こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

アメリカの壮絶なインフレ率を受けて、世界的には金利上昇局面を迎えています。

金利上昇局面では、当然住宅ローン金利も上昇します。

ただ、日本は景気後退が継続していますので、金利はすぐに上げられません。

そこで、日銀は「利回り0.25%の価格で10年国債を無限に買い取る」という力技で、金利上昇を抑制することになりました。

「指し値オペ」とは何か　日銀が3年半ぶり発動へ

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB10E4L0Q2A210C2000000/

これで当面の間は、物理的に長期金利の上限は0.25%となりました。

いつまで続く？日銀指し値オペ

これは素人には全く分かりませんが、

いつまでも続けるわけにはいかないと思います。

長期金利はフラット35の金利と連動していますので、

フラット35をご検討の方は、日銀が金利上昇を抑えてくれている間がチャンスかもしれません！

変動金利は短期金利≒物価に連動しますので、今後はインフレ（もしくはスタグ）になるとお考えの方は、

あえてフラット35をご利用されるのもアリだと思います。

お客様に最適な住宅ローンは、REDS宅建マイスターにご相談ください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

REDSの仲介手数料は、ご購入の時も、ご売却の時も、

必ず割引、もしくは無料になります。

いつも便宜上「割引」とご説明しておりますが、

実は割引後の仲介手数料が、REDSの正規手数料（定価）になります。

それが何か？と思われた方も多いかと思いますが、

実際に担当する営業マンの立場に立てば、同じ仕事でも、

「割引」と「定価」では、仕事の質に差が出るのは当然ではないでしょうか。

ここでは、仲介営業マンになったつもりで想像していただき、

仲介手数料の割引に伴う弊害について、ケーススタディしていきましょう。

ご売却時の仲介手数料割引の場合

割引額によりますが、仲介手数料割引の場合、ほぼ確実に囲い込みされます。

そもそも、多くの仲介会社では、3%+6万円を前提に経営していますので、

現場レベルの売上目標も、3%+6万円を前提に計画されています。

その為、割引手数料では、目標達成が難しいのです。

その為、様々な理由をつけて、片手仲介を断ります。

囲い込みを行っていることを、知らないのは売主様だけです。

ご購入時の仲介手数料割引の場合

これは基本的には割引されることがほとんどありません。

（リピーターの方なら、10万円程度なら割引があるかもしれませんが、その程度です。）

なぜなら、両手仲介の最大のうまみである部分だからです。

この様に、そもそも両手仲介をモットーとする会社は、顧客軽視の傾向が強いです。

仮に、手数料割引をした場合は、仕事のクオリティが著しく低下します。

・住宅ローンの提案や、手続きをしてくれない。

・内見する件数を意味もなく制限された。

・単純にレスポンスが遅い。

などなど、考えられます。

他のお客様に比べて、優先順位が下がるからです。

この様に、仲介手数料割引には、必ず弊害が生まれます。

REDSの仲介手数料は【必ず割引or無料】ですが、それが定価ですので、仕事の品質が下がることがありません。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

