資産価値に直結する「管理のいいマンション」を買うメリットと探し方

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの津司です。

マンションの資産価値を高める要因は多く、ブランド力、駅距離、周辺住環境、公立有名小学校の存在など、さまざまあります。今回ご紹介する注目要因は見逃されることが多いのですが、マンションの資産価値の下支えに大きく寄与する「マンションの管理」についてのお話です。

管理のいいマンションを買うと多くのメリットに恵まれます！

管理のいいマンションを買ったときの最も大きいメリットは、将来の売却時に高く売れる可能性が高まるということです。

他にも以下のようにさまざまなメリットがあります。

・管理のいいマンションは安心して生活ができる
・2022年4月からスタートした新制度（マンション管理適正評価制度）のもとでは、フラット35利用時に契約から5年間住宅ローンの金利が0.25%引き下げられる
・管理費、修繕積立金の計画がしっかりしているため、適正な月額ランニングコストを維持しやすい

大規模修繕時に住民からの一時金の徴収や、金融機関からの借り入れをするマンション、すなわち資金計画がしっかりしていないマンションは約21％（国土交通省・平成20年度マンション総合調査）もあるのですよ！

上記はメリットの一部ですが、やはり管理のいい物件を購入することはプラス面が大きいと思います。

デメリットもあります。それはマンション内での規則が厳しいという点が挙げられると思います。管理員さんが口うるさいことも多いです。洗濯物をバルコニーに干せないなんてこともあります。これらは管理のいい物件のデメリットかもしれません。

物件購入時に管理がいいことがすべてではありませんし、それはむしろ一部といってもよいでしょう。ですから、管理が思わしくない物件を買うことも選択肢として十分あり得ることだと思います。その他の条件がすべてよければ、管理面のマイナスを受け入れても良いことも多いはずです。

一方で管理は住民の意思によって、いい状態に変えていくことがいつでも可能です。楽な作業ではないでしょうが、実際に住民の皆様が管理の大切さを意識し優良管理物件へと導き、資産価値のアップに結びつけている事例も多いようです。

ですから、購入時に管理状態のいい点も悪い点も知っておくことが重要と私はいつも考えています。

管理のいいマンションの探し方

それでは具体的に、管理のいいマンションとはどのようなマンションを指すのでしょうか。これには明確な定義はありませんが、マンション管理士としての私の視点からできるだけわかりやすく説明します。

管理組合、理事会がしっかりと機能していること

まず【管理組合、理事会】と【管理会社】の違いを理解していただくことが重要です。【管理組合、理事会】とは住民が構成する組織です。一方、【管理会社】とは住民の委託を受けてマンション管理を行う営利団体。組織の母体が全く違うのです。

はっきり言えることは、マンション住民が【管理会社】に丸投げではいい管理を望めないということ、【管理組合、理事会】が管理に前向きに取り組んでいくことが重要ということです。

良質な【管理会社】が良質な管理をするというよりは、良質な【管理組合、理事会】が【管理会社】に良質な仕事をさせるということです。

理想的な【管理組合、理事会】を見分ける手段

いい【管理組合、理事会】を見分けるためには以下のポイントをチェックしましょう。

・理事会の開催数（年何回？）
・役員の選出方法（輪番制、立候補制、輪番、立候補併用制など）
・管理費と修繕積立金の金額割合の良否
・長期修繕計画の見直し履歴の有無
・管理会社の変更履歴の有無
・理事会における外部専門家の有無（大規模物件以上）

上記のような項目を精査することで【管理組合、理事会】の良否の概要を推測することは可能です。詳細な判断を外部からすることはとても難しいですが、購入時に良否の概要を知っておくだけでマンション購入の成否を大きく左右する判断材料を手に入れることができます。

不動産価格を決める要因で軽視できないもの、それが管理

少し専門的で恐縮ですが、不動産の価格は大きく3つの要因（それぞれ非常に細かく細分化されます）により決定づけられます。

（1）一般的要因（自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因）
これは最も大きな要因です。例えば地質、地盤の状態だったり、貯蓄、消費、投資、国際収支の状態だったり。

（2）地域要因
これは中要因。エリアの相場とお考えください。たとえば「恵比寿駅周辺の基本的な相場はこの程度」というようなものです。

（3）個別的要因
これは小さな要因です。例えば築年数、設計・設備の機能性、耐震性・耐火性等の建物の性能、マンションの維持管理の状態のことです。

不動産の価格はこれらの3要因がそれぞれ結びついて最終的に決まるものとされています。今回のお話はこの（3）が優れた物件を買うことが将来の資産価値の下支えに大きく貢献するということです。価格を形成する要因は非常に多いのですが、維持管理の状態の占めるウェートは小さくなく、むしろとても重要です。

【維持管理の状態】の良否を見極める知識の差が、物件選択の成否に大きく影響するということです。

まとめ

今回の記事では、【管理組合、理事会】の良否を見極めることがマンション購入時にはとても大切ということをお伝えしました。安心して生活をしたい、将来高く売れる物件を買いたいというような場合は、必須の要件です。今回のブログで物件の管理の重要性を少しでもご理解いただければ嬉しいです。

「マンションは管理を買え！」

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