望の建物の建築が
可能なのか、建築士を交えて、また場合により監督官庁に相談をして
しっかりと再建築が可能な旨の確認を取ってから、お話を進めて行く事
がとても重要です。
最終更新日:2021年8月7日
公開日:2021年7月1日
こんにちは。 仲介手数料最大無料の不動産流通システム【REDS】の《宅建士》佐藤亮介でございます。
■■■先代・先々代から受け継いだ土地を売ることになった■■■
「土地を売る(その6)」でございます。
我々仲介業者が仲介する売買では、売主様・買主様は売買契約を交わします。
売買契約に、売主様でも買主様でもない第三者が絡んでくる次の3つについて、書いてみたいと思います。
1、隣接地所有者:境界の確認・確定(測量)、越境があればその解決方法
2、私道所有者:私道の通行・掘削の承諾
3、借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾 この方々は、売主様と買主様との売買契約の当事者ではありません。 そのため、売主様の違約(契約違反)とならないように配慮した特約を付けるようにします。
今回は、3の「借地権の地主(土地所有者):譲渡承諾・建て替え承諾」について 今回は、借地権のうち取り扱いが多い「旧法賃借権」の売却についてのお話です。
旧法賃借権の場合、借地権の売却には、ご存じのように地主様(土地所有者様「以下、地主」)の承諾が必要です。
そこで、売買契約書には地主からの借地権譲渡の承諾が得られなかった場合の条文が、既に盛り込まれていることがほとんどです。
(例文) (借地権が賃借権の場合の特約) 第〇〇条
1.売主は、借地権が賃借権のとき、当該賃借権を買主に譲渡することについて、土地所有者の賃借権譲渡承諾書を取得します。なお、承諾料は売主の負担とします。
2.前項の賃借権譲渡承諾書を交付できないとき、売主は、買主に対し、本契約を表記賃借権譲渡承諾の特約に基づく契約解除期日までであれば、書面による通知により解除することができます。
3.前項により本契約を解除したとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。
借地権を売却することを決心した場合、まず、土地所有者から承諾を頂けるか確認することが必要です。
直接お会いできるようでしたら、お会いして確認するようにしてください。
仲介を依頼する仲介業者と同行する方が良いと思います。
仲介業者の立場からは、確認する事柄は、実は結構多いです。
(1)借地権売却のご承諾
(2)売却の方法のご相談
①地主さんに借地権を買い取って頂けないか。
②地主さん(底地)と同時に売却しませんか。
③等価交換してもらえませんか。
(3)名義変更料は、いくらになりますか。
(4)契約期間は、新規20年(30年)でよろしいでしょうか。
(5)建替え承諾料は、いくらになりますか。
(6)地代(じだい・ちだい)は、いくらになりますか。
(7)金融機関の承諾書を頂けますか。
主だった確認事項は以上ですが、金額の話ですので、すぐに回答頂けないことも多いです。
後は、経験豊かな営業マンにお任せするのが、スムースに進める第一歩となります。
もしご売却のご予定がございましたら、売り出す前に、まず「不動産流通システム【REDS】」にお声がけください。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
公開日:2021年7月1日
7月になりました。今年も、もう半年が過ぎました。何だかんだと言われながらとうとうオリンピックが始まる月となりました。オリンピックまで1か月もないのに、ここ一週間の新型コロナウイルスの新規感染者数が増えているのが気になります。心配ですね。
一方でワクチン接種も開始されました。私の周りでも、接種を受けたという話をポツポツ聞くようになりました。私にもようやく通知が届き、7月5日(月)から予約ができます。接種を受けた人から聞くのは、1回目は接種部位の痛み位だそうですが、2回目の接種は発熱して辛いという人が多いですね。接種後16時間に発熱する確率が高いそうなので、休日の前日に接種したほうがよさそうですね。この発熱は若い人ほど多い傾向があるそうです。発熱した場合の解熱剤は適しているものと、適していないものがあるようです。中には強い薬のためワクチンの効用を弱めてしまうものもあるようですから、医療関係者の方にしっかり聞いておいたほうが良いですね。