分譲マンションにお住いの方は、ご自宅のポストに毎日のように、

売却物件の募集チラシが入ってくると思います。

「このマンション限定で探しています！」

「法人客が現金で購入します！」

などなど、いろいろな謳い文句が並んでいますが、

そのほとんどが、なんと嘘です。

これは何となくお察しなお客様が多いと思います笑。

気をつけなければならないのは、、

査定訪問時の営業マンが「お客様がいます！」←これも大体ウソです。

普通に生活をしていれば、真面目に面と向かってウソをつかれることがありませんので、これには多くの方が騙されてしまいます。

なぜ、言い切れるかといいますと、

実際に弊社にご売却をご依頼いただいた後に、売りに出してみても、

その「お客様がいます」の営業マンから、ご内見の依頼をいただく事がほとんどないからです笑。

過去の実績では、概ね300件の販売物件のうち、実際にお客様をお連れ頂いた営業マンは2人だけでした。

300分の2です。

しかもその2件のお客様は購入されませんでした。

以前にブログでも書きましたが、仲介会社はご売却物件の受任が無ければ、収益の最大化が難しい構造になっています。

その為、売り物件の獲得に必死です。

その為に、「物件の囲い込み」も横行しております。

一時の感情に流されてしまうと、機会損失を招く要因となってしまいますので、

①囲い込みが行われない仕組みがある仲介会社　や、

②原則両手仲介を行わない仲介会社

を選ぶことがポイントです。

REDSのご売却システムは、業界では異端ですが、高く早いご売却が可能です。

売却をお考えの方|仲介手数料無料のREDS（レッズ）

ご売却をお考えでしたら、ぜひREDSへお問い合わせください！

ご売却にも強い、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

ニュースとしては少し古いのですが、2021年10月より、

住信SBIネット銀行の住宅ローンで革命が起きていました。その名も・・・

スゴ団信

https://www.netbk.co.jp/contents/lineup/home-loan/danshin/

「全疾病保障」はもちろん、

「がんと診断」や「脳卒中や心筋梗塞での手術」があった場合、残債の半分団信が団信適用になります。

これが、40歳未満のお客様は、なんと費用無料です。

以前のブログでも書きましたが、「脳卒中での手術」を無料でサポートできるのは、大変素晴らしいと思います。

脳卒中（脳梗塞・脳出血）心筋梗塞が不安なら・・・最強の団信あります。

ただ、ネット銀行の審査は非常に厳しいので、

通ればラッキー程度にご検討いただいた方が良いかもしれません。

住宅ローンのご提案は、仲介営業マンの業務の一部です。

いまお付き合いされている営業マンの提案力にご不満でしたら、ぜひREDSへお問い合わせください！

住宅ローンにも精通した、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

「風邪は万病のもと」という古くからの言い伝えがありますが、

団体信用生命保険（団信）申込時の告知をするときに、

風邪で治療中と告知をすると、団信の審査に落ちる事があります。

（銀行担当者に聞いた話です。）

風邪を発端として、肺炎・喘息などを引き起こし、死に至ることもあるからです。

風邪に限らず、軽微な症状でも、現在進行中の疾患がある場合は、審査に影響があるようです。

たかが風邪と侮ることなく、しっかり完治してから団信のお申込みをしましょう！

団信加入時に告知する内容は

保険会社により異なりますが、一般的にはこちらの３つです。

①最近３ヵ月以内に医師の治療（指示・指導を含む）・投薬を受けたことがありますか？

②過去３年以内に下記の病気で、手術を受けたことまたは２週間以上にわたり医師の治療（指示・指導を含む）・投薬を受けたことがありますか？

狭心症、心筋梗塞、心臓弁膜症、先天性心臓病、心筋症、高血圧症、不整脈、その他心臓病
脳卒中（脳出血・脳梗塞・くま膜下出血）、脳動脈硬化症、その他脳の病気
精神病、うつ病、神経症、てんかん、自律神経失調症、アルコール依存症、薬物依存症、知的障害、認知症
ぜんそく、慢性気管支炎、肺結核、肺気腫、気管支拡張症
胃潰瘍、十二指腸潰瘍、潰瘍性大腸炎、すい臓炎、クローン病
肝炎、肝硬変、肝機能障害
腎炎、ネフローゼ、腎不全
緑内障、網膜の病気、角膜の病気
ガン、肉腫、白血病、腫瘍、ポリープ
糖尿病、リウマチ、膠原病、貧血症、紫斑病
子宮筋腫、子宮内膜症、乳腺症、卵巣のう腫

③手・足の欠損または機能に障害がありますか？または、背骨（脊柱）・視力・聴力・言語・そしゃく機能に障害がありますか？

上記の①②③のすべてが「なし」であれば問題なく加入できますが、もし告知事項に該当した場合には、通過しないかもしれません。

先述の風邪で審査に落ちるのは、①が該当します。

もし、告知する必要がある時には・・・

出来るだけ正確に、詳細な病状や、投薬状況を告知しましょう！

これは保険会社に、「詳しいことを書かないのは、相当病状が進行しているのでは？」などと、無用な悪影響を避けるためでもありますが、

完治に向かっている、もしくは病状が安定していると判断を仰ぐためでもあります。

情報が無ければ判断できない＝否決とならないようにすることが大切です。

具体的に告知すべきポイントは、

・発症した時期と治療期間
・治療内容と投薬内容
・現在の症状（数値など）
こちらになります。

告知義務違反はNGですので、正しく正確な告知をしましょう！

最後に、

「健康なうちに住宅ローンを組む」という事も、立派な家の買い時の１つです！

2022年の不動産売買も、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

「回し物件」という言葉をお聞きになった事はございますでしょうか。

これは、仲介営業マンから見て、決めたい本命物件を引き立てるための物件です。

「○○マンションの内見を依頼したら、近くの△△マンションも一緒に案内された。」

という経験はありませんでしょうか。

定番なのは、

①まずは安いけどボロボロ物件（回し物件）

②つぎに高いけど綺麗な物件（回し物件）

③本命物件

という順番でご内見いただき、落としどころとしての納得感を演出する手法です。

ひどいときには、

④似たような物件（回し物件）

⑤もう一度本命物件

など、丸一日中連れまわされることもあります。

一見親切に見えますが、要するに、感情に対するアプローチを優先する営業手法です。

営業テクニック論としてはアリだと思いますが、

実際にご購入されるお客様は、その時の気分による意思決定となり、

冷静な判断が出来ていないかもしれません。

よって、褒められた営業手法ではないと私は思っております。

仲介会社により営業スタイルが違う。

このような回し物件を使った、長時間の接客スタイルの会社に共通しているのは、

高コスト体質だという事です。

もともと不動産業者は「千三つ屋」などとも呼ばれ、成約率が低い（1000に3つ）業態の代表格です。

※実際にはそんなに成約率は低くありません(笑)

にもかかわらず、接客時間を長く設定するので、

成約したお客様からはより多くの利益を得ないと、経営は成り立ちません。

現地販売会などで一日中現場に常駐したり、、、

というのも同様に高コスト体質の営業スタイルです。

高コスト体質の仲介会社では、仲介手数料の割引は期待できない。

加えて、収益の最大化を狙われて、

「××手数料」など、払う必要のない費用まで請求される恐れもあります。

また、掛けた時間の回収とばかりに、強引な営業をされるかもしれません。

特に、現地販売会に常駐している業者にはご注意ください。

↓過去に起きた実話をブログで書きましたので、ご覧ください。

オープンハウスに常駐している仲介業者から、脅されたお客様の話

無用なトラブルを回避して、尚且つ、お得にご検討いただくためには、

良い物件が見つかったら、ご内見のご依頼前に、REDSへお問い合わせください。

2022年の不動産売買も、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

新年あけましておめでとうございます。

コロナ禍が続く年明けとなりましたが、

2022年も更なる飛躍を成し遂げるために、お客様ファーストで頑張っていきます。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