ところで梅雨本番のジメジメした蒸し暑い日が続いていますが、汗ダラダラの蒸し暑さといえば、若いころ、ご案内物件の下見に行ったマンション内で閉じ込められ、エアコンの無いその部屋の蒸し暑さを思い出しました。そのマンションは、どういうわけかドアノブ(レバー式ものでした)が壊れていたのです。「ドアが壊れています。」と貼り紙はありましたが、だからと言って閉じ込まれるなんて考えも及びませんでした。内側と外側のノブが固定されていませんでした。ドアノブ(レバー)を下げて入ったのです。開けたドアはドアクロザーによってゆっくり締りますよね。部屋の中ほどまで入った所で、後ろのドアがカチャリと締る音とガタンと何か落ちた音。振り返ってみて驚きです。レバー式のドアノブが下に落ちていたのです。外側のレバーでドアの開閉はできても内側のレバーは壊れていて使い物になりません。そう、外からでないと開けられないのですこのドア。いやいやいや、あせりましたよ~。ほんとに。ドット汗が吹き出しました。どうしよう・・・。空室の売却物件なので電話はないし、今なら携帯電話で外に連絡取れますが、当時はポケットベルの時代でした。呼び出されるだけの物。参りました。2階なら飛び降りることも出来たかもしれませんが、3階です。流石にビビリましたね。最後の手段としては、その選択肢も頭の隅にはありました。汗だくになりながら考えて、悩んだ末に決意を固めました。ベランダ伝いに隣の部屋に移動して助けてもらおうと。ベランダの手摺に上がり、手は上の階のベランダの底に付き体を支え、グラつくこともなく隣の部屋のベランダに移動できました。隣の部屋は留守だったので、更に隣の部屋のベランダに移動して、ベランダからトントンして部屋の住人に事情を話して、すみません。すみませんと言いながら部屋を通していただき廊下に出ました。安心してここでようやく汗が引っ込みました。ベランダから人が入ってきたらビックリするよね。何事もなく済んで良かったのですが、私の苦い経験です。 今回は思い出話になってしまいました。
さて、相変わらず売却物件の売れ行きは好調で物件数が不足しています。先月も書きましたが、こういう時期は高値で売却できるチャンスでもあります。広く売却物件を募集していますので弊社エージェントへ是非ご相談ください。それでは今回はこれで失礼いたします。
最後に、弊社のエージェントは経験豊かなプロ集団です。皆様、売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引!さらには無料も」のREDSをどうぞよろしくお願いいたします。「さあ、不動産売買の仲介は“REDSでGO!”」
公開日:2021年7月1日
皆様いつもご覧いただき、ありがとうございます。
《不動産仲介手数料が無料もしくは割引》不動産流通システム【REDS】の坂本です。
今週、東京都〇区から『新型コロナウイルス ワクチン接種券』が自宅に届きました。
同封の案内によると予約の開始を、基礎疾患のある方、高齢者施設等従事者の方は7月4日(日)から、それ以外の方は7月7日(水)から受け付けるそうです。
周囲の状況から、思っていたよりも早く届いた印象ですが、接種券を速やかに届ける為、予約方法等のご案内は別便で届くそうです。
最新の情報は行政のホームページ等でも確認ができるかと思います。
気になる方は、ご確認してみてはいかがでしょうか。
引き続き、皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
公開日:2021年7月1日
皆様こんにちは。仲介手数料最大無料【REDS】不動産流通システムの福島直哉です。
先日、M.S様からお預かりしていた「ときわ台」の中古戸建が【仲介手数料半額】にてご契約となりました。
お預かりしてから約4週間、お値引きなしの【満額】契約でした!
仲介手数料が半額でしたので、通常の不動産会社でご売却されるよりも【約107万円の節約】になりました!
M.S様、本当におめでとうございます!
勝因は、「築浅約3年」「南向き」「両側隣地通路」と、とにかく物件がよかったことと「適正な販売価格」にしたこと。
また、【囲い込みを全くしないで多くの不動産会社に広告宣伝等の販売活動をしてもらう】という弊社のシステムが功を奏したからだと思います。
あとは、正確かつスムーズにお引き渡しができるようにお手伝いさせていただきます。
M.S様、引き続きよろしくお願い申し上げます!