表題の件、

年明け早々に興味深いニュースがございました。

戸建てに太陽光発電義務化を　東京都が条例制定目指す、小池知事「ゼロエミッション東京の実現」

（東京新聞HPより）

東京都内に新築される一戸建てに、太陽光発電設備の設置を義務付ける方針の様です。

個人宅の様な小規模建築物に設置が義務化されれば、

全国初の条例になるそうで、実現すれば脱炭素のトップランナー行政区となるでしょう。

下記のことから、個人的には朗報だと思います。

①太陽光発電設備が設置済みの新築住宅なので、住宅ローンに組み込める。

②太陽光パネルを設置するために、屋根・構造体の耐力が強固に設計される。

③売電収入があるかもしれない。

④災害時に停電からの復帰が早い。

一方では、下記も心配です。

①太陽光発電設備は100万円以上するので、住宅新築価格は更に上昇する。

②軽いことで耐震性を発揮していた木造一戸建てが、屋根だけ重くなることで耐震性のリスクは無いのか。

③現在は高額のソーラーパネルの廃棄費用は、今後下がるのか。

いずれにしても続報が待たれます。

太陽光発電に適した立地かどうかは、かなり細かくこちらで確認ができます。

「東京ソーラー屋根台帳」（ポテンシャルマップ）

（東京都環境公社HPより）

もし設置義務化されたら、EVの普及率も大幅に向上し、脱炭素の好循環が始まりそうです。

2022年の不動産売買も、最新情報に詳しいREDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

コロナ禍が続いた2021年を振り返ると、

感染対策を第一義に置いた営業活動に終始した1年でした。

コロナを理由とした囲い込みにより、悔しい思いをしたことも、幾度もありました。

しかし、

お取扱高：15億円程度

ご契約件数：30件以上（全エージェント最高成績）

のご縁を賜り、

今年も「ご縁に感謝」の思いが、最も強く印象に残った一年となりました。

来年は更なる飛躍の年となります様、

一層頑張ってまいります。

皆様も、くれぐれもご自愛なさって頂き、

良いお年をお迎えください。

2022年の不動産売買も、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

最近YouTubeの広告で、

「未公開物件がたくさん！」

のような広告をよく目にします。

業界関係者からすると、お察しな内容なのですが、一般の方にはウケるワードだと思います。

そもそも「非公開物件」とは？

これは、「何に対して非公開なのか」によります。

それぞれを解説していきます。

①一般のお客様に非公開

これはREINS（レインズ）以外には公開されていない物件の事です。

REINSとは、不動産業者にしかアクセスできない物件データベースの事です。

売主様の意向で、「売りたいけどネット広告には出したくない」などの物件が該当します。

その為、一般のお客様がネットでは探せませんが、

不動産業者なら物件を探す事ができますので、お探しの条件をお伝え頂ければ、普通にご紹介される物件です。

「非公開物件がいっぱい！」というサイトのうち、ほとんどの物件がこれです。

わざわざ会員登録する意味は・・・？だと思います。

②他の不動産会社に対して非公開

これは、①と逆で、REINS（レインズ）に登録しない物件の事です。

自社もしくはグループ会社が売主物件のことがほとんどですが、

それ以外の場合は、

宅建業法違反のケースと、違反していないケースに分かれます。

・違反のケース

専任媒介契約を結んでいながら、REINSに登録していない物件です。

中小地場業者で見受けられます。

とは言え、一般の方に見分けはつかないと思いますが、悪質業者なので関わらない事が一番です。

・違反していないケース

REINS登録義務の無い、一般媒介契約で受任しています。

これは収益物件で非常に多く見受けられます。

不動産投資家との関係性が強いことが要因の様で、他社からの仲介は一切お断りされてしまいます。

楽待や健美家に登録される１棟収益物件の多くが、これに当たります。

たまに、売主様に媒介契約の種別を説明せず、

当然に一般媒介契約で受任して、完全に囲い込むグレーな業者もいますので、ご注意ください。

「非公開物件がいっぱい！」というサイトには、自社(もしくはグループ会社)が売主の物件しか載っていません。

③なんちゃって非公開物件

これは、媒介契約日～REINS登録日までの7営業日は、

期間限定で適法に①の状態を作り出せます。

その為、大手仲介の新着物件は、悪びれるそぶりも無く「REINS登録までは紹介出来ません」と、

完全に囲い込みをされます。

「非公開物件がいっぱい！」というサイトには、少数だけ掲載されているかもしれません。

④本物の非公開物件

これは芸能人、著名人の自宅売却などで、場合により選択されます。

売主が依頼した仲介会社の顧客だけに情報が流れます。

「非公開物件がいっぱい！」というサイトには、これは載っていません。

以上になります。

※あくまで個人の見解ですので、内容を保証するものではございません。

年末年始は不動産探しの好機です。

正しい情報を効率よく収集されたい方は、REDS宅建マイスターへお任せください。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！

こんにちは。

仲介手数料が必ず割引、更には無料の

REDS宅建マイスターの井原です。

表題の件、

いよいよ来年、2022年（令和4年）税制改正大綱が発表されました。

詳細はこちらをご覧ください。（自民党HP）

https://jimin.jp-east-2.storage.api.nifcloud.com/pdf/news/policy/202382_1.pdf

住宅ローン控除の改正点は？

まずは、税制大綱の原文をそのまま引用いたしますので、ちょっと見てみてください。

（５）住宅ローン控除等の見直し
本格的な人口減少・少子高齢化社会が到来する中、2050 年カーボンニュートラルの実現に向けた対策が急務となっている。こういった社会環境の変化等に対応した豊かな住生活を実現するためには、住宅の省エネ性能の向上及び長期優良住宅の取得の促進とともに、既存の住宅ストックの有効活用及び優良化を図ることが重要となる。住宅ローン控除などの税制措置の見直しに当たっては、こうした考え方や現下の経済状況も踏まえつつ、所要の見直しを行うこととする。

①
まず、住宅ローン控除については、４年間延長することとする。その際、消費税率引上げに伴う反動減対策としての借入限度額の上乗せ措置は終了し、住宅性能などに応じた上乗せ措置を講ずる。

②
具体的には、カーボンニュートラルの実現の観点から、新築住宅及びリフォームにより良質化した上で販売する買取再販住宅においては、認定住宅・ＺＥＨ水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅について借入限度額の上乗せ措置を講ずる。また、これまで新築住宅に限定していた上乗せ措置について、既存住宅においても講ずることとする。さらに、令和６年以降に建築確認を受ける新築住宅については省エネ基準の要件化を行うなど所要の措置を講じ、住宅分野の脱炭素化を推進する。

③
控除期間については、新築の認定住宅等について13 年間とする上乗せ措置を講ずる。なお、この措置は、わが国の経済状況が感染症の影響によって依然として厳しい状況にあることを踏まえた当面の措置として行うものであり、今後の状況を踏まえて必要な見直しを行うこととする。

④
床面積要件については、令和５年以前に建築確認を受けた新築住宅において、合計所得金額1,000 万円以下の者に限り、40 ㎡に緩和する。

⑤
毎年の住宅ローン控除額が住宅ローン支払利息額を上回る状況が生じていることに対する平成30 年度決算検査報告に対応する観点から、制度の簡素性も踏まえ、控除率を0.7％とするとともに、住宅ローン控除の適用対象者の所得要件は2,000 万円に引き下げることとする。

⑥
東日本大震災の被災者による住宅の早期再建を引き続き支援する観点から、令和７年居住分以降対象地域の絞り込みを行いつつ、控除率及び借入限度額の上乗せ措置を講ずる。

⑦
また、所得税額から控除しきれない額を、所得税の課税総所得金額等の５％（最高9.75 万円）の範囲内で個人住民税から控除する。この措置による個人住民税の減収額は、全額国費で補塡する。住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について、格差の固定化防止等の観点から、非課税限度額を見直した上で、適用期限を２年間延長する。

いやぁ…わかりにくい（汗）

正直、実務的な内容には全く触れられていないので、何がどう、いつから変わるのか、不明確な状況です。

こちらの内容は、わかり次第、随時ブログでもお知らせさせていただきます！

読み取れる内容としては、

還付率は１％ → 0.7%に変更

還付上乗せは、消費税課税物件であるか → 住宅性能による判断に変更

床面積40㎡の要件は新築物件のみ？？？

と、はっきりとわからない状況ではありますので、続報が待たれますね。

REDSでお取引いただいたお客様は、顧問税理士に無料でご相談いただけます。

気になる物件があるお客様も、

ご売却をお考えのお客様も、

「トコトン安心・お得」な不動産売買をしたいなら！

お気軽に【REDS】宅建マイスター・井原までご相談ください！

メールはこちら

LINEはこちら

フリーコール　0800-100-6633

携帯電話　080-7564-4417

ご連絡はお気軽にどうぞ